Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/162
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Valkenswaard, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar
(H.J.M. Venner).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 751.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is ook naar de zitting gekomen.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een voetbalaccommodatie (sportpark) bestaande uit een in 2001 gebouwd clubhuis van 942 m², een tribune van 150 m² uit 2003 en een berging van 58 m² uit 2006. Tot het object behoort ook een perceel met een totale kadastrale oppervlakte van 1.130 m².
Tussen partijen zijn de objectkenmerken niet (meer) in geschil. De rechtbank sluit zich aan bij de gezamenlijke opvatting van partijen over de gebruikte objectkenmerken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit primair een waarde van € 549.000,- en subsidiair een waarde van € 602.000,-, onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur P. van As van 2 juli 2020 en de daarbij behorende taxatiekaarten. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 751.000) naar de getaxeerde waarde (afgerond € 752.000,-), zoals opgenomen in het in beroep overgelegde taxatieoverzicht.
2. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak geen woning is, dat de onroerende zaak incourant is en dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel juiste, opvattingen van partijen.
3. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling) staat verder uitgelegd hoe dat moet.
4. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op:
• de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen,
• gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, gebaseerd op:
• de verstreken en de resterende gebruiksduur en
• met inachtneming van de restwaarde, en
• gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op:
- economische veroudering,
- verouderde bouwwijze,
- ondoelmatigheid en
- excessieve gebruikskosten.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
5. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum
1 januari 2019 vastgesteld op € 751.000. De heffingsambtenaar heeft in zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de technische en de functionele veroudering die sinds de stichting van de onroerende zaak is opgetreden. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een taxatieoverzicht. In dit overzicht is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 18, Sport, archetype S1502803 “clubhuis (luxe)”en S1402300 “tribune (open)”. Ook is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 26, Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur), archetype B5101300 “opslag/magazijn (bijgebouw)”.
1 januari 2019 vastgesteld op € 751.000. De heffingsambtenaar heeft in zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de technische en de functionele veroudering die sinds de stichting van de onroerende zaak is opgetreden. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een taxatieoverzicht. In dit overzicht is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 18, Sport, archetype S1502803 “clubhuis (luxe)”en S1402300 “tribune (open)”. Ook is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 26, Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur), archetype B5101300 “opslag/magazijn (bijgebouw)”.
7. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van de categorieën objecten die onder “sport” en “bijgebouwen en infrastructuur” vallen, de waarde in het economische verkeer voor dit soort objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer Sport, naar waardepeildatum 1 januari 2019 en de Taxatiewijzer Bijgebouwen, naar waardepeildatum 1 januari 2019. Ook bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen sluit de rechtbank zich aan.
Hoe oordeelt de rechtbank over wat eiseres tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde heeft aangevoerd?
9. De taxateur van eiseres heeft bij zijn waardebepaling de archetypen S1502702, S1402400 en B5101300 gebruikt. Daarbij heeft eiseres aangegeven zich niet te kunnen vinden in het door de heffingsambtenaar voor het clubgebouw gebruikte archetype “clubhuis (luxe)”. De heffingsambtenaar heeft voor het clubhuis het archetype S1502803 gebruikt. Dat is volgens eiseres niet het goede archetype. Volgens de taxatiewijzer is bij dit archetype sprake van een gebouw met moderne materialen, onder architectuur gebouwd. De bouwwijze van het clubhuis komt volgens eiseres niet overeen met dit archetype. Bij het clubhuis is veel metselwerk gebruikt. Voor het clubhuis moet daarom – volgens eiseres – het archetype S1502702 worden gebruikt.
10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat volgens de Taxatiewijzer Sport (pagina 15) een clubhuis bestaat uit een kantine, was-/kleedgelegenheid en een bestuurskamer. De was-/kleedgelegenheid is in de kengetallen van stichtingskosten inbegrepen. In de archetypen is voor het clubhuis een onderscheid gemaakt tussen luxe, normaal en eenvoudig. De objectonderdelen kantine en was-/kleedgelegenheid heeft de heffingsambtenaar gelet op het bouwjaar, de bouwwijze en oppervlakte daarom (in bezwaar) aangepast naar objectcode onderdeel 5150 en archetype S1502803. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar meegedeeld dat de gemeente destijds (in 2000-2001) fl. 700.000,- (ongeveer € 318.000) aan stichtingskosten heeft betaald.
11. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat in dit geval uitgegaan mag worden van het archetype “clubhuis (luxe)”. De rechtbank ziet op de foto’s die zich al in het dossier bevonden en op de tijdens de zitting door eiseres getoonde foto’s een weliswaar net en van de noodzakelijke elementen voorzien clubhuis, maar het is een gemetseld gebouw, zonder bijzondere dakstructuur. Ook is niet te zien dat het clubhuis onder architectuur is gebouwd. Dat het clubhuis een behoorlijke afmeting heeft is op zich onvoldoende om uit te gaan van het archetype clubhuis (luxe). Ook de genoemde stichtingskosten zijn niet direct een aanwijzing voor een luxe clubhuis. De heffingsambtenaar is daarom naar het oordeel van de rechtbank van een verkeerd archetype uitgegaan. De beroepsgrond slaagt.
12.. Gezien het kleine verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, heeft een herberekening op basis van het archetype “clubhuis (normaal)” tot gevolg dat de herberekende getaxeerde waarde onder de beschikte waarde uitkomt. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
13. Dit betekent ook dat de overige beroepsgronden van eiseres niet meer besproken hoeven te worden.
14. De vervolgvraag die de rechtbank moet beantwoorden is of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend aangezien eiseres in haar beide waardeconclusies een grondprijs hanteert die onvoldoende recht doet aan de situatie. Zoals door de heffingsambtenaar toegelicht op zitting hanteert hij voor de gronden die alleen voor tuinen bedoeld zijn een bedrag van € 95Als gronden wel bebouwd mogen worden dan geldt een vierkantemeterprijs van € 350,-. De door hem gehanteerde €84,- per vierkante meter voor grond die bebouwbaar is daarom volgens hem aan de lage kant. Eiseres neemt in haar taxatie die € 84,- als uitgangspunt en neemt daar 50% van. Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt wat in dit geval de rechtvaardiging is om op de tussen partijen niet in geschil zijnde grondwaarde van € 84,- nog een correctie van 50% toe te passen. Hieruit volgt dat ook eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
15. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het beroep gegrond. De rechtbank zal de waarde in goede justitie vaststellen op € 650.000,-.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 1). Verder zal de heffingsambtenaar een vergoeding moeten betalen voor de door eiseres ingebracht taxatie. Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, Staatscourant 2018, 28796’, stelt de rechtbank de kosten die eiseres voor het opstellen van het taxatierapport in bezwaar vast op € 164,56 (2 uur met een tarief van € 68,- per uur, plus 21% BTW). Dat eiseres in beroep een herziene taxatiekaart heeft ingebracht, brengt niet met zich dat hiervoor extra taxatiekosten kunnen worden toegekend, gelet op ECLI:NL:HR:2016:420. De totale vergoeding komt daarmee op € 1.784,56.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 650.000 en vermindert de opgelegde aanslagen in de voor dat jaar geheven OZB overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 1.784,56.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. A.F. Vink, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 januari 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.