Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/621
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: F.E.M. van der Loop).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 376.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 11 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de conclusie van repliek gereageerd met een conclusie van dupliek.
1.7.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woonboerderij met bouwjaar 1880. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 134 m², een vrijstaande garage en een dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 346 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 376.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] in Nieuwkuijk, en [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt het vergelijkingsobject [adres] in Nieuwkuijk niet bruikbaar, omdat het in een andere kern ligt dan de woning. Verder vindt eiser het vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats] niet bruikbaar, omdat de verkoopdatum van dit object meer dan 12 maanden ligt van de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de m²-prijs (PPE) voor de woning niet heeft gebaseerd op een gewogen gemiddelde van de vier vergelijkingsobjecten, maar op de laagste m²-prijs (PPE) van de vier vergelijkingsobjecten. In dit geval is dat [adres] in [woonplaats] . Zelfs al zouden de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten moeten vervallen – waar de rechtbank overigens onvoldoende aanleiding toe ziet – dan heeft dat geen gevolgen voor de gehanteerde m²-prijs (PPE) voor de woning.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer van de woning en scheurvorming in de binnen- en buitenmuren en verzakking van de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning, de aanwezigheid van enkelglas en het ontbreken van een spouwmuur. Ook zegt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. In dit verband wijst eiser op de nabijheid van een hoogspanningsmast en stankoverlast.
3.3.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [2]
3.3.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De vier vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1900, 1924, 1900 respectievelijk 1860. De vergelijkingsobjecten bevinden zich (op verschillende onderdelen) over het geheel genomen in een betere toestand dan de woning. De heffingsambtenaar heeft dat per vergelijkingsobject in het verweerschrift concreet toegelicht en vervolgens in de waardematrix voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid dan wel voorzieningen waar nodig een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) gehanteerd. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser weliswaar stelt dat zijn woning aan diverse gebreken lijdt, maar dat dit op geen enkele manier is geconcretiseerd en onderbouwd (met bijvoorbeeld foto’s). De heffingsambtenaar ziet daarom geen aanleiding (verdere) correcties door te voeren. De rechtbank kan dat volgen.
3.3.3.
De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door daarvoor een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De heffingsambtenaar is voor de vier vergelijkingsobjecten van eenzelfde correctiefactor uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat ook de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] (in [woonplaats] ) nabij een hoogspanningsmast liggen. Door te vergelijken met (meerdere) vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare ligging is met dit aspect voldoende rekening gehouden. Dat geldt volgens de heffingsambtenaar ook voor de door eiser gestelde stankoverlast. De rechtbank kan ook dat volgen.
3.4.
Eiser stelt in zijn conclusie van repliek aan de orde dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden door diverse (door eiser concreet omschreven) gegevens in de bezwaarfase niet te overleggen. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. De rechtbank volgt dat niet. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van het geding de waarde anders of nader te onderbouwen. Een eventuele gebrekkige onderbouwing in een eerdere fase van het geding kan aldus worden hersteld. Voor zover eiser (tevens) bedoelt dat in verband met de door hem gestelde schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar in de proceskosten moet worden veroordeeld, volgt de rechtbank dat niet. Eiser brengt deze grond pas in de conclusie van repliek naar voren en niet in zijn beroepschrift. Alleen al daaruit volgt dat gestelde informatiegebrek niet (kenbaar) een rol speelde om beroep in te stellen. [3] Overigens heeft de heffingsambtenaar in zijn conclusie van dupliek gemotiveerd weersproken dat hij artikel 40 van Pro de Wet WOZ zou hebben geschonden.
3.5.
Eiser stelt in zijn conclusie van repliek aan de orde dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de waarde van de woning met andere vergelijkingsobjecten heeft onderbouwd. Eiser heeft daar in de bezwaarfase niet op kunnen reageren, wat voor hem reden was om beroep in te stellen. Eiser wil daarom dat de heffingsambtenaar in de proceskosten wordt veroordeeld. De rechtbank volgt dit niet. Ook hier geldt dat eiser deze grond pas in de conclusie van repliek naar voren brengt en niet in zijn beroepschrift. Alleen al daaruit volgt dat dit voor eiser geen (kenbare) overweging is geweest om beroep in te stellen.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen reden zich uit te laten over wat eiser tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ heeft aangevoerd.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.