Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/226
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: [naam] en [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: P. Sijben).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan de [adres] in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 580.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vught opgelegd.
1.2.
Met het bestreden besluit van 20 december 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 560.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser en de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2014. De woning heeft een inhoud van ongeveer 523 m3 en beschikt over een dakkapel, een parkeerplaats, een loggia (8 m2), terras (19 m2) en een berging (15 m3).
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wettelijke regels zijn te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat bij het vergelijkingsobject [adres] geen correctie voor het eigenarendeel in het reservefonds is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft een nieuwe versie van het taxatierapport ingebracht. Ook heeft de heffingsambtenaar erkend dat eiser geen rekenfout heeft gemaakt met betrekking tot de breukdelen. In zoverre hoeft het beroep niet te worden besproken.
5. In geschil is de waarde van het appartement op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 508.000 dan wel € 541.521. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 560.000) naar de getaxeerde waarde (€ 600.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 14 maart 2022 is opgesteld door P.F. Sijben RT.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
Gerechtigdheid tot algemene delen
7. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde heeft bepaald aan de hand van de inhoud en geen rekening heeft gehouden met de gerechtigheid tot de algemene delen. Hij wijst erop dat een koper van een appartement een onverdeeld aandeel in het totale complex koopt met het alleengebruiksrecht voor het eigen appartement. Hij wijst er in dat verband op dat de eigenaar van appartement nr. 2008 bij teloorgang van het complex een groter deel van de schadepenningen krijgt dan eiser, hoewel eisers woning groter is dan de woning nr. 2008. Eiser verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juli 2019 [2] , en bestrijdt dat slechts gekeken zou moeten worden naar ruimtes waarvan een appartementseigenaar het alleengebruikrecht heeft. Voorts heeft eiser erop gewezen dat de eigenaren van alle appartementen moeten meebetalen aan het onderhoud en het energieverbruik van de hellingbaan van de supermarkt. Ter zitting heeft eiser zich in dat verband beroepen op een verslag van een notaris van 22 september 2022.
7.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat waardebepaling aan de hand van de breukdelen in de splitsingsakte zich niet verdraagt met de Wet WOZ, waarin de waarde aan een onroerende zaak wordt toegekend, die wordt afgebakend in overeenstemming met artikel 16 van deze wet. Onroerende zaken worden volgens de heffingsambtenaar vergeleken aan de hand van inhoud, woon- of gebruiksoppervlakte, maar niet aan de hand van breukdelen. Een dergelijke vergelijking zou uitgaan van de onveranderlijke juistheid van dergelijke breukdelen, wat niet per definitie het geval hoeft te zijn. Volgens de heffingsambtenaar is het niet waarschijnlijk dat een koper veel waarde hecht aan ruimtes waar hij niet het alleenrecht op heeft. Verder slaan de breukdelen ook op loggia’s, balkons, terrassen en parkeerplaatsen. Bovendien kan op basis van de breukdelen geen vergelijking worden gemaakt met appartementen buiten het complex. De heffingsambtenaar heeft betwist dat alle appartementen moeten meebetalen aan het onderhoud en het energieverbruik van de hellingbaan van de supermarkt. Ook heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat als er wel vanuit zou moeten worden gegaan dat deze kosten gemeenschappelijk zijn, dit bij de vergelijkingsobjecten uit hetzelfde complex in de waarde verdisconteerd is. Wat betreft het verslag van de notaris heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat hij daarop op dat moment niet meer kon reageren.
7.2.
Niet in geschil is dat de onroerende zaak een zelfstandige woning is. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ is eisers appartement een afzonderlijk te waarderen object, waartoe op grond van de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ ook de berging en de parkeerplaats behoort. Bij de door eiser voorgestane waarderingsmethode wordt naar het oordeel van de rechtbank niet de objectafbakening van artikel 16 van de Wet WOZ tot uitgangspunt genomen. Daarnaast wordt met deze methode niet de waarde van de onroerende zaak verkregen zoals die in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald. Deze waarderingsmethode vindt daarom geen steun in het recht. [3] Ook heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat bij vergelijking op basis van breukdelen vergelijking met appartementen buiten het complex niet mogelijk is. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland waar eiser naar verwijst, betrof de vraag hoe het in dat geval aanwezige mandelig aandeel in het openbare gebied rondom een appartementencomplex moet worden gekwalificeerd in het kader van de Wet WOZ. Deze situatie doet zich hier niet voor. Wat betreft de kosten voor het onderhoud van de hellingbaan van de supermarkt, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan de hand van de splitsingsakte terecht heeft betwist dat deze voor rekening van alle appartementen komen. Het verslag van de notaris waarop eiser zich beroept, betrekt de rechtbank niet in de beoordeling, omdat eiser zich daar pas op de zitting op heeft beroepen en het voor de gemachtigde van de heffingsambtenaar niet mogelijk was daarop te reageren.
8. Eiser vindt de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde te hoog. Hij voert samengevat aan dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn dan wel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met de verschillen tussen zijn appartement en de vergelijkingsobjecten.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dit al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waarderen van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] .
