ECLI:NL:RBOBR:2024:5587

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 24/252

uitspraak van de meervoudige kamer van 21 november 2024 in de zaak tussen

[eiseres] ., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar

(gemachtigden: P.F. Sijben en E.J.A. van Meurs).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2023.

2. Met de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object [adres] in [vestigingsplaats] voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op

€ 3.154.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 naar de toestand op 1 januari 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2023 naar een grondslag van € 3.154.000 opgelegd.

3. Met de uitspraak op bezwaar van 7 december 2023 (de bestreden uitspraak), bekendgemaakt op 15 december 2024, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object voor het kalenderjaar 2023 gehandhaafd. Wel heeft de heffingsambtenaar de heffingsmaatstaf voor de OZB-eigenarenheffing gewijzigd van het niet-woningtarief naar het woningtarief. De OZB-aanslag is daarmee verminderd van € 8.547 naar € 2.926. Aan eiseres is een proceskostenvergoeding toegekend van € 888.

4. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

5. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

6. Op 10 oktober 2024 heeft de rechtbank het beroep op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenote van de gemachtigde van eiseres, [naam] , bijgestaan door [naam] (taxateur) en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.

Feiten

7. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een verzorgings-/verpleeghuis in [vestigingsplaats] . De oppervlakte van de opstallen van het object bedraagt 1.385 m². Tot het object behoort een kadastraal perceel met een grootte van 1.778 m².

8. De gebruiker van de onroerende zaak is [bedrijf]

Beoordeling door de rechtbank

9. De heffingsambtenaar is voor de bepaling van de waarde uitgegaan van een in 2022 gerealiseerd object. Hij heeft daartoe gesteld dat de voorheen aanwezige bebouwing uit 1952 grotendeels is gesloopt, een naastgelegen wereldwinkel en bovenwoning zijn aangekocht en vervolgens nieuwbouw is gerealiseerd. Volgens de heffingsambtenaar is slechts het casco van de winkel en bovenwoning behouden en is de werkplaats gesloopt. Met de in beroep overgelegde stukken en het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de getaxeerde waarde gebaseerd op de aankoopkosten – exclusief BTW – van de voormalige werkplaats, winkel en bovenwoning, te weten € 1.856.064, en de bouwkosten van het nieuwbouwproject, te weten € 1.800.000, vermeerderd met de BTW (€ 2.178.000). Dit bedraagt samen € 4.034.064, waarmee volgens de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde, te weten € 3.154.000, niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft er daarbij op gewezen dat de sloopkosten niet in aanmerking zijn genomen en, zou dit wel zijn gedaan, het getaxeerde bedrag nog hoger was uitgevallen.

10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling is uitgegaan van een te hoge restwaarde. Volgens haar kan de heffingsambtenaar zich voor de onderbouwing hiervan niet enkel baseren op de kengetallen in de toepasselijke taxatiewijzer. Volgens eiseres had bovendien een correctie moeten plaatsvinden voor de mindere afwerking van de kelder en is de grondprijs veel te hoog. Eiseres wijst ter onderbouwing van haar standpunt op een rapport van Phydias B.V. (Phydias) met de bevindingen van een onderzoek naar (onder andere) de restwaarden van woonzorgcomplexen. In dit rapport komt Phydias tot lagere restwaarden. Eiseres wijst ook op