Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/3449
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 januari 2020 vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 393.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Namens eiseres is beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Het beroep is door de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 20/3612.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 16 maart 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
1.6.
Met de uitspraak van 19 april 2022 heeft de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard. [2]
1.7.
Namens eiseres is hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Met de uitspraak van 28 augustus 2024 heeft het gerechtshof ‘sHertogenbosch het hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak naar de rechtbank teruggewezen voor verdere behandeling met inachtneming van de uitspraak van het gerechtshof. [3]
1.8.
Het beroep is door de rechtbank opnieuw geregistreerd, nu met zaaknummer SHE 24/3449.
1.9.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt, omdat op de zitting van 16 maart 2022 naast de ontvankelijkheid ook de inhoud van het beroep is besproken en de rechtbank daarover geen vragen meer heeft. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. De erflaatster was op 1 januari 2020 eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1980. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 567 m³, twee dakkapellen, een inpandige garage van 84 m³, een bijkeuken van 40 m³, een overkapping van 12 m² en een tuinhuis (van circa 10 m²). De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 740 m².
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 426.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 17 februari 2022 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats 1] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarde relevante verschillen.
3.2.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de indexering van de door hem gehanteerde verkoopcijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens haar is niet duidelijk met welke percentages de heffingsambtenaar de verkoopcijfers heeft geïndexeerd en wat daarvan de onderbouwing is. De heffingsambtenaar licht in zijn verweerschrift toe hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, namelijk op basis van de resultaten van de door hem verstrekte permanente marktanalyse. Omdat de gemachtigde van eiseres in andere procedures Vastgoedpro als methode voorstaat om het indexeringspercentage te bepalen, zijn de percentages door middel van dat programma gecontroleerd. Uit die controle blijkt volgens de heffingsambtenaar niet dat hij met te hoge percentages heeft gerekend. Eiseres heeft op de zitting (van 16 maart 2022) gesteld dat er onvoldoende onderbouwende gegevens zijn verstrekt ten aanzien van de permanente marktanalyse doordat de heffingsambtenaar niet heeft toegelicht welke formules hij heeft gebruikt om de indexering te bepalen. De rechtbank vindt het betoog van eiseres onvoldoende om de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens te verwerpen. Eiseres heeft zelf niet gemotiveerd gesteld dat de toegepaste indexering tot een niet realistische uitkomst leidt en evenmin eigen gegevens ingebracht op grond waarvan twijfel kan ontstaan over de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens. [4]
3.3.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar verouderde voorzieningen van de woning en de matige onderhoudstoestand van de woning. Ook wijst zij op het in haar ogen matige ligging van de woning die het gevolg is van een ligging aan het spoor en een achtertuin met beperkte privacy.
3.3.1.
De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatie (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid. [5]
3.3.2.
De heffingsambtenaar vindt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning. Hij merkt op dat het inherent is aan het bouwjaar (1980) dat sprake is van een zekere gedateerdheid van voorzieningen en slechtere isolatie. Dat maakt het voorzieningenniveau nog niet matig. Verder betekent volgens de heffingsambtenaar het achterstallig schilderwerk aan de woning nog niet dat de gehele woning lijdt aan achterstallig onderhoud. Tot slot vindt de heffingsambtenaar de verwijzing van eiseres naar een notitie van de Waarderingskamer uit 2009 die ziet op waardepeildatum 1 januari 2009 niet relevant is. De rechtbank kan dat volgen.
3.3.3.
De heffingsambtenaar vindt dat hij op goede gronden van een gemiddelde ligging van de woning is uitgegaan. De woning ligt weliswaar schuin op het perceel, maar beschikt over een tuin van circa 180 m². Als een gebrek aan privacy wordt ervaren kan dat door middel van een hogere erfafscheiding worden opgelost. Verder ligt de woning hemelsbreed 200 meter van het spoor en bevinden zich tussen dat spoor en de woning zeven woningen en begroeiing. Van een ligging aan het spoor is derhalve geen sprake. De heffingsambtenaar merkt daarbij op dat de taxateur van eiseres ook uitgaat van een gemiddelde ligging van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook hierin volgen.
3.4.
Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt tot welke correcties de door hem gehanteerde toestandscores (voor KOUDVL [6] ) hebben geleid voor de daarin genoemde vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat dit argument van eiseres per abuis in het beroepschrift is opgenomen, omdat deze correctiepercentages in de bezwaarfase per e-mail van 25 maart 2020 aan haar gemachtigde zijn verstrekt. Eiseres heeft op de zitting gesteld dat zij die e-mail niet heeft ontvangen. De rechtbank stelt vast dat bij de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken een e-mailbericht van 25 maart 2020 is gevoegd dat is verzonden aan ‘ [e-mailadres] ’ waarin onder andere staat: “Op uw verzoek stuur ik u hierbij het taxatieverslag. Tevens ontvangt u de ontvangstbevestiging, correcties van de KOUDVL-factoren en de taxatiekaarten. (…)” Met dit e-mailbericht heeft de heffingsambtenaar een overzicht met correcties van de KOUDVL-factoren overgelegd. De rechtbank vindt hiermee aannemelijk dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de door eiseres genoemde informatie heeft verstrekt. De enkele niet verder onderbouwde ontkenning van eiseres is onvoldoende om daaraan te twijfelen.
3.5.
Eiseres bepleit een waarde van € 330.000. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst zij naar het taxatierapport dat op 25 september 2020 is opgesteld door taxateur R. Verhagen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats 1] . De heffingsambtenaar vindt dat met dit rapport geen twijfel is gezaaid over de juistheid van de door hem vastgestelde waarde. Hij wijst erop dat in de taxatie van eiseres de gehanteerde correcties voor de toestandscores van de woning onvoldoende zijn onderbouwd. Ook is niet inzichtelijk gemaakt of en, zo ja, hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot is het vergelijkingsobject [adres] niet bruikbaar, omdat het een bedrijfsobject betreft. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze fundamentele bezwaren tegen het door haar overgelegde taxatierapport onvoldoende heeft weerlegd. Zij heeft met dat rapport en wat zij overigens heeft aangevoerd dan ook geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
De redelijke termijn
4. Eiseres heeft tijdens het hoger beroep (tegen de in 1.6. genoemde uitspraak dat leidde tot de in 1.7. genoemde uitspraak) verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. Een dergelijk verzoek is in deze beroepsprocedure niet gedaan. Er bestaat voor de rechtbank verder geen grond om ambtshalve tot beoordeling van een eventuele schending van genoemde termijn over te gaan. [7] Daarom onthoudt de rechtbank zich van een oordeel op dit punt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.