Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3773
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. T.G. van Laarhoven),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar
(E. van Loon).
Procesverloop
Bij beschikking (op verzoek) van 22 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 220.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen, bijgestaan door taxateur R. Keeris.
Overwegingen
Feiten
Eiser is (mede-)eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning, uit 2015. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 358 m³, een berging van 14 m³ en een serre van 22 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 112 m².
Geschil en beoordeling
Bevoegdheid heffingsambtenaar
1. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar alleen is aangewezen als heffingsambtenaar en niet als ambtenaar ter uitvoering van de Wet WOZ. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee stelt dat de heffingsambtenaar niet bevoegd is tot het nemen van de WOZ-beschikking en het doen van de bestreden uitspraak.
1.1.
In artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders belast is met de uitvoering van deze wet, tenzij de gemeenteambtenaar bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet (de heffingsambtenaar) hiermee is belast. Op grond van artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ stelt de in artikel 1, tweede lid, genoemde ambtenaar de waarde van de onroerende zaak vast bij een voor bezwaar vatbare beslissing.
1.2.
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar, die blijkens het overgelegde ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’ door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eersel is aangewezen als gemeenteambtenaar als bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet, verklaard dat zij ook is belast met de uitvoering van de Wet WOZ en dat hiervoor geen andere ambtenaar is aangewezen.
1.3.
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat met artikel 1, tweede lid, van de Wet WOZ de daargenoemde bevoegdheden aan de heffingsambtenaar worden geattribueerd. [1] De toekenning van deze bevoegdheden volgt daardoor rechtstreeks uit de wet. Anders dan het in het voor inwerkingtreden van die bepaling geldende stelsel, waarin voorzien werd in de mogelijkheid om deze bevoegdheden aan de heffingsambtenaar te delegeren, is dus geen besluit (van het college van burgemeester en wethouders) vereist waarbij deze bevoegdheden aan de heffingsambtenaar worden toegekend. De rechtbank overweegt daarom dat de heffingsambtenaar het bevoegde orgaan is met betrekking tot het nemen van beschikkingen betreffende de Wet WOZ en het doen van uitspraak op bezwaar in dat kader. [2] Daarom moet worden geconcludeerd dat de onderhavige beschikking en de onderhavige uitspraak op bezwaar door het bevoegde orgaan, namelijk de heffingsambtenaar, is genomen respectievelijk gedaan.
De WOZ-waarde
2. In geschil is verder de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 220.000) naar de getaxeerde waarde (€ 220.000), zoals opgenomen in de in beroep overgelegde waardematrix, die op 19 februari 2021 is opgesteld door taxateur G. Visbeen-Stolk. Eiser bepleit een waarde van € 210.000.
3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.1.
In de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix is gebruikgemaakt van de volgende, rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkingsobjecten:
- [adres] te [woonplaats] ;
- [adres] te [woonplaats] ;
- [adres] , te [woonplaats]
3.2.
De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
3.3.
De beroepsgronden van eiser over de objecten [adres] , [adres] en [adres] zijn niet meer actueel, omdat de heffingsambtenaar deze objecten in beroep niet (meer) ter onderbouwing van de waarde gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen.
3.4.
Partijen zijn het erover eens dat het object [adres] het best vergelijkbaar is met de woning.
3.4.1.
Eiser heeft zijn beroepsgrond over de indexering van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres] op de zitting ingetrokken. Op de zitting is echter wel vast komen te staan dat de in de waardematrix berekende geïndexeerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres] onjuist is. Volgens de door de taxateur van de heffingsambtenaar op de zitting gemaakte herberekening van de m³-prijs van de woning zou deze onjuistheid in de matrix een vermindering van de getaxeerde waarde met € 1.800 (afgerond € 2.000) betekenen. Volgens de heffingsambtenaar is dit verschil niet zodanig dat de vastgestelde waarde niet in stand kan blijven.
3.4.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Het berekende verschil is naar het oordeel van de rechtbank niet zo marginaal dat kan worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Dit betekent dat al om deze reden de vastgestelde waarde niet in stand kan blijven en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd. De waarde zal dus in ieder geval overeenkomstig de op de zitting (her)berekende getaxeerde waarde moeten worden verlaagd.
