Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2739
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. N.H.W. Elfers).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de winkel aan [adres] in [vestigingsplaats] voor het kalenderjaar 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de winkel met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 285.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met nadere stukken.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk namens de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is huurder van de winkel aan [adres] in [vestigingsplaats] . De winkel komt uit 2005 en bestaat uit een winkel-/verkoopruimte van 216 m2 en een opslag/magazijn van 110 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de winkel niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
4. De heffingsambtenaar heeft op 15 december 2023 een processtuk met bijlagen ingediend en dat een verweerschrift genoemd. Dit processtuk is de eerste schriftelijke reactie van de heffingsambtenaar op de beroepsgronden. De rechtbank merkt deze stukken echter aan als nadere stukken, omdat die na het vooronderzoek zijn ingediend. Tijdens de zitting heeft eiseres de rechtbank niet gevraagd om de stukken buiten beschouwing te laten vanwege de late indiening, maar zij heeft verzocht daar wel consequenties aan te verbinden. Zij was door de late indiening immers niet meer in de gelegenheid om schriftelijk op de stukken te reageren. Zij verzoekt de rechtbank de heffingsambtenaar vanwege de late indiening van de nadere stukken in de proceskosten te veroordelen.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat het overleg tussen hem en eiseres om samen tot een oplossing te komen, heeft geleid tot vertraging in zijn schriftelijke reactie op de beroepsgronden. Hij vindt dat de nadere stukken op tijd zijn ingediend en dat eiseres er kennis van kon nemen en die kon beoordelen. Hij kan zich niet vinden in het verzoek van eiseres om hem in de proceskosten te veroordelen.
4.2.
De rechtbank deelt het standpunt van eiseres dat het niet wenselijk is dat de heffingsambtenaar ongeveer vier weken vóór de zitting voor het eerst schriftelijk reageert op de beroepsgronden. In deze zaak is de rechtbank echter niet gebleken dat eiseres daardoor niet meer in staat was adequaat te reageren op de nadere stukken. Dat heeft eiseres ook niet gesteld en zij heeft ook niet verzocht om de stukken buiten beschouwing te laten. De late indiening van de nadere stukken levert dan ook geen strijd met de goede procesorde op. De enkele omstandigheid dat eiseres niet schriftelijk kon reageren door de late indiening geeft de rechtbank geen aanleiding de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen. Er is namelijk geen sprake van gebreken in de besluitvorming of schending van procedurele voorschriften of verplichtingen in de bezwaarfase.
De WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de winkel onderbouwd met een taxatierapport met bijlagen. Met dat taxatierapport, opgesteld door taxateur S. Bannink, is de winkel getaxeerd op € 419.000. Eiseres vindt dat de waarde € 222.000 moet zijn.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
7. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de winkel niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.
8. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen (zoals een winkel) kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden, waaronder de vergelijkingsmethode. [2] De heffingsambtenaar heeft, zoals blijkt uit het taxatierapport gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht deze methode in dit geval voor de winkel bruikbaar. [3] Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen bezwaar tegen het hanteren van de vergelijkingsmethode als er voldoende marktgegevens beschikbaar zijn waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in geschil zijnde onroerende zaak. Dat is voor de winkel het geval.
9. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres] , [adres] en [adres] in [vestigingsplaats] . De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. De rechtbank heeft geconstateerd dat boven de waardematrix onjuiste adresgegevens en een onjuiste waardepeildatum staan. Uit de waardematrix blijkt echter dat het wel om de waarde van de winkel aan [adres] gaat en uit het taxatierapport volgt dat wel is uitgegaan van de juiste waardepeildatum. De rechtbank heeft daarom geen redenen om de waardematrix buiten beschouwing te laten. De vergelijkingsobjecten zijn drie winkelpanden die binnen een redelijke termijn rond de waardepeildatum zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de winkel te zijn. De heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn wat betreft onder andere ligging en oppervlakte. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de winkel en de vergelijkingsobjecten. Ook heeft hij inzichtelijk gemaakt hoe hij dat heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
10. Eiseres wijst erop dat er een groot verschil in bouwjaar is tussen de winkel en de vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met dat verschil.
