Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/3291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de onroerende zaak aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 7.522.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de onroerende zaak opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2021 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar ing. P.H.R. J. Roijmans deelgenomen.
Feiten
2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaak, een winkelobject. Het object is gebouwd in 1938 en gerenoveerd in 2018. Het heeft een oppervlakte van 1.920 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Eiseres heeft op de zitting verzocht de zaak aan te houden en deze op een later moment gezamenlijk (verder) te behandelen met het beroep tegen de in bezwaar gehandhaafde aanslag OZB/WOZ-beschikking van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2022. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat dit niet voldoende is gemotiveerd en de rechtbank zich voldoende voorgelicht acht om met de haar ter beschikking staande gegevens uitspraak te doen in deze zaak.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eiseres ontvankelijk is, ondanks dat de rechtbank van oordeel is dat eiseres haar beroep rechtsgeldig heeft ingetrokken wat in beginsel moet resulteren in een niet-ontvankelijkeverklaring van het beroep. [2] Voor dat oordeel is het volgende van belang.
4.1.
Eiseres heeft bij brief van 12 september 2022 schriftelijk verklaard dat zij het eens is met de WOZ-waarde en dat zij om die reden aangeeft dat de lopende beroepsprocedure “administratief [kan] worden afgesloten.” De rechtbank begrijpt dat met die laatste woorden is bedoeld dat het beroep wordt ingetrokken. De brief is ondertekend door [naam] ( [naam] ). Eiseres heeft nadien ter discussie gesteld dat de intrekking rechtsgeldig is. Een bevoegd gedane intrekking na afloop van de beroepstermijn kan echter niet meer ongedaan worden gemaakt, tenzij is gebleken dat de intrekking plaatsvond door een wilsgebrek (bedreiging, bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden). [3]
4.2.
Uit het uittreksel van het Handelsregister blijkt dat de enig bestuurder van eiseres [stichting] (de stichting) is. Uit het uittreksel van het Handelsregister van de stichting blijkt dat die twee bestuurders heeft: [naam] en [naam] ( [naam] ). [naam] is voorzitter en alleen/zelfstandig bevoegd, [naam] is secretaris penningmeester en gezamenlijk met de andere bestuurder bevoegd. Hieruit volgt dat de intrekking van het beroep bevoegd is gedaan en die intrekking vond ook plaats na afloop van de beroepstermijn. Dit betekent dat de intrekking alleen nog ongedaan kan worden gemaakt als sprake is van een wilsgebrek.
4.3.
In het kader van deze beroepsprocedure heeft de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur Roijmans op 9 september 2022 telefonisch contact gehad met [naam] nadat de gemachtigde van eiseres had aangegeven geen toestemming te willen verlenen voor een inpandige taxatie. Tijdens dat gesprek heeft [naam] aangegeven zich in de vastgestelde waarde te kunnen vinden. Taxateur Roijmans heeft dit aan de gemachtigde van de heffingsambtenaar doorgegeven die daarop op 12 september 2022 een e-mail aan [naam] heeft gestuurd met daarbij een opzet voor de onder 4.1. genoemde brief met het verzoek die getekend aan de rechtbank toe te sturen. Op 14 september 2022 om 14:24 uur heeft [naam] de onder 4.1. genoemde brief, voorzien van een handtekening van [naam] , aan de gemachtigde van de heffingsambtenaar gemaild. In de e-mail staat: “Hierbij het ondertekende verzoek tot intrekking voor het bewaarschrift op de WOZ van de [adres] .” De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft vervolgens de brief per post aan de rechtbank gestuurd alwaar die op 15 september 2022 is ontvangen. De heffingsambtenaar was daartoe ook gehouden, want de brief was gericht aan de rechtbank zodat hij die ook terecht ter behandeling aan de rechtbank heeft doorgezonden.
4.4.
