Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/280
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.V. Andries).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde vastgesteld van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning). De waarde is per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, bepaald op € 393.000. In het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij besluit van 2 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1999. De woning heeft een inhoud van 411 m³ en beschikt over een inpandige garage van 160 m³, een aanbouw van 60 m³ met daarbij een berging van 32 m³ en een overkapping van 22 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 219 m².
Het geschil
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 352.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (van € 393.000) naar de getaxeerde waarde (van € 398.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 30 juni 2021 is opgesteld door taxateur P.J.G. Jansen.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is het voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen te Geldrop.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft onder andere het bouwjaar, de inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
Eiser heeft in zijn beroepschrift geen inhoudelijke grieven tegen de vastgestelde waarde en de onderbouwing daarvan aangevoerd, anders dan de stelling dat de vastgestelde waarde te hoog is. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is, dat er een onbegrijpelijke mismatch is tussen de geïndexeerde verkoopprijzen en de aan die objecten toegekende WOZ-waardes, dat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] hoekwoningen zijn en dus een hogere waarde vertegenwoordigen dan de woning, en dat de grondstaffel niet inzichtelijk is.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij maar beperkt op deze laat aangedragen beroepsgronden kan reageren. Wat betreft de indexering heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat hij voor de indexatie naar de waardepeildatum gebruik heeft gemaakt van cijfers van Vastgoedpro en dat deze methode onlangs in een uitspraak van de rechtbank Zeeland–West-Brabant is geaccordeerd. [1] De door eiser zo benoemde mismatch tussen de geïndexeerde verkoopwaardes van de vergelijkingsobjecten en de daaraan toegekende WOZ-waardes acht de heffingsambtenaar uitlegbaar, gelet op het feit dat de door hem ingeschakelde taxateur in deze procedure onafhankelijk van de heffingsambtenaar tot een beredeneerd geïndexeerd verkoopcijfer is gekomen. De heffingsambtenaar geeft verder aan dat [adres 4] en [adres 5] inderdaad een hogere waarde hebben dan de twee andere door hem gebruikte vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 3] ), maar dat dit wordt verklaard doordat de eerstgenoemde vergelijkingsobjecten over een groter perceel beschikken. Met betrekking tot de onderbouwing van de gehanteerde grondstaffel heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat gebruik is gemaakt van de door hem gehanteerde staffel die ziet op de bebouwde kom van Geldrop en dat die in deze zaak alleszins passend is.
2.3.2.
Allereerst merkt de rechtbank het volgende op. De voorbije jaren heeft de gemachtigde van eiser er zich in diverse beroepsprocedures over beklaagd dat deze en andere heffingsambtenaren laat in de procedure – vaak enkele weken voor de zitting – hun verweerschrift met een taxatie inbrachten waarmee de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar niet zelden fors wijzigde. Daardoor gaf de gemachtigde aan zich genoodzaakt te zien pas op de zitting geheel nieuwe beroepsgronden aan te voeren. Mede naar aanleiding daarvan heeft deze rechtbank in Wet WOZ-zaken een werkwijze ingevoerd op grond waarvan heffingsambtenaren worden verzocht in een vroeg stadium van de procedure hun verweerschrift en bijbehorende taxatie in te dienen. De heffingsambtenaren hebben zich daaraan geconformeerd en ook in deze zaak heeft de heffingsambtenaar volgens die werkwijze op 15 juli 2021 een verweerschrift ingediend (dat door de rechtbank op 10 augustus 2021 aan de gemachtigde van eiser is toegezonden). Gevolg daarvan is wel dat ook van (de gemachtigde van) eiser wordt verwacht dat hij tijdig op dat verweerschrift reageert en niet pas op de zitting geheel nieuwe standpunten naar voren brengt. De rechtbank heeft al in diverse zaken waarin (het kantoor van) eisers gemachtigde als gemachtigde optrad erop gewezen dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat er op tafel ligt, en niet om dan pas geheel nieuwe punten op tafel te leggen. [2] Deze herhaalde opmerkingen lijken haast een averechts effect te hebben: waar in de genoemde zaken nog de moeite was genomen in het beroepschrift een aantal inhoudelijke gronden aan te voeren tegen het waardestandpunt van de heffingsambtenaar, is dat in deze zaak zelfs geheel achterwege gelaten en zijn die gronden pas op de zitting aangedragen.
2.3.3.
De wijze waarop de gemachtigde van eiser in eerdergenoemde zaken, maar zeker in deze zaak procedeert, is niet bevorderlijk voor een goed verloop van de procesgang en een adequate voorbereiding van de rechtbank op de behandeling van de zaak ter zitting. Ook is dit niet in het belang van eiser. Uit de opmerking van de gemachtigde van eiser, dat in een eventueel in te stellen hoger beroep de gronden eerder zullen worden aangevoerd, spreekt naar het oordeel van de rechtbank niet een opstelling die van een professionele gemachtigde mag worden verwacht in een zakelijk geschil. Op deze wijze wordt in voorkomend geval het justitieel apparaat onnodig belast met een extra procesgang die bij een professionele procesvoering achterwege had kunnen blijven. De rechtbank roept de gemachtigde van eiser ertoe op om in dit opzicht zijn procesgedrag (danig) te verbeteren. Bij een herhaling van dit of soortgelijk procesgedrag kan de rechtbank besluiten daaraan de gevolgtrekkingen te verbinden die haar geraden voorkomen.
2.3.4.
Met de onder 2.3.1. weergegeven reactie van de heffingsambtenaar zijn de in 2.3. genoemde beroepsgronden afdoende weersproken. Die reactie heeft de rechtbank voldoende kunnen overtuigen. Die beroepsgronden slagen daarom niet.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 393.000 niet te hoog is.
3. Eiser is voor de onderbouwing van zijn waardestandpunt uitgegaan van dezelfde vergelijkingsobjecten als de heffingsambtenaar. De door eiser gehanteerde grondprijzen zijn – zoals hij op de zitting heeft gezegd – onderbouwd vanuit algemene bekendheid. Daarmee zijn de grondprijzen en is dus ook de eindwaarde niet onderbouwd door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat eiser zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 10 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.