Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3832
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk(tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] te [woonplaats] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 290.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 maart 2022. Eiser is niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Omdat de waarnemer van eisers gemachtigde in verband met ziekte niet aanwezig kon zijn, is op zijn verzoek het onderzoek op de zitting aangehouden.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] als waarnemers van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning, een twee onder een kap woning uit 1910. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 684 m³, een ’aanbouw woning in de deel’ van 100 m³, een ’schuur/deel’ van 446 m³, een ’berging tussenbouw’ van 40 m³ en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.123 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 263.000 en voor de onderbouwing daarvan verwijst hij naar het taxatierapport van taxateur [naam] van 13 april 2018. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 250.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 290.000) naar de getaxeerde waarde (€ 325.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 24 januari 2022 is opgesteld door taxateur
[naam] .
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , allen gelegen te [woonplaats] .
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft kwaliteit, onderhoud, bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. Hierbij merkt de rechtbank op dat de enkele stelling van eiser dat [adres] niet bruikbaar is vanwege het afwijkende bouwjaar, onvoldoende is om te concluderen dat de woning niet bruikbaar.
2.3.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser heeft verwezen naar de uitspraak van 16 september 2020 van de rechtbank Rotterdam. [1]
2.3.1.
In het bij het verweerschrift gevoegde “PMA managementoverzicht gemeente Boxmeer” van 5 mei 2021 heeft de heffingsambtenaar deze percentages in de periode van
1 januari 2018 tot en met 1 januari 2021 per kwartaal inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar voert jaarlijks een permanente marktanalyse uit, gebaseerd op circa 500 door het Kadaster aangeleverde verkoopcijfers. Ter toetsing van deze gegevens heeft de heffingsambtenaar gebruikgemaakt van het softwareprogramma Vastgoedpro waaruit volgens de heffingsambtenaar blijkt dat de door hem vastgestelde indexeringspercentages niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van dit indexeringspercentage en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en datum van de koopovereenkomst van de vergelijkingsobjecten. In de waardematrix is de correctie van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum weergegeven.
2.3.2.
De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Met de verwijzing naar de onder 2.3.1. genoemde cijfers heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Eiser heeft te weinig aangevoerd om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan het door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentage. [2] Dat heeft hij niet gedaan. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.
2.4.
Eiser heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud en slechte isolatie van en de gedateerde voorzieningen in de woning.
2.4.1.
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat bij het bouwjaar 1910 een zekere mate van gedateerdheid van het toilet, de badkamer en het interieur mag worden aangenomen. Ook is een slechtere isolatie en de verwerking van verouderde materialen inherent aan de bouwperiode. Achterstallig schilderwerk betekent niet dat sprake is van achterstallig onderhoud. Van achterstallig onderhoud is sprake als de kozijnen door onvoldoende schilderwerk zijn aangetast. Schilderwerk kan worden gezien als normaal onderhoud die bij elke woning periodiek moet worden uitgevoerd. Met de toestand van de woning heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de kwaliteit op 1 (slecht) en het onderhoud op 2 (matig) te waarderen. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat niet kan worden uitgesloten dat bij de waardering is uitgegaan van een slechtere toestand van de woning dan dat de werkelijke toestand van de woning is.
2.4.2.
Dat vermoeden van de heffingsambtenaar lijkt te worden bevestigd door de taxatie van taxateur [naam] . In zijn taxatierapport schrijft taxateur [naam] dat de toestand van het binnen- en het buitenonderhoud voldoende is, dat de bouwkundige toestand goed is en dat geen gebreken werden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. De rechtbank ziet, mede gelet op wat eiser heeft aangevoerd, geen aanleiding deze toelichting van de heffingsambtenaar voor onjuist te houden. Eisers beroepsgrond slaagt niet.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 290.000 niet te hoog is.
3. Verder komt de rechtbank tot de conclusie dat eiser met de verwijzing naar het taxatierapport van taxateur [naam] zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet in wat eiser hierover heeft aangevoerd geen aanleiding om anders te oordelen dan zij in de uitspraak over de (na bezwaar gehandhaafde) aanslag OZB/WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2019 reeds heeft gedaan. [3]
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.C.W. Emmen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 4 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.