8.2.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met eisers appartement. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de keuze van passende vergelijkingsobjecten beperkt is, omdat het gaat om appartementen uit een hoger segment. De rechtbank kan dit volgen. Het gaat om appartementen in Vught. Twee appartementen hebben hetzelfde bouwjaar (2014) als eisers appartement, een appartement is wat ouder (2000) en een appartement is weliswaar veel ouder (1910), maar is in 2014 gerenoveerd. De appartementen zijn vergelijkbaar van grootte.
8.3.
Eiser betwist dat de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] vergelijkbaar zijn. Wat betreft [adres] voert eiser aan dat dit een heel andere uitstraling heeft, omdat het gaat om een monumentaal pand, met kamers van 3.20 m hoog en grote raampartijen in een parkachtige omgeving. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat het pand weliswaar een fraaie uitstraling heeft, maar het een oude school betreft die niet de kwaliteit en het comfort van moderne bouw heeft. Wat betreft de afwerking geldt dat ook de afwerking van eisers appartement hoog is. De omgeving is minder rustig dan het lijkt, omdat voor het gebouw een drukke in-/uitvalsweg naar de A2 loopt en achter het gebouw inmiddels een tweede complex en een aantal rijwoningen is gebouwd. De rechtbank kan dit volgen.
8.4.
Eiser wijst er wat betreft het vergelijkingsobject [adres] op, dat dit is gelegen aan de noordzijde van de A65 in het villapark. Volgens eiser zijn de grondprijzen daar veel hoger dan aan de zuidzijde. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de grondprijzen niet relevant zijn, omdat deze geen rol spelen bij de waardebepaling van een appartement. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op de grondstaffels voor het centrum en het villapark en betwist dat sprake is van dubbele grondprijzen. De rechtbank kan de redenering van de heffingsambtenaar volgen.
8.5.
Eiser stelt dat nr. 3004 een penthouse betreft, dat 72 m3 groter is dan eisers appartement en beschikt over vijf dakkapellen. De heffingsambtenaar heeft betwist dat sprake is van een penthouse. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat dit appartement weliswaar wat groter is, maar de bovenste verdieping in de daken van het complex zit verwerkt en de daar aanwezige appartementen hebben vierzijdig schuine wanden. Ook zijn er geen beschutte loggia’s, maar een vrijwel onbeschut terras. De rechtbank kan dit volgen.
8.6.
De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De heffingsambtenaar heeft voorts met het taxatierapport en de daarover gegeven toelichting naar behoren inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot de waarde is gekomen.
8.7.
Voor zover sprake is van verschillen tussen eisers appartement en de gebruikte vergelijkingsobjecten, is dat volgens de heffingsambtenaar niet in het nadeel van eiser. Voor de in het complex gelegen nrs. 2008 en 3004 heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de ligging van deze appartementen minder is. Nr. 2008 was volgens de heffingsambtenaar eenvoudig ingericht. Nr. 3004 was heel luxe, hetgeen volgens de heffingsambtenaar de fors hogere prijs per m3 verklaart. Voor het vergelijkingsobject [adres] geldt volgens de heffingsambtenaar dat dit een wat mindere uitstraling heeft en ook de locatie wat minder is. Wat betreft het vergelijkingsobject [adres] heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de uitstraling overeenkomt, maar kwaliteit en duurzaamheid minder zijn. De rechtbank kan de werkwijze van de heffingsambtenaar volgen.
8.8.
Voor zover eiser heeft aangevoerd dat geen rekening wordt gehouden met het verschil in ondergrond, heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat er nauwelijks verschil is in waarde tussen grond in het centrum en grond in [adres] .
8.9.
Voor zover eiser wijst op het prijsverschil tussen een terras en een loggia, heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de terras waarden uit de marktanalyse komen en geen relatie met de grondwaarde hebben. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat een loggia een bijna dichte ruimte is, die bijna het hele jaar door te gebruiken is. De waarde ervan ligt volgens de heffingsambtenaar tussen de waarde van een terras en woonruimte. De rechtbank kan dit volgen.
8.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
8.11.
De heffingsambtenaar is met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat aannemelijk is geworden dat de door de heffingsambtenaar voor het object vastgestelde waarde niet te hoog is.
9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met – zo begrijpt de rechtbank – de overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
Geschillen over de heffing van belastingen moeten binnen een redelijke termijn worden beslecht. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak door de rechtbank dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als het totale tijdsverloop van de bezwaarfase en de berechting in eerste aanleg langer heeft geduurd dan twee jaren, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dat laatste geval kan de rechtbank de duur van de redelijke termijn verlengen.
9.2.
Het bezwaarschrift van eiseres is op 22 maart 2021 door de heffingsambtenaar ontvangen. De uitspraak van deze rechtbank is vandaag gedaan. Dit betekent dat de procedure een jaar en elf maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is daarom niet overschreden. Het verzoek om schadevergoeding moet om die reden worden afgewezen.
Conclusie en gevolgen
10. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Dit betekent dat de waarde in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wettelijke regels
Wet waardering onroerende zaken
Artikel 16
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
[…]
Artikel 17, tweede lid
De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Artikel 18, eerste lid
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken
Artikel 4, eerste lid
De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen:
door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
[…]