Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3544
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser 1] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 217.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur J.F. Verbeek.
Met instemming van partijen is het onderzoek ter zitting gezamenlijk (maar niet gevoegd) behandeld met het onderzoek in de zaak SHE 20/3543.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een rijwoning met bouwjaar 1957. De woning, gelegen in Eindhoven, bestaat uit een hoofdbouw van 276 m³, een aanbouw woonruimte van 30 m³, een overkapping van 15 m², een houten schuur van 30 m³ en een vrijstaande berging van 24 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 136 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 198.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 217.000) naar de getaxeerde waarde (€ 241.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 3 mei 2021 is opgesteld door taxateur Verbeek.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] , alle gelegen te Eindhoven.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten had moeten hanteren de woningen [adressen] , omdat die in dezelfde straat zijn gelegen als de woning en daarom beter vergelijkbaar zouden zijn. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer. Dat betekent onder andere dat partijen vrij zijn in het aandragen van het bewijs ter onderbouwing van hun standpunten. Aan de belastingrechter is het vervolgens om te oordelen of de betreffende partij met het door hem aangedragen bewijs voldoet aan de op hem rustende bewijslast. Het is dus niet aan de belastingrechter om aan een partij voor te schrijven met welk bewijs hij zijn standpunten moet onderbouwen. Eisers beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
2.4.
Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat [adressen] identiek zijn aan de woning en dat dit leidend bij de waardering moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank doet eiser hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De rechtbank stelt voorop dat het aan eiser is om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Daarin is hij niet geslaagd, waarbij de rechtbank betrekt dat de heffingsambtenaar eisers betoog gemotiveerd heeft bestreden door erop te wijzen dat de woning in tegenstelling tot [adressen] over een aanbouw beschikt. Eisers beroepsgrond slaagt ook in zoverre niet.
2.5.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte referentiepanden heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019.
2.5.1.
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar deze percentages in de periode van 1 januari 2018 tot en met 1 januari 2021 per maand inzichtelijk gemaakt en in het aanvullend verweerschrift is een onderbouwing van die percentages gegeven. De heffingsambtenaar voert jaarlijks een permanente marktanalyse uit, gebaseerd op 7.500 door het Kadaster aangeleverde verkoopcijfers. Na beoordeling van deze cijfers, waarbij onder andere zo’n 3.500 vraagprijzen worden betrokken, blijven 2.600 bruikbare verkoopcijfers over die ter onderbouwing kunnen dienen bij de WOZ-waardering van woningen. Ter toetsing van deze gegevens wordt onder andere gebruikgemaakt van de marktontwikkeling in de regio zoals de NVM die weergeeft. Verder heeft de heffingsambtenaar een selectie van verkoopcijfers overgelegd van ruim 100 van de meer dan 4.000 verkopen in de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2020 binnen het marktsegment rijwoningen verdeeld over de gehele stad, waarbij is getracht een selectie te maken van de objecten die binnen een groep zo goed mogelijk (onderling) vergelijkbaar zijn zowel qua opstallen, percelen, kwaliteit en onderhoudstoestand. Deze gegevens onderbouwen volgens de heffingsambtenaar een indexatie in de jaren 2018 en 2019 van 10%. Eiser heeft de juistheid van deze stellingen niet bestreden en de rechtbank ziet evenmin aanleiding die voor onjuist te houden.
2.5.2.
Wel heeft eiser op de zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens een te beperkt beeld schetsen en dat hij meer gegevens moet overleggen om de hierboven genoemde conclusies te kunnen dragen. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Bij de hiervoor onder 2.5.1. geschetste stand van zaken volstaat het niet dat eiser zich beperkt tot een algemeen geformuleerde hypothese dat het aanleveren van meer gegevens tot een betrouwbaardere uitkomst zou leiden. Dit betekent dat eisers beroepsgrond niet slaagt.
2.6.
Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het onbegrijpelijk is dat [adressen] beschikken over een aanbouw van verschillende grootte (39 m² resp. 48 m²), maar dat daaraan wel dezelfde (op basis van de oppervlakte berekende) waarde is toegekend. Verder vindt eiser ten aanzien van [adres] de liggingsfactor niet juist; die moet hoger zijn, omdat dit pand in een hofje ligt. Tot slot bestrijdt eiser de toegepaste correcties voor kwaliteit en onderhoud ten aanzien van [adres] .
