Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/298
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar
( [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 1.150.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande villa, uit 1968. De woning bestaat uit de hoofdbouw van 1.825 m³, een souterrain/woonkelder van 275 m³, een aangebouwde garage van 330 m³ en zeven dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van in totaal 161.774 m². Daarvan is een gedeelte van 15.500 m² dienstbaar aan de woning. Het resterende gedeelte van 146.274 m² is aangemerkt als extra grond bij de woning.
Geschil en beoordeling
1. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar hem ten onrechte in de bezwaarfase de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren niet tijdig voor de hoorzitting heeft toegestuurd. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht deze informatie aan hem “te verstrekken”. Door niet expliciet te vermelden hoe deze verstrekking moest plaatsvinden – ter inzagelegging of het verkrijgen van een afschrift – heeft eiser het aan de heffingsambtenaar gelaten om deze verstrekking vorm te geven. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage heeft gelegd. Hiermee heeft de heffingsambtenaar in deze zaak voldaan aan zijn wettelijke verplichtingen om de genoemde informatie te verstrekken.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 896.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.150.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.150.604), zoals opgenomen in de taxatiematrix die op 21 juni 2021 is opgesteld door taxateur [naam] .
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten de [adres] , [adres] en [adres] .
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut ten aanzien van zowel de inhoud van de woning als de oppervlakte van het perceel.
3.3.1.
Nu de heffingsambtenaar een grondstaffel heeft overgelegd, is eiser het er goeddeels mee eens dat voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut ten aanzien van de oppervlakte van het perceel. Wel vindt hij de waarde van de extra grond van € 1 per m² niet onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat de extra grond bestaat uit bosperceel en landbouwgrond, dat daar doorgaans prijzen van € 1,75 respectievelijk € 7,50 per m² voor worden gehanteerd en dat € 1 per m² daarom aan de zeer lage kant is. De rechtbank acht met deze toelichting de genoemde grondwaarde voldoende aannemelijk.
3.3.2.
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij het afnemend grensnut ten aanzien van de inhoud van de woning heeft verdisconteerd in de m³-prijs. In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie is inderdaad een verschil in de m³-prijs van de woning en de vergelijkingsobjecten te zien, maar aan laatstgenoemde objecten zijn (beduidend) betere scores toegekend ten aanzien van de kwaliteit en onderhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat deze aspecten ook van invloed zijn op de m³-prijzen en hij heeft gewezen op de in de taxatie vermelde correctiepercentages. De heffingsambtenaar heeft terecht opgemerkt dat – rekening houdend met deze correcties – nog steeds een duidelijk verschil bestaat in de gehanteerde m³-prijzen van de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee inzichtelijk is dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden. De rechtbank acht met deze toelichting de genoemde inhoudswaarde voldoende aannemelijk.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse, maar dat verder niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiser, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt. [1] Datzelfde lot deelt daarmee ook de eindwaarde. De heffingsambtenaar heeft er nog op gewezen dat hij een hogere waarde had kunnen hanteren voor de (in 3.3.1. besproken) extra grond. De rechtbank begrijpt dit punt aldus dat de heffingsambtenaar hierdoor de getaxeerde waarde (fors) hoger kon laten uitvallen en dat als hij de indexering (van 1,1% voor de [adres] en 6,8% voor [adres] ) buiten beschouwing zou laten de getaxeerde waarde alsnog boven de vastgestelde waarde zou uitkomen. De heffingsambtenaar heeft echter niet het standpunt ingenomen dat hij (bij nader inzien) van een hogere grondwaarde uitgaat ten aanzien van de extra grond en welke waarde dat zou moeten zijn. Reeds om die reden kan zijn (zo opgevatte) verdere betoog niet slagen.
3.5.
Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het object zelf – nabij de snelweg A2 en in het buitengebied, waardoor er geen voorzieningen in de buurt zijn – en in vergelijking met de (in andere plaatsen gelegen) vergelijkingsobjecten.
3.5.1.
De heffingsambtenaar heeft in de bestreden uitspraak al overwogen dat de woning een kenmerkende ligging voor een landhuis heeft en dat die hemelsbreed 350 meter van de A2 is gelegen waardoor er voldoende afstand tussen de woning en die snelweg is. De heffingsambtenaar heeft vervolgens in beroep de ligging van de woning gewaardeerd met voldoende (3). Met wat de heffingsambtenaar daarover in de bestreden uitspraak heeft gezegd, kan de rechtbank dat volgen. Verder is het de rechtbank bekend dat aan de andere zijde van die snelweg de kern van Leende ligt en dat daarmee de voorzieningen zich niet op een dusdanige afstand van de woning bevinden dat dit consequenties voor de ligging van de woning zou moeten hebben.
3.5.2.
De heffingsambtenaar gaat er in zijn taxatie van uit dat de vergelijkingsobjecten beter zijn gelegen dan de woning. De ligging van de [adres] is gewaardeerd als goed (4); de ligging van zowel [adres] als [adres] is gewaardeerd als zeer goed (5). Eiser heeft niet geconcretiseerd waarom hiermee onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging van deze objecten.
3.6.
De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat onder 3.4. is overwogen, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
4. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5. Aangezien geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 1.125.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
6. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van
€ 541, met wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 1.125.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.620;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. J.C.W. Emmen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.