Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 9925124 CV / EXPL 22-2663
Vonnis van 13 juli 2023
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.F. van de Burgt,
tegen:
Stichting Mooiland,
gevestigd te Ede,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.G.M. Broeders.
Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ” en “Mooiland”.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
het vonnis van 28 juli 2022 waarin is bepaald dat een zitting (‘mondelinge behandeling’) zal worden gehouden, met de daarin genoemde stukken;
de brief van de zijde van [eiser] van 3 februari 2023 met producties 7 tot en met 12;
de akte wijziging van eis van de zijde van [eiser] ;
de akte uitlaten eis in reconventie van de zijde van [eiser] ;
de akte uitlating van de zijde van Mooiland (naar aanleiding van het geluidsfragment overgelegd door [eiser] als productie 9).
1.2.
Op 20 februari 2023 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens die behandeling is besproken. Ter zitting hebben de gemachtigden van beide partijen spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat [eiser] nog in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij akte uit te laten over de eis in reconventie van Mooiland en Mooiland op haar beurt om te reageren op het geluidsfragment dat [eiser] als productie 9 in het geding heeft gebracht.
1.3.
Na ontvangst van de aktes van beide zijden heeft de kantonrechter een datum voor vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[eiser] huurt van Mooiland sinds 3 oktober 2017 de woonruimte (een appartement) gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op 11 juni 2020 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser] , mr. R.T.A. Slof, namens [eiser] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot huurverlaging vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Volgens [eiser] betreft het ernstige gebreken, zijnde de gebreken C1, C3 en C10 van het gebrekenboek van de Huurcommissie aangezien de MV/WTW steeds in storing valt en [eiser] geluidsoverlast ervaart van de ventilator van de MV/WTW.
2.3.
[bedrijfsnaam] is een bedrijf dat Mooiland heeft ingeschakeld om onderhoud te verrichten aan de MV/WTW in het appartementencomplex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Huurders kunnen bij klachten rechtstreeks contact opnemen met [bedrijfsnaam] .
2.4.
Op 24 februari 2021 is de [bedrijfsnaam] bij [eiser] geweest voor de MV/WTW. Op de werkbon die [bedrijfsnaam] naar aanleiding daarvan heeft opgesteld staat vermeld dat er sprake was van een storing bypass en dat beide vorstvrij kleppen gesloten bleven. Volgens [bedrijfsnaam] is de print waarschijnlijk de oorzaak. Verder staat op de werkbon vermeld dat er een print en twee servo motors zijn besteld.
2.5.
[bedrijfsnaam] is op 28 juni 2021 opnieuw bij [eiser] geweest voor de MV/WTW. Op de werkbon staat vermeld dat zij die dag een print en een a05 motortje rechts heeft vervangen. Daarnaast staat er op de werkbon dat er geen verbinding was met de co2-schakelaar maar dat deze wel werkte nadat deze opnieuw was verbonden.
2.6.
Ook op 11 november 2021 is [bedrijfsnaam] voor de MV/WTW bij [eiser] geweest. Op de werkbon staat dat [bedrijfsnaam] op die dag geconstateerd heeft dat in het gehuurde alle drie de co2 sensoren hun verbinding hadden verloren evenals de vochtsensor in de badkamer. [bedrijfsnaam] heeft de sensoren opnieuw verbonden. Tevens vermeldt de werkbon dat de ontvangstprint snel het signaal kwijtraakt en dat daarom een extra versterker/repeater wordt besteld. Daarnaast wordt een stekkerdoos besteld omdat [eiser] slechts een enkel stopcontact heeft bij de MV/WTW en voor de versterker ook een stopcontact nodig is. Tot slot staat op de werkbon dat de kruiswisselaar is gespoeld en de filters zijn vervangen.
2.7.
Op 10 februari 2022 is de versterker/repeater rf signaal met een nieuwe print geplaatst evenals de stekkerdoos. Blijkens de werkbon van [bedrijfsnaam] is de vochtsensor in de badkamer aangemeld en alle andere schakelaars automatisch omdat er een groen lampje brandt. Op de werkbon staat dat [bedrijfsnaam] gecontroleerd heeft of alles functioneert en dat de installatie in orde is.
2.8.
[bedrijfsnaam] heeft op 22 februari 2022 geconstateerd dat de verbinding met de sensoren en de MV/WTW aanwezig was maar dat deze leek te worden verstoord waardoor de hygrosensor en de co2 schakelaar dan beiden niet reageren ondanks dat er een signaal naar de MV/WTW wordt gestuurd. De werkbon van [bedrijfsnaam] vermeldt dat van diverse apparaten de stekker eruit is gehaald, onder andere de ketel en regelkast, om te controleren wat dit met het signaal deed. Dit maakte geen verschil. Vervolgens is de antenne buiten de MV/WTW geplaatst waarna de MV/WTW weer juist reageerde op de sensoren.
2.9.
In het gebrekenboek dat door de Huurcommissie wordt gebruikt bij de beoordeling van verzoeken tot huurprijsverlaging staat, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende opgenomen:
2.10.
Naar aanleiding van het verzoek tot huurprijsverlaging heeft de Huurcommissie op 23 maart 2022 uitspraak gedaan. In de uitspraak stelt de Huurcommissie vast dat het gehuurde op 1 januari 2020 een ernstig gebrek heeft. Door een technisch gebrek functioneert de cv-installatie niet hetgeen een gebrek betreft in de categorie C, meer specifiek nummer Qa1. De Huurcommissie heeft daarom beslist dat de geldende huurprijs van € 587,05 vanaf 1 januari 2020 tijdelijk wordt verlaagd tot € 469,64.