2.6.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat hij het verweerschrift al geruime tijd geleden heeft ingediend en, als hij eerder van de hiervoor onder 2.6. genoemde gronden had vernomen, dat hij beter op die gronden had kunnen reageren. Niettemin wil de heffingsambtenaar een inhoudelijke reactie geven. Hij erkent dat in de taxatie bij de aanbouw van [adres] een onjuist bedrag is genoemd, maar dat bij de matrix – waarmee de getaxeerde waarde wordt onderbouwd – is gerekend met het juiste bedrag. De heffingsambtenaar vindt verder dat de ligging van [adres] gelijk is aan die van de woning; beide woningen liggen op steenworp afstand van elkaar in dezelfde homogene buurt die is volgebouwd met nagenoeg identieke woningen in vergelijkbare straten. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwt de taxatie voorts de toegepaste correcties voor dit object.
2.6.2.
De rechtbank stelt vast dat, na de niet door eiser bestreden uitleg van de heffingsambtenaar, partijen niet langer verschillen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardes van de aanbouwen van [adressen] .
2.6.3.
Verder is de rechtbank van oordeel dat, gelet op het betoog van de heffingsambtenaar, er onvoldoende aanleiding is om voor de woning en [adres] andere liggingsfactoren te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
2.6.4.
Voor zover eiser de correcties voor kwaliteit en onderhoud van [adres] bestrijdt, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. De heffingsambtenaar heeft op de zitting pas voor het eerst kennisgenomen van deze beroepsgrond en aangegeven hierdoor te worden beperkt in zijn mogelijkheden hier adequaat op te kunnen reageren. Als eiser naar aanleiding van het door de heffingsambtenaar op 10 mei 2021 gedateerde verweerschrift (ruim) voor de zitting deze beroepsgrond kenbaar had gemaakt, had de heffingsambtenaar voldoende gelegenheid gehad hier nader op te reageren en zo nodig bewijs te overleggen. Verder heeft de rechtbank er al eerder op gewezen dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat er op tafel ligt, en niet om dan pas geheel nieuwe punten op tafel te leggen. [1] Van een goede reden waarom eiser deze beroepsgrond pas ruim acht maanden na indienen van het verweerschrift op de zitting heeft geven, is verder niet gebleken.
2.7.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het bij de woning behorende perceel niet optimaal bruikbaar is, omdat een deel van het perceel in gebruik is als brandgang. Deze brandgang wordt ook door omwonenden gebruikt en kan niet privé door eiser worden gebruikt. Daarom dient de brandgang buiten de waardering te worden gelaten.
2.7.1.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat ook de vergelijkingsobjecten over eenzelfde brandgang beschikken en dat daardoor in de waardering automatisch rekening is gehouden met de aanwezigheid van de brandgang. De heffingsambtenaar heeft er verder op gewezen dat de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde homogene buurt zijn gelegen die is volgebouwd met nagenoeg identieke woningen in vergelijkbare straten.
2.7.2.
De onderbouwing van de heffingsambtenaar is vrij algemeen van aard. Zo is niet inzichtelijk gemaakt hoeveel vierkante meters er door de brandgang in beslag wordt genomen op het perceel van de vergelijkingsobjecten, waardoor het in zoverre niet toetsbaar is of voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van de brandgang. Tegelijkertijd constateert de rechtbank dat er sprake is van een verschil van € 24.000 tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde. Uitgaande van een grondprijs van € 225 per vierkante meter, zou de brandgang het overgrote deel (meer dan 106 m²) van het perceel (van 136 m²) moeten beslaan om de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast te laten slagen. Uit de (lucht)foto’s in de taxatie blijkt dat het overgrote deel van het (onbebouwde) perceel in gebruik is als tuin en dus privé door eiser wordt gebruikt. Voor zover een correctie op de getaxeerde waarde aan de orde is, is dat niet in die mate dat de (gecorrigeerde) getaxeerde waarde onder de vastgestelde waarde komt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
2.8.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 217.000 niet te hoog is.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft ter onderbouwing daarvan weliswaar (verkoop)gegevens van de in overweging 2.3. genoemde objecten aangedragen, ten aanzien waarvan hij overigens niet bestrijdt dat [adres] niet bruikbaar is nu sprake is van een familieverkoop, maar hij heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe die gegevens zijn waardestandpunt onderbouwen.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 11 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.