Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2828
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 210.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder onder meer de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.J.T. Looijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door M.C.H.M. Keijzers (taxateur).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.J.T. Looijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door M.C.H.M. Keijzers (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning uit 1961. De woning, gelegen in de buurt Prinsenjagt in de woonomgeving Ontginning, omvat de hoofdbouw (307 m³) met dakkapel, een erker (9 m³), een overkapping (13 m²) en een berging/schuur (23 m³). Het perceel heeft een oppervlakte van 153 m². Een deel van het kadastrale perceel betreft een brandgang/achterom die niet alleen door eiser maar ook door andere omwonenden wordt gebruikt.
Geschil en beoordeling
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 163.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 210.000) naar de getaxeerde waarde (€ 228.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 20 oktober 2020 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek.
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
De gemachtigde van eiser heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgrond, dat verweerder hem in bezwaar niet de grondstaffels en de KOUV-factoren heeft verstrekt, niet wordt gehandhaafd. Verder heeft de gemachtigde gesteld dat wat hij in beroep heeft opgemerkt over de vergelijkingsobjecten [objecten] niet meer relevant is. De rechtbank zal deze beroepsgronden dan ook niet bespreken.
Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectkenmerken zoals omschreven in het taxatierapport van verweerder.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De rechtbank is van oordeel dat deze grond tardief is ingebracht. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder al op 27 oktober 2020, in reactie op het beroepschrift van eiser, een verweerschrift met taxatierapport heeft ingediend, en die stukken door de rechtbank bij brief van 15 december 2020 zijn doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. In de waardematrix staan de indexeringsgegevens vermeld zoals verweerder die heeft afgeleid uit de permanente marktanalyse. Eiser is bij brief van 10 augustus 2021 uitgenodigd voor de zitting van 6 september 2021. Dat de gemachtigde van eiser nog niet werkzaam was bij Previcus, betekent niet dat niet één van zijn kantoorgenoten eerder had kunnen verzoeken om nog meer onderbouwende gegevens met betrekking tot de indexering. Door dit pas op zitting te doen, terwijl dit eenvoudigweg veel eerder had gekund, handelt eiser in strijd met de goede procesorde. De rechtbank passeert om die reden deze grond.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser opgemerkt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet 307 m³ is en gelijk aan die van eisers woning zoals verweerder aangeeft, maar 333 m³ voor [object] , 327 m³ voor [object] en 336 m³ voor [object] . De rechtbank volgt eiser niet hierin. Eiser heeft weliswaar gesteld dat hij de inhoud heeft berekend op basis van een tool van de woningmeter, maar hij heeft die berekeningen op geen enkele wijze gestaafd. De rechtbank ziet in eisers stelling dan ook geen aanleiding om verweerders opgave van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, die is gebaseerd op de gegevens zoals die bekend zijn in het gemeentelijke waarderingssysteem en op basis van de verkoopinformatie, daarom voor onjuist te houden. Het had op de weg van de gemachtigde van eiser gelegen om, zo hij de mening was toegedaan dat de inhoud niet juist was, dit eerder en tijdig naar voren te brengen met onderbouwende gegevens, zodat verweerder in dat geval in staat was geweest de inhoud door middel van de bouwtekeningen te laten berekenen. De rechtbank volgt daarom verweerders opgave van de inhoud van de vergelijkingsobjecten zoals die is vermeld in de waardematrix en het taxatierapport.
7. Eiser voert aan dat verweerder er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de woning gedateerd is. De keuken is al meer dan 15 jaar oud. Een potentiële koper zal bij de onderhandeling daar rekening mee houden, en dit heeft een waardedrukkend effect. Ook stelt eiser dat een deel van het perceel niet optimaal te gebruiken is, omdat dit deel in gebruik is als brandgang.
8. Verweerder heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [objecten] ), zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is het voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder rekening dient te houden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkinsobjecten goed vergelijkbaar. Verweerder heeft een drietal vergelijkingsobjecten gehanteerd, verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum, die nabij de woning zijn gelegen in dezelfde buurt (woonomgeving Ontginning in de buurt Prinsenjagt) en eenzelfde bouwjaar hebben. Daarbij heeft verweerders taxateur op zitting onbetwist opgemerkt dat bij [object] abusievelijk als bouwjaar 1935 staat vermeld, maar dat berust op een verschrijving. [object] heeft eenzelfde bouwjaar als de andere twee, namelijk 1961. Ook wat betreft bouwstijl – het zijn rijwoningen – zijn de woningen vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten hebben voor de hoofdbouw een gelijke inhoud (te weten 307 m³), beschikken over een erker en een berging met eenzelfde inhoud (9 m³ en 23 m³), en zijn ook wat betreft de overige waardebepalende elementen zeer goed vergelijkbaar.
9. Verweerder heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen. Dat betreft enkel de aanwezigheid van (een) dakkapel(len) en een overkapping, en de kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud. De uit de geïndexeerde transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Verweerder heeft de index voor de indexering opgenomen in de waardematrix. Verweerder heeft, rekening houdend met de verschillen in kwaliteit en onderhoud, een prijs per m³ voor de woning berekend die in relatie staat tot die van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de verschillen in perceelgrootte heeft betrokken in de waardebepaling. De gehanteerde grondstaffel, die is vermeld op de waardematrix, is voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk, zodat het verschil in de grondwaarde tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten hieruit valt af te leiden. Eiser beschikt over een kavel (153 m²) die (nagenoeg) gelijk is aan [object] (156 m²) en iets groter dan [object] (144 m²) en [object] (146 m²). Eiser heeft dit alles onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning die volgens hem een waardedruk tot gevolg heeft. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in zijn verweerschrift uiteengezet dat de taxateur de kwaliteit van de woning als gemiddeld (4) heeft getaxeerd en heeft erkend dat de staat van onderhoud van de woning onder gemiddeld (3) is. Hij heeft dat ook tot uitdrukking gebracht in de waardematrix. Uit de toelichting volgt dat bij een gemiddelde woning met een kwaliteits- en onderhoudsniveau 4 (gemiddeld) op grond van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde prijs van € 635 (afgerond) per m³ wordt gehanteerd. In het geval van de woning van eiser heeft verweerder vanwege een onderhoudsniveau 3 een neerwaartse correctie van 6% toegepast. De drie referentiewoningen hebben een betere staat van onderhoud en zijn door verweerder als gemiddeld (4) gewaardeerd. Wat betreft kwaliteit is de woning vergelijkbaar met twee van de referenties ( [objecten] ), maar heeft verweerder [object] met kwaliteit bovengemiddeld (5) getaxeerd. Dit heeft erin geresulteerd dat voor de woning een prijs van € 597 per m³ is gehanteerd. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van de mindere staat van onderhoud voldoende verdisconteerd.
11. Eiser heeft erkend op zitting dat verweerder weliswaar rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van het mindere onderhoudsniveau, maar heeft gesteld dat 6 % correctie te weinig is. In de opvatting van eiser behoort die 10% te zijn.
12. De rechtbank overweegt dat correcties die worden toegepast in woningtaxaties deels berusten – en ook mogen berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop die percentages zijn gebaseerd. Een dergelijk fijnmazig systeem veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties exact kan bepalen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en die de rechtbank kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de verschillen in onderhoudsniveau.
13. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat in het geval van de woning van eiser enkel de gedateerdheid van de keuken heeft geleid tot het toepassen van een neerwaartse correctie op de m³-prijs. Daarmee heeft verweerder meer dan voldoende rekening gehouden met de gedateerdheid. In deze zaak is daarbij van belang dat verweerders taxateur heeft opgemerkt ter zitting dat het afwerkingsniveau dicht bij elkaar zit, zodat een hoger correctiepercentage voor de verschillen in onderhoud niet gerechtvaardigd is. Daarmee heeft verweerder afdoende inzichtelijk gemaakt dat het mindere onderhoud is verdisconteerd in de m³-prijs. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat er andere factoren zijn die maken dat een hogere correctie voor het onderhoud aan de woning op zijn plaats is. De rechtbank volgt dan ook verweerder in zijn standpunt dat met de correctie van 6% voldoende de waardedruk van het mindere onderhoud van de woning tot uitdrukking is gebracht. Daar komt bij dat verweerder in beroep de waarde van de woning € 18.000 hoger heeft getaxeerd dan is vastgesteld. Zo al eiser gevolgd zou moeten worden in zijn stelling dat een hogere correctie aan de orde is, dan leidt dat in dit geval enkel tot een bijstelling van de getaxeerde waarde en niet tot bijstelling van de vastgestelde waarde.
14. Eiser voert tenslotte aan dat de woning gelegen is op een perceel dat niet optimaal bruikbaar is. Een deel van het perceel is namelijk in gebruik als brandgang. Dat deel kan daarom niet privé door eiser worden gebruikt. Deze brandgang wordt ook door omwonenden gebruikt en kan door eenieder betreden worden. Daarom moet de brandgang conform de vrijstelling voor openbare wegen niet worden meegenomen in de waardering van de woning dan wel een waardevermindering worden toegepast bij de waardering omdat het niet voor eigen gebruik kan worden gebruikt en altijd dienst moet doen als brandgang.
15. Eiser beroept zich op de waarderingsuitzondering voor openbare landwegen. De partij die een beroep op een waarderingsuitzondering doet, draagt daarvan de bewijslast. Voor de bepaling van het begrip ‘openbare weg’ moet worden aangesloten bij wat de Wegenwet daaronder verstaat. (zie ECLI:NL:HR:2001:AD3522) Eiser heeft geen enkel bewijs van de openbaarheid van de brandgang geleverd. Zijn beroepsgrond faalt in zoverre.
16. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat een deel van het kadastrale perceel waarop de woning staat een brandgang betreft. Ook is niet in geschil dat deze brandgang niet alleen door eiser zelf, maar ook door de bewoners van omliggende woningen wordt gebruikt. De brandgang is door middel van een schutting en een poort afgescheiden van het overige deel van het kadastrale perceel dat door eiser als tuin wordt gebruikt. In dit geval is sprake van een erfdienstbaarheid die geen invloed heeft op de objectafbakening, maar die wel een rol kan spelen bij de waardebepaling (Zie ECLI:NL:GHSHE:2020:4103). Nu verweerder op zitting onweersproken heeft gesteld dat ook de vergelijkingsobjecten over een (standaard)brandgang beschikken en de grootte daarvan even breed is, volgt de rechtbank hem in zijn stelling dat met een daarvan uitgaand waardedrukkend effect voldoende rekening is gehouden in de waardering. Immers, zo al sprake is van een waardedrukkend effect van de brandgang dan geldt dit ook voor de vergelijkingsobjecten. Daarmee is de mogelijke waardedruk voldoende verdisconteerd in de verkoopcijfers waaruit in verweerders waardematrix de waarde van de woning is afgeleid. De beroepsgrond van eiser faalt.
17. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 210.000 niet te hoog is.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
28 september 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.