2.11.
[bedrijfsnaam] heeft op 8 april 2022 samen met Zehnder, de fabrikant van de MV/WTW, de MV/WTW en de rf verbindingen uitgelezen. Volgens de werkbon van [bedrijfsnaam] bleek hieruit dat het rf signaal vanuit de hoofdprint sterk fluctueert en de antenne gemonteerd zat op een ijzeren beugel. Verder vermeldt de werkbon dat Zehnder de hoofdprint heeft vervangen, de antenne op de unit verplaatst heeft en de antennekabel heeft vervangen. Daarnaast is een versterker verplaatst van de ketelruimte naar de meterkast. Verder wordt geconstateerd dat tijdens het controleren van de verbindingen er geen andere signalen op dezelfde frequentie aanwezig waren.
2.12.
Naar aanleiding van geluiden die [eiser] hoorde van de MV/WTW heeft [bedrijfsnaam] de MV/WTW op 10 mei 2022 onderzocht. Daarbij is geconstateerd dat er een lichte onbalans zat in de afzuigventilator van de MV/WTW. Bij brief van 25 mei 2022 heeft Mooiland [eiser] bericht dat een nieuwe afzuigventilator wordt besteld die vervolgens zal worden geïnstalleerd. Met betrekking tot de storingen van de MV/WTW wordt in de brief aangegeven dat het, zoals [eiser] heeft gevraagd, mogelijk is de hoofdregeling bedraad aan te sluiten waarbij de overige sensoren draadloos kunnen blijven functioneren. Mooiland laat weten dat [bedrijfsnaam] de benodigde materialen zal bestellen en in overleg met [eiser] een afspraak zal plannen om beide zaken tegelijk uit te voeren.
2.13.
Aangezien het voor Mooiland niet mogelijk is gebleken een nieuwe afzuigventilator te bestellen heeft zij een gehele nieuwe MV/WTW besteld. Op 8 maart 2023 staat er een afspraak gepland om deze nieuwe MV/WTW te plaatsen.
3.Het geschil in conventie
3.1.1. Na wijziging van eis vordert [eiser] dat de uitspraak van de Huurcommissie van 24 februari 2022 onder zaaknummer 151678 wordt vernietigd en dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
wordt bepaald dat de huurprijs van € 587,05 per maand tijdelijk wordt verlaagd
tot € 234,82 per maand met ingang van 1 januari 2020, dan wel tot een
bedrag dat de kantonrechter in goede justitie redelijk acht tot het aan het moment van herstel van de gebreken aan de MV/WTW installatie;
Mooiland wordt veroordeeld de gebreken aan de MV/WTW installatie uiterlijk
binnen tien dagen te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom
van € 500,00, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Mooiland daaraan niet
voldoet, tot een maximum van € 10.000,00;
Mooiland wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.400,00 aan
schadevergoeding wegens gederfde levensvreugde;
Mooiland wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding.
3.1.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag.
Vanaf het begin van de huurovereenkomst in 2017 ervaart [eiser] problemen met de MV/WTW. Deze valt continu in storing en [eiser] ervaart geluidsoverlast van de installatie.
3.1.3.
In 2018 wordt de MV/WTW meerdere malen bekeken door de firma Breman. In eerste instantie werd gedacht dat het display het probleem was. Na het onderhoud door Breman lag de MV/WTW direct weer in storing. Vervolgens zijn er nog wel pogingen gedaan om de problemen ter plekke op te lossen maar deze hadden geen effect, waardoor er andere oplossingen moesten worden bedacht, waaronder het vervangen van extra onderdelen.
Op 8 mei 2018 heeft een andere monteur van Breman naar de MV/WTW gekeken en wordt vastgesteld dat het display helemaal niet het probleem of de oorzaak kan zijn. Besloten wordt om niet tot vervanging van onderdelen over te gaan. Wel wordt geprobeerd de sensoren anders met elkaar te laten communiceren. Nadat dit niet blijkt te werken, weigert Mooiland nog verder onderhoud te laten verrichten aan de MV/WTW.
3.1.4.
Mooiland verwijst [eiser] door naar wijkconsulent [naam 1] en er wordt afgesproken dat er een volledige bouwtechnische inspectie zal komen, inclusief een inspectie van alle machines en verklaring voor de gebreken, waarbij het verleden ook zal worden meegenomen. Deze inspectie heeft op 8 oktober 2018 plaatsgevonden. Naar aanleiding van deze inspectie zijn er twee rapporten over gas/cv en elektra opgesteld. Uiteindelijk bleek het doel van deze inspectie controleren of de elektrische installaties voldoen aan de technische en veiligheidsvoorschriften en uitdrukkelijk niet het onderzoeken van bestaande klachten en het kunnen concluderen of de aangesloten toestellen correct functioneren. Daarnaast is er een advies gekomen om zaken te vervangen gezien de storingshistorie van de apparatuur.
3.1.5.
