Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/376930 / HA ZA 21-818
Vonnis van 26 oktober 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonend in [woonplaats] ,
eisers,
advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. H.T.L. Janssen te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna (in vrouwelijk enkelvoud) [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2022;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling (de zitting) van 8 september 2022, ten behoeve waarvan [eisers] een akte overlegging producties in de procedure heeft gebracht (met producties 17-19) en spreekaantekeningen heeft overgelegd;
- de akte eisvermeerdering van [eisers] van 14 september 2022 (met producties 20-22);
- het B16-formulier van mr. Janssen waarin hij de rechtbank namens [gedaagde] laat weten af te zien van bewijslevering.
1.2.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank beslist dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2.Inleiding en de feiten
2.1.
[gedaagde] heeft in juni 2020 zijn woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) via een makelaar te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 429.000,00. Het gaat om een vrijstaande woning met bouwjaar 1982.
2.2.
In de verkoopadvertentie die door de makelaar van [gedaagde] via Facebook verspreid werd, stond onder meer dat de woning over 3 ruime slaapkamers beschikt en dat er een mogelijkheid is om een extra slaapkamer op de tweede verdieping te realiseren. Ook in de verkoopbrochure stond dat er een mogelijkheid is om een slaapkamer te realiseren op de tweede verdieping van de woning. [gedaagde] gebruikte de tweede verdieping als bergzolder (kale betonnen vloer, geen (moderne) thermische isolatie).
2.3.
[eisers] heeft de woning bezichtigd. Zij heeft [gedaagde] toen kenbaar gemaakt een kleine studio te willen realiseren op de tweede verdieping.
2.4.
In juli 2020 heeft [eisers] aan de heer [A] van Perfect Bouwexperts B.V. (hierna: [A] ) opdracht gegeven om een bouwkundige keuring van de woning uit te voeren. [A] heeft de woning op 6 juli 2020 bezocht en zijn bevindingen neergelegd in een schriftelijk rapport van 7 juli 2020.
2.5.
[eisers] heeft de woning vervolgens gekocht van [gedaagde] voor de vraagprijs. Partijen hebben de gemaakte afspraken vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst die het model van de NVM volgt. In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.’
En
‘
6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand konen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de
herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’
2.6.
[gedaagde] heeft “nee” geantwoord op de vraag over bekendheid met “scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen” in de NVM-vragenlijst, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.
2.7.
De woning is op 12 januari 2021 in eigendom overgedragen aan [eisers] Een dag later is [eisers] de woning feitelijk gaan bewonen.
2.8.
[eisers] heeft op 9 februari 2021 voor het eerst bij [gedaagde] geklaagd over knallende dakplaten.
2.9.
In opdracht van [eisers] heeft [B] B.V. (hierna: [B] ) het door [eisers] geconstateerde gebrek beoordeeld en een offerte uitgebracht voor het herstel ervan. Zij heeft de herstelkosten op dat moment begroot op een bedrag van € 31.780,00 inclusief BTW.
2.10.
Verder heeft [eisers] opdracht gegeven aan ir. J.F.C. Kupers en ir. D. Zuiderveld van het bureau Kupers & Niggebrugge (hierna: Kupers en Zuiderveld) om een deskundigenrapport uit te brengen over het geconstateerde gebrek. Zij hebben de woning op
27 augustus 2021 bouwkundig onderzocht en hebben in de periode van 10 augustus 2021 tot en met 18 augustus 2021 met een meetopstelling op de tweede verdieping van de woning geluids-, trillings- en temperatuurmetingen verricht. Samengevat komen Kupers en Zuiderveld in hun rapport tot de conclusie dat met grote regelmaat maximale geluidsniveaus
van 80-85 dB(A) (hoogste pieken) optreden in de dag-, avond- en nachtperiode, dat die ver boven het maximale geluidsniveau van 55, 50 en 45 dB(A) van het Activiteitenbesluit liggen, en dat de oorzaak van het probleem gelegen is in de dakelementen.
2.11.
Daarna heeft [eisers] [gedaagde] vergeefs gesommeerd tot betaling van de herstel- en onderzoekskosten, waarna [eisers] deze procedure gestart is.
