Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2799
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, de heffingsambtenaar(E.M.J.T. Helmond-Boonen).
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] .
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 20 februari 2021 vastgesteld op € 477.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 20 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 5 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten2.Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . Het betreft een vrijstaande woning uit 1956. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 660 m³ met als bijgebouwen een garage (450 m³), een berging (81 m³), een tuinhuis, een dakkapel en twee overkappingen (20 m²). Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 748 m².Beoordeling door de rechtbank3.1In geschil is de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2021 per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 420.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 477.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 17 januari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] .
3.2
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4.1
De rechtbank stelt allereerst vast dat de beroepsgronden ten aanzien van de eerder door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 1] , [adres 1] en [adres 1] geen bespreking behoeven. De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar deze objecten in de beroepsfase niet meer hanteert als vergelijkingsobjecten. Dit betekent dat aan wat eiser hierover heeft aangevoerd geen relevantie meer toekomt. Verder overweegt de rechtbank dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste jurisprudentie [2] vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
4.2
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn in de bezwaarfase gedane verzoek om op grond van artikel 40 van de Wet WOZ de gehanteerde grondstaffel te verstrekken. Eiser vindt namelijk dat de door hem in bezwaar verzochte en verkregen grondstaffel onduidelijk is vanwege de bijhorende niet inzichtelijke grafiek. Daardoor was eiser niet in staat om de grondwaarde te controleren. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Vast staat immers dat eiser in week 30 van 2021 vanuit Tog Nederland een mail heeft ontvangen met daarbij onder meer de grondstaffel. De rechtbank laat in het midden of op grond van artikel 40 Wet WOZ de verplichting bestaat om die gegevens te verstrekken aan eiser. Zelfs als dat het geval zou zijn, kan dat eiser namelijk niet baten. De rechtbank is namelijk van oordeel dat als de heffingsambtenaar in de bezwaarfase op een daartoe verstrekkend verzoek om concrete informatie (in dit geval: een grondstaffel) gericht gegevens verstrekt, het vervolgens op de weg van eiser ligt om nog in de bezwaarfase tijdig aan te geven dat die gegevens onvoldoende aan zijn informatiebehoefte beantwoorden. Eiser heeft dat niet gedaan, zodat de heffingsambtenaar zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de door eiser gestelde informatiebehoefte was bevredigd. [3]
4.3
De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de objectkenmerken zoals die zijn vermeld in de waardematrix van de heffingsambtenaar. De rechtbank gaat daarom bij de beoordeling van dit geschil uit van die objectkenmerken van de woning.
4.4
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt namelijk dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Ook vindt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de gehanteerde transactiecijfers zijn geïndexeerd. Tot slot heeft de gemachtigde van eiser op de zitting naar voren gebracht te twijfelen aan de juistheid van de in beroep overgelegde grondstaffel omdat deze andere uitgangspunten hanteert dan de grondstaffel in bezwaar.
4.5
Voor wat betreft het door de gemachtigde van eiser op de zitting ingenomen standpunt dat getwijfeld kan worden aan de juistheid van de in beroep overgelegde grondstaffel, overweegt de rechtbank dat dit tardief is. Het verweerschrift en de taxatie is al in januari 2022 naar het kantoor van eisers gemachtigde gestuurd. Eiser heeft pas op de zitting zijn stelling naar voren gebracht, terwijl dit veel eerder had gekund. De heffingsambtenaar is daardoor niet adequaat in staat om relevante onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de beginselen van goede procesorde. De rechtbank passeert deze grond om die reden. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar op zitting nog heeft toegelicht dat in de beroepsfase de grondwaarde is onderbouwd met de toepasselijke grondstaffel en hij de grondstaffel verder heeft weergegeven in een grafiek. De heffingsambtenaar kan en mag dat zo doen. Wat eiser over de grafische weergave heeft opgemerkt, maakt dat niet anders.
4.6
In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 1] en [adres 1] . De rechtbank is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dit betekent dat deze vergelijkingsobjecten kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zo liggen de vergelijkingsobjecten ook in Bergeijk, hebben ze hetzelfde bouwtype als de woning (vrijstaande woning) en zijn ze goed vergelijkbaar met de woning wat betreft uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn de verkoopcijfers door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor zover eiser stelt dat [adres 1] niet binnen een jaar na de waardepeildatum is verkocht, acht de rechtbank dit vergelijkingsobject toch bruikbaar omdat het object, dat slechts kort na de twaalf maanden na de waardepeildatum is verkocht, in dezelfde straat ligt als de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in inhoud, de aanwezigheid en de grootte van de bijgebouwen, en de kwaliteit en het onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Bij de bepaling van de grondwaarde is met de verschillen in grootte van de percelen ook rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt
.De grondstaffel is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De heffingsambtenaar heeft voorts met de waardematrix en de daarover op zitting gegeven toelichting naar behoren inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot de waarde is gekomen.
.De grondstaffel is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De heffingsambtenaar heeft voorts met de waardematrix en de daarover op zitting gegeven toelichting naar behoren inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot de waarde is gekomen.