10.1.
Volgens de heffingsambtenaar is het bouwjaar voor detailhandelsobjecten van ondergeschikt belang en zijn de staat van het object en de ligging belangrijker. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar dat verder toegelicht.
10.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht dat met het verschil in bouwjaar in het geval van de winkel geen rekening hoeft te worden gehouden. Eiseres heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in bouwjaar van wezenlijk belang is voor de waarde van de winkel. Bovendien is het de rechtbank niet gebleken dat het nadelig is voor eiseres dat de heffingsambtenaar niet heeft gecorrigeerd voor de bouwjaren. De winkel is immers aanzienlijk jonger dan de vergelijkingspanden, zodat een correctie eerder zou leiden tot een hogere waarde.
11. Eiseres voert aan dat het onderhoud van [adres] in het taxatierapport als matig (factor 2) is beoordeeld, maar dat in de waardematrix voldoende (factor 3) staat.
11.1.
De heffingsambtenaar erkent dat dit onjuist is en legt uit dat de taxateur het onderhoud van [adres] als matig heeft beoordeeld. De prijs per m² van dat vergelijkingsobject had daarom met +10% moeten worden gecorrigeerd. Als die correctie alsnog wordt toegepast, dan heeft dat volgens de heffingsambtenaar geen invloed op de WOZ-waarde. De getaxeerde marktwaarde is namelijk veel hoger dan de beschikte waarde.
11.2.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Daar voegt de rechtbank nog aan toe dat het niet in het nadeel van eiseres is dat er niet is gecorrigeerd voor het verschil in onderhoud. Correctie voor dit verschil zou immers leiden tot een hogere getaxeerde waarde.
12. Eiseres merkt op dat zij de beoordeling van de voorzieningen en doelmatigheid niet terug ziet in het taxatierapport en de waardematrix.
12.1.
De heffingsambtenaar legt uit dat er geen sprake is van verschillen in voorzieningen, zodat er geen correctie is toegepast.
12.2.
De rechtbank heeft geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met verschillen in voorzieningen en doelmatigheid. Eiseres heeft namelijk niet betwist dat er geen sprake is van verschillen in voorzieningen. Zij heeft ook niet onderbouwd dat er verschillen zijn in doelmatigheid.
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de winkel tijdens de coronapandemie beperkt bruikbaar was. Zij vraagt zich met name af waarom de prijs per m² van de winkel is gecorrigeerd met -10%, terwijl die correctie niet is toegepast bij de vergelijkingsobjecten.
13.1.
De heffingsambtenaar stelt rekening te hebben gehouden met de gevolgen van de coronapandemie door de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten samen te corrigeren met -10%. Deze correctie is hoger dan de geadviseerde correctie uit het Addendum taxatiewijzer 0-Algemeen Handreiking invloed corona op waardepeildatum 1 januari 2020. [adres] en [adres] zijn vóór de pandemie verkocht, zodat er geen aanleiding is die verkoopprijzen te corrigeren. [adres] in [vestigingsplaats] is tijdens de pandemie verkocht, maar de heffingsambtenaar heeft besloten die verkoopprijs niet aan te passen en dat is in het voordeel van eiseres.
13.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op deze manier voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele invloed van de coronapandemie op de waarde van de winkel. Eiseres heeft de juistheid van het standpunt van de heffingsambtenaar ook niet betwist. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
14. Eiseres bepleit een waarde van € 222.000 voor de winkel. Dat bedrag is gebaseerd op de WOZ-waarde van € 285.000 verminderd met 20%. Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van de winkel, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde. De door eiseres bepleite waarde berust op een schatting die niet is onderbouwd. Daardoor leidt die gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld.
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 285.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.