Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/279
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk(tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A. Snelders).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 266.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Land van Cuijk voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 mei 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als waarnemer van de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en zijn taxateur N.L. van Domselaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1953. De woning heeft een inhoud van 473 m³ – met inbegrip van een in 2010 gerealiseerde aanbouw van 78 m³ – en beschikt over een kelder van 20 m³, twee dakkapellen, een vrijstaande garage van 60 m³, een carport van 18 m² met daarbij een tuinhuis van 18 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 567 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt eerst of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde (van € 266.000) niet te hoog is. Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Daarna beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem beoogde waarde van € 240.000 aannemelijk heeft gemakt
4. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten 1] .
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de taxatie en de daarbij gevoegde matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
4.4.
Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte referentiepanden heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft dit bestreden en ter onderbouwing van het indexeringspercentage gewezen op de bij het verweer gevoegde PMA-managementoverzicht gemeente Boxmeer 1 januari 2018 tot en met 31 december 2019. De rechtbank acht het in beginsel toelaatbaar dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. Met de verwijzing naar PMA (permanente marktanalyse) heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht geboden in de gehanteerde indexering. Eiser heeft te weinig aangevoerd om de indexering in twijfel te trekken. Om de juistheid ervan te betwisten had eiser zelf gegevens kunnen overleggen die twijfel wekken aan het door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentage. [1] Dat heeft hij niet gedaan. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
4.5.
Eiser heeft aangevoerd dat woningen met een matig onderhoudsniveau minder goed verkoopbaar zijn, omdat banken huiverig zouden zijn hypotheken te verstrekken voor dergelijke woningen. De heffingsambtenaar heeft de juistheid van dit standpunt bestreden door er onder andere op te wijzen dat hypotheekverstrekkers leningen verstrekken tegen hypothecaire zekerheid waar een bouwdepot onderdeel van kan uitmaken. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven in de verkoopcijfers geen afwijkende trend waar te nemen bij woningen met een matige onderhoudstoestand en dat in zijn gemeente dergelijke woningen veel worden verkocht en na de verkoop worden opgeknapt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee het betoog van eiser voldoende gemotiveerd heeft bestreden. Eisers beroepsgrond faalt.
4.6.
Eiser vindt ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, zoals de badkamer, de keuken en het sanitair.
4.6.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat hiermee rekening is gehouden bij de selectie van de vergelijkingsobjecten waarbij in de waardematrix telkens een omschrijving is gegeven van (de onderhoudstoestand van) de woning. Gelet op die toelichting is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar kenbaar rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Eisers beroepsgrond slaagt in zoverre niet.
4.6.2.
Eiser heeft op de zitting die omschrijvingen in twijfel getrokken door aan te geven dat die niet zijn onderbouwd (met fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten). De rechtbank is van oordeel dat dit nadere standpunt wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. Door de in 4.6.1. bedoelde omschrijvingen pas op de zitting in twijfel te trekken kon de heffingsambtenaar daar niet meer op reageren door bijvoorbeeld fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten te overleggen. Als eiser (ruim) voor de zitting op deze wijze had gereageerd op het door de heffingsambtenaar op 5 mei 2021 gedateerde verweerschrift, had de heffingsambtenaar de verzochte verdere onderbouwing kunnen leveren. Van een goede reden waarom eiser dit nadere standpunt pas ruim een jaar na indienen van het verweerschrift op de zitting heeft geven, is verder niet gebleken. Het gevolg van het buiten beschouwing laten van dit nadere standpunt is dat de beroepsgrond ook in zoverre niet slaagt.
4.7.
Eiser heeft op de zitting gezegd het niet begrijpelijk te vinden dat het tuinhuis bij de woning is gewaardeerd op € 1.800 op basis van een oppervlakte van 18 m², terwijl de tuinhuizen van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten 2] beiden zijn gewaardeerd op € 800 op basis van een stuksprijs. De heffingsambtenaar heeft hierop aangegeven dat het tuinhuis bij de woning een voldoende onderhouden groter tuinhuis betreft, terwijl de tuinhuizen bij de genoemde vergelijkingsobjecten matig onderhouden “Gammahokjes” betreffen. Met deze toelichting acht de rechtbank dit verschil in waardering voldoende onderbouwd.
4.8.
Eiser heeft op de zitting nog verwezen naar een recent arrest van de Hoge Raad [2] en vindt naar aanleiding daarvan dat de heffingsambtenaar de door hem aangedragen referenties ( [referenties] ) aan de waardering ten grondslag had moeten leggen dan wel gemotiveerd had moeten aangeven waarom hij dat niet heeft gedaan. Aangezien de heffingsambtenaar geen van beide heeft gedaan betekent dit, zo begrijpt de rechtbank eisers beroepsgrond, dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In het belastingrecht geldt een vrije bewijsleer. Dat betekent onder andere dat partijen vrij zijn in het aandragen van het bewijs ter onderbouwing van hun standpunten. [3] Aan de belastingrechter is het vervolgens om te oordelen of de betreffende partij met het door hem aangedragen bewijs voldoet aan de op hem rustende bewijslast. Het is dus niet aan de belastingrechter om aan een partij voor te schrijven met welk bewijs hij zijn standpunten moet onderbouwen. Eisers andersluidende opvatting berust op een onjuiste lezing van het door hem genoemde arrest. Zijn beroepsgrond slaagt niet.
4.9.
Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
5. De conclusies zijn dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt Dit heeft tot gevolg dat het beroep ongegrond is.
6. Omdat het beroep ongegrond is, bestaat er voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.