Op grond van deze rapporten stelt Mooiland zich op het standpunt dat de klachten van [eiser] niet bestaan en houdt zij zich niet aan haar onderhoudsplicht terwijl de gebreken nog steeds niet adequaat verholpen zijn. Aangezien [naam 1] vanaf ongeveer eind december 2018 niet meer op de e-mailberichten van [eiser] reageerde, heeft [eiser] een advocaat, mr. R.T.A. Slof, ingeschakeld die bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging heeft ingediend. In het onderzoeksrapport van de Huurcommissie staan fouten en worden de bewoordingen van [eiser] verkeerd vermeld. Zo staat er dat er in 2018 vervangingen zouden hebben plaatsgevonden maar dit is nooit gebeurd.
3.1.6.
De huurverlaging tot 80%, zoals de Huurcommissie heeft bepaald, staat bij lange na niet in verhouding tot de door [eiser] ervaren problematiek en aantasting van zijn woongenot. Daarnaast oordeelt de Huurcommissie ten onrechte dat er een probleem is met de CV-ketel. Er is namelijk geen probleem met de CV-ketel maar met de MV/WTW.
3.1.7.
Bij een categorie C gebrek kan een huurprijsverlaging tot maximaal 40% worden verlaagd maar de Huurcommissie heeft deze slechts tot 80% verlaagd omdat Mooiland zich zeer zou hebben ingespannen om de klachten van [eiser] te verhelpen. Niet valt in te zien hoe de Huurcommissie tot dit oordeel is gekomen. Vanaf het eerste moment heeft [eiser] zich tot het uiterste in moeten spannen om Mooiland tot actie te bewegen. Aanvankelijk zijn Breman en [bedrijfsnaam] betrokken geweest maar zij zijn deze nooit in de buurt gekomen van het daadwerkelijk oplossen van het probleem. Mooiland heeft ook het advies om onderdelen te vervangen in de wind geslagen. Bovendien kan niet sprake zijn van voldoende inspanningen van Mooiland als het gebrek naar vijf jaar nog steeds niet is opgelost.
Voor zover wordt geoordeeld dat Mooiland zich zeer heeft ingespannen, kan dit overigens geen aanleiding zijn de huurprijsverlaging te beperken. De huurprijsvermindering die kan worden gevorderd op grond van artikel 7:207 BW Pro dient immers evenredig te zijn aan de ernst van het gebrek en het artikel en het gebrekenboek van de Huurcommissie laten geen ruimte voor een ander beoordelingskader. Het is dan ook onduidelijk waarom de Huurcommissie dit toch bij de beoordeling heeft betrokken.
3.1.8.
De huurprijsverlaging met ingang van 6 maanden voorafgaande aan het verzoek van 12 juni 2020 doet op geen enkele manier recht aan het leed dat [eiser] heeft geleden vanaf oktober 2017. Aangezien de huurverlaging enkel ziet op de periode van 1 januari 2020 tot heden, is het gerechtvaardigd om over de periode oktober 2017 tot 1 januari 2020 een immateriële schadevergoeding toe te kennen voor de door hem gederfde levensvreugde. Het gebrek aan de MV/WTW beheerst het hele leven van [eiser] en heeft een zeer negatieve weerslag op zijn fysieke gezondheid. Hij begroot de schade voor gederfde levensvreugde op € 200,00 per maand voor de periode dat geen huurverlaging is vastgesteld, zijnde in totaal € 5.400,00.
3.1.9.
Aangezien de gebreken nog steeds niet volledig zijn hersteld vordert [eiser] ook herstel van de gebreken. Er zijn weliswaar afspraken gemaakt om de laatste gebreken omtrent de MV/WTW te herstellen (op het moment van dagvaarden in mei 2022 vermoedt [eiser] dat dit in juni 2022 moet zijn afgerond) maar gelet op het eerdere verloop omtrent het herstel van de MV/WTW wordt niettemin herstel gevorderd.
3.2.1.
Mooiland concludeert tot afwijzing van de vordering en voert daartoe het volgende aan. Volgens het rapport van het voorbereidend onderzoek heeft [eiser] vanaf 2017 slechts tweemaal geklaagd dat de MV/WTW installatie veel storingen opleverde. Bovendien heeft Mooiland naar aanleiding daarvan een inspectie laten uitvoeren op basis van de NEN-normen en overige van toepassing zijnde leveranciersvoorschriften. Ook is gekeken naar de luchtverversing en de afzuigdebieten voldeden aan de minimale normen volgens het Bouwbesluit.
3.2.2.
Ten onrechte wekt [eiser] de indruk dat Mooiland alles op zijn beloop laat. Dit blijkt uit de overgelegde werkbonnen van de bezoeken/inspecties van de MV/WTW door [bedrijfsnaam] op 24 februari 2021, 28 juni 2021, 11 november 2021, 10 februari 2022, 22 februari 2022 en 8 april 2022. Mooiland heeft reparaties uit laten voeren door allerlei onderdelen te laten vervangen waardoor het vermeende gebrek dat door [eiser] bij de Huurcommissie is aangekaart is opgelost.
3.2.3.
Los van het verzoek dat [eiser] bij de Huurcommissie heeft ingediend, zal op verzoek van [eiser] nog een bedrade verbinding met de sensor in de woonkamer gemaakt. Dit betreft geen herstel van het gebrek maar een verbetering.
3.2.4.