3.De vorderingen van [eisers]
3.1.
vordert – na eisvermeerdering – om [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van (inclusief btw):
- € 38.770 om het probleem van de knallende dakplaten op te lossen;
- € 38.770 om het probleem van de knallende dakplaten op te lossen;
- € 6.957,51 € 6.957,51 als vergoeding voor de kosten van het onderzoek door de deskundigen
Kupers en Zuiderveld;
- € 1.453,85 € 1.453,85 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten,
te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] beroept zich primair op dwaling, subsidiair op een toerekenbare tekortkoming en schadevergoeding. [eisers] vordert ook, primair, een verklaring voor recht over de dwaling en een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel (artikel 6:230 BW Pro), namelijk een vermindering van de koopprijs met € 38.770. De eiswijziging heeft te maken met prijsstijgingen van arbeid en materialen die zijn opgetreden nadat [B] haar offerte had uitgebracht.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij weet niets van knallende dakplaten, zo voert hij aan. Eventuele geluiden zijn volgens hem niet zodanig dat het huis niet geschikt is voor normaal gebruik. Hij heeft aanmerkingen op het deskundigenonderzoek.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank beoordeelt in dit tussenvonnis de volgende thema’s, zoals besproken met partijen tijdens de mondelinge behandeling:
- dwaling versus tekortkoming;
- de contacten tussen partijen in aanloop naar de overeenkomst, hoe de tweede verdieping precies is beschreven in die contacten, en de overeenkomst zelf;
- er is een gebrek, het huis is niet geschikt voor een normaal gebruik als woonhuis;
- de begroting van de schade (eerste stappen);
- buitengerechtelijke incassokosten.
( a) dwaling versus tekortkoming
[eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat dwaling de primaire grondslag is van de vorderingen, omdat bepaalde verweren zoals “nieuw voor oud” dan niet gelden (omdat schadevergoeding dan niet aan de orde is). De rechtbank begrijpt de proceshouding van mr. Bosman zo, dat het onderscheid tussen de primaire en subsidiaire grondslagen/vorderingen wegvalt en er dus niet toe doet als de rechtbank van oordeel is dat de primaire grondslag/vordering geen toegevoegde waarde heeft voor zijn cliënten. In dat geval zijn het, zo begrijpt de rechtbank, nevengeschikte grondslagen/vorderingen. Dat is een begrijpelijk en zinvol standpunt. Dat brengt in deze zaak mee dat de rechtbank de primaire grondslag/vordering niet hoeft te behandelen.
In dit verband wordt overwogen dat de verweren, die [eisers] bedoelt, in de context van artikel 6:230 BW Pro dezelfde rol spelen als in de context van de tekortkoming en de schadevergoeding (vgl. HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910). Dat artikel gaat over de wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van nadeel. De rechter heeft een discretionaire ruimte. Het gaat om de opheffing van het daadwerkelijke nadeel. Daarom moet de rechter die verweren meenemen om dat nadeel vast te stellen.
Omdat de beide wettelijke regelingen vergelijkbaar zijn in dit soort gevallen, is er geen reden de dwaling primair te behandelen. De rechtbank zal daarom eerst de gestelde tekortkoming beoordelen, ook om proceseconomische redenen. De reden daarvoor is dat bij beoordeling van de vordering op grond van de primaire grondslag wellicht bewijslevering nodig zou zijn (over de wetenschap van [gedaagde] en de gevolgen daarvan), terwijl dat niet zo is bij de tekortkoming. Partijen zijn het er namelijk over eens dat de overeenkomst is zoals schriftelijk is vastgelegd in overeenstemming met het model van de NVM (zie verder (b) hieronder). De maatstaf in de overeenkomst is objectief geformuleerd: geschikt voor normaal gebruik als woonhuis.
( b) contacten tussen partijen in aanloop naar de overeenkomst
Partijen zijn het erover eens dat:
- de ruimte op de tweede verdieping in gebruik was als bergzolder;
- de ruimte op de tweede verdieping in gebruik was als bergzolder;
- [gedaagde] een mogelijkheid heeft beschreven om een slaapkamer te realiseren op de tweede verdieping;
- [eisers] een wens heeft geuit om een kleine studio op de tweede verdieping te realiseren.
