Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 20/2634, SHE 20/3540, SHE 20/3541 en SHE 20/3542
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2021 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna vermelde onroerende zaken, alle gelegen in Rosmalen, per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op:
€ 278.000 voor [adres] ;
€ 278.000 voor [adres] ;
€ 278.000 voor [adres] ; en
€ 295.000 voor [adres] .
In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) (eigenarendeel) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarden van de genoemde onroerende zaken gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De rechtbank heeft de onroerende zaken [adres] , [adres] (de woningen) geregistreerd onder respectievelijk de zaaknummers SHE 20/2634, SHE 20/3540, SHE 20/3541 en SHE 20/3542.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juli 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur R. van Haren (via een Skype-audioverbinding).
Met instemming van partijen zijn de zaken gelijktijdig behandeld met de zaken
SHE 20/2635, SHE 20/3538 en SHE 20/3539.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woningen. [adres] betreft een tussenwoning uit 2018 en heeft een inhoud van 398 m³ en een berging van 15 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 136 m², waarvan 6 m² in gebruik is als brandgang. [adres] en [adres] hebben dezelfde objectkenmerken als [adres] . [adres] betreft een hoekwoning uit 2018 en heeft een inhoud van 454 m³ en een berging van 15 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 113 m².
Geschil en beoordeling
1. Eiser heeft op de zitting verzocht om het verweerschrift en de daarbij overgelegde taxatierapporten van de heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten, omdat deze te laat zijn ingediend.
1.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij brief van 5 juli 2021, ontvangen door de rechtbank op 6 juli 2021, een verweerschrift met taxatierapporten heeft ingediend, wat vóór de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genoemde termijn van tot tien dagen voor de zitting is. Het verweerschrift is op 6 juli 2021 door de rechtbank aan eisers gemachtigde toegestuurd. Verder is de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb bedoelde termijn van vier weken niet van toepassing, omdat de rechtbank aan de heffingsambtenaar geen verzoek heeft gedaan om een verweerschrift in te dienen. In een op 1 oktober 2020 door de rechtbank aan de heffingsambtenaar gestuurde brief staat immers: “Tenzij de rechtbank anders bepaalt, staat het u vrij om tot tien dagen voor de eventuele zitting een verweerschrift in te dienen.”
1.2.
Hoewel de van toepassing zijnde termijn van tien dagen dus in acht is genomen, kunnen er zich gevallen voordoen waarin een laat in de procedure ingediend verweerschrift in strijd met de goede procesorde is. Zo’n geval doet zich hier niet voor. Eiser heeft kennis kunnen nemen van de stukken en niet is gebleken dat hij zich niet voldoende kunnen voorbereiden op de bespreking daarvan op zitting. De rechtbank wijst het verzoek van eiser zoals genoemd onder 1. daarom af.
2. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit voor [adres] , [adres] een waarde van elk € 190.000 en voor [adres] een waarde van € 199.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van [adres] , [adres] (van elk € 278.000) naar de getaxeerde waarden (van elk € 292.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 juni 2021 is opgesteld door taxateur R. van Haren. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [adres] (€ 295.000) verwijst de heffingsambtenaar naar de getaxeerde waarde (€ 320.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 juni 2021 is opgesteld door taxateur R. van Haren.
De vastgestelde waarden
3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.1.
Eiser plaatst in beroep kanttekeningen bij de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar deze vergelijkingsobjecten in beroep niet langer aan de waardebepaling ten grondslag legt. Deze zijn in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar vervangen door nieuwe vergelijkingsobjecten. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling met nadere gegevens te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Aan wat eiser aanvoert over de eerder in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten komt dan ook geen betekenis meer toe.
[adres] , [adres]
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarden van [adres] , [adres] in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te Rosmalen.
3.3.
De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de waardebepalende elementen zeer goed vergelijkbaar met de genoemde woningen. Ze zijn gelegen in dezelfde (nieuwbouw)buurt (De Lanen) en betreffen eveneens tussenwoningen met een berging van 15 m². Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar bouwjaar, een vergelijkbare uitstraling en een vergelijkbaar perceeloppervlakte. De staat van onderhoud, de kwaliteit en de doelmatigheid van zowel de woningen als de vergelijkingsobjecten is redelijk tot goed.
3.3.1.
De heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport en de bijbehorende matrix inzichtelijk gemaakt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar de uit de verkoopcijfers herleide m³-prijzen gecorrigeerd in verband met de grotere inhoud van de vergelijkingsobjecten en vanwege het betere voorzieningenniveau. Het gemiddelde van de gecorrigeerde m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten is vervolgens als m³-prijs genomen voor zowel [adres] , als [adres] en [adres] . Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de prijs per m³ van deze woningen is gekomen. De heffingsambtenaar heeft ten slotte de grondwaarde van deze woningen vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt.
3.3.2.
Hoewel de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres] van respectievelijk 9 april 2020, 11 mei 2020 en 8 juni 2020 meer dan een jaar verwijderd zijn van de waardepeildatum, zijn deze verkoopcijfers volgens de heffingsambtenaar nog voldoende bruikbaar voor de onderhavige waardebepaling gelet op het feit dat deze objecten zeer goed vergelijkbaar zijn met [adres] , [adres] . Daarbij waren rondom de waardepeildatum nog geen verkopen gerealiseerd in de (nieuwbouw)buurt De Lanen. Eiser heeft op de zitting aangegeven dit niet (langer) te bestrijden. De heffingsambtenaar heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten daarnaast geïndexeerd naar de waardepeildatum. In zoverre berust de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet op onjuiste uitgangspunten.
3.4.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de percelen van [adres] , [adres] niet optimaal bruikbaar zijn, omdat 6 m² van het perceel in gebruik is als brandgang. Deze brandgang wordt ook door omwonenden gebruikt en kan niet privé door eiser worden gebruikt. Daarom dient de 6 m² van de brandgang bij zowel [adres] als nummer [adres] buiten de waardering te worden gelaten.
3.4.1.
Op de zitting heeft eiser zijn standpunt, dat de heffingsuitzondering voor openbare wegen van toepassing is, ingetrokken. Dat standpunt behoeft daarom geen bespreking meer.
3.4.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van [adres] , [adres] de 6 m² van de brandgang in mindering gebracht op de perceeloppervlakte van 136 m², zodat – overeenkomstig wat eiser bepleit – aan de brandgang geen waarde toekomt. De rechtbank concludeert dat in zoverre tussen partijen geen geschilpunt (meer) bestaat.
[adres]
4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres] in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te Rosmalen.
4.1.
De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de waardebepalende elementen (zeer) goed vergelijkbaar met [adres] . Ze zijn gelegen in dezelfde (nieuwbouw)buurt (De Lanen) en hebben een met [adres] vergelijkbaar bouwjaar, een vergelijkbare uitstraling en een vergelijkbare inhoud (van de hoofdbouw). De staat van onderhoud en de doelmatigheid van zowel [adres] als de vergelijkingsobjecten is redelijk tot goed. [adres] en [adres] hebben een met [adres] vergelijkbare kwaliteit. [adres] betreft evenals [adres] een hoekwoning.
4.1.1.
De heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport en de bijbehorende matrix inzichtelijk gemaakt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar de uit de verkoopcijfers herleide m³-prijzen gecorrigeerd in verband met verschillen in type woning, inhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau. Het gemiddelde van de gecorrigeerde m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten is vervolgens als m³-prijs genomen voor [adres] . Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de prijs per m³ van [adres] is gekomen. De heffingsambtenaar heeft ten slotte de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt.
4.1.2.
Hoewel de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] van respectievelijk 16 maart 2020, 9 mei 2020 en 11 mei 2020 meer dan een jaar verwijderd zijn van de waardepeildatum, zijn ook deze verkoopcijfers volgens de heffingsambtenaar nog voldoende bruikbaar voor de onderhavige waardebepaling gelet op het feit dat deze objecten (zeer) goed vergelijkbaar zijn met [adres] . Daarbij waren rondom de waardepeildatum nog geen verkopen gerealiseerd in de (nieuwbouw)buurt De Lanen. Eiser heeft op de zitting aangegeven dit niet (langer) te bestrijden. De heffingsambtenaar heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten daarnaast geïndexeerd naar de waardepeildatum. In zoverre berust de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet op onjuiste uitgangspunten.
4.2.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het perceel van [adres] niet optimaal bruikbaar is, omdat 15 m² van het perceel in gebruik is als brandgang. Deze brandgang wordt ook door omwonenden gebruikt en kan niet privé door eiser worden gebruikt. Daarom dient de 15 m² van de brandgang bij [adres] buiten de waardering te worden gelaten.
4.2.1.
Ook ten aanzien van dit object heeft eiser op de zitting zijn standpunt ingetrokken, dat de heffingsuitzondering voor openbare wegen van toepassing is. Dat standpunt behoeft daarom geen bespreking meer.
4.2.2.
In reactie op het door eiser gehandhaafde deel van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat [adres] niet beschikt over een brandgang. [adres] heeft aan de voorzijde een poort, waardoor de achtertuin bereikbaar is voor fietsen en dergelijke. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft de heffingsambtenaar een bovenaanzichttekening van [adres] overgelegd. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de stelling van de heffingsambtenaar, die eiser niet nader heeft betwist. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
5. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatierapporten, de bijbehorende matrices en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
De waarden van eiser
6. Eiser voert ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden aan dat de WOZ-waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld en verwijst naar de eigen aankoopprijs van de woningen plus meerwerk. In dit kader stelt eiser dat de woningen tezamen zijn aangekocht voor een VON-prijs van € 760.000 en dat bij elk van de woningen sprake is van meerwerk van € 5.000. Eiser verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1604).
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiser de door hem gestelde aankoopprijs van de woningen inclusief meerwerk van in totaal € 780.000 niet heeft onderbouwd. Uit het kadaster blijkt volgens de heffingsambtenaar enkel van een transactie op 22 november 2017, waarbij de grond voor € 200.000 is verkocht aan eiser en aan de heer [naam] .
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiser – zoals de heffingsambtenaar terecht stelt – de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Eiser heeft op zitting het bewijsaanbod gedaan om de eigen aankoopprijs van de woningen na de zitting alsnog te onderbouwen door het overleggen van stukken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser echter voldoende gelegenheid gehad om in een eerder stadium van de beroepsprocedure bewijsstukken in het geding te brengen ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden. Gesteld noch gebleken is dat eiser niet in staat is geweest deze informatie reeds eerder over te leggen. De rechtbank laat het algemene belang van een doelmatige procesgang prevaleren boven het belang van eiser bij het alsnog in het geding brengen van deze stukken en wijst het bewijsaanbod af. De rechtbank volgt eiser dan ook niet in zijn standpunt dat hij de door hem bepleite waarden niet uit eigen beweging behoefde te onderbouwen totdat de heffingsambtenaar die expliciet (door middel van het verweerschrift) in twijfel trok.
6.3.
Eiser is er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarden voor [adres] , [adres] van elk € 190.000 en voor [adres] van € 199.000 aannemelijk te maken.
Conclusie
7. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2019 voor [adres] , [adres] vastgestelde waarden van elk € 278.000 en de voor [adres] vastgestelde waarde van € 295.000 niet te hoog zijn.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 30 juli 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.