Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3072
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2022 in de zaak tussen
[eisers] , in [woonplaats] , eisers,
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Eikendonck 31 te Vught (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 246.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2021. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak, een zorgappartement met bouwjaar 1974. De woning, gelegen op de derde etage van een woon-zorgcomplex te Vught, bestaat uit een hoofdbouw van 336 m³ en in de kelder gelegen berging en wijnopslag van in totaal 15 m³. Ook is er een parkeerplaats in de parkeerkelder. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eisers op de zitting de objectkenmerken bevestigd.
Geschil en beoordeling
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eisers bepleiten een waarde van € 200.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 246.000) naar de getaxeerde waarde (€ 246.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 23 november 2020 is opgesteld door taxateur [naam] .
Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eisers is aangevoerd.
Eisers hebben in het beroepschrift aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op het door hen in de bezwaarfase gedane verzoek om de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te verstrekken.
In reactie hierop heeft verweerder in het verweerschrift naar voren gebracht dat in de uitnodiging voor de hoorzitting van is aangegeven dat de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage liggen op het kantoor van de gemeente Vugt en dat eisers zijn uitgenodigd, na het maken van een afspraak, van deze stukken kennis te nemen.
In het onderhavige geval heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat hij zowel in de bezwaar- als de beroepsprocedure geen gebruik maakt van KOUDV- en liggingsfactoren. Dat maakt niet dat de uitspraak op bezwaar direct onvoldoende gemotiveerd is. Verweerder heeft in dit concrete geval aan zijn verplichting voldaan door in zijn taxatierapport omschrijvingen en waarderingen voor onder andere ligging, kwaliteit en voorzieningen te vermelden. Het onderhoud is met een kruisjesdiagram uitgewerkt. Die kwalificaties doen naar het oordeel van de rechtbank niet onder voor de door eisers gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren. De beroepsgrond slaagt niet.
6. De rechtbank merkt op dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen. Verweerder heeft de waarde in beroep onderbouwd met zeven vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , alle gelegen in [woonplaats] .
8. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft verweerder voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. Verweerder heeft toegelicht dat met een eventueel negatief imago van serviceflats rekening is gehouden door voor de woning een aanzienlijk lagere waarde per kubieke meter te hanteren dan blijkt uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan de A65, dit zorgt voor geluidsoverlast en overlast van fijnstof. Ook zijn de referentieobjecten (zoals gebruikt in de bezwaarfase) niet gelegen in dezelfde wijk. Het is nu niet inzichtelijk hoe verweerder de ligging in een andere wijk heeft verdisconteerd, aldus eisers.
10. Verweerder heeft toegelicht dat de gemeente Vught wordt doorsneden door zowel de A65 als de A2 als de spoorlijn Den Bosch-Tilburg als de spoorlijn Den Bosch-Eindhoven. Er is vrijwel geen onroerende zaak die geheel vrij is van enige geluidsoverlast als gevolg van deze verkeersaders. Alle vergelijkingsobjecten die bij de taxatie zijn betrokken, ondervinden geluidsoverlast. Verweerder heeft bovendien drie objecten uit het Heunpark gebruikt, een complex gelegen naast het complex Eikendonck. De ligging daarvan is zeer goed vergelijkbaar. Ook de andere vergelijkingsobjecten zijn niet beter gelegen dan de woning, aldus verweerder. De rechtbank kan verweerder, gelet op de overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, volgen in zijn standpunt. De grond slaagt niet.
11. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De woning beschikt over voorzieningen zoals een badkamer, keuken en sanitair, welke verouderd zijn.
12. Verweerder heeft hierop gereageerd dat [adres] en [adres] in goede staat waren, maar dat [adres] bij verkoop totaal gedateerd was. De overige vergelijkingsobjecten zijn ook min of meer gedateerd en hebben na transactie diverse verbeteringen ondergaan. Alle uit de transactiecijfers gedestilleerde waarden per kubieke meter liggen hoger tot fors hoger boven de getaxeerde waarde per kubieke meter van de woning. Dit is zelfs het geval bij [adres] , aldus verweerder. Wat betreft het argument van eisers dat geen inpandige opname zou zijn verricht, heeft verweerder toegelicht dat hij zich heeft gebaseerd op de (openbare) verkoopadvertentie en dat hij daardoor een inpandige opname niet noodzakelijk heeft geacht.
13. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eisers zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank kan verweerder, gelet op de overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, volgen in zijn standpunt. De grond slaagt niet.
14. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met eventuele reserves in de Vve. Verweerder heeft hierop gereageerd dat in de uitspraak op bezwaar is vermeld dat een dergelijke correctie wel degelijk heeft plaatsgevonden en zelfs de aandelen in het reservefonds van de Vve, die bij de genoemde vergelijkingsobjecten in de verkoopprijs zijn betrokken, zijn genoemd. Verweerder heeft tevens verwezen naar de bij het taxatierapport gevoegde matrix. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de uitleg van verweerder te twijfelen, te meer nu het standpunt van eisers niet is onderbouwd met concrete gegevens.
15. Eisers hebben aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte referentiepanden heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft hierop gereageerd dat eisers deze grond niet hebben aangevoerd in de bezwaarfase of tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport, met name naar de matrix. Verder heeft verweerder op de zitting toegelicht dat de indexering is gebaseerd op de trendanalyse van de gemeente Vught die weer gebaseerd is op de marktanalyse.
16. Met die algemene toelichting op zitting en hetgeen is opgenomen in de matrix heeft verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot dit percentage is gekomen. Er is geen enkel inzicht gegeven in de gehanteerde cijfers danwel het verloop van de indexeringspercentages. Daarmee tasten eisers in het duister en kunnen eisers die gegevens niet gemotiveerd betwisten, hoewel zij reeds in het beroepschrift van 4 november 2020 hebben verzocht om inzicht in de indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan. Omdat de waardevaststelling van de woning van eisers is gebaseerd op de naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopcijfers van een zevental referentieobjecten, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning van eisers niet te hoog heeft vastgesteld.
17. Nu verweerder, omdat de indexeringscijfers niet inzichtelijk zijn gemaakt, niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, dient de rechtbank te beoordelen of eisers aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen bepleite waarde niet te laag is.
18. Eisers hebben verwezen naar de verkoopcijfers van de objecten [adres] .
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de enkele verwijzing door eisers naar de objecten [adres] een onvoldoende onderbouwing van de door eisers bepleite waarde vormt. Eisers hebben de door hen bepleite waarde ook niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eisers hun beoogde waarde evenmin niet aannemelijk hebben gemaakt.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de enkele verwijzing door eisers naar de objecten [adres] een onvoldoende onderbouwing van de door eisers bepleite waarde vormt. Eisers hebben de door hen bepleite waarde ook niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eisers hun beoogde waarde evenmin niet aannemelijk hebben gemaakt.
19. Omdat zowel verweerder als eisers de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 230.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers in beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1) en € 7 voor een kadastraal uittreksel. Het totaalbedrag wordt daarom € 1.627.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 230.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.627.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 januari 2022.
De griffier is verhinderd om rechter
Deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.