- [eisers] een wens heeft geuit om een kleine studio op de tweede verdieping te realiseren.
De rechtbank wijst op de opmerking tijdens de mondelinge behandeling dat de vierkante meters op de tweede verdieping zijn inbegrepen in de 171 m² woonruimte in de woning, zoals vastgelegd in de aanbieding. De rechtbank benadrukt dat [eisers] die ruimte heeft gekocht en dat die ruimte dan ook geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Naar het oordeel van de rechtbank leent de ruimte op de tweede verdieping zich ook voor gebruik als woonruimte (slaapkamer, studeerkamer, speelkamer, enz.); dat blijkt uit de beschrijving en de foto’s. Tegen deze achtergrond maakt het niet uit wat voor wensen of plannen de kopers vooraf precies hebben genoemd in de contacten met de verkoper, wat voor beschrijving of mogelijkheden de verkoper precies heeft gegeven, en wat voor feitelijk gebruik de verkoper ervan maakte. Dezelfde afspraak en dezelfde maatstaf - normaal gebruik als woonhuis - gelden ook als de kopers die wensen of plannen pas later ontwikkelen of niet kenbaar maken aan de verkoper, en als de verkoper geen beschrijving geeft. Dat zal natuurlijk anders zijn als partijen specifieke afspraken maken voor bepaalde ruimtes in het huis, maar dat is hier niet aan de orde.
( c) jurisprudentie en beoordelingskader
De rechtbank beoordeelt hier de vraag: is er een tekortkoming?
Het thema van knallende dakplaten komt, zo valt op, de laatste jaren vaak voor in de jurisprudentie. De rechtbank kijkt naar enkele uitspraken als voorbeeld:
De duidelijke lijn in deze uitspraken is dat knallende dakplaten een issue zijn (en het huis ongeschikt maken voor normaal gebruik als woonhuis) als:
- de koper een deugdelijk rapport heeft overgelegd ter onderbouwing van het probleem;
- uit dat rapport volgt dat sprake is van knallen die overlast veroorzaken en deze overlast – bij gebrek aan wettelijke normen voor (piek)geluiden voor een krakend en/of knallend dak – in het licht van (onder meer) het Activiteitenbesluit de maximaal toelaatbare grens overschrijdt;
- er geen bijzonderheden zijn, zoals ouderdom van het huis, (kenbaar) achterstallig onderhoud, of specifieke afspraken of mededelingen tussen partijen in aanloop naar de koopovereenkomst.
- de koper een deugdelijk rapport heeft overgelegd ter onderbouwing van het probleem;
- uit dat rapport volgt dat sprake is van knallen die overlast veroorzaken en deze overlast – bij gebrek aan wettelijke normen voor (piek)geluiden voor een krakend en/of knallend dak – in het licht van (onder meer) het Activiteitenbesluit de maximaal toelaatbare grens overschrijdt;
- er geen bijzonderheden zijn, zoals ouderdom van het huis, (kenbaar) achterstallig onderhoud, of specifieke afspraken of mededelingen tussen partijen in aanloop naar de koopovereenkomst.
De rechtbank acht deze maatstaven juist en neemt deze over voor de beoordeling van dit geschil. De relevante feiten zijn in de kern hetzelfde.
( d) de woning is niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met het schriftelijke rapport van Kupers en Zuiderveld voldoende heeft onderbouwd dat de dakplaten knallen en dat de overlast ernstig is: pieken van 80 dB tot 85 dB (gemeten op de tweede verdieping). [gedaagde] heeft de bevindingen van Kupers en Zuiderveld en de motivering daarvan niet als zodanig met argumenten bestreden. De rechtbank is van oordeel dat het een goed rapport is en zij ziet geen aanleiding om daar geen of beperkte waarde aan toe te kennen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in ogenschouw:
- Kupers en Zuiderveld hebben tijdens de mondelinge behandeling verder verklaard over hun kennis en ervaring en over de wijze waarop zij het onderzoek hebben uitgevoerd. Dat maakt het rapport nog sterker. [gedaagde] heeft de gelegenheid gekregen om daar na de zitting bij akte op te reageren, maar van die gelegenheid heeft hij geen gebruikgemaakt.
