ECLI:NL:RBOBR:2021:5490

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3015

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,

(gemachtigde: [naam] )

de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestand op 1 januari 2020, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 377.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 18 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2021. Gemachtigde van eiseres is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en R. Manders, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1993. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 422 m³, een aanbouw van 60 m³ en een garage van 55 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 238 m².

Geschil en beoordeling

1. Eiseres heeft, onder verwijzing naar onder meer een uitspraak van de rechtbank Amsterdam,^[1]aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar berust op een motiveringsgebrek, omdat deze standaardtekstblokken bevat en niet specifiek wordt ingegaan op de gronden van bezwaar.

1.1.

De rechtbank wijst erop dat in vaste rechtspraak is overwogen dat het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet hoeft te leiden tot vernietiging daarvan.^[2]Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiseres niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Eiseres heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiseres aldus is geschaad in haar processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 356.000 en verwijst naar het taxatierapport dat is opgemaakt op
1 juli 2020 door taxateur E.N. Hoogteijling RT. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 377.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 386.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 3 juli 2021 is opgesteld door taxateur R. Manders RT.

3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

3.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] , alle gelegen te [woonplaats] . Het object [adres] is aanvullend in het taxatierapport vermeld en is niet in de taxatieberekening opgenomen.

3.2.

Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangevoerd dat het object [adres] niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat het een familietransactie betreft die ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.

3.2.1.

De heffingsambtenaar heeft dit bevestigd, maar heeft toegelicht dat de transactie desondanks toch bruikbaar is. Er is een taxatie van kopers aanwezig, dat is een taxatie voor financiering van het pand. Mede op basis daarvan is bepaald dat de koopsom de marktwaarde is, ook al is het een familietransactie. Het object is uitstekend vergelijkbaar. Het ligt in de straat van de woning, het sluit aan met de objecten, het is gebouwd vanuit dezelfde bouwvergunning, aldus de heffingsambtenaar.

3.2.2.

De enkele omstandigheid dat de huidige eigenaar van het object heeft verklaard dat de woning van familie is gekocht, maakt niet dat die transactie reeds daarom niet bruikbaar is. Uit het dossier blijkt dat het object via een makelaarskantoor op 17 maart 2020 op de vrije markt is aangeboden voor een prijs van € 435.000. Het object is vervolgens door de huidige eigenaar gekocht op 6 april 2020 voor een prijs van € 425.000. Daarmee valt niet in te zien dat de verkoopprijs niet onder normale marktcondities tot stand is gekomen. Verder valt uit de matrix van de heffingsambtenaar af te leiden dat het object 15 maanden na de waardepeildatum verkocht is en dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs geïndexeerd heeft, net als bij de overige vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met het tijdsverloop.^[3]Al met al ziet de rechtbank dus geen reden dit referentieobject buiten beschouwing te laten.

3.3.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

3.4.

Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte een correctie voor bouwtechnische kwaliteit heeft doorgevoerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er voldoende onderzoeken bestaan over de invloed van energielabels op de verkoopprijs en dat vooral in die bouwperiode de energiekwaliteitseisen enorm zijn toegenomen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat object [adres] om deze reden goed vergelijkbaar is, aangezien het energielabel B heeft, net als de woning. De objecten [adres] hebben energielabel C en dat levert een correctie van 2,5% op de geanalyseerde kuubprijs op, dat is ongeveer € 6000 absoluut waardeverschil. Met wat door eiseres op de zitting is aangevoerd, heeft eiseres niet weerlegd dat de heffingsambtenaar ten onrechte een correctie voor bouwtechnische kwaliteit heeft toegepast. Wat is aangevoerd slaagt niet.

3.5.

Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en het afwerkingsniveau van de woning. De woning is goed onderhouden, maar is verouderd/gedateerd. De sanitaire voorzieningen dienen vernieuwd te worden, deze zijn inmiddels al 25 jaar oud. Dit geldt ook voor de houten kozijnen en het isolatieglas. De wand- en vloerafwerking is ook niet meer van deze tijd en behoeft enige vernieuwing.

3.5.1.

De woning is door de taxateur van de heffingsambtenaar niet inpandig opgenomen. De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft de door eiseres in 3.5. gestelde gebreken niet kunnen waarnemen en, voor zover eiseres daarvan geen bewijs heeft geleverd, betwist. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht welke stappen hij heeft ondernomen om een inpandige taxatie te maken. Eiseres heeft op advies van haar gemachtigde geen toestemming verleend aan een inpandige taxatie, omdat dit niet in haar belang zou zijn. In de weigering heeft eiseres op de zitting volhard.

3.5.2.

In artikel 50 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen – dat ingevolge artikel 30 van Pro de Wet waardering onroerende zaken van toepassing is voor het bepalen van de WOZ-waarde – is bepaald dat degene die een gebouw of grond in gebruik heeft verplicht is desgevraagd toegang te verlenen aan een door de heffingsambtenaar aangewezen deskundige. Gelet op de in 3.5.1. weergegeven omstandigheden, is de rechtbank van oordeel dat het thans aan eiseres is om de gestelde inpandige gebreken aannemelijk te maken.^[4]De gemachtigde van eiseres heeft aangevoerd dat dit blijkt uit de door hem overgelegde taxatie en de daarin opgenomen foto’s. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd dat met de onderhoudstoestand en het afwerkingsniveau van de woning voldoende rekening is gehouden, blijkens het taxatierapport en de matrix. De rechtbank is van oordeel dat dit in combinatie met de toelichting ter zitting van de heffingsambtenaar gevolgd kan worden. De foto’s in de taxatie van eiseres zijn te onduidelijk om tot een ander oordeel te kunnen komen. Dat eiseres op de zitting stelt dat zij digitale foto’s met een hoge resolutie aan de heffingsambtenaar heeft gemaild, waaruit het een en ander zou blijken, kan niet tot een ander oordeel leiden. Zoals hiervoor is overwogen, rust de bewijslast van dit punt op eiseres en is het aan haar om het daarvoor benodigde bewijs aan de rechtbank ter beschikking te stellen. Dat heeft zij niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.

3.6.

De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestand per 1 januari 2020, vastgestelde waarde van € 377.000 niet te hoog is.

4. Eiseres heeft een taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde, die door de heffingsambtenaar wordt betwist. Daarin worden ter onderbouwing van de waarde de navolgende vergelijkingsobjecten gehanteerd; [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen te [woonplaats] .

4.1.

De heffingsambtenaar is van mening dat deze referentieobjecten op één na minder goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat de objecten [adres] en [adres] teveel afwijken van de woning als het gaat om inhoud en uitstraling/architectuur. Ook heeft de taxateur van eiseres geen correctie toegepast voor het onderlinge verschil in bouwjaar/bouwtechnische kwaliteit en is voor [adres] als bouwjaar 1990 opgenomen in plaats van 1987. Ten aanzien van [adres] heeft de heffingsambtenaar verder opgemerkt: kleinere woning, geen aanbouw, afwijkend bouwjaar, carport en serre aanwezig.

4.2.

Eiseres heeft deze door de heffingsambtenaar opgeworpen bezwaren niet kunnen wegnemen. De ter zitting door eiseres gemaakte opmerking, dat zij een goede taxateur heeft ingeschakeld, is daarvoor onvoldoende. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiseres haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

6. Het verzoek van eiseres om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen, omdat deze termijn niet is overschreden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van

M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 18 oktober 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Beoordeling WOZ-waarde en onderhoudstoestand woning in bezwaarprocedure