Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/1824
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woning aan [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 436.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
1.3.
Met het bestreden besluit van 4 augustus 2022 (de uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser en zijn gemachtigde waren niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
Het verzoek om uitstel van de zitting
2. De gemachtigde van eiser heeft de rechtbank op 10 oktober 2023 in de ochtend telefonisch verzocht om uitstel van de zitting. Als reden heeft hij opgegeven dat hij verhinderd is vanwege een zitting in de ochtend bij de rechtbank Amsterdam. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. De zittingsdatum is namelijk met de gemachtigde van eiser en de heffingsambtenaar afgestemd. Vervolgens heeft de rechtbank de uitnodiging voor de zitting op 26 juli 2023 aan (de gemachtigde van) partijen gezonden. De gemachtigde van eiser was dus al geruime tijd op de hoogte van de zitting. Van een tijdig verzoek om uitstel is daarom geen sprake. Bovendien is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een gewichtige reden. De gemachtigde van eiser neemt door deelname aan een (ochtend)zitting van de rechtbank in Amsterdam namelijk bewust het risico dat hij in de middag niet op tijd aanwezig kan zijn bij de zitting van de rechtbank Oost-Brabant. Als dat risico zich realiseert, dan blijft dat voor zijn rekening.
De stukken die betrekking hebben op de zaak
3. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de brief van 19 augustus 2022 gevraagd de stukken in te dienen die betrekking hebben op de zaak. De rechtbank heeft erop gewezen dat het gaat om alle stukken die aan het bestreden besluit zijn voorafgegaan. Daarbij heeft de rechtbank opgesomd om welke stukken het in ieder geval gaat. Een van deze stukken is het taxatieverslag.
3.1.
De heffingsambtenaar heeft op 28 september 2022 stukken toegezonden. Het taxatieverslag ontbrak echter en daar heeft de rechtbank op 7 september 2023 opnieuw om gevraagd. De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag op 20 september 2023 alsnog toegezonden.
Het verweerschrift
4. De rechtbank beslist dat het verweerschrift en de beroepenmatrix buiten beschouwing worden gelaten. Daarvoor heeft de rechtbank de volgende redenen.
4.1.
Allereerst heeft de rechtbank de heffingsambtenaar er op 11 november 2022 over geïnformeerd dat zij graag over een compleet dossier beschikt, zodat de behandeling van de beroepszaak later in de procedure niet wordt vertraagd. Daarom heeft zij de heffingsambtenaar verzocht haar te laten weten of hij een verweerschrift en taxatierapport wil indienen. Als hij dat wil doen, dan moet hij dat binnen acht weken na 11 november 2022 doen. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank op 17 november 2022 geschreven dat hij binnen de gestelde termijn een verweerschrift en een taxatierapport zal indienen. Dat heeft hij echter niet gedaan. Daar heeft de rechtbank de heffingsambtenaar met de brief van 6 januari 2023 op gewezen. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 12 januari 2023 een uitstel van zes weken gevraagd voor het indienen van een verweerschrift. De rechtbank heeft met dat verzoek ingestemd en daarbij vermeld dat zij dat eenmalig doet. Het verweerschrift en de beroepenmatrix zijn uiteindelijk ruim zeven maanden na het verstrijken van de verlengde termijn ingediend. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting uitgelegd dat dit het gevolg is van drukte. Er was volgens hem niet eerder tijd om de stukken op te stellen en in te dienen. Dit leidt er naar het oordeel van de rechtbank echter niet toe dat de termijnoverschrijding toelaatbaar is. Voor eiser geldt immers ook dat hij zijn stukken binnen de daarvoor vastgestelde termijnen moet indienen. De lange termijn die de heffingsambtenaar heeft genomen voor het indienen van een reactie op het beroepschrift doet dus afbreuk aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen.
4.2.
Daarnaast zijn het verweerschrift en de beroepenmatrix niet toelaatbaar, omdat de goede procesorde zich daartegen verzet. De stukken zijn weliswaar elf dagen voor de zitting bij de rechtbank ingediend en dat is binnen de tiendagentermijn die in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt genoemd, maar deze termijn is geen harde grens. Stukken die tien dagen voor de zitting zijn ingediend, worden niet per definitie toegelaten. Ook bij die stukken gebruikt de rechtbank het criterium van de goede procesorde voor de beoordeling of het stuk daadwerkelijk wordt toegelaten. Artikel 8:58 van Pro de Awb vloeit namelijk zelf ook voort uit de eisen van een goede procesorde en uit het beginsel van hoor en wederhoor. De bepaling heeft onder meer het doel om de andere partij te beschermen tegen te laat aan het dossier toegevoegde stukken waarop die partij niet is voorbereid en waarop hij niet adequaat kan reageren. Doordat het verweerschrift en de beroepenmatrix zo kort voor de zitting zijn ingediend, is eiser in zijn procespositie geschaad. Het heeft hem immers de mogelijkheid ontnomen schriftelijk te reageren en het is hem moeilijk gemaakt voldoende adequaat te reageren en er het debat over te voeren.
De relevante feiten
5. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een vrijstaande woning uit het jaar 1988. De woning, gelegen in Budel-Schoot, bestaat uit een hoofdbouw van 178 m², een garage van 38 m², een tuinhuis van 1 m², een carport van 56 m² en een dakkapel. Het perceel van de woning is 770 m².
Het oordeel over de WOZ-waarde
6. Het beroep van eiser is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 377.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 436.000) naar het taxatieverslag.
6.2.
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is (bewijslast). De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
6.3.
Met de bestreden uitspraak en het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht geboden in de waarde-opbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan weliswaar uit de informatie op het taxatieverslag herleiden wat van de woning en de vergelijkingsobjecten de prijs per vierkante meter van de woning en de bijgebouwen is en op die wijze berekenen welke totaalwaarde de woning en de vergelijkingsobjecten hebben. Maar de rechtbank kan niet volgen hoe die totaalwaarde van de vergelijkingsobjecten is afgeleid van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Zo is de totaalwaarde van de [adres] € 402.552, terwijl de verkoopprijs € 412.500 is. Op het taxatieverslag staat dat de verkoopdatum 27 mei 2021 is en dat is bijna vijf maanden na de waardepeildatum. De totaalwaarde van de [adres] is € 542.570, terwijl de verkoopprijs € 535.00 is. De verkoopdatum is volgens het taxatieverslag 2 december 2020, een maand vóór de waardepeildatum. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs neerwaarts heeft gecorrigeerd bij een verkoop na de waardepeildatum en opwaarts heeft gecorrigeerd bij een verkoop vóór de waardepeildatum. Dit heeft de heffingsambtenaar echter niet toegepast bij [adres] . De totaalwaarde is € 480.072 en de verkoopprijs is € 480.000. De verkoopdatum is volgens het taxatieverslag 15 februari 2021 en dat is anderhalve maand na de waardepeildatum. De rechtbank begrijpt niet waarom de heffingsambtenaar de verkoopprijs van deze woning niet heeft gecorrigeerd. De rechtbank vindt het verder opvallend dat de totaalwaarden van de vergelijkingsobjecten telkens gelijk zijn aan de WOZ-waarden van die objecten, die ook in het taxatieverslag staan. Het lijkt daardoor dat de waarde-opbouw van de woning niet is gebaseerd op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, maar op de WOZ-waarden van die objecten. Dat past echter niet bij de systematiek van de Wet WOZ. Volgens die systematiek moet de waarde van een woning worden onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar dat heeft gedaan. Hij heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.4.
Ook eiser heeft de waarde die hij beoogt niet aannemelijk gemaakt. In de beroepsprocedure heeft eiser zijn standpunt over die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. In de bezwaarfase heeft eiser een taxatierapport ingediend, maar hij heeft vervolgens een hogere waarde bepleit waarmee hij zelf afwijkt van het taxatierapport. Om die reden hecht de rechtbank geen waarde aan dat rapport.
6.5.
Omdat geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 400.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
Conclusie
7. Het beroep is gegrond. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakt proceskosten. Deze stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.429 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 837, met wegingsfactor 1). Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten vergoeden van het namens eiser opgestelde taxatierapport. De rechtbank stelt het bedrag vast volgens de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven op € 128,26 (2 uur x € 53 + 21% btw). De totale proceskosten komen daarmee uit op € 1.557,26. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022, vast op € 400.000 en vermindert de voor dat kalenderjaar opgelegde aanslag OZB overeenkomstig die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser van € 1.557,26;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht van € 50 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.