- Hoewel het beter was geweest als [gedaagde] een reële gelegenheid zou hebben gehad om het onderzoek bij te wonen en input te leveren op de bevindingen en het concept rapport, ziet de rechtbank in die omstandigheid geen aanleiding om aan het rapport geen of beperkte waarde toe te kennen. Het deskundigenrapport heeft de status van bewijsmiddel en er is geen wettelijke regel die meebrengt dat de wederpartij bij een onderzoek door een dergelijke deskundige aanwezig moet zijn. Het tot de rechter gerichte procedurele beginsel van ‘hoor en wederhoor’ brengt dat evenmin mee. De deskundigheid van Kupers en Zuiderveld staat niet ter discussie en uit niets blijkt dat zij zich (in onevenredige mate) hebben laten beïnvloeden door de belangen van [eisers] De enkele omstandigheid dat zij de tweede verdieping in het rapport als slaapkamer hebben aangeduid, rechtvaardigt die conclusie niet. [gedaagde] heeft ook niet gesteld of toegelicht dat Kupers en Zuiderveld tot andere bevindingen over de staat van de woning zouden zijn gekomen als hij bij het onderzoek door Kupers en Zuiderveld aanwezig zou zijn geweest. Belangrijker nog is dat [gedaagde] de bevindingen van Kupers en Zuiderveld en de motivering daarvan niet als zodanig met argumenten heeft bestreden, bijvoorbeeld met een rapport van een door hem ingeschakelde deskundige die het rapport Kupers en Zuiderveld heeft beoordeeld.
- De rechtbank volgt het rapport wat betreft het gebruik van het Activiteitenbesluit als referentiekader voor welke geluidsniveaus storend of zelfs ongeoorloofd zijn. Dat is namelijk de context en bedoeling van dat besluit (regeling van activiteiten waar mensen last van kunnen hebben, bijvoorbeeld in de omgeving van woonwijken). Dit is ook de lijn die volgt uit de jurisprudentie (zie de lijst hiervoor).
Bijzonderheden zoals hiervoor omschreven onder (c) zijn in deze zaak niet aan de orde.
De conclusie is dat er een gebrek is dat de woning niet geschikt maakt voor normaal gebruik als woonhuis. Dat geldt op het tijdstip van de levering (het relevante moment tussen partijen). De rechtbank gaat bij gebreke van enige onderbouwing voorbij aan het verweer van de zijde van [gedaagde] dat de problemen pas na de levering van de woning ontstaan zijn. De aard van het probleem en het relatief korte tijdpad waarin het zich na de aanschaf geopenbaard heeft, leiden tot de conclusie dat de woning niet beantwoordt aan wat [eisers] op grond van de koopovereenkomst van de woning mocht verwachten. Daarmee is sprake van non conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met het schriftelijke rapport van Kupers en Zuiderveld voldoende heeft onderbouwd dat de dakplaten knallen en dat de overlast ernstig is: pieken van 80 dB tot 85 dB (gemeten op de tweede verdieping). [gedaagde] heeft de bevindingen van Kupers en Zuiderveld en de motivering daarvan niet als zodanig met argumenten bestreden. De rechtbank is van oordeel dat het een goed rapport is en zij ziet geen aanleiding om daar geen of beperkte waarde aan toe te kennen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in ogenschouw:
- Kupers en Zuiderveld hebben tijdens de mondelinge behandeling verder verklaard over hun kennis en ervaring en over de wijze waarop zij het onderzoek hebben uitgevoerd. Dat maakt het rapport nog sterker. [gedaagde] heeft de gelegenheid gekregen om daar na de zitting bij akte op te reageren, maar van die gelegenheid heeft hij geen gebruikgemaakt.