De ventilator van de MV/WTW installatie produceert wat geluid door een lichte onbalans. Dit is geen gebrek aangezien er geen aanwijzingen zijn dat de geluidsnormen worden overschreden. Niettemin staat er voor 8 maart 2023 een afspraak gepland om dit op te lossen. Op die dag zal bij [eiser] een geheel nieuwe MV/WTW installatie worden geplaatst (omdat een losse ventilator niet verkrijgbaar is).
3.2.5.
In tegenstelling tot hetgeen de Huurcommissie in haar uitspraak heeft geoordeeld, is er geen gebrek aan de cv-installatie maar is er volgens huurder een vermeend gebrek aan de MV/WTW installatie. Daar komt bij dat volgens het gebrekenboek bij een Qa1-gebrek de installatie in het geheel niets doet en dat is bij de MV/WTW installatie van [eiser] niet aan de orde. Daarnaast kan [eiser] zijn woning nog steeds ventileren door een raam open te zetten. Van een Qa4-gebrek is ook geen sprake omdat met 6 bezoeken vanwege storingen over een periode van 14 maanden er geen sprake is van veelvuldige storingen.
3.2.6.
Het is onduidelijk of de storing in de MV/WTW-installatie zat of dat het signaal werd verstoord door apparatuur van [eiser] of van derden. Dit betekent dat onvoldoende vast staat dat er een gebrek was in de categorie C aan de MV/WTW-installatie aangezien de verbinding mogelijk door externe factoren is verstoord.
Voor zover er wel sprake was van een gebrek aan de MV/WTW installatie, dient dit niet als ernstig te worden gekwalificeerd. Een tijdelijke verlaging van de huurprijs dient niet aan de orde te zijn. Het woongenot is niet dusdanig verstoord dat een tijdelijke verlaging van 20%, zoals de Huurcommissie heeft bepaald, gerechtvaardigd is laat staan een verlaging van 60%, zoals door [eiser] wordt gevorderd.
3.2.7.
Het gevorderde herstel van de MV/WTW installatie dient te worden afgewezen aangezien herstel van het gebrek al heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft hier niet mee ingestemd, reden waarom Mooiland dit heeft voorgelegd aan de Huurcommissie. Voor zover de Huurcommissie of de kantonrechter van oordeel is dat er nog steeds een gebrek is wil Mooiland dit herstellen. Het is niet nodig hieraan een dwangsom te verbinden aangezien een tijdelijke huurverlaging een voldoende prikkel is om tot herstel over te gaan. Bovendien zorgt de gevorderde dwangsom ervoor dat bij leveringsproblemen de hoogte van de dwangsom snel oploopt, zeker in verhouding met de huurprijs. De dwangsom is bovendien niet proportioneel omdat het niet in verhouding staat tot het vermeende gemiste huurgenot. In het geval de dwangsom wordt toegewezen dient duidelijk te worden omschreven aan welk gebrek de dwangsom wordt gekoppeld.
3.2.8.
De gevorderde immateriële schadevergoeding over de periode oktober 2017 tot 1 januari 2020, die ziet op gederfde levensvreugde omdat [eiser] stelt minder huurgenot te
hebben gehad, is een verkapt verzoek om huurprijsvermindering. In artikel 7:257 BW Pro worden beperkingen gesteld aan een verzoek om huurprijsvermindering en deze mogen niet worden omzeild door hier een ander juridisch etiket op te plakken. Gelet op artikel 7:257 BW Pro dient het verzoek te worden afgewezen.
Daarnaast wordt niet voldaan aan de vereisten van artikel 6:106 BW Pro. Er moet immers sprake zijn van een vordering die gebaseerd is op compensatie voor gederfde levensvreugde die het gevolg is van geestelijk of lichamelijk letsel. Uit de stukken die [eiser] heeft overgelegd blijkt niet wat de medische aandoening van [eiser] is en dat dit door het vermeende gebrek is veroorzaakt.
Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen) heeft de Hoge Raad in het kader van immateriële schadevergoeding bij gederfd woongenot overwogen dat van de in artikel 6:106 sub b BW Pro bedoelde aantasting in zijn persoon of op andere wijze in ieder geval sprake is
‘indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen en dat degene die zich daarop beroept voldoende concrete gegevens zal moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.’In dit geval zijn er geen voldoende concrete gegevens aangevoerd waaruit volgt dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan en dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.
‘indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen en dat degene die zich daarop beroept voldoende concrete gegevens zal moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.’In dit geval zijn er geen voldoende concrete gegevens aangevoerd waaruit volgt dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan en dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.
4.Het geschil in reconventie
4.1.1. Mooiland vordert voor recht te verklaren dat de huurprijs per 1 januari 2020 € 587,05 bedroeg althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, waarbij indien dat bedrag lager is dit zal gelden tot aan het moment met ingang waarvan de Huurcommissie het vermeende gebrek hersteld acht, met veroordeling van [eiser] in de kosten.
4.1.2. Mooiland baseert haar tegenvordering op hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd. Dit komt er op neer dat geen sprake is van een gebrek zodat er geen aanleiding is voor een huurprijsvermindering en [eiser] , in afwijking van hetgeen de Huurcommissie heeft bepaald, vanaf 1 januari 2020 de overeengekomen huurprijs van € 587,05 aan Mooiland verschuldigd is.
4.2.1. [eiser] concludeert tot afwijzing van de tegenvordering.
