Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3729
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 april 2022 in de zaak tussen
[naam] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van Land van Cuijk, verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 419.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1997. De woning, gelegen in Mill, bestaat uit een hoofdbouw van 542 m³, een garage van 102 m³, een berging van 32 m³ en een carport van [adres] m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 915 m².
Tussen partijen zijn de objectkenmerken niet in geschil. De rechtbank sluit zich aan bij de gezamenlijke opvatting van partijen.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 385.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 419.000) naar de getaxeerde waarde (€ 441.716), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 4 juni 2021 is opgesteld door taxateur G. Visbeen-Stolk.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
Toezendplicht in bezwaar
3. Eiser betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. In de bezwaarfase heeft hij gevraagd om de indexeringscijfers van de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser heeft verweerder deze gegevens ten onrechte niet verstrekt.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door eiser gevraagde indexeringscijfers op grond van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ aan eiser had moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van het hof van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).
5. Deze beroepsgrond van eiser slaagt derhalve. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, aangezien eiser door dit gebrek niet langer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de betreffende indexeringscijfers en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb er naar het oordeel van de rechtbank toe leiden dat eiser recht heeft op een vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Ook zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- dient te vergoeden.
De door verweerder vastgesteld WOZ-waarde
6. In eerste instantie heeft verweerder [adres] , [adres] en [adres] gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning. In de bestreden uitspraak heeft verweerder ook nog [adres] en [adres] en [adres] genoemd voor de onderbouwing van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] heeft verweerder in beroep laten vallen. In beroep heeft verweerder de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning. De door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten liggen allemaal net als de woning van eiser in Mill. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn rond de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum behaald.
7. De gebruikte vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarde-relevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen.
8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning wat betreft bouwjaar, type woning en inhoud van de woning. Eiser heeft de vergelijkbaarheid van de door verweerder gebruikte objecten niet betwist.
9. Eiser heeft in het beroepschrift gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn gecorrigeerd. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zowel in het taxatieverslag als in het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport staan de door verweerder gebruikte factoren voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid vermeld van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Bovendien blijkt uit de taxatiematrix tot welke correcties de verschillende factoren leiden. Verweerder heeft aangegeven dat onder kwaliteit ook het voorzieningenniveau is begrepen. Het voorzieningenniveau is daarom niet apart vermeld. Ook heeft verweerder aangegeven dat niet is gecorrigeerd op doelmatigheid omdat deze correctiefactor niet wordt gebruikt. In de matrix in de bestreden uitspraak heeft verweerder kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning met een 3 (gemiddeld) gewaardeerd. Met het overleggen van de informatie ten aanzien van kwaliteit, onderhoud en ligging van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de noodzakelijke bouwstenen verstrekt om de door verweerder vastgestelde waarde te kunnen controleren en gemotiveerd te betwisten. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding het standpunt van verweerder voor onjuist te houden dat sprake is van een gemiddelde woning. Eiser heeft zijn stelling dat sprake is van gedateerde voorzieningen en een matig onderhouden woning niet onderbouwd. De enkele blote stelling van eiser dat badkamer, keuken en sanitair gedateerd zijn, zonder dat nader te onderbouwen met stukken, zoals foto’s, is onvoldoende om aan de juistheid van de taxatie van verweerder te twijfelen. Dit geldt te meer, nu verweerder om onderbouwende gegevens heeft verzocht, maar eiser daar om hem moverende redenen geen gehoor aan heeft gegeven. In de gedingstukken of het verhandelde ter zitting wordt geen aanleiding gezien om van een ondergemiddelde woning uit te gaan. De rechtbank wijst op de voor de onderbouwing van de waarde gebruikte vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn in nagenoeg hetzelfde jaar gebouwd (1999 en 2000) als de woning. Ook hier is verweerder uitgegaan van een gemiddelde (3) kwaliteit en onderhoud. Gelet op het bouwjaar van de woning en de vergelijkingsobjecten mag van enige gedateerdheid worden uitgegaan. Door de woning te vergelijken met objecten van nagenoeg hetzelfde bouwjaar acht de rechtbank een mogelijke waardedruk door de gedateerdheid van de woning voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. In de in beroep overgelegde waardematrix heeft verweerder aangegeven hoe de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd. Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van de indexcijfers van de waarderingskamer. Door de gemachtigde van verweerder is hierover toegelicht dat de Waarderingskamer controleert of de WOZ-waarden in een gemeente recht doen aan de verkoopprijzen. De WOZ-waarden mogen niet teveel afwijken van de markt en geven daarom een goed beeld van de marktontwikkeling van woningen in het betreffende jaar. Daarbij zijn de cijfers van de Waarderingskamer openbaar en benaderbaar.
12. De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. De door verweerder gehanteerde cijfers van de Waarderingskamer geven een beeld van de gemiddelde ontwikkeling van WOZ-waarden van woningen, ook per gemeente. De rechtbank is van oordeel dat – ook als in aanmerking wordt genomen dat het indexeringspercentage niet gebaseerd moet worden op vastgestelde WOZ-waarden, maar op de gerealiseerde verkopen (de marktontwikkeling) in een gemeente – het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage hier voldoende bruikbaar is omdat het de marktontwikkeling voldoende weerspiegelt. Dit geldt temeer nu de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn en er verder geen onregelmatigheden in de toegepaste indexeringspercentages te ontdekken zijn. Daarbij heeft eiser zelf niet op enigerlei wijze onderbouwd met naar zijn mening toepasselijke indexeringspercentages dat in deze zaak niet van de toegepaste indexering zou mogen worden uitgegaan en evenmin toegelicht op welke wijze en tot welke hoogte verweerder het indexeringspercentage dan wel had moeten bepalen. In het beroepschrift heeft eiser volstaan met de beroepsgrond dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. Van een professioneel gemachtigde mag verwacht worden dat, indien hij van mening is dat een afwijkend dan wel onjuist percentage is gebruikt, hij dit tijdig naar voren brengt, zeker omdat het verweerschrift – met daarbij het taxatierapport en de toelichting over de voor de bepaling van het indexeringspercentage gebruikte cijfers van de Waarderingskamer – dateert van 12 juli 2021. Voor eiser was duidelijk welke prijsindex verweerder heeft gebruikt. Gelet hierop had het op de weg gelegen van eiser om aan te geven waarom de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages niet juist zijn. Nu eiser niet met die informatie is gekomen, twijfelt de rechtbank niet aan de juistheid van de indexering van verweerder. De berekening van de geïndexeerde waarde van de vergelijkingsobjecten is voorts door eiser niet betwist, en de rechtbank sluit zich daarbij aan.
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 419.000 niet te hoog is.
De waarde van eiser
14. Eiser heeft zijn waarde van € 385.000 niet aannemelijk gemaakt omdat een onderbouwing van die waarde ontbreekt. De door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn niet geschikt voor de onderbouwing van de waarde van zijn woning. [adres] is volgens de verkoopadvertentie een bedrijfswoning met een bedrijfshal van 320 m² en ligt op bedrijventerrein ‘Meulenveldt’. Ook is de koopovereenkomst meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen. [adres] heeft als bouwjaar 1960 en is om die reden onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser die als bouwjaar 1997 heeft.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de bestreden uitspraak in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van in totaal
€ 1.082,-;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
22 april 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.