Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 22/239 en SHE 22/508 tot en met SHE 22/510
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Sengers).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarden van vier bovenwoningen in Eindhoven.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden met de afzonderlijke beschikkingen van 31 maart 2021 vastgesteld op € 257.000 voor [adres] , op € 264.000 voor [adres] , op € 294.000 voor [adres] en op € 227.000 voor [adres] , alle gelegen te [woonplaats] . De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en gelden voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar voor de woningen ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2021 eigenarenheffing opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) de waarden van de woningen gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep ten aanzien van de vier objecten is als volgt geregistreerd: [adres] onder zaaknummer SHE 22/239, [adres] onder zaaknummer SHE 22/508, [adres] onder zaaknummer SHE 22/509 en [adres] onder zaaknummer SHE 22/510.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een gezamenlijk verweerschrift en vier afzonderlijke taxatierapporten.
1.5.
Eiseres heeft nadere stukken ingebracht.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep in deze vier zaken op 24 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur M. Keijzers.
Feiten
2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de bovenwoningen [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , gelegen op de tweede verdieping van een gebouw met op de eerste verdieping voor elke woning een vrijstaande berging. Op de begane grond onder de woningen zijn winkelruimtes gesitueerd. De objecten liggen in de wijk Oud-Strijp in het stadscentrum van [woonplaats] . Het verzamelgebouw heeft als bouwjaar 1932. De bovenwoningen zijn na een verbouwing in 2016 tot stand gekomen.
2.1.
De woningen [adres] , [adres] , [adres] en [adres] omvatten elk een hoofdwoning (273 m³ respectievelijk 306 m³, 354 m³ en 219 m³). Bij iedere woning behoort een vrijstaande berging van 24 m³.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarden van de onroerende zaken voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020.
3.1.
Eiseres vindt dat de waarde van elke woning met niet meer dan 5% ten opzichte van het voorgaande belastingjaar 2020 gecorrigeerd mag worden. Dat betekent dat eiseres de volgende waarden voorstaat: € 261.000 voor [adres] , € 254.000 voor [adres] , € 282.000 voor [adres] en € 217.000 voor [adres] .
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de objecten onderbouwd met vier afzonderlijke taxatierapporten. In die taxatierapporten ten aanzien van de woningen, opgesteld op 28 juli 2022 door taxateur J.F. Verbeek, zijn de WOZ-waarden (€ 257.000 voor [adres] , € 264.000 voor [adres] , € 294.000 voor [adres] en € 227.000 voor [adres] ) getaxeerd op € 258.000 respectievelijk € 264.000, € 301.000 en € 233.000.
3.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden op juiste bedragen heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij behoort de heffingsambtenaar ook te betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
4. Eiseres heeft in bezwaar en beroep een groot aantal algemene gronden aangevoerd over de waardebepaling van deze vier bovenwoningen. Verder heeft zij op 10 maart 2023 een zogeheten ‘pinpoint’-brief aan de rechtbank gestuurd. Op de zitting van 24 maart 2023 heeft eiseres aangegeven wat voor haar echt relevant is en daarmee onder andere een aantal punten aan de orde gesteld die min of meer deze pinpoint-brief raken. De rechtbank begrijpt uit de gang van zaken op zitting dat voor de beoordeling van de rechtbank voor eiseres enkel die gronden van belang zijn die zij op zitting heeft genoemd. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak de gronden beoordeelt die eiseres op de zitting heeft benoemd.
5. De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening van de vier onroerende zaken, zoals die bestond bij het begin van het belastingjaar, en de objectkenmerken van die onroerende zaken, zoals die zijn opgenomen in de vier taxatierapporten, voor onjuist te houden. Eiseres heeft dit niet weersproken. De rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep daar dan ook van uit.