Hij voert hiertoe het volgende aan. Er is wel degelijk sprake van een gebrek op grond waarvan huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Uit het rapport van Zehnder blijkt ondubbelzinnig dat het probleem met betrekking tot de storingsproblematiek intern in de machine zat (namelijk in de ontvanger-print en de antenne) en niet in de sensoren, zoals Mooiland beweert.
4.2.2. [eiser] ondervindt veel last van de lage luchtvochtigheid in het gehuurde. Hij krijgt hierdoor geïrriteerde luchtwegen en vaak last van hoofdpijn. Dit ervaart hij niet alleen zelf maar ook zijn begeleider [naam 2] (hierna: [naam 2] ), blijkens productie 12 bij de dagvaarding.
Dat de luchtvochtigheid al vanaf het begin extreem laag is en nog steeds is blijkt uit foto’s van het display van de thermostaat op verschillende data (30 mei 2018, 25 augustus 2022, 1 september 2022 en 22, 27 en 28 maart 2022), die hij heeft overgelegd als productie 13 tot en met 18. De thermostaat geeft op 3 van deze 6 dagen een luchtvochtigheidspercentage van 25% aan en op de overige dagen 27, 31 en 33%. Tevens blijkt uit deze foto’s dat de temperatuur die de display aangeeft varieert van 29,7 tot 36,9 gaden. Het is evident dat door de dermate lage luchtvochtigheid in combinatie met de vrij regelmatige extreme temperaturen een onleefbaar woonklimaat ontstaat.
Dit blijkt ook uit de website van [bedrijfsnaam] waarop staat dat over het algemeen de beste luchtvochtigheid in huis tussen de 40 tot 60 procent ligt en dat als deze lager is men gezondheidsklachten (droge, branderige ogen, geïrriteerde luchtwegen en droge lippen) kan krijgen. Ook op gezondheidsplein.nl staat een vergelijkbare tekst, waarbij ook hoofdpijn, concentratieproblemen en hevige vermoeidheid als mogelijke klachten worden genoemd.
Gelet op de intervallen tussen de genoemde data is het duidelijk dat de lage luchtvochtigheid langere tijd aanhoudt. Met genoemde percentages lijdt het geen twijfel dat zich gezondheidsklachten zullen voordoen en [eiser] ervaart het gros van deze klachten ook. Van belang is dat [eiser] aan chronisch vermoeidheidssyndroom / ME lijdt en kampt met ernstige slaapproblematiek waardoor deze omstandigheden voor hem vele malen ernstigere consequenties hebben dan voor mensen zonder deze diagnose.
4.2.3. De lage luchtvochtigheid komt onmiskenbaar voort uit het niet naar behoren functioneren van de MV/WTW aangezien ventileren het enige is dat aan een lage luchtvochtigheid kan worden gedaan. Als de MV/WTW naar behoren zou werken zou deze problematiek zich niet voordoen. De interne ontvangst van de machine is inmiddels gemaakt na interne vervangingen van noodzakelijke onderdelen en werkzaamheden door de fabrikant, maar nog steeds zal er sprake zijn van ophoping van droge lucht zolang de MV/WTW aanstaat. [bedrijfsnaam] en Mooiland hebben hier geen verklaring voor maar dit staat de causaliteit tussen de MV/WTW en de lage luchtvochtigheid niet weg. Om causaal verband aan te tonen heeft [eiser] zelf een experiment uitgevoerd. Hij heeft vanaf 26 februari 2023 de MV/WTW een aantal keer uit en aan gezet. Daarbij constateerde [eiser] dat de luchtvochtigheid steeds toenam wanneer de MV/WTW werd uitgeschakeld en weer afnam als deze weer werd ingeschakeld. Zo werd in een nacht (door het opnieuw aanzetten van de MV/WTW) de luchtvochtigheid van 50% gereduceerd naar 33%.
4.2.4. Verder blijkt uit een overzicht van de fabrikant van de MV/WTW dat de installatie 75 decibel produceert bij toevoer. Vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot omstreeks juni 2022 viel deze continu in storing om vervolgens weer in te schakelen op maximaal vermogen, hetgeen vele uren kon doorgaan. De machine hangt centraal in het appartement van [eiser] waardoor er, met name op maximaal vermogen, in iedere kamer een hoorbare werking is. Een geluidsproductie van 75 decibel wordt als geluidsoverlast ervaren blijkens de schaal die is opgesteld door Gehoorbescherming.nl. Op deze schaal bevindt 75 decibel zich tussen de kwalificaties ‘storend geluid’ en ‘hinderlijk (gehoorschade vanaf 8 uur blootstelling)’.
4.2.5. Dat de debietwaardes correct zouden zijn is helemaal niet relevant. Dat er voldoende lucht kan worden door- en afgevoerd beperkt het probleem helemaal niet. Mooiland probeert met de wijziging van verkeerde naar uiteindelijk correcte debietwaardes een verband te leggen met technische aspecten die daar in dit geval niets mee te maken hebben.
4.2.6. Volgens [eiser] was en is er overduidelijk sprake van gebreken ten gevolge waarvan hij verminderd woongenot heeft en recht heeft op een huurprijsvermindering tot 40%.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Bij het beoordelen van deze zaak zal de kantonrechter in beginsel uitgaan van de
bevindingen van de Huurcommissie, tenzij zij uitdrukkelijk aangeeft hiervan af te wijken.
