Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2249
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant(de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van het object aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 24 februari 2021 vastgesteld op € 487.000. De waarde is vastgesteld op waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 opgelegd.
1.2.
Met de beschikking van 11 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ambtshalve verminderd naar € 463.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig die waarde verminderd.
1.3.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2021 de waarde gehandhaafd. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 29 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen
:[naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
:[naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een wijk-/buurtcentrum bestaande uit twee recreatieruimten gebouwd in respectievelijk 1971 en 1988. De twee onderdelen van de recreatieruimte uit 1971 hebben een oppervlakte van in totaal 130 m2. De vier onderdelen van de recreatieruimte uit 1988 hebben een totale oppervlakte van 512 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. Eiseres bepleit primair een waarde van € 296.000. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 437.000. De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 463.000) naar de getaxeerde waarde (466.000) zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 11 maart 2021 is opgesteld door [gemachtigde] RT en G.D. Staal RT.
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourante onroerende zaak en de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
4.3.
Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op:
- de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen,
- gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op:
- de verstreken en de resterende gebruiksduur en
- met inachtneming van de restwaarde, en
gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op:
- economische veroudering,
- verouderde bouwwijze en
- excessieve gebruikskosten.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 17 Overheidsgebouwen” en de “Taxatiewijzer deel 0 Algemeen”, beide per waardepeildatum 1 januari 2020, tot uitgangspunt genomen. Hij is daarbij uitgegaan van het archetype G764ST11 voor de in 1971 gebouwde recreatieruimte en archetype G765ST12 voor de in 1988 gebouwde recreatieruimte. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft de heffingsambtenaar ook gegevens overgelegd van de verkoop van vier objecten met een maatschappelijke bestemming waarbij het gebruik wordt voortgezet onder gelijke bestemming, of een vergelijkbaar gebruik binnen dezelfde bestemming.
De standpunten van eiseres
5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut door de in 1971 en 1988 gerealiseerde recreatieruimtes afzonderlijk te waarderen en dan pas te corrigeren op grootte. Omdat het gaat om de vervangingswaarde van het object als geheel dient niet ieder objectonderdeel afzonderlijk op grootte gecorrigeerd te worden. Eiseres stelt verder dat moet worden uitgegaan van restwaardes die lager liggen dan de restwaardes die zijn bepaald in de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen. Uit door eiseres met name genoemde uitspraken blijkt volgens haar dat de gerechtshoven de percentages in de Taxatiewijzer niet bewezen achtten. [2] Daarnaast stelt eiseres dat de afbouw en installaties gewaardeerd dienen te worden op de restwaarde. Automatisch verlengde levensduren vinden volgens eiseres geen steun in de rechtspraak van de Hoge Raad. [3] De Hoge Raad heeft verder geoordeeld dat in de wetsgeschiedenis geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang deze nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie vervult als daarvoor, zo voert eiseres aan. Voor het geval de heffingsambtenaar van mening is dat terecht een levensduurverlening is toegepast, verzoekt eiseres de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken welke renovaties dit betreft, in welk jaar deze hebben plaatsgevonden en welke bedragen hieraan zijn besteed.
Correctie voor grootte
6. De heffingsambtenaar stelt dat conform de werkwijze van de landelijke taxatiewijzers per bouwperiode wordt beoordeeld wat de correctiegrootte dient te zijn. De rechtbank stelt vast dat, indien het object afwijkt de standaardgrootte van het archetype, een correctie wordt berekend. Omdat in dit geval sprake is van twee archetypes, voor de twee verschillende bouwperiodes, heeft de heffingsambtenaar terecht de correctie grootte per recreatieruimte berekend. [4] Anders dan eiseres betoogt, is er wel een onderscheid in bouwjaren van de archetypen, nu het archetype G764ST11 ziet op een wijk/buurtcentrum uit 1980 en ouder en het archetype G765ST12 ziet op een wijk/buurtcentrum uit 1981-2000. Dat, zoals eiseres betoogt, er in het pand geen onderscheid is te zien tussen de archetypen en bouwjaren, maakt dat niet anders. Uit het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 oktober 2020 dat door eiseres ter zitting is genoemd [5] volgt, anders dan zij betoogt, niet dat als uitgangspunt geldt dat voor de in aanmerking te nemen grootte het object bepalend is. In dat geval maakte het afgebakende WOZ-object deel uit van een groter complex en was voor de grootte het afgebakende object bepalend. In dit geval is sprake van een situatie van één gebouw met onderdelen die onder twee verschillende archetypecodes vallen. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
De restwaarde
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de onroerende zaak actief wordt onderhouden en er diverse renovaties zijn uitgevoerd. Er is een meerjarenonderhoudsplan dat door de eigenaar wordt gevolgd. Daarnaast zijn er verbeteringen aangebracht door de gebruiker. De renovaties en verbeteringen zijn opgenomen in het taxatierapport. Hieruit blijkt dat de dakbedekking ongeveer tien jaar oud is. Verder is in 2019 ledverlichting aangebracht en zijn de plafonds vernieuwd. Ook is toen het buitenschilderwerk gedaan. Daarnaast is de cvinstallatie in 2014 vernieuwd en het sanitair in 2016. Er zijn geen plannen om de gebouwen of delen daarvan te slopen. De renovaties en verbeteringen zijn geconstateerd tijdens de inpandige opname en blijken ook uit de foto’s in het taxatierapport. In wat eiseres heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding voor twijfel aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de dakbedekking in 2010 is vervangen en dat de cv-installatie in 2014 is vernieuwd.
8. Gelet op de staat van onderhoud heeft de heffingsambtenaar voor de afbouw en installaties gerekend met restwaarden op het gemiddelde van de bandbreedte van de taxatiewijzer. De gemiddelde restwaarde komt hiermee op 25%. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft de heffingsambtenaar ook gegevens overgelegd van de verkoop van vier objecten met een maatschappelijke bestemming waarbij het gebruik wordt voortgezet onder gelijke bestemming of een vergelijkbaar gebruik binnen dezelfde bestemming. De gemiddelde restwaarde van de onderbouwingen komt op 46%. Ter zitting heeft eiseres gewezen op de fluctuerende de grondprijzen van de verkopen waarmee de heffingsambtenaar de restwaarde onderbouwt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de grondprijzen afhankelijk zijn van de bestemming van de grond. Een bestemming “Maatschappelijk” leidt tot een lagere grondwaarde en een hogere restwaarde. Verder is aangesloten bij gronduitgifteprijzen en transacties. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de grondprijzen bij de onderbouwende verkopen hoger zijn dan bij het object. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van deze transacties, mede gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting. Met deze transacties heeft de heffingsambtenaar een voldoende onderbouwing gegeven van de door hem in zijn taxatie gehanteerde restwaardes van de onroerende zaak.
9. Van vergelijkbare situaties als bedoeld in de drie uitspraken die eiseres heeft genoemd is in dit geval geen sprake. De heffingsambtenaar heeft niet uitsluitend verwezen naar de kengetallen uit de taxatiewijzer, maar heeft deze getoetst aan de hand van transacties van objecten met een maatschappelijke bestemming, waaronder twee wijk/buurtcentra. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
10. De heffingsambtenaar is met het door hem overgelegde taxatierapport, de bijbehorende taxatieopbouw en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Met wat eiseres daartegen heeft ingebracht heeft zij onvoldoende twijfel weten te zaaien om tot een ander oordeel te komen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde niet te hoog is
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde voor het object in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding voor haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.