Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/3077
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 481.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft hierop gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur H. van Hoorn.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1992. De woning heeft een inhoud van 729 m³ (inclusief aanbouw woonruimte) en beschikt over een (inpandige) garage van 68 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 659 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 425.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 481.000) naar de getaxeerde waarde (€ 485.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 maart 2021 is opgesteld door taxateur H. van Hoorn.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
De WOZ-waarde
3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [plaatsnaam] . De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen met een voldoende vergelijkbaar bouwjaar. Verder hebben de woning en de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare kwaliteit, staat van onderhoud, ligging, uitstraling en doelmatigheid. De vergelijkingsobjecten zijn alle binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
5. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met de verschillen. Voor de waardebepaling van de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de grondstaffel die onderdeel uitmaakt van de waardematrix. Ook heeft de heffingsambtenaar in zijn waardematrix de bijgebouwen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke waarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning door een neerwaartse correctie toe te passen op de m³-prijs van de woning.
6. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
Indexering
7. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum niet inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt.
8. De heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 15 februari 2022 en op zitting toegelicht voor de indexering van de verkoopcijfers gebruik te maken van gerealiseerde verkoopcijfers van het kadaster van woningen binnen de gemeente Meierijstad. De verkoopcijfers worden onderzocht op bruikbaarheid en tevens wordt gecontroleerd of de kenmerken van de verkopen overeenkomen met de gegevens in de administratie van de gemeente, de zogenoemde permanente marktanalyse. Op basis van de analyse van de verkoopprijzen wordt een modelwaarde vastgesteld en de veranderende modelwaarde is de marktontwikkeling, ook wel trend genoemd. De trend is dan de stijging of daling van de modelwaarde vergeleken met vorig jaar. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht in dit geval verkoopcijfers te hebben gebruikt van vrijstaande woningen binnen een bepaald gebied van de gemeente.
9. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde en gecontroleerde verkoopcijfers van vrijstaande woningen in de gemeente Meierijstad voldoende bruikbaar zijn om de marktontwikkeling voor het betreffende type woning in de gemeente in beeld te brengen. De heffingsambtenaar heeft met zijn toelichting voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Wat eiser heeft aangevoerd is onvoldoende om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan de door de heffingsambtenaar toegepast indexeringspercentages. [1] Dat heeft hij niet gedaan. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiser pas in een laat stadium, namelijk in zijn brief van 25 januari 2022 in reactie op het verweerschrift (van 7 april 2021), voor het eerst naar voren heeft gebracht dat de heffingsambtenaar de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt.
Conclusie
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
11. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een taxatierapport of een waardematrix. Dat betekent dat hij deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 481.000 niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
28 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.