Hoewel artikel 7:262 BW Pro niet met zoveel woorden bepaalt dat het toetsingskader van de
Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) moet worden toegepast door de
kantonrechter, is dit wel de bedoeling van de wetgever. De kantonrechter verwijst in dit kader naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 5 juli 2016,
WR2016,145 (rechtsoverweging 3.6).
WR2016,145 (rechtsoverweging 3.6).
5.2.
Doordat [eiser] middels de uitgebrachte dagvaarding binnen de termijn van
artikel 7:262 BW Pro een vordering tot huurprijsvermindering heeft ingediend vervalt de
uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter dient vervolgens een beslissing te
nemen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Zoals
reeds ter zitting is besproken betekent dit dat de kantonrechter de uitspraak van de
Huurcommissie niet kan vernietigen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
5.3.
De klachten van [eiser] hebben in feite betrekking op drie aspecten a) de MV/WTW valt regelmatig in storing door problemen in de verbinding tussen de sensoren (hierdoor slaat de ventilatie af of blijft deze uren- of dagenlang op de hoogste stand draaien), b) als gevolg van het disfunctioneren van de MV/WTW is er in het gehuurde sprake van een (te) lage luchtvochtigheid en c) [eiser] ervaart geluidsoverlast van de ventilator van de MW/WTW. De kantonrechter zal deze klachten afzonderlijk behandelen.
Het in storing vallen van de MV/WTW
5.4.
De Huurcommissie stelt in haar uitspraak vast dat sprake is van een categorie C (nummer Qa1) gebrek omdat de CV-ketel niet functioneert. Uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt echter dat beide partijen er over eens dat geen sprake is van een gebrek aan de CV-ketel, daar waar de klachten van [eiser] betrekking hebben op de MV/WTW. De kantonrechter gaat er in het vervolg dan ook vanuit dat er in ieder geval geen sprake is van een Qa1-gebrek.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter is wel voldoende komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek aan de MV/WTW. Dit blijkt reeds uit de door Mooiland overgelegde werkbonnen van 24 februari 2021, 28 juni 2021, 11 november 2021, 10 februari 2022, 22 februari 2022 en 8 april 2022. Blijkens deze werkbonnen is [bedrijfsnaam] in een periode van 14 maanden immers zesmaal naar aanleiding van klachten van [eiser] bij hem langs geweest en heeft zij geconstateerd dat sprake was van een storing met één of meerdere sensoren van de MV/WTW. Voor zover een aantal van zes storingen in een periode van veertien maanden – van meer storingen is in de stukken niet gebleken – als veelvuldig kan worden aangemerkt, hetgeen Mooiland uitdrukkelijk heeft betwist, is sprake van een Qa4-gebrek in plaats van een Qa1-gebrek. Of sprake is van veelvuldige storingen kan echter in het midden blijven aangezien de kantonrechter van oordeel is dat weliswaar sprake is van een gebrek maar dat dit niet zodanig ernstig is dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
5.6.
Mooiland heeft onbetwist aangevoerd dat de storingen niet tot gevolg hadden dat de MV/WTW in zijn geheel niet meer werkte maar enkel dat deze niet optimaal functioneerde. In dit kader is van belang dat op de door Mooiland overgelegde werkbonnen bij de afrondingstatus steeds ‘opgelost’ staat vermeld. [eiser] heeft ter zitting weliswaar betoogd dat deze afrondingsstatus niet betekent dat daarmee het probleem definitief was opgelost omdat uit de werkbonnen bijvoorbeeld bleek dat er nog zaken moesten worden vervangen (punt 7. en 8. van diens spreekaantekeningen), maar daaruit is, zonder nadere toelichting, niet af te leiden dat steeds nadat [bedrijfsnaam] vertrok de MV/WTW (in zijn geheel) niet werkte. [eiser] geeft immers ook zelf aan dat de MV/WTW dan (voor een korte periode) werkte.
5.7.
Met betrekking tot de vraag welke specifieke hinder [eiser] ondervindt of heeft ondervonden door het niet optimaal functioneren van de MV/WTW heeft hij gesteld dat er als gevolg daarvan in het gehuurde sprake is van een (te) lage luchtvochtigheid waardoor hij, in combinatie met de hoge temperatuur in het gehuurde, gezondheidsklachten zoals hoofdpijn en geïrriteerde luchtwegen ervaart. Mooiland heeft betwist a) dat in het gehuurde sprake is van de luchtvochtigheidspercentages en temperaturen die [eiser] stelt, b) dat er causaliteit bestaat tussen het functioneren van de MV/WTW en de vermeende lage luchtvochtigheidspercentages en de door [eiser] gestelde gezondheidsklachten en c) dat deze vermeende lage luchtvochtigheidpercentages de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van een gebrek aan de MV/WTW. De vermeende lage luchtvochtigheid zal hieronder worden behandeld.
Lage luchtvochtigheid
5.8.
In de akte uitlaten eis in reconventie onderbouwt [eiser] zijn stelling met een aantal foto’s van de display van de thermostaat in het gehuurde (productie 13 tot en met 18 en productie 23 tot en met 27). Op de foto’s overgelegd als productie 13 tot en met 18 (foto’s van het display op 22, 27 en 28 maart 2022, 30 mei 2018 en 25 augustus en 1 september 2022) is te zien dat de display op 3 van de 6 dagen een luchtvochtigheidpercentage van 25% aangeeft en op de andere dagen respectievelijk 27%, 31% en 33%. Ook is hierop te zien dat de temperaturen op deze dagen variëren tussen de 29,7 en 36,9 graden.
