Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/821
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 november 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de onroerende zaak aan de [adres] , [adres] en [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het bedrijfsobject).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 2.241.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruikersheffing voor het jaar 2022 opgenomen. Deze aanslag is aan eiseres opgelegd, omdat zij gebruiker van het bedrijfsobject is.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 februari 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een nader stuk overgelegd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen
:[naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam] .
:[naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam] .
Feiten
2. Het bedrijfsobject is een ( [naam] ) kantoor in een winkelpand. Het bedrijfsobject is gebouwd in 1970 en is in het jaar 2010 gerenoveerd. Het bedrijfsobject heeft een totaal verhuurd vloeroppervlak van 428 m² verdeeld over de begane grond en de eerste verdieping. Het betreft een groot winkelpand met baliefunctie gelegen op de hoek van de [adres] en de [adres] in [vestigingsplaats] en het pand heeft een grote frontbreedte.
2.1.
Het bedrijfsobject is eigendom van [naam] B.V. en in gebruik door eiseres.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Het geschil
4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ)-waarde van het bedrijfsobject voor het kalenderjaar 2022. De waardepeildatum is 1 januari 2021.
5. Eiseres betoogt dat de vastgestelde waarde van € 2.241.000 te hoog is. Volgens haar is de waarde op waardepeildatum niet hoger dan € 1.770.000. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar zijn mening is de waarde die eiseres bepleit te laag.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op afgerond € 2.352.000. Het rapport is opgesteld op 7 april 2023 door de taxateur voornoemd.
Uit het taxatierapport volgt dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van de huurcijfers van drie vergelijkingsobjecten in [vestigingsplaats] , waarmee de heffingsambtenaar de gehanteerde huurwaarde in beroep van het bedrijfsobject heeft onderbouwd. Het gaat om:
- [adres] met een huurprijs van € 285.000 per jaar;
- [adres] met een huurprijs van € 69.880 per jaar; en
- [adres] met een huurprijs van € 185.000 per jaar.
De kapitalisatiefactor van 12,5 voor het bedrijfsobject heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met de gegevens van drie referentieobjecten gelegen te [vestigingsplaats] , te weten:
- [adres] , verkocht voor € 1.075.000;
- [adres] , verkocht voor € 2.600.000; en
- [adres] , verkocht voor € 2.800.000.
8. Eiseres heeft ter zitting de beroepsgronden die zien op de onderbouwing van de kapitalisatiefactor in de bezwaarfase en de twee referentieobjecten die in beroep zijn vervangen ingetrokken, zodat de rechtbank deze gronden niet zal behandelen.
9. Eiseres heeft verder ter zitting bevestigd dat de transacties van de referentieobjecten gelegen aan de [adres] als referentieobjecten kunnen dienen.
Huurwaardekapitalisatiemethode
10. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is voor de waardebepaling van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal referentieobjecten.
10.1.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het bedrijfsobject moet worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook van uit.
De huurwaarde
11. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van het bedrijfsobject onderbouwd met huurcijfers van de hierboven genoemde referentieobjecten. Het betreffen bruikbare referentieobjecten, namelijk panden die in gebruik zijn of mogen worden gebruikt als winkelpanden, gelegen in het centrum van [adres] . Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat rekening is gehouden met de verschillen in vloeroppervlak tussen het bedrijfsobject en de referentieobjecten. De bruikbare meters zijn berekend op basis van ITZA en verder is rekening gehouden met de huurprijs na incentive. De huurwaarde van eiseres is neerwaarts gecorrigeerd vanwege een mindere ligging van het bedrijfsobject ten opzichte van de referentieobjecten. Voor de indexering van de huurwaarde is de CPI-index toegepast. De heffingsambtenaar heeft een huurwaarde van € 475 per m² gehanteerd terwijl de gemiddelde huurwaarde gezien de referentieobjecten € 676 per m² bedraagt. Dit heeft ertoe geleid dat voor het bedrijfsobject een huurwaarde van € 188.219 is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning in het taxatierapport de transactiegegevens van elke huurtransactie verstrekt en op grond daarvan de huurwaarde bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt.
11.1.
De conclusie is dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk heeft gemaakt door middel van de onderbouwing zoals die volgt uit het taxatierapport.
12. Eiseres voert aan dat de gebruikte referentieobjecten niet bruikbaar zijn omdat het bedrijfsobject een kantoorpand betreft dat zich buiten de winkelstraten bevindt terwijl de gebruikte referentieobjecten winkelpanden betreffen die in de winkelstraten gelegen zijn.
12.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling. Uit het taxatierapport volgt dat het bedrijfsobject in het centrum en in de nabijheid van winkels, supermarkten en kantoren ligt en dat de passantenstroom erg hoog is. Eiseres heeft dat niet bestreden. Voor het oordeel dat het bedrijfsobject niet kan worden vergeleken met de objecten die zich in de nabije winkelstraten bevinden bestaat geen grond. De heffingsambtenaar heeft verder onweergesproken neerwaarts gecorrigeerd voor de ligging van het bedrijfsobject. Eiseres heeft niet aangevoerd dat deze correctie onvoldoende is en dat evenmin onderbouwd. Voor zover eiseres heeft bedoeld te betogen dat de referentieobjecten de waarde niet kunnen onderbouwen, omdat deze in gebruik zijn als winkelpand en eiseres het pand in gebruik heeft als kantoor(pand) slaagt dat evenmin, omdat zowel het pand als de referentieobjecten mogen worden gebruikt als winkelpand en ook overigens voldoende vergelijkbaar zijn.