4.7
Eiser heeft op de zitting met verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden nog aangevoerd dat het de heffingsambtenaar niet vrijstaat om in beroep een andere grondstaffel te hanteren dan in de bezwaarfase. [4] Nog daargelaten dat een dergelijke algemene regel niet uit genoemde uitspraak is af te leiden, overweegt de rechtbank dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar een andere grondstaffel heeft gehanteerd. Dat de in bezwaar overgelegde grondstaffel bij een grondwaarde van € 0 begint en de in beroep overgelegde grondstaffel bij een grondwaarde van € 1, zoals eiser stelt, is onvoldoende om anders te oordelen. Overigens heeft de heffingsambtenaar ook gemotiveerd bestreden dat sprake is van een verschillende grondstaffel. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet verplicht was de in bezwaar aan eiser verstrekte grondstaffel op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) toe te voegen aan de op de (beroeps)zaak betrekking hebbende stukken. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift namelijk de grondstaffel verstrekt. Verder heeft eiser pas op de zitting aan de orde gesteld dat sprake is van een andere grondstaffel dan die in bezwaar is gehanteerd. De verplichting van de heffingsambtenaar om op grond van artikel 8:42 van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden gaat niet zover dat van de heffingsambtenaar wordt verwacht dat hij alle hem ter beschikking staande gegevens aan de rechtbank toestuurt zodat daarmee alle door eiser potentieel (op de zitting) nog aan te voeren beroepsgronden kunnen worden geadresseerd.
4.8
Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij diverse winkels (waaronder de [supermarkt] op circa 250 meter afstand), volgt de rechtbank eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten waarbij in meer of mindere mate ook sprake is van geluids- en/of verkeersoverlast door de nabij gelegen supermarkt. De rechtbank betrekt daarbij ook in haar beoordeling dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat twee vergelijkingsobjecten, te weten de [adres 1] en [adres 1] , dichter bij de supermarkt liggen dan de woning. Bovendien heeft de heffingsambtenaar een neerwaartse correctie van 20% voor de ligging van de woning gehanteerd. De waardedruk is daarmee voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast. De rechtbank ziet daarom geen reden er aan te twijfelen dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.
4.9Eiser heeft tenslotte aangevoerd dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt, zodat voor eiser niet te herleiden is of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond slaagt niet. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. [5] Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en dat die elementen de rechtbank ervan kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met de juiste prijsindexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift en taxatierapport een prijsindex voor vrijstaande woningen in Bergeijk overgelegd. Met die stukken is de indexering inzichtelijk gemaakt en is ook inzichtelijk welke verkoopcijfers zijn toegepast en hoe daarmee de eindwaarde van de referentieobjecten tot stand is gekomen. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting naar voren gebracht dat ten aanzien van de referentieobjecten [adres 1] en [adres 1] ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdatum en niet van de datum van het sluiten van de overeenkomst. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd toegelicht dat de transportdatum is gebruikt, omdat de datum van de koopovereenkomst niet te achterhalen was. Voor zover de datum van de koopovereenkomst wel door de heffingsambtenaar was gebruikt (zoals eiser wenst), dan had dit volgens de heffingsambtenaar - gelet op de stijgende woningmarkt - juist geleid tot een hogere WOZ-waarde van de woning omdat sprake was van twee verkooptransacties van voor de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting op zitting en de overgelegde stukken voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet in dat wat eiser heeft aangevoerd ook geen reden om aan de juistheid van de indexeringscijfers te twijfelen. Voor eiser was duidelijk welke prijsindex de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Gelet hierop had het op de weg gelegen van eiser om aan te geven waarom de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages niet juist zijn. Dat heeft eiser niet gedaan. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat eiser daartegenover niet zelf een onderbouwd indexatiecijfer heeft ingebracht.
4.9Eiser heeft tenslotte aangevoerd dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt, zodat voor eiser niet te herleiden is of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond slaagt niet. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. [5] Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en dat die elementen de rechtbank ervan kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met de juiste prijsindexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift en taxatierapport een prijsindex voor vrijstaande woningen in Bergeijk overgelegd. Met die stukken is de indexering inzichtelijk gemaakt en is ook inzichtelijk welke verkoopcijfers zijn toegepast en hoe daarmee de eindwaarde van de referentieobjecten tot stand is gekomen. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting naar voren gebracht dat ten aanzien van de referentieobjecten [adres 1] en [adres 1] ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdatum en niet van de datum van het sluiten van de overeenkomst. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd toegelicht dat de transportdatum is gebruikt, omdat de datum van de koopovereenkomst niet te achterhalen was. Voor zover de datum van de koopovereenkomst wel door de heffingsambtenaar was gebruikt (zoals eiser wenst), dan had dit volgens de heffingsambtenaar - gelet op de stijgende woningmarkt - juist geleid tot een hogere WOZ-waarde van de woning omdat sprake was van twee verkooptransacties van voor de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting op zitting en de overgelegde stukken voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet in dat wat eiser heeft aangevoerd ook geen reden om aan de juistheid van de indexeringscijfers te twijfelen. Voor eiser was duidelijk welke prijsindex de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Gelet hierop had het op de weg gelegen van eiser om aan te geven waarom de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages niet juist zijn. Dat heeft eiser niet gedaan. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat eiser daartegenover niet zelf een onderbouwd indexatiecijfer heeft ingebracht.
Conclusie en gevolgen
5.1
Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de op zitting gegeven toelichtingen in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 vastgestelde waarde van € 477.000 niet te hoog is.
5.2
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.B.H. Vermeulen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.