De foto’s overgelegd als productie 23 tot en met 27 zijn het resultaat van een experiment met het aan- en uitzetten van de MV/WTW, aldus [eiser] . Volgens hem blijkt hieruit dat door het uitzetten van de MV/WTW tussen 26 en 28 februari 2023 het luchtvochtigheidspercentage van 33% naar 49% is opgelopen en 1 uur na het opnieuw aanzetten weer is gedaald tot 42%, na 2 uur tot 39% en aan het eind van de volgende ochtend tot 33%.
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zijn stelling onvoldoende met objectieve gegevens heeft onderbouwd en overweegt hierover als volgt.
Mooiland wijst er terecht op dat [eiser] foto’s heeft overgelegd van een consumententhermostaat die niet als professionele geijkte meetapparatuur kan worden aangemerkt. Eveneens stelt zij terecht dat de wijze waarop de meting heeft plaatsgevonden niet verifieerbaar is. Zo is de plaats van de thermostaat onduidelijk terwijl dit de stand van de thermostaat kan beïnvloeden.
Met betrekking tot de foto’s overgelegd als productie 23 tot en met 27 geldt bovendien dat de datum waarop de foto’s zijn genomen niet zichtbaar is en niet kan worden vastgesteld dat de MV/WTW daadwerkelijk in- of uitgeschakeld stond op de door [eiser] gestelde tijdstippen.
Het had op de weg van [eiser] gelegen om op het moment dat hij de gestelde luchtvochtigheidspercentages en temperaturen op zijn thermostaat had waargenomen, een professionele meting met de daarvoor geëigende apparatuur had geïnitieerd althans Mooiland c.q. [bedrijfsnaam] om een dergelijke meting had verzocht. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] dit heeft gedaan. Voorts heeft Mooiland onweersproken gesteld dat geen van de meldingen die [eiser] bij [bedrijfsnaam] heeft gedaan betrekking had op de luchtvochtigheid in het gehuurde. Om Mooiland te kunnen aanspreken op een eventueel gebrek moet zij hiervan wel op de hoogte worden gesteld door de huurder en de gelegenheid krijgen dit te herstellen. Blijkens de stukken in het dossier is [bedrijfsnaam] naar aanleiding van de klachten van [eiser] steeds naar de MV/WTW komen kijken maar is er op dit punt geen actie ondernomen omdat hier kennelijk niet over is geklaagd.
5.10.
De door [eiser] overgelegde foto’s van de display van de thermostaat en de informatie op gezondheidsplein.nl alsmede de website van [bedrijfsnaam] (ook in combinatie met de verklaring van [naam 2] dat zij bij één bezoek - de eerste keer dat zij bij [eiser] kwam - een vreemde geur rook en een hoofdpijn voelde opkomen) zijn dan ook onvoldoende om vast te kunnen stellen dat er (langere tijd) sprake is (geweest) van een lage luchtvochtigheid in het gehuurde én dat dit in causaal verband staat met a) de door [eiser] gestelde klachten en b) het gebrek aan de MV/WTW.
5.11.
Voor zover – los van het voorgaande – niettemin wordt uitgegaan van de juistheid van de luchtvochtigheidspercentages zoals afgebeeld op de door [eiser] overgelegde foto’s én het bestaan van causaal verband met het functioneren van de MV/WTW, geldt dat slechts sprake is van momentopnames. Het enkele feit dat het luchtvochtigheidspercentage op momenten lager ligt dan de optimale luchtvochtigheidsgraad, wil dit nog niet zeggen dat dit (per definitie) hinder oplevert en er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, laat staan van een ernstig gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt.
5.12.
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat [eiser] als gevolg van het niet optimaal functioneren van de MV/WTW hinder heeft ondervonden en met welke intensiteit.
Geluidsoverlast van de afzuigventilator van de MV/WTW
5.13.
Vaststaat dat [bedrijfsnaam] op 10 mei 2022 heeft geconstateerd dat er een lichte onbalans zit in de afzuigventilator van de MV/WTW. [eiser] heeft betoogd dat als gevolg van deze lichte onbalans de MV/WTW een enorme herrie (vergelijkbaar met het geluid van een stofzuiger) zou maken. Mooiland erkent dat deze lichte onbalans niet de bedoeling is en dat de MV/WTW hierdoor meer geluid produceert dan normaal. Zij betwist echter dat dit een gebrek is omdat er geen aanwijzingen zijn dat de geluidsnormen worden overschreden.
5.14.
De kantonrechter stelt vast dat [eiser] , gelet op de gemotiveerde betwisting van Mooiland, onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd dat sprake is van (ernstige) geluidsoverlast door de MV/WTW, als gevolg van de onbalans in de afzuigventilator. Het is immers aan [eiser] om te stellen en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen dat de geluidsoverlast de toegestane normen overschrijdt. Het had dan ook zijn weg gelegen een valide geluidsmeting door een externe partij te laten uitvoeren. [eiser] heeft dit niet gedaan maar heeft enkel een geluidsfragment overgelegd dat hij met zijn mobiele telefoon heeft gemaakt (productie 9). Aan de hand van dit geluidfragment kan echter niet objectief worden vastgesteld dat sprake is van ernstige c.q. ontoelaatbare geluidsoverlast omdat a) niet zichtbaar is of het geluid dat op de opname hoorbaar is van de MV/WTW afkomt, onduidelijk is hoe ver de mobiele telefoon tijdens de opname van de MV/WTW is gehouden (waar in het gehuurde is het geluid opgenomen) en niet duidelijk is of dit geluid onder de daarvoor geldende decibelnormen valt. Dit betekent dat met betrekking tot de afzuigventilator niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek.