- Hoewel het beter was geweest als [gedaagde] een reële gelegenheid zou hebben gehad om het onderzoek bij te wonen en input te leveren op de bevindingen en het concept rapport, ziet de rechtbank in die omstandigheid geen aanleiding om aan het rapport geen of beperkte waarde toe te kennen. Het deskundigenrapport heeft de status van bewijsmiddel en er is geen wettelijke regel die meebrengt dat de wederpartij bij een onderzoek door een dergelijke deskundige aanwezig moet zijn. Het tot de rechter gerichte procedurele beginsel van ‘hoor en wederhoor’ brengt dat evenmin mee. De deskundigheid van Kupers en Zuiderveld staat niet ter discussie en uit niets blijkt dat zij zich (in onevenredige mate) hebben laten beïnvloeden door de belangen van [eisers] De enkele omstandigheid dat zij de tweede verdieping in het rapport als slaapkamer hebben aangeduid, rechtvaardigt die conclusie niet. [gedaagde] heeft ook niet gesteld of toegelicht dat Kupers en Zuiderveld tot andere bevindingen over de staat van de woning zouden zijn gekomen als hij bij het onderzoek door Kupers en Zuiderveld aanwezig zou zijn geweest. Belangrijker nog is dat [gedaagde] de bevindingen van Kupers en Zuiderveld en de motivering daarvan niet als zodanig met argumenten heeft bestreden, bijvoorbeeld met een rapport van een door hem ingeschakelde deskundige die het rapport Kupers en Zuiderveld heeft beoordeeld.
- De rechtbank volgt het rapport wat betreft het gebruik van het Activiteitenbesluit als referentiekader voor welke geluidsniveaus storend of zelfs ongeoorloofd zijn. Dat is namelijk de context en bedoeling van dat besluit (regeling van activiteiten waar mensen last van kunnen hebben, bijvoorbeeld in de omgeving van woonwijken). Dit is ook de lijn die volgt uit de jurisprudentie (zie de lijst hiervoor).
Bijzonderheden zoals hiervoor omschreven onder (c) zijn in deze zaak niet aan de orde.
De conclusie is dat er een gebrek is dat de woning niet geschikt maakt voor normaal gebruik als woonhuis. Dat geldt op het tijdstip van de levering (het relevante moment tussen partijen). De rechtbank gaat bij gebreke van enige onderbouwing voorbij aan het verweer van de zijde van [gedaagde] dat de problemen pas na de levering van de woning ontstaan zijn. De aard van het probleem en het relatief korte tijdpad waarin het zich na de aanschaf geopenbaard heeft, leiden tot de conclusie dat de woning niet beantwoordt aan wat [eisers] op grond van de koopovereenkomst van de woning mocht verwachten. Daarmee is sprake van non conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro.
- e) onderzoeksplicht?
- f) eerste verdieping en begane grond
( g) begroting van schade
De rechtbank stelt op grond van het voorgaande vast dat er een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst is. Gesteld noch gebleken is dat de tekortkoming niet aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Het verzuim staat niet ter discussie. Daarom moet de rechtbank onderzoeken hoeveel schade is geleden, welke voordelen samenhangen met het voorgenomen herstel en welk bedrag als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] voor vergoeding in aanmerking komt.
Voor de onderbouwing van de schade beroept [eisers] zich op de offerte van [B] die in het geding is gebracht. [gedaagde] heeft de juistheid van de in die offerte genoemde bedragen gemotiveerd betwist. In dit verband heeft hij – samengevat – aangevoerd dat ten minste € 10.000,00 van de geoffreerde kosten geen verband houdt met het herstellen van het gebrek, maar met woningverbetering. Hierbij heeft [gedaagde] onder meer het oog op de kosten voor het vervangen/aanpassen van de houten overstekken en de zinken dakgoten, de kosten voor het leveren en aanbrengen van dakelementen met een hogere isolatiewaarde dan noodzakelijk, en de kosten voor het verwijderen en aanbrengen van nieuwe dakpannen. Verder voert [gedaagde] aan dat sommige kosten niet noodzakelijk zijn, zoals het maken van een constructieberekening en de kosten die verband houden met het aanvragen van een omgevingsvergunning. Verder vindt [gedaagde] dat [eisers] slechts oog heeft gehad voor kostenverhogende maatregelen en ten onrechte geen aandacht heeft voor besparingen en inkomsten, zoals subsidie die kan worden verkregen vanwege het isoleren van een schuin dak en lagere energielasten. Volgens [gedaagde] strekt dit [eisers] tot voordeel en dient dat voordeel in mindering te worden gebracht op de schadevergoeding. [gedaagde] voert ten slotte aan dat een correctie ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast.
