Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/896
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: F.E.M. van der Loop).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 558.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar en vervolgens een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande villa/landhuis met bouwjaar 1991. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 203 m², een aangebouwde garage, twee overkappingen en een tuinhuis/blokhut. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 397 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 558.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar drie nieuwe vergelijkingsobjecten gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Het gaat om de woningen [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Dit mag de heffingsambtenaar ook zo doen volgens eiser, maar dat zou dan wel moeten leiden tot een proceskostenveroordeling. De enige mogelijkheid om de juistheid van deze vergelijkingsobjecten te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen is volgens eiser namelijk een beroepsprocedure starten.
3.2.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat hij in de uitspraak op bezwaar slechts drie nieuwe vergelijkingsobjecten heeft gebruikt in aanvulling op de drie al eerder door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten waar eiser op kon reageren. Omdat sprake is van een extra onderbouwing vindt de heffingsambtenaar dat hij niet verplicht was om eiser over het gebruik daarvan te informeren voorafgaand aan het doen van uitspraak op bezwaar.
3.2.2.
De rechtbank overweegt dat het vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw en anders mag onderbouwen. Dit geldt dus ook voor de selectie van de vergelijkingsobjecten waarmee de heffingsambtenaar de waarde van de woning kan onderbouwen. Daarbij moet de heffingsambtenaar wel de beginselen van een goede procesorde in acht nemen. [2] Het standpunt van belanghebbende dat een aanpassing van de vergelijkingsobjecten in ieder geval moet leiden tot een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase, kan daarom niet worden gevolgd. Eiser heeft verder niet gesteld dat de heffingsambtenaar de goede procesorde heeft geschonden en dat is de rechtbank ook niet gebleken.
3.3.
Eiser vindt verder dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden door diverse (door eiser concreet omschreven) gegevens ten aanzien van de in 3.2. genoemde vergelijkingsobjecten niet uiterlijk met de uitspraak op bezwaar te overleggen. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. De rechtbank volgt dat niet en verwijst voor dit oordeel naar wat zij hiervoor onder 3.2.2. heeft overwogen. Voor zover eiser (tevens) bedoelt dat in verband met de door hem gestelde schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de heffingsambtenaar in de proceskosten moet worden veroordeeld, volgt de rechtbank dat evenmin. Uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat deze bepaling ziet op de verstrekking van gegevens die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling door middel van de WOZ-beschikking. Deze bepaling ziet niet op de gegevens die zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar.
3.4.
Eiser vindt het vergelijkingsobject [adres] niet bruikbaar, omdat de verkoopdatum van dit object meer dan 12 maanden ligt van de waardepeildatum. De heffingsambtenaar wijst erop dat de verkoopdatum 24 november 2020. Daarmee is weliswaar sprake van een transactie die meer dan 12 maanden ligt van de waardepeildatum, maar dat betreft een minimale overschrijding terwijl het object verder prima als onderbouwing kan dienen. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar dit object weliswaar in zijn verweerschrift als ondersteunende transactie benoemt, maar dat dit object niet (in de waardematrix) voor de onderbouwing van de waarde is gebruikt. Om die reden kan in het midden blijven of dit object voldoende vergelijkbaar is met de woning.
3.5.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde badkamer, de matige onderhoudstoestand, scheurvorming in de binnenmuren, slecht onderhouden schilderwerk aan de binnen- en buitenkant, en lekkages aan de dakgoten. Eiser heeft foto’s overgelegd. Ook vindt hij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot vindt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning nabij een snelweg.
3.5.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [3]
3.5.2.
De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. De drie vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in 1991, 1992, respectievelijk 1993. De vergelijkingsobjecten bevinden zich (op verschillende onderdelen) over het geheel genomen in eenzelfde of betere toestand dan de woning. De heffingsambtenaar heeft dat per vergelijkingsobject in het verweerschrift concreet toegelicht en vervolgens in de waardematrix voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid dan wel voorzieningen waar nodig een correctiefactor 4 (bovengemiddeld) gehanteerd. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser weliswaar stelt dat zijn woning aan diverse gebreken lijdt, maar dat dit onvoldoende is geconcretiseerd en onderbouwd. De foto’s die eiser heeft overgelegd laten een toestand van de woning zien die in grote mate overeenkomt met de toestand van de vergelijkingsobjecten. Die gebreken zullen dan ook al zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Dit geldt ook voor het duurzaamheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar ziet daarom geen aanleiding (verdere) correcties door te voeren. De rechtbank kan dat volgen.
3.5.3.
Het standpunt van eiser over de ligging van de woning kan de rechtbank niet volgen. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift voldoende gemotiveerd toegelicht dat het onwaarschijnlijk is dat de snelweg, die door eiser niet wordt gespecificeerd, tot overlast zorgt. Mocht er dan toch sprake zijn van enige mate van overlast, dan zit ook dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten liggen namelijk op een vergelijkbare afstand van de weg of zelfs nog dichterbij. De rechtbank kan dit volgen.
4. Nadat de rechtbank het onderzoek heeft gesloten heeft eiser verzocht om de zaak te behandelen op een zitting. De rechtbank merkt dit verzoek tevens aan als een verzoek om het onderzoek te heropenen. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, omdat eiser geen feiten of omstandigheden heeft vermeld die voor de rechtbank aanleiding kunnen zijn om het onderzoek te heropenen. De rechtbank acht dergelijke feiten of omstandigheden ook anderszins niet aanwezig. De rechtbank wijst het verzoek om het onderzoek te heropenen (en de zaak vervolgens op zitting te behandelen) daarom af.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
6. Eiser heeft nog een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat eiser geen recht heeft op een proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen reden zich uit te laten over wat eiser tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ heeft aangevoerd.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2024.
griffier
rechter
Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.