Onderbouwing van de WOZ-waarden van de vier woningen
6. Eiseres bepleit op de zitting een hogere waarde voor de woning [adres] . In bezwaar bepleitte zij een verhoging van maximaal 5% ten opzichte van de waarde van het vorige belastingjaar. In haar (aanvullende) beroepschrift(en) heeft eiseres weliswaar geen waardestandpunt ingenomen, maar voor zover daaruit beroepsgronden zijn af te leiden kan de inhoud daarvan niet tot een andere conclusie leiden dan dat eiseres een lagere waarde bepleit. Zo zegt zij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met “eventueel lokaal aanwezige verpaupering/verloedering” en stelt zij dat de gevolgen van de coronacrisis een waardedrukkend effect hebben. Het laattijdig – in dit geval: op de zitting – 180 graden wijzigen van waardestandpunt is daarom in strijd met de goede procesorde, wat de gemachtigde van eiseres reeds in meerdere rechterlijke uitspraken is voorgehouden. [2] Nu de rechtbank de standpuntwijziging in strijd acht met de goede procesorde, dient dit standpunt buiten beschouwing te worden gelaten. Dat betekent dat er wat dit object betreft geen sprake meer is van inhoudelijk te beoordelen beroep. Het beroep is in zoverre ongegrond.
7. Eiseres voert in beroep aan, kort gezegd, dat de waarden van de woningen [adres] , [adres] en [adres] te hoog zijn bepaald en zij de waardeonderbouwing op grond van de taxaties van de heffingsambtenaar niet kan volgen.
7.1.
De rechtbank stelt vast dat in dit geval bij de vergelijkingsobjecten de verkoopcijfers van appartementen moeten worden gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds (voor onderhoud en verbetering) in de VvE. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft dit in beroep onderkend en zij heeft in beroep de leveringsaktes van de gehanteerde referentiepanden geanalyseerd. Op grond daarvan heeft zij geconcludeerd dat alle gebruikte vergelijkingsobjecten deel uitmaken van een VvE. Daarom heeft de taxateur het VvE-aandeel voor alle vergelijkingsobjecten opgenomen in de waardematrices. Die bedragen zijn afgetrokken van de koopsommen van de referentiepanden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar bij alle referentiepanden de invloed van de VvE-aandelen terecht in mindering gebracht op de verkoopprijzen.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarden van de bovenwoningen [adres] , [adres] en [adres] in de beroepsfase afzonderlijk onderbouwd met drie verschillende vergelijkingsobjecten. Alle gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de nabijheid van de bovenwoningen in [woonplaats] . De waardeonderbouwing is opgenomen in drie afzonderlijke taxatierapporten, voorzien van een waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht omstreeks of binnen een jaar voor de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn drie taxatierapporten, voorzien van verkoopinformatie afkomstig uit iWOZ, voldoende ondersteund dat deze vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar, ondersteund met de gebruikte index, geïndexeerd naar de waardepeildatum.
7.3.
Weliswaar zijn de bovenwoningen gebouwd in één bouwstroom, maar ze beschikken wel over een verschillende inhoud. Om die reden heeft de taxateur voor elke etagewoning aan Achterom gezocht naar telkens drie vergelijkingsobjecten die qua inhoud goed vergelijkbaar zijn. Uit de waardematrix volgt dat de taxateur met de kleine verschillen in inhoud en wat kleine verschillen wat betreft de aanwezigheid en de grootte van bijgebouwen rekening heeft gehouden. Dat geldt ook voor de verschillen in kwaliteit. De kwaliteit van de meeste vergelijkingsobjecten, anders dan het onderhoud, is namelijk beter dan de bovenwoningen aan Achterom. De taxateur heeft dat uitgedrukt in de toepassing van waardecorrecties. De heffingsambtenaar heeft de berekeningswijze uiteengezet in de opmerkingen bij de waardematrices. Dat heeft tot gevolg gehad dat, voor zover bij de vergelijkingsobjecten sprake was van een betere kwaliteit (namelijk 5), deze verkoopcijfers zijn gecorrigeerd naar gemiddeld (4). Op grond daarvan is de gemiddelde m³-prijs uit de transacties bepaald en, omdat voor alle bovenwoningen in geding geldt dat ook die appartementen gemiddeld (4) zijn, is op die m³-prijs geen correctie meer toegepast. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht en ook aannemelijk gemaakt dat de waarden juist zijn vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
7.4.
Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
7.4.1.