De rechtbank zal over de omvang van de schade definitief beslissen na de gelegenheid voor aktes (zie hieronder). De rechtbank merkt in dit stadium op dat de nadere toelichting van Kupers en Zuiderveld tijdens de mondelinge behandeling voorshands duidelijk en betrouwbaar voorkomt als basis voor de toewijzing van de vermeerderde eis langs de lijnen van de offerte van [B] . Het gaat om het prijspeil nu (voor zover mogelijk; dus de vermeerderde eis), omdat [eisers] in de situatie moet worden gebracht waarin [eisers] zou hebben verkeerd bij een onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst (de schade moet worden begroot op basis van de vermogensvermindering die ten tijde van de niet-nakoming door de tot de prestatie gerechtigde is geleden ten opzichte van de situatie waarin hij zou zijn geraakt bij behoorlijke nakoming van de verbintenis). Een vergoeding op basis van het prijspeil van vorig jaar is dus niet genoeg. Onderscheid moet worden gemaakt tussen het moment dat voor de vaststelling van schade beslissend is en het moment waarnaar de rechter de omvang van de schadevergoeding vaststelt. Als algemene regel wordt aangenomen dat de rechter bij de vaststelling van de schadevergoeding rekening moet houden met alle op het tijdstip van de uitspraak bekende feiten en omstandigheden: het tijdstip waarop de rechter uitspraak doet is in beginsel doorslaggevend voor de vaststelling van de omvang van de verbintenis tot schadevergoeding. Dat doet niet af aan de regel dat de schade moet worden begroot naar het schademoment, oftewel het moment waarop de schade wordt geleden.
Ook de kosten van Kupers en Zuiderveld zijn, overweegt de rechtbank voorshands, redelijk en in redelijkheid gemaakt.
[gedaagde] kan zich bij akte nog uitlaten, bijvoorbeeld over:
- noodzakelijke werkzaamheden;
- subsidies;
- omgevingsvergunning;
- “nieuw voor oud” en (in het verlengde daarvan) waardestijging van het huis en besparing van energie.
Wat dit laatste punt betreft: de rechtbank verzoekt partijen in het bijzonder in te gaan op (a) de context, aard en omvang van de waardestijging en (b) de redenen waarom de waardestijging wel of niet in aanmerking moet worden genomen bij de begroting van schade, in het licht van jurisprudentie en literatuur.
- noodzakelijke werkzaamheden;
- subsidies;
- omgevingsvergunning;
- “nieuw voor oud” en (in het verlengde daarvan) waardestijging van het huis en besparing van energie.
Wat dit laatste punt betreft: de rechtbank verzoekt partijen in het bijzonder in te gaan op (a) de context, aard en omvang van de waardestijging en (b) de redenen waarom de waardestijging wel of niet in aanmerking moet worden genomen bij de begroting van schade, in het licht van jurisprudentie en literatuur.
( h) buitenrechtelijke incassokosten
De rechtbank zal later hierover beslissen.
De rechtbank zal later hierover beslissen.
4.2.
[gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om een akte te nemen (daarna antwoordakte). Daarbij gaat het uitsluitend om de kwesties rondom de schadeposten (zie 4.1. (g)) en niet over de vraag of sprake is van een gebrek. Van de gelegenheid om op dat punt met een eigen deskundige te reageren, heeft [gedaagde] immers geen gebruikgemaakt.
4.3.
[gedaagde] kan zich in de akte ook uitlaten over de producties voor de mondelinge behandeling, die hij niet van tevoren had ontvangen, over de eiswijziging, en over het punt als genoemd onder 4.1. (f).
4.4.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
23 november 2022voor akte aan de zijde van [gedaagde] met het hiervoor onder 4.2. en 4.3. omschreven doel, waarna [eisers] een antwoordakte kan nemen op de rol van
21 december 2022;
23 november 2022voor akte aan de zijde van [gedaagde] met het hiervoor onder 4.2. en 4.3. omschreven doel, waarna [eisers] een antwoordakte kan nemen op de rol van
21 december 2022;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022.