De e-mail van 14 september 2022 van 14:24 uur heeft [naam] ook in CC aan de gemachtigde van eiseres gestuurd. Die mailt hem en [naam] om 14:30 uur terug dat ze (nog) niet tot intrekking moeten overgaan en dat de financiële consequenties daarvan niet onaanzienlijk zijn. [naam] mailt om 14:49 uur aan de gemachtigde van eiser dat hij op de intrekking wil terugkomen en noemt in die mail verder de (dure) investeringen in het object en dat eiseres intrinsiek failliet is. Met een e-mail van eveneens 14:49 uur geeft de gemachtigde van eiseres aan de gemachtigde van de heffingsambtenaar aan dat eiseres op de intrekking wil terugkomen en dat daarover nadere berichtgeving volgt. Met een e-mail van 15:01 uur laat de gemachtigde van de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van eiseres weten dat de intrekkingsbrief al op de post is gedaan. In een e-mail van 15:44 uur van [naam] aan de gemachtigde van de heffingsambtenaar (met CC aan [naam] en de gemachtigde van eiseres) gaat hij uitvoerig in op de slechte financiële positie van eiseres en de kosten aan het object. Hij sluit de mail af met: “Omdat wij onze juridische positie niet kennen en [de gemachtigde van eiseres] wel, is het voor ons moeilijk in te schatten wat onze rechten, mogelijkheden en kansen zijn. Excuses dan ook voor onze wispelturigheid, maar wellicht is het alsnog snel te schikken met een deel kwijtschelding.” De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op 16:22 uur een mail aan [naam] teruggestuurd (met CC aan [naam] , de gemachtigde van eiseres en taxateur Roijmans) waarin zij onder andere aangeeft dat een compromis alleen wordt gesloten als de waarde te hoog is, wat niet het geval is, en dat zij het verzoek om kwijtschelding niet kan plaatsen.
4.5.
Uit wat hiervoor is overwegen volgt dat [naam] en [naam] meerdere dagen bedenktijd hebben gehad met betrekking tot de vraag of het beroep van eiseres moest worden ingetrokken. Hen stond ook voldoende tijd en gelegenheid ter beschikking om daarover de gemachtigde van eiseres te consulteren. Dat zij dat niet hebben gedaan voordat zij de intrekkingsbrief hebben verzonden, is een keuze die voor rekening en risico van eiseres moet blijven. Overigens geeft [naam] aan zijn juridische positie niet te kennen, maar het willen terugkomen op de intrekking motiveert hij enkel vanwege de financiële positie van eiseres. Niet valt in te zien dat hij daarvan niet op de hoogte was bij het akkoord gaan met de intrekking van het beroep. Dat [naam] kort na het versturen van de intrekkingsbrief door de gemachtigde van eiseres op andere ideeën ten aanzien van het voortzetten van deze procedure is gebracht, betekent in de woorden van [naam] slechts dat sprake is van wispelturigheid aan de kant van eiseres. Dat is geen (juridisch erkend) wilsgebrek.
4.6.
[naam] geeft in een e-mail aan de gemachtigde van eiseres van 22 februari 2023 onder andere aan “door de verantwoordelijke ambtenaren op het verkeerde been [te zijn] gezet, als zouden we het voorstel moeten accepteren omdat het anders wel “meer zou kunnen worden”. Zulks is door mij ervaren als een verkapt dreigement, waarvan ik niet gediend ben.” Voor zover eiseres hiermee een beroep doet op een wilsgebrek, beoordeelt de rechtbank dat als volgt. De genoemde beweringen staan haaks op de eerdere uitlatingen van [naam] van 14 september 2022. Dat roept de vraag op of het werkelijk zo is gegaan zoals [naam] nu stelt. Ook roept het vragen op dat als [naam] en [naam] zo zouden zijn bejegend zoals eerstgenoemde nu stelt, waarom hij dat dan niet gedurende de ruim aanwezige bedenktijd aan de gemachtigde van eiseres heeft voorgelegd. [naam] heeft echter bij herhaling geweigerd om naar aanleiding van het verzoek van de rechtbank op de zitting te verschijnen en in persoon tekst en uitleg te geven. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding hem daartoe (nogmaals) op te roepen. Het beroep van eiseres op een wilsgebrek wordt verworpen.
4.7.
De reden waarom de rechtbank het beroep toch ontvankelijk acht heeft ermee te maken dat zij op 15 september 2022 zowel de onder 4.1. genoemde intrekkingsbrief heeft ontvangen als ook het bericht van de gemachtigde van eiseres dat zij wenst terug te komen op de intrekking. De rechtbank heeft niet kunnen vaststellen welk bericht zij als eerste heeft ontvangen. In de voor eiseres meest gunstige situatie heeft de rechtbank eerst het bericht ontvangen dat eiseres het beroep niet wenste in te trekken en pas daarna de intrekkingsbrief. In dat geval zou moeten worden geoordeeld dat eiseres het beroep onverkort wenste voort te zetten. Bij deze stand van zaken ziet de rechtbank aanleiding om eiseres het voordeel van de twijfel te geven, temeer nu een fundamenteel recht als toegang tot de rechter in het geding is, en haar in haar beroep te ontvangen.
5. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiser daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
5.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 7.522.000) naar de getaxeerde waarde (€ 16.950.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 27 januari 2023 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R. J. Roijmans. Het object is getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Eiseres bepleit een waarde van € 2.500.000.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de onroerende zaak hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau daarvan. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] .
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Blijkens het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, winkel- en overige onderdelen in het taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. Ook is een correctie toegepast indien het vergelijkingsobject is verhuurd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
5.5.
Eiseres heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de in verband daarmee door de overheid getroffen maatregelen. Ook vindt eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met het volgens haar grote leegstandsrisico. Op de zitting heeft eiseres gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, dat onvoldoende inzichtelijk rekening is gehouden met de verschillen en heeft zij gesteld dat de transacties van de vergelijkingsobjecten niet onder zakelijke condities tot stand zijn gekomen. Hieronder legt de rechtbank uit waarom deze gronden niet slagen.
5.5.1.
Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis enkel naar algemene informatie verwezen of naar (uitspraken over) andere panden. Voor zover eiseres hiermee al voldoende heeft feiten heeft gesteld ten aanzien van concreet de onroerende zaak, stelt de rechtbank vast dat de transacties van twee van de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten in het midden van de coronacrisis en tijdens het van kracht zijn van beperkende overheidsmaatregelen zijn gerealiseerd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening met het een en ander heeft gehouden.
5.5.2.
Eiseres heeft ten aanzien van het leegstandsrisico op de zitting gezegd dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de kapitalisatiefactor (via de ‘top down’-methode) onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij in zijn taxatie de vergelijkingsmethode (en niet de HKW-methode) heeft toegepast, en dat wat eiseres aanvoert toepassing mist. Dat kan de rechtbank volgen.
5.5.3.
Eiseres heeft haar standpunt dat de vergelijkingsobjecten niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zouden zijn onvoldoende onderbouwd. Dat de objecten een andere bestemming dan winkelpand zouden hebben heeft eiseres enkel gesteld en dat is door de heffingsambtenaar – met verwijzing naar de ingebrachte verkoopaktes – gemotiveerd bestreden.
5.5.4.
Eiseres heeft haar standpunt dat onvoldoende inzicht is gegeven in de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten pas op de zitting ingenomen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven hierdoor niet in staat te zijn dit met informatie nader te onderbouwen. De rechtbank kan dat volgen en acht de grond dan ook in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd. Weliswaar heeft eiseres (het verweerschrift en) het taxatierapport pas op 2 februari 2023 toegestuurd gekregen, maar de heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd waarom dat niet eerder door hem is aangeleverd. De gemachtigde van eiseres heeft op 14 september 2022 – naar aanleiding van de hiervoor onder 4.3. en 4.4. weergegeven gebeurtenissen – aan de heffingsambtenaar aangegeven het beroep nog nader te onderbouwen. Die onderbouwing is uitgebleven. Toen de heffingsambtenaar van de rechtbank de op 19 januari 2023 verzonden uitnodiging voor de zitting ontving, heeft hij zo spoedig mogelijk een taxatierapport op laten maken en verweer gevoerd. Om die reden is (het verweerschrift en) het taxatierapport niet eerder aangeleverd. Deze gang van zaken is niet door eiseres weersproken. De rechtbank vindt dat het late inbrengen van (het verweerschrift en) het taxatierapport aan de handelswijze van de gemachtigde van eiseres is te wijten. Overigens is niet gebleken dat eiseres na de ontvangst daarvan niet meer inhoudelijk daarop kon reageren.
5.5.5.
Eiseres heeft haar standpunt dat de transacties van de vergelijkingsobjecten niet onder zakelijke condities tot stand zijn gekomen onvoldoende onderbouwd. Zij heeft slechts algemeenheden gesteld waarom vermogenden – zo begrijpt de rechtbank – zich genoodzaakt hebben gezien om in een bepaalde periode hun banktegoeden (in rap tempo) in vastgoed te steken, maar daarmee is op geen enkele wijze onderbouwd waarom deze drie concrete transacties niet marktconform zouden zijn.
5.6.
De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De door haar op de zitting genoemde huurwaarde van € 250.000 en kapitalisatiefactor 10 zijn op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 7.522.000 niet te hoog is
6. Het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen, omdat van een dergelijke overschrijding geen sprake is. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren. Voor het verkorten van die termijn, zoals door eiseres bepleit, bestaat geen aanleiding. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift is op 3 maart 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen en de rechtbank doet vandaag uitspraak. De vestreken periode bedraagt dus minder dan twee jaren.
Conclusie en gevolgen
7. Dat het beroep ongegrond is betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.