Geluidsoverlast van de MV/WTW los van de afzuigventilator
5.15.
In de akte uitlaten eis in reconventie klaagt [eiser] over het aantal decibellen dat de MV/WTW (los van de ventilator die in onbalans is) op maximaal vermogen produceert.
Dit betreft een klacht die hij nog niet eerder in deze procedure naar voren heeft gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze klacht tardief aangevoerd. Daar komt bij dat uit het gehele dossier niet blijkt dat [eiser] op enig moment bij Mooiland en/of [bedrijfsnaam] heeft geklaagd over het geluid dat de MV/WTW an sich (dus los van de in onbalans zijnde ventilator) produceert. Zoals reeds bij het aspect van de luchtvochtigheid is overwogen, dient Mooiland (door de huurder) op de hoogte te worden gesteld van een vermeend gebrek wil zij daarop door de huurder (met succes) kunnen worden aangesproken. Deze klacht valt dan ook buiten de omvang van deze procedure en zal daarom worden gepasseerd.
5.16.
Ten overvloede wordt evenwel overwogen dat de MV/WTW in een afgesloten ruimte staat zodat het geluid dat in het gehuurde wordt waargenomen gedempt wordt. Daarnaast produceert de MV/WTW op het maximale vermogen 75 decibel en is niet komen vast te staan en evenmin aannemelijk geworden dat de MV/WTW, in de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot juni 2022, na de storingen steeds op maximaal vermogen heeft gedraaid. De kantonrechter kan dan ook geenszins vaststellen dat sprake is (geweest) van (ernstige) geluidshinder van de MV/WTW .
Resumerend ten aanzien van het verzoek tot huurprijsverlaging
5.17.
Gelet op het voorgaande kan ten aanzien van het meerdere malen in storing vallen van de MV/WTW weliswaar worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek, maar – als gevolg van het ontbreken van duidelijkheid over de daardoor ondervonden hinder – niet van een zodanig ernstig gebrek dat [eiser] op grond van artikel 7:207 BW Pro recht heeft op huurprijsverlaging.
Met betrekking tot de onbalans van de afzuigventilator geldt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek zodat dit ook niet tot een huurprijsverlaging kan leiden. Dit betekent zal de vordering onder I. wordt afgewezen.
De vordering tot herstel van de gebreken
5.18.
In haar conclusie van antwoord stelt Mooiland dat het probleem met de verbinding tussen de sensoren van de MV/WTW is opgelost. Voorts heeft zij [eiser] in haar brief van 25 mei 2022 daarover bericht en aangegeven dat zij dit zal melden bij de Huurcommissie. Vaststaat dat Mooiland/ [bedrijfsnaam] na mei 2022 geen klachten meer van [eiser] heeft ontvangen over het in storing vallen van de MV/WTW. Bovendien heeft [eiser] ter zitting erkend dat de MV/WTW vanaf die tijd redelijk functioneert. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de dit gebrek is opgelost zodat de vordering onder 2., voor zover dit betrekking heeft op de storing aan de MV/WTW, niet voor toewijzing in aanmerking komt.
5.19.
Met betrekking tot de afzuigventilator geldt dat niet is vast komen te staan dat sprake is van een gebrek, zodat de vordering tot herstel op dit punt ook dient te worden afgewezen. Bovendien heeft Mooiland [eiser] reeds bij brief van 25 mei 2022 aangekondigd dat er een nieuwe MV/WTW (inclusief nieuwe afzuigventilator) zal worden geplaatst waardoor – volgens Mooiland – de door hem ervaren geluidsoverlast zal verdwijnen. Door Mooiland is ter zitting onweersproken gesteld dat de afspraak hiervoor inmiddels op 8 maart 2022 gepland staat. Gelet op de datum van deze uitspraak gaat de kantonrechter er dan ook vanuit dat de nieuwe MV/WTW inmiddels is geplaatst.
Schadevergoeding voor geleden immateriële schade
5.20.
Aangezien hiervoor is geoordeeld dat het gebrek aan de MV/WTW onvoldoende ernstig is om een huurprijsverlaging vast te stellen, kan van een recht op immateriële schadevergoeding voor gederfde levensvreugde over de periode 2017 tot en met 2020 geen sprake zijn. Deze vordering zal dus ook worden afgewezen.
5.21.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
in reconventie
5.22.
Uit hetgeen in conventie is overwogen vloeit voort dat de eis in reconventie kan worden toegewezen. Mooiland vordert immers de huurprijs vast te stellen zoals overeengekomen zonder dat er een recht bestaat op huurprijsverlaging.
5.23.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Mooiland tot heden vastgesteld op € 990,00 (2,5 x € 396,00) als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
verklaart voor recht dat de huurprijs van het gehuurde per 1 januari 2020 € 587,05 bedroeg;
6.5.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Mooiland tot vandaag vastgesteld op nihil;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2023.