Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/290
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 april 2024 in de zaak tussen
de erven van [eisers] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eisers op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eisers [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eisers zijn eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1961. Bij de woning (129 m2) horen een garage (90 m2), een carport (10 m2), een overkapping (14 m2), een tuinhuis (17 m2) en een perceel grond (1.589 m2).
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 31 mei 2022 vastgesteld op € 308.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 14 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eisers hebben beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 340.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur P. Niehuis.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
De rechtbank volgt eisers dus niet in hun stelling dat de waarde alleen kan worden gebaseerd op [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] omdat die vergelijkingsobjecten het best vergelijkbaar met de woning zouden zijn. Een aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de waardering zoals hier aan de orde berust op minimaal drie vergelijkingsobjecten is er niet. [2]
3.4.
Anders dan eisers stellen, is de uitspraak op bezwaar niet onzorgvuldig voorbereid omdat daarin wordt genoemd dat na bezwaar de waarde van de woning € 308.000 zou zijn terwijl in beroep door de heffingsambtenaar een taxatie wordt overgelegd die op € 340.000 uitkomt. De heffingsambtenaar stelt terecht dat hij bij de beslissing om de WOZ-waarde te handhaven niet tevens hoeft te vermelden op welke (daarboven gelegen) waarde hij het object na het debat in de bezwaarfase zou taxeren.
3.5.
Eisers vinden dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand en de ligging van de woning (nabij overlastgevende bedrijven en vanwege een ondoelmatig perceel).
3.5.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.5.2.
Wat de toestand van de woning betreft wijst de heffingsambtenaar erop dat hij in de waardematrix uitgaat van een matige kwaliteit en onderhoudsniveau voor zowel de woning als de garage. Verder is er vergeleken met vergelijkbare woningen, dus woningen die over een matige isolatie en daarmee een matig energielabel beschikken en waarin asbest aanwezig is en die over gedateerde voorzieningen beschikken. De heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de vergelijkingsobjecten [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] in de wetenschap dat die – vanwege de verkopen in familieverband – zeer waarschijnlijk een lagere verkoopwaarde hebben opgeleverd dan in het geval ze openbaar waren verkocht. Voor de door eisers bepleite (extra) correcties op uitstraling en voorzieningen ziet de heffingsambtenaar geen aanleiding. De rechtbank kan dat volgen.
3.5.3.
Wat de ligging betreft wijst de heffingsambtenaar erop dat bij een deel van de gebruikte vergelijkingsobjecten ook sprake van bedrijvigheid in de omgeving waarvan mogelijk overlast kan worden ervaren. Bij deze verkoopcijfers is desondanks uitgegaan van een liggingsfactor 3. Een eventuele invloed op de waarde is in de verkoopcijfers verdisconteerd. De rechtbank kan ook dit volgen. Dat de heffingsambtenaar in bezwaar nog van een liggingsfactor 2 voor de woning uitging leidt niet tot een ander oordeel. Het staat de heffingsambtenaar in beginsel vrij in iedere fase van het geding de waarde opnieuw te onderbouwen en op basis van voortschrijdend inzicht tot een andere correctie(factor) te komen.
3.5.4.
Van een ondoelmatig perceel bij de woning is volgens de rechtbank niet gebleken, althans niet in die mate dat dit van betekenisvolle invloed op de waarde zou moeten zijn. Daarbij heeft de heffingsambtenaar onbestreden gesteld dat de vergelijkingsobjecten over vergelijkbare percelen beschikken. Zo er als sprake zou zijn van een ondoelmatig perceel, dan is daar met de selectie van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden.
3.6.
Verder is niet zonder betekenis dat de woning op 24 januari 2023 in verband met de verdeling van de nalatenschap van de erflater is getaxeerd op € 410.000. Eisers hebben die waarde kennelijk geaccepteerd doordat zij met de op 24 april 2023 gepasseerde akte van verdeling een waarde van € 420.000 hebben geaccepteerd. Eerstgenoemde waarde is door de heffingsambtenaar naar de waardepeildatum van 1 januari 2021 geïndexeerd naar (afgerond) € 380.000.
3.7.
Eisers bepleiten een waarde van € 270.000. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel hebben eisers ook niet gezaaid met wat zij verder hebben aangevoerd.
3.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: