Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2438
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, verweerder
(gemachtigden R. Wintermans en R. van Orsouw).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 246.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2029 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juli 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde bungalow uit 1965. De woning, gelegen in Nieuwkuijk bestaat uit een hoofdbouw van 251 m3, een aanbouw van 7 m3 en een aangebouwde garage van 50 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 242 m².
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt vast dat verweerder in eerste instantie heeft verzuimd het door hem opgestelde verweerschrift, met als bijlagen een taxatierapport van 1 juni 2021 met waardematrix, weergave waardeopbouw, grondstaffels en liggingsweergave, aan de rechtbank te zenden en het pas bij brief van donderdag 24 juni 2021 heeft ingediend. Deze stukken zijn op vrijdag 25 juni 2021 door de rechtbank aan eiser toegezonden. Eiser heeft op de zitting gesteld het verweerschrift niet te hebben ontvangen en, nu het verweerschrift - zonder goede reden - te laat is ingediend, de rechtbank verzocht het verweerschrift en de bijlagen buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank volgt in dit geval eiser in zijn standpunt en zal het beroep beoordelen zonder het gestelde in het verweerschrift en de bijlagen, daarin te betrekken.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Verweerder heeft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 246.000 gehandhaafd.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft de in de bestreden uitspraak gehandhaafde waarde onderbouwd met de volgende drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten: [adres] , [adres] en [adres] alle te Nieuwkuijk, als volgt:.
[adres] , 262 m3 258 m2 koopsom € 285.000 2-5-2019 WOZ-w 2020: € 285.000
[adres] 262 m3 174 m2 koopsom € 227.000 13-4-2018 WOZ-w 2020: € 230.000
[adres] 274 m3 247 m2 koopsom € 299.000 13-1-2019 WOZ-w 2020: € 299.000
De eerste twee woningen betreffen een twee-onder-een-kapwoning en de derde woning is een geschakelde bungalow. In de bestreden uitspraak heeft verweerder als extra onderbouwing verwezen naar de vergelijkingsobjecten [adres] te Vlijmen (een rijbungalow uit 1974 met garage en tuinhuis met een inhoud van 509 m3 en perceeloppervlakte van 559 m2, verkocht op 1 april 2019 voor € 387.500) en [adres] te Drunen (een geschakelde bungalow met een inhoud van 280 m3 en perceeloppervlakte van 300 m2, verkocht op 4 juni 2018 voor € 315.000).
5. Volgens eiser onderbouwen de woningen in de Iepenstraat de waarde niet, zeker wanneer rekening wordt gehouden met de verschillen in de staat van onderhoud. Eiser voert verder aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] te Drunen en [adres] te Vlijmen niet vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser stelt dat het referentieobject [adres] een inhoud van 350 m3 heeft. Het is gelegen in de kern van Drunen, dat meer voorzieningen heeft. Wat betreft het referentieobject [adres] voert eiser aan dat het met een inhoud van 509 m3 veel groter is dan de woning, die een inhoud van 251 m3 heeft. Ook is het referentieobject gelegen op een perceel van 559 m2, terwijl de woning een perceel van 242 m2 heeft. Bovendien is deze woning gelegen in Vlijmen, dat meer voorzieningen heeft. Volgens eiser is het vergelijkingsobject [adres] weliswaar goed vergelijkbaar met de woning, maar is het functioneler door een grotere aanbouw en verkeert in veel betere staat. Als daarmee rekening wordt gehouden, toont deze verkoop aan dat de waarde te hoog is.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de hiervoor onder 4. vermelde gegevens en de toelichting op de zitting, in samenhang met wat door eiser daartegen is aangevoerd, er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Met het taxatieverslag en de inhoud van de bestreden uitspraak wordt geen inzicht gegeven over de wijze hoe met de verschillen in de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, kwaliteit, inhoud van de woning en oppervlakte van de kavel voldoende rekening is gehouden. De door verweerder op de zitting gegeven toelichting is in dat opzicht ook onvoldoende geweest. Dat betekent dat het beroep gegrond is.
7. Eiser heeft evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Mede gelet op de staat van onderhoud van de woning bepleit eiser een waarde van € 200.000. Eiser heeft erop gewezen dat de schoorsteen scheef staat, het voegwerk en het schilderwerk binnen slecht zijn en de keuken en de plavuizen 45 jaar oud zijn en slijtage vertonen. Ook is er geen dak- en vloerisolatie en zijn zonnepanelen niet rendabel als gevolg van hoge bomen in de omgeving. Verder heeft eiser vermeld dat er een inloopdouche met toilet is in de berging. Ten slotte is de tuin minder doelmatig, omdat een groot deel van de tuin naast de woning is gelegen.
8. De rechtbank overweegt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat eiser in de bezwaarprocedure herhaaldelijk uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld zijn stellingen te onderbouwen, bijvoorbeeld door middel van foto’s, maar dat verweerder daarop geen reactie heeft ontvangen. Verweerder is daarom uitgegaan van de gegevens over de (onderhouds-)toestand zoals hem bekend zijn. De rechtbank is van oordeel dat het aan eiser is om zijn standpunt dat de (onderhouds-)toestand anders is dan waar verweerder van uitgaat, te onderbouwen. Hij is voldoende in de gelegenheid gesteld dit te doen, maar heeft zich beperkt tot het herhalen van zijn stellingen en deze niet nader onderbouwd. Voor zover eiser aanvoert dat de onderhoudstoestand van de woning de door hem voorgestane lagere waarde onderbouwt slaagt dit niet en ook overigens heeft eiser de door hem bepleite waarde niet onderbouwd.
9. De rechtbank concludeert daarom dat beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde schattenderwijs vaststellen op € 225.000.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het deelnemen aan de zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning [adres] te Nieuwkuijk per waardepeildatum
1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 225.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 oktober 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.