Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/340
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J. de Heus).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 412.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur N.L. van Domselaar.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning, een bungalow, uit 1974. De woning bestaat uit de hoofdbouw van 474 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van in totaal 1.385 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 381.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 412.000) naar de getaxeerde waarde (€ 412.174), zoals opgenomen in de taxatiematrix die op 30 april 2021 is opgesteld door taxateur G. Visbeen-Stolk.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
2.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op zitting toegelicht voor de indexering van de verkoopcijfers gebruik te hebben gemaakt van cijfers van de Waarderingskamer die zien op de gemiddelde marktontwikkeling van woningen per gemeente. In het door de heffingsambtenaar overgelegde document “Notitie Marktontwikkeling woningen tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020” van de Waarderingskamer is te zien dat de gemiddelde marktontwikkeling in de gemeente Bladel in die periode 6,7% bedroeg. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van dit indexeringspercentage en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en datum van de koopovereenkomst van de vergelijkingsobjecten. In de bijlage bij de waardematrix is de correctie van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum weergegeven.
2.3.2.
De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Met de verwijzing naar de cijfers van de Waarderingskamer heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Eiser heeft te weinig aangevoerd om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan het door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentage. [1] Dat heeft hij niet gedaan. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.
2.4.
Eiser vindt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van zijn woning ten opzichte van een nabijgelegen speeltuin. Volgens hem is er vanuit die speeltuin overlast van hangjongeren wat een negatieve invloed op de waarde heeft. De heffingsambtenaar heeft bestreden dat er sprake is van overlast door hangjongeren. Hem zijn ook geen overlastmeldingen of meldingen van vernielingen bekend. De enige jongeren die gebruikmaken van de speeltuin is de leeftijdscategorie waarvoor die is bestemd. Of spelende kinderen overlastgevend zijn is volgens de heffingsambtenaar een subjectieve kwestie waar bij de waardering geen rekening kan en moet worden gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee het betoog van eiser voldoende gemotiveerd heeft bestreden. Eisers beroepsgrond faalt.
2.5.
Eiser vindt ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, zoals de keuken. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van de woning gewaardeerd op matig (2) en in verband daarmee 10% gecorrigeerd op de m³-prijs van de hoofdbouw. Niet valt in te zien waarom het overigens zeer algemeen geformuleerde en verder niet met bewijsmiddelen gestaafde betoog van eiser aanleiding tot een verdere correctie zou moeten geven.
2.6.
Eiser heeft op de zitting verwezen naar een recent arrest van de Hoge Raad [2] en vindt naar aanleiding daarvan dat de heffingsambtenaar de door hem aangedragen referenties ( [referenties] ) aan de waardering ten grondslag had moeten leggen dan wel gemotiveerd had moeten aangeven waarom hij dat niet heeft gedaan. Aangezien de heffingsambtenaar geen van beiden heeft gedaan betekent dit, zo begrijpt de rechtbank eisers beroepsgrond, dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer. Dat betekent onder andere dat partijen vrij zijn in het aandragen van het bewijs ter onderbouwing van hun standpunten. [3] Aan de belastingrechter is het vervolgens om te oordelen of de betreffende partij met het door hem aangedragen bewijs voldoet aan de op hem rustende bewijslast. Het is dus niet aan de belastingrechter om aan een partij voor te schrijven met welk bewijs hij zijn standpunten moet onderbouwen. Eisers andersluidende opvatting berust op een onjuiste lezing van het door hem genoemde arrest. Zijn beroepsgrond slaagt niet.
2.7.
De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 412.000 niet te hoog is.
3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 10 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.