De kapitalisatiefactor
13. De heffingsambtenaar gebruikt in het door hem overgelegde taxatierapport voor het bedrijfsobject een (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor van 12,5. Deze heeft hij afgeleid uit de (bruto) huurwaardekapitalisatiefactoren van de drie, hiervoor genoemde, koopreferenties. Alle referentieobjecten zijn vrij van huur en gebruik verkocht. De (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor van het referentieobject [adres] van 12,5 heeft hij berekend door de verkoopprijs van dit object van € 1.075.000 te delen door de getaxeerde (bruto) huurwaarde van het object van € 86.000. De (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor van het referentieobject [adres] van 19,3 is berekend door de verkoopprijs van dit object van € 2.600.000 te delen door de getaxeerde (bruto) huurwaarde van € 135.000. De (bruto) huurwaardekapitalisatiefacor van het referentieobject [adres] van 18,7 is berekend door de verkoopprijs van dit object van € 2.800.000 te delen door de getaxeerde (bruto) huurwaarde van € 150.000.
13.1.
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt dat de (bruto) huurwaardekapitalisatiefactoren van de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten respectievelijk 12,5, 19,3 en 18,7 bedragen. De (bruto) huurwaardekapitalisatiefactoren zijn een toereikende onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de door hem bij de bepaling van de waarde van het bedrijfsobject in aanmerking genomen (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor van 12,5 niet te hoog is.
14. Eiseres voert ten aanzien van het referentieobject [adres] aan dat dit object qua ligging vergelijkbaar is met het bedrijfsobject, maar het referentieobject toont een lagere prijs per eenheid per vierkante meter aan. Indien men de objectkenmerken verdisconteert, onderbouwt dit juist een lagere waarde van het bedrijfsobject. Eiseres wijst er ook op dat in de bezwaarfase werd uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,9 voor dit object.
14.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het referentieobject [adres] een minder courante ligging heeft dan het bedrijfsobject. Die mindere ligging heeft te maken met de mindere bereikbaarheid, zichtbaarheid en doorstroom van personen
.Zelfs als uitgegaan zou worden van een lagere kapitalisatiefactor voor de [adres] , dan zou het gemiddelde van de drie kapitalisatiefactoren volgens de heffingsambtenaar nog steeds hoger zijn dan 12,5.
.Zelfs als uitgegaan zou worden van een lagere kapitalisatiefactor voor de [adres] , dan zou het gemiddelde van de drie kapitalisatiefactoren volgens de heffingsambtenaar nog steeds hoger zijn dan 12,5.
14.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt, nu hij dit heeft onderbouwd met een taxatierapport van een taxateur en eiseres dat niet heeft weerlegd, bijvoorbeeld met een (contra-)taxatie.
15. Eiseres heeft ter zitting verder aangevoerd, dat een bedrijfsobject gelegen aan de [adres] onlangs te huur is gezet met een vraaghuur van € 425 per m2. Dat gaat om een winkelruimte met 90 m2. Rekening houdend met het afnemend grensnut vormt dit object een indicatie dat de huurwaarde per m2 rond de € 400 moet liggen. Verder heeft eiseres aangevoerd dat het in beroep vervangen van twee van de drie referentieobjecten aangeeft dat de taxatie in bezwaar niet goed is gegaan en dat dat de reden is geweest om beroep aan te tekenen.
15.1.
De taxateur heeft in reactie hierop geantwoord dat hij het door eiseres genoemde object niet kan controleren, omdat door haar geen stukken zijn overgelegd. Ook wijst hij erop dat de heffingsambtenaar, naast het taxatierapport, de gegevens van het referentieobject [adres] in beroep heeft overgelegd, die de vastgestelde waarde onderbouwen. Verder is de taxateur van mening dat in beroep goede referentieobjecten zijn gehanteerd.
15.2.
In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen en in iedere fase van de procedure kunnen kiezen voor een ander bewijsmiddel. Uit het enkele feit dat de heffingsambtenaar in beroep kiest voor andere referentieobjecten, volgt niet dat de onderbouwing van de waarde in bezwaar ondeugdelijk is. Verder gaat de rechtbank voorbij aan het door eiseres genoemde referentieobject, nu zij hiervan geen verifieerbare gegevens van in het geding heeft gebracht.
Conclusie over de waarde van het bedrijfsobject
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject van € 2.241.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt in haar opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskostenkosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, voorzitter, en mr. G. de Jong en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 9 november 2023.
griffier voorzitter
De voorzitter is verhinderd te tekenen
De voorzitter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal (hoger) beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.