Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3820
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 410.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Eiser heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur [naam]
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij uit 1920. De woning, gelegen in het buitengebied van [woonplaats 2] , bestaat uit een hoofdbouw van 640 m³, een garage van 330 m³ en een inpandige berging/schuur van 761 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 1950 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 378.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur [naam] , van 28 oktober 2020. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 410.000) naar de getaxeerde waarde (€ 417.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 19 mei 2021 is opgesteld door taxateur H. van Hoorn.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Verder voert eiser aan dat het onzorgvuldig is dat vergelijkingsobject [adres] in eerste instantie wel is gebruikt door de heffingsambtenaar, dat de heffingsambtenaar vervolgens in de bezwaarprocedure heeft aangegeven dat dit object minder goed bruikbaar is, maar dat dit object in de beroepsfase toch weer is gebruikt als vergelijkingsobject. [1] De heffingsambtenaar zegt dat het hem vrijstaat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. [2] De rechtbank is dat met de heffingsambtenaar eens. Door de heffingsambtenaar is toegelicht dat bij de taxatie in beroep een verdere verfijningsslag plaatsvindt, en dat die taxatie is uitgevoerd door een andere taxateur. Deze taxateur achtte [adres] een van de beste vergelijkingsobjecten. Mede gezien de toelichting van de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen aanleiding om dit voor onzorgvuldig te houden.
3.1
De heffingsambtenaar heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door een drietal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Aan hetgeen door eiser is opgemerkt over de in de bezwaarfase gebruikte vergelijkingsobjecten komt daarom geen betekenis meer toe.
4. Op de zitting voert eiser aan dat niet inzichtelijk is wat de staat van de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten is, en op basis waarvan de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van die objecten heeft bepaald. De heffingsambtenaar heeft in reactie daarop toegelicht dat dergelijke factoren doorgaans, en ook in dit geval, worden vastgesteld door middel van een permanente marktanalyse (PMA). Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat als een dergelijk punt pas op zitting wordt gemaakt, hij niet in staat is om daar adequaat op te reageren. Had eiser dit eerder aangevoerd, dan was het geen enkel probleem geweest om nadere informatie over de vergelijkingsobjecten te geven.
4.1
De rechtbank is dat met de heffingsambtenaar eens. De heffingsambtenaar heeft in juli 2021 een verweerschrift en taxatierapport in het geding gebracht waarin de nieuwe vergelijkingsobjecten worden genoemd. In dat taxatierapport wordt -ietwat beknopt- toegelicht wat de staat van deze vergelijkingsobjecten is. Indien deze toelichting voor eiser onvoldoende was, had het op de weg van een professioneel gemachtigde -die namens eiser deze procedure voert- gelegen om dit tijdig naar voren te brengen, zeker nu eiser dit al vanaf juli 2021 had kunnen doen. Doordat eiser deze stelling pas op de zitting heeft betrokken, heeft hij de heffingsambtenaar de kans ontnomen op er adequaat op te kunnen reageren. Deze beroepsgrond moet daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing blijven. [3]
5. Eiser voert -eveneens op zitting- aan dat in de bezwaarprocedure reeds is verzocht om de indexeringscijfers en de onderbouwing daarvan, en dat de heffingsambtenaar daar in het geheel niet op heeft gereageerd. Ook nu is nog niet duidelijk welke indexeringscijfers zijn gebruikt en hoe dit is onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in reactie daarop aangegeven dat nu eiser ook dit standpunt pas op de zitting inneemt, hij niet in staat is om hier adequaat op te kunnen reageren.
5.1
De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift van 8 april 2020 aan de heffingsambtenaar heeft verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage, inclusief de onderbouwing daarvan, te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat dit in de bezwaarprocedure of in de bestreden uitspraak niet is gebeurd. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar evenmin op andere wijze heeft gereageerd op deze bezwaargrond. De rechtbank ziet echter aanleiding om dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren. Eiser heeft de indexering namelijk niet (langer) in zijn beroepschrift ter discussie gesteld en pas op de zitting aangegeven dat de indexering ook in de beroepsfase wat hem betreft een geschilpunt is. Het had op de weg van eiser gelegen om in beroep tijdig aan te voeren dat de heffingsambtenaar onvoldoende informatie met betrekking tot de indexering en de onderbouwing daarvan heeft verschaft. Door deze stelling pas op zitting in te nemen, heeft eiser de heffingsambtenaar de mogelijkheid ontnomen om alsnog het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan in het geding te brengen. Deze beroepsgrond moet daarom in zoverre wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing blijven.
6. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij zich kan vinden in het cijfer ‘2’ dat de heffingsambtenaar heeft toegekend op de factoren kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging van zijn woning. De rechtbank zal hier dan ook niet verder op ingaan.
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met de drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten die bij punt 3.1 al zijn genoemd. Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn. Het zijn alle vrijstaande woonboerderijen die al behoorlijk oud zijn. Twee van de drie zijn tevens verkocht binnen een jaar vóór de waardepeildatum. De derde, [adres] , is weliswaar net buiten de termijn van een jaar na de waardepeildatum verkocht, maar de rechtbank ziet in die enkele omstandigheid geen aanleiding om dit object niet voor bruikbaar te houden. De overschrijding van de termijn is slechts zeer gering (15 dagen) en daarbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het niet eenvoudig is om voldoende bruikbare vergelijkingsobjecten te vinden voor een woning als die van eiser. Dat de heffingsambtenaar er in dat licht voor heeft gekozen om [adres] als vergelijkingsobject te gebruiken vindt de rechtbank begrijpelijk.
7.1
De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.
7.2
Uit de matrix maakt de rechtbank op dat voor de waarde per m³ van de hoofdbouw, voordat wordt gecorrigeerd voor de KOUDV-factoren, geldt dat het kleinste object (Boerdonksedijk) de hoogste waarde per m³ heeft. Naarmate het aantal m³ toeneemt, wordt de prijs per m³ lager. Met het onderlinge verschil in oppervlakte van de hoofdbouw, dus met het afnemend grensnut, is daarmee door de heffingsambtenaar afdoende rekening gehouden. Met het onderlinge verschil in perceeloppervlakte is ook rekening gehouden. Uit de matrix volgt inzichtelijk dat de waarde per m² lager wordt naarmate het aantal m² hoger wordt.
7.3
Met het onderlinge verschil in onderhoud, kwaliteit en voorzieningen is door de heffingsambtenaar kenbaar rekening gehouden. Uit de matrix blijkt dat in totaal een correctie van 30% heeft plaatsgevonden op de waarde van de hoofdbouw omdat de woning van eiser het cijfer ‘2’ heeft gekregen op de aspecten onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Dat betekent dat de correctie 10% per punt is. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen.
7.4
Met het verschil in ligging is door de heffingsambtenaar eveneens kenbaar rekening gehouden. Inzichtelijk is namelijk dat een correctie van 15% is toegepast op de grondwaarde van de woning van eiser, wegens de ‘2’ voor ligging.
7.5
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 410.000 niet te hoog is.
8. Eiser verwijst naar de verkoopprijzen van de objecten [adres] Afgezet tegen deze transacties is de WOZ-waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat deze objecten een ander type woning zijn. Nummer 4 is een woning met een cafetaria en nummer 6 is een vrijstaande woning. Dit terwijl de woning van eiser een vrijstaande woonboerderij is. Het enkele feit dat de ligging identiek is, maakt dit nog geen geschikte vergelijkingsobjecten nu sprake is van een ander type woningen.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van Pro de Awb, ziet zij aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser heeft moeten maken in verband met het instellen van het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541 met wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.082;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 25 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.