Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/3040
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
14 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 14 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1997. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 192 m² en een dakkapel van 4 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 726 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 31 mei 2022 vastgesteld op € 513.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 8 november 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 523.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 31 mei 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De transactiecijfers zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum op basis van bij de taxatie gevoegde prijsontwikkelingsgegevens. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar in beroep de ligging van de woning ten opzichte van de bezwaarfase heeft afgewaardeerd tot matig (factor 2). Dit heeft tot een verlaging van de grondwaarde met zo’n € 40.000 geleid. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar deze waarde simpelweg toegevoegd aan de opstallen om zo te kunnen concluderen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiser vindt dat dit laatste achterwege had moeten blijven en dus dat is gebleken dat de vastgestelde waarde te hoog is. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In beroep is sprake van een geheel nieuwe waardering ten opzichte van de bezwaarfase. Er is dus geen sprake van het verlagen van de deelwaarde van het ene objectonderdeel en het verhogen van de waarde van een ander objectonderdeel. Verder volgt de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte inzichtelijk en controleerbaar uit de verkooptransacties van de in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten.
3.4.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, de doelmatigheid van de woning en de ligging van vergelijkingsobject [adres] .
3.4.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [2]
3.4.2.
Eiser stelt dat de badkamer en het sanitair in zijn woning 20 jaar oud zijn en dat daarom het voorzieningenniveau te hoog is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft eiser al in de bezwaarfase gevraagd om dit met foto’s te onderbouwen. Eiser heeft dat niet gedaan, zodat de heffingsambtenaar geen aanleiding ziet naar aanleiding van enkel genoemde stelling van eiser het voorzieningenniveau van de woning af te waarderen. Eiser zegt verder dat de woning hokkerig is en een dermate schuin dak heeft waardoor de woning minder doelmatig is. De heffingsambtenaar zegt dat dit subjectieve elementen zijn die niet in de waardering kunnen worden betrokken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen.
3.4.3.
Eiser stelt op de zitting dat vergelijkingsobject [adres] in een andere kern ligt en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar bestrijdt dat en wijst erop dat hij voor de bepaling van de grondprijs een andere grondstaffel heeft gehanteerd die vanwege het beduidend mindere voorzieningenniveau van de kern [woonplaats] ten opzichte van [woonplaats] in een lagere grondwaarde resulteert. De rechtbank kan ook dat volgen.
3.5.
Eiser bepleit een waarde van € 460.000. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
3.6.
Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen inzicht in de indexeringsgegevens heeft verstrekt. Eiser heeft per in de bezwaarfase gehanteerd vergelijkingsobject een taxatiekaart van de heffingsambtenaar ontvangen met daarop de transactieprijs en -datum en de waarde die op de waardepeildatum aan het vergelijkingsobject was toegekend. Aan de hand daarvan kon eiser het indexeringspercentage eenvoudig zelf uitrekenen en in dat opzicht de waarde controleren. Dat laatste is bij de verstrekking van informatie in bezwaar van belang. De informatieverstrekking in bezwaar heeft dus in overeenstemming met artikel 40 van Pro de Wet WOZ plaatsgevonden.
3.7.
Eiser heeft op de zitting gesteld dat de motivering van de uitspraak op bezwaar onvoldoende is. Daarin is een aantal vergelijkingsobjecten genoemd, maar daarbij zijn volgens eiser onvoldoende gegevens verstrekt om vastgestelde waarde te kunnen controleren. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zelfs als dit een motiveringsgebrek zou zijn, hoeft dat niet te betekenen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ook kunnen eventuele motiveringsgebreken in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep de vastgestelde waarde nader onderbouwd met een taxatierapport en eiser heeft daarop kunnen reageren. Eiser is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad. [3]
3.8.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: