Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/3036
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 december 2023 in de zaak tussen
[eiseres] uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van een bedrijfsobject aan [adres] in [vestigingsplaats] .
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 2.646.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dat aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruik opgelegd.
3. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
4. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
6. De rechtbank heeft het beroep op 7 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] (kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.
Feiten
7. Eiseres is gebruiker van het bedrijfsobject, een vestiging voor grootschalige detailhandel, gelegen op industrieterrein De Vutter in de wijk Hintham Noord. Het is een bouwmarkt ( [naam] ) met kantine, 4 kantoorruimten en twee opslagruimten/magazijnen, gebouwd in 2001.
Beoordeling door de rechtbank
8. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
9. De heffingsambtenaar verwijst in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.646.000) naar de getaxeerde waarde (€ 2.952.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 30 juni 2023 is opgesteld door taxateur P.H.R.J. Roijmans. Eiseres bepleit een waarde van € 2.475.000 en wijst daartoe in haar beroepschrift op de eigen vraaghuur.
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
11. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van het bedrijfsobject niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. Zij gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 30 juni 2023.
12. Eiseres vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ze stelt dat de huurwaarde die de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak hanteert, veel hoger is dan het eigen huurcijfer dat op 1 mei 2016 tot stand is gekomen en ook hoger is dan de vraaghuur per 7 februari 2022. De huur is per 1 mei 2016 verlaagd naar het niveau van 2007 en de huur op 1 januari 2021 was geen markthuur die is ontstaan door onderhandeling, maar de indexering van een oud huurcijfer uit 2016. Eiseres wijst op uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 augustus 2017 [2] en 15 april 2020 [3] en stelt dat een geïndexeerde huur die ruim voor de waardepeildatum is gerealiseerd, niet de markthuur vertegenwoordigt die tussen twee onafhankelijke partijen rond de waardepeildatum tot stand is gekomen.
13. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van verschillende waarderingsmethoden. De heffingsambtenaar heeft in de bestreden uitspraak nog gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). In beroep heeft de heffingsambtenaar het bedrijfsobject laten taxeren en ter vaststelling van de WOZ-waarde vervolgens gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht deze methode in dit geval voor bedrijfsobjecten bruikbaar. [4] Er bestaat geen bezwaar tegen het hanteren van de vergelijkingsmethode als er voldoende marktgegevens beschikbaar zijn waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in geschil zijnde onroerende zaak. Dat betekent ook dat aan al wat de gemachtigde van eiseres heeft aangevoerd over de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde, zoals die gebruikt wordt bij de waardebepaling van vergelijkingsobjecten via de HWK-methode, in deze zaak geen betekenis toekomt. De rechtbank gaat daarom aan die standpunten voorbij.
14. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft het bedrijfsobject op 30 juni 2023 inpandig opgenomen en in zijn taxatierapport van diezelfde datum verwezen naar de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten: [adres] in ’s- [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Het taxatierapport is voorzien van foto’s en aanvullende informatie over de gebruikte vergelijkingsobjecten en het object in geschil. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau ervan. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport zijn genoemd, voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Het zijn, net als het bedrijfsobject in geschil, grootschalige bedrijfsobjecten. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Bij de (verhuurde) objecten [adres] en De [adres] is een correctie toegepast van verhuurd naar onverhuurd. Ook met de overige verschillen is rekening gehouden. Dit alles heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een m²-prijs van € 507,88 per m² voor het bedrijfsobject heeft gehanteerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de verschillen voldoende tot uitdrukking gebracht. De waarde van het bedrijfsobject is met deze vergelijkingsobjecten dan ook op zich goed onderbouwd door de heffingsambtenaar.
15. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
16. Zoals hierboven in punt 13 overwogen, heeft eiseres in haar beroepschrift enkel gronden gewijd aan de – in beroep door de heffingsambtenaar niet meer gehanteerde – HWK-methode. Op 24 juli 2023 is het verweerschrift met daarin de onderbouwing door middel van de vergelijkingsmethode door de heffingsambtenaar ingestuurd. Op 25 juli 2023 heeft de rechtbank dat verweerschrift aan eiseres’ gemachtigde doorgezonden. In de begeleidende brief heeft de rechtbank aan eiseres’ gemachtigde meegedeeld dat als er behoefte bestaat om naar aanleiding van het verweerschrift een nader of gewijzigd standpunt in te nemen, die reactie binnen een termijn van vier weken moet worden ingezonden. In de brief is verder benadrukt dat de rechtbank nadrukkelijk zal wegen of op de zitting aangevoerde nieuwe argumenten zich verdragen met de goede procesorde.
17. Eiseres heeft niet gereageerd op de brief van 25 juli 2023. Naar aanleiding van de in het verweerschrift gehanteerde vergelijkingsmethode heeft zij dan ook niet schriftelijk een nader standpunt kenbaar gemaakt. Tijdens de zitting heeft haar gemachtigde op vragen van de rechtbank daarover gezegd dat hij vanwege drukke werkzaamheden is vergeten om op de brief te reageren. Zoals aangekondigd in de brief, zal de rechtbank in deze uitspraak de tijdens de zitting aangevoerde standpunten uitdrukkelijk beoordelen op verenigbaarheid met de goede procesorde. Daar waar de gemachtigde van de heffingsambtenaar niet in staat is geweest om te reageren op de nieuw aangedragen standpunten en dat ook redelijkerwijs niet van haar te verwachten viel, laat de rechtbank die standpunten wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.
18. Eiseres heeft tijdens de zitting gezegd dat zij de vergelijkingsmethode op zich een goede methode vindt die de voorkeur verdient boven de HWK-methode, maar ze mist in de vergelijking die heffingsambtenaar heeft gemaakt de gehanteerde KOUDV-factoren. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd door te stellen dat de taxateur van de heffingsambtenaar gekozen heeft voor een vergelijking waarbij KOUDV-factoren niet worden gebruikt. Zij wijst er verder op dat sprake is van een vrije bewijsleer, waardoor het de heffingsambtenaar vrij staat om de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten op een andere wijze dan aan de hand van KOUDV-factoren inzichtelijk te maken. De rechtbank ziet geen reden om de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Deze stelling van eiseres treft dus geen doel.
19. Eiseres heeft verder aangevoerd dat in De [adres] volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan geen bouwmarkt mag worden gevestigd, en dat er alleen opslag met kantoorruimte toegestaan is. [adres] is volgens eiseres een opslag- en distributiecentrum voor Intratuin. Eiseres vindt dat deze vergelijkingsobjecten daarom deel uitmaken van een ander marktsegment en niet met het bedrijfsobject vergelijkbaar zijn. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur hebben daarop gereageerd. Volgens hen mag in zowel het bedrijfsobject als in alle vergelijkingsobjecten opslag plaatsvinden en maakt dat de panden vergelijkbaar. Het feit dat wellicht in De [adres] geen bouwmarkt gevestigd mag worden, doet daar volgens de heffingsambtenaar niet aan af. Eiseres heeft dit niet weersproken. De rechtbank ziet geen reden om te heffingsambtenaar hierin niet te volgen. De stelling van eiseres treft daarom geen doel.
20. Eiseres heeft tijdens de zitting gezegd dat zij vindt dat de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten te veel verschillen. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur hebben daarop gereageerd door te stellen dat voor deze transacties is gekozen omdat het – ook gelet op de ligging – de best vergelijkbare objecten waren, en dat het bouwjaar van het bedrijfsobject (2001) gelijk is aan het bouwjaar van het vergelijkingsobject De [adres] , terwijl dat bouwjaar in het midden van de overige bouwjaren (1993 voor [adres] en 2020 voor [adres] ) is gelegen. Eiseres heeft dit niet weersproken. Ook op dit punt ziet de rechtbank geen reden om de heffingsambtenaar daarin niet te volgen. Eiseres’ stelling treft geen doel.
21. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde getaxeerd die € 306.000 hoger ligt dan de WOZ-waarde. Voor zover de heffingsambtenaar de hiervoor besproken verschillen onvoldoende in de taxatie tot uitdrukking zou hebben gebracht, is het voor de rechtbank voldoende aannemelijk dat de afstand tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde zodanig groot is dat daarmee die verschillen voldoende kunnen worden opgevangen.
22. Over de andere punten die eiseres tijdens de zitting naar voren heeft gebracht, waaronder: de volgens haar niet juist toegepaste correctie mutatieleegstand, het afnemend grensnut en de stelling dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft gekeken naar de problematiek van de kraag en het gat, oordeelt de rechtbank dat deze wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft over die stellingen gezegd dat het voor haar niet mogelijk is om daarop op zo’n korte termijn te reageren en heeft dus terecht aangevoerd dat ze te laat naar voren zijn gebracht.
23. De heffingsambtenaar heeft, gelet op wat hiervoor is overwogen, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiseres heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar voorgestane waarde is gekomen. Zij heeft in haar beroepschrift een waarde bepleit van € 2.475.000 op basis van een jaarhuur van € 275.000 en een HWK-factor van 9. Hiermee heeft eiseres geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld, alleen al omdat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet met (markt)gegevens is onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde voor het bedrijfsobject in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug en zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, voorzitter, en mr. A.F. Vink en mr. D.J.M. van de Voort, leden, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 december 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.