De gemachtigde van eiseres voert aan dat voor hem niet te volgen is dat voor de bovenwoningen, die in een zelfde bouwstroom zijn gebouwd, niet dezelfde m³-prijs is gehanteerd. Volgens hem moet die niet meer bedragen dan ongeveer € 842 per m³, gelijk aan [adres] . De rechtbank volgt eiseres niet daarin. Het is gebruikelijk in taxaties dat naarmate de inhoud van een woning groter is, de waarde per m³ daalt (afnemend grensnut). Zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht op zitting, en dat heeft ondersteund met zijn taxaties, is dat ook gebeurd bij de bovenwoningen en valt voor elke bovenwoning het afnemend grensnut waar te nemen. Dit heeft tot gevolg dat voor de grotere bovenwoningen een lagere m³-prijs in de waardematrices is getaxeerd dan voor de kleinere bovenwoningen. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de taxaties en de systematiek van het afnemend grensnut zoals die daaruit volgt. De heffingsambtenaar heeft ook afdoende inzicht verstrekt in de totstandkoming ervan. Eiser heeft geen informatie ingebracht noch anderszins inzichtelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar op een onjuiste wijze het afnemend grensnut tot uitdrukking heeft gebracht.
7.4.2.
De gemachtigde heeft op zitting er op gewezen dat de informatie die uit iWOZ afkomstig is niet overeen komt met wat de taxateur heeft opgenomen in de taxaties. De heffingsambtenaar heeft daartegenover op zitting toegelicht dat, anders dan de gemachtigde van eiseres meent, deze informatie niet leidend is voor de primaire objectkenmerken. De informatie uit iWOZ betreft verkoopinformatie en is vooral van belang voor de taxatie omdat daarmee veel fotomateriaal beschikbaar is die inzicht geeft in de secundaire objectkenmerken, te weten de kwaliteit en het onderhoud van de woningen. De primaire objectkenmerken worden echter bepaald aan de hand van de gegevens, bijvoorbeeld bouwtekeningen, zoals die ter beschikking staan aan de taxateur in de gemeentelijke computersystemen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond treft dus geen doel.
7.4.3.
De gemachtigde van eiseres heeft zich op zitting erover beklaagd dat het verslag van de hoorzitting, dat betrekking had op meerdere van zijn cliënten, niet-geanonimiseerd en integraal is verstrekt en is toegevoegd aan de stukken. Aan de gemachtigde van eiseres kan worden toegegeven dat vanwege het besloten karakter in belastingzaken de heffingsambtenaar hierin meer zorgvuldigheid moet betrachten door gegevens van objecten die betrekking hebben op andere belastingplichtigen of niet in één document te vervatten dan wel dat document in zoverre geanonimiseerd aan de rechtbank te verstrekken. De rechtbank zal echter hieraan geen consequentie verbinden, omdat op geen enkele manier duidelijk is geworden hoe eiseres hierdoor is benadeeld. Voor zover dit verslag informatie bevat over andere objecten van cliënten van de gemachtigde zal de rechtbank, die ook gebonden is aan het besloten karakter van de zitting in belastingzaken, de informatie die geen relevantie heeft voor onderhavige zaken verder negeren.
7.4.4.
Alles wat eiseres verder heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in beroep bovendien de waarden van [adres] en [adres] hoger heeft getaxeerd dan de beschikte WOZ-waarde.
7.5.
Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarden van de bovenwoningen, bijvoorbeeld taxatierapporten, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiseres bepleite waarden berusten op schattingen die niet zijn onderbouwd. Dat is volstrekt onvoldoende om twijfel te zaaien aan de waardebepaling. Voor zover eiseres nog heeft aangevoerd dat de waarde niet meer mag bedragen dan een correctie van 5% ten opzichte van de WOZ-waarde van het vorige belastingjaar slaagt die beroepsgrond evenmin. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan een procentuele waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen kan geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In beginsel mag worden aangenomen dat de waardeschommelingen in de woningenmarkt verdisconteerd zijn in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
8. Eiseres heeft in haar beroepschrift verzocht om toekenning van een vergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet . De redelijke termijn is in deze zaak aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift op 14 april 2021, zodat bij het doen van deze uitspraak op 7 april 2023 nog geen sprake is van een overschrijding. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk in zijn mening dat de WOZ-waarden van de woning [adres] hoger en van de drie woningen [adres] , [adres] en [adres] lager moeten zijn. Ook wordt het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding afgewezen. Voor vergoeding van het griffierecht dan wel de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 7 april 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.