3.5.
De rechtbank zal daarom beoordelen of er redenen zijn de waarde nog lager vast te stellen.
3.5.1.
Eiser voert aan dat het prijspeil voor eengezinswoningen in [woonplaats] lager ligt dan dat van seniorenwoningen in andere kernen. Het vergelijkingsobject [adres] te [woonplaats] is volgens eiser met name geschikt voor senioren. Het aanbod van dergelijke woningen is veel kleiner dan dat van eengezinswoningen als dat van eiser, terwijl de vraag naar dergelijke woningen groot is. Daarom is het prijspeil van zulke woningen hoger dan dat van reguliere eengezinswoningen. Ook hebben senioren meer vermogen, wat hen in staat stelt om boven de marktprijs te bieden. Daarom is [adres] volgens eiser minder vergelijkbaar. Dat het prijspeil van dergelijke woningen in andere kernen hoger ligt, wordt volgens eiser bevestigd door de lagere m³-prijzen van het vergelijkingsobject [adres] en de woning.
3.5.2.
De heffingsambtenaar geeft aan dat behalve het object [adres] er verder onvoldoende vergelijkbare rijwoningen (WOZ-conform) zijn verkocht in [woonplaats] . Om die reden is uitgeweken naar verkoopcijfers uit een andere kern. Met dat verschil in ligging is rekening gehouden door een correctie toe te passen op de grondwaarde. De kern Vessem heeft namelijk een hoger voorzieningenniveau dan [woonplaats] . Verder stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat het vergelijkingsobject [adres] geen seniorenwoning is, maar een normale eengezinswoning. Volgens de heffingsambtenaar heeft een seniorenwoning meestal een geringe inhoud, geen tuin of een kleine tuin en een badkamer en slaapkamer op de begane grond. Van deze kenmerken is bij het object [adres] geen sprake. Overigens is dit object ook niet als zodanig aangeboden door de makelaar. Genoemde kenmerken zijn ook niet van toepassing op het derde in beroep gebruikte vergelijkingsobject [adres] .
3.5.3.
De rechtbank ziet geen reden aan de toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen en ziet daarom geen reden om de vergelijkobjecten om de door eiser genoemde redenen minder goed vergelijkbaar te achten. Gelet op de overgelegde matrix is verder inderdaad een correctie op de grondwaarde toegepast van -20%, passend bij de mindere ligging van de woning ten opzichte van de in Vessem gelegen vergelijkingsobjecten (liggingscode ‘2’ ten opzichte van ‘3’). De rechtbank ziet geen reden te oordelen dat de waardering in zoverre op onjuiste uitgangspunten berust.
3.6.
Gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop daarmee rekening is gehouden in de matrix, ziet de rechtbank verder geen reden te concluderen dat een waarde van de woning van € 218.000 in een onredelijke verhouding ligt ten opzichte van de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
4. De door eiser bepleite waarde is niet voorafgaand aan de zitting (met stukken) onderbouwd. Eiser heeft op de zitting die onderbouwing (mondeling) gegeven. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat die onderbouwing wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven, nu de heffingsambtenaar heeft aangegeven daarop niet inhoudelijk te kunnen reageren. Van de heffingsambtenaar kan niet worden verwacht dat hij daarop inhoudelijk kon reageren zonder nadere voorbereiding. Verder heeft eiser de waarde al in zijn beroepschrift bepleit en niet gebleken is waarom hij de onderbouwing van die waarde pas op de zitting heeft kunnen geven. [3] Het gevolg hiervan is dat eiser zijn waarde niet heeft onderbouwd en dat die daarom niet aannemelijk is geworden.
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien, waarbij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, zal worden vastgesteld op € 218.000.
6. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (bezwaar: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 265 en wegingsfactor 1, beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt van € 534 en wegingsfactor 1). Verder moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vast op € 218.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht van € 48 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.598.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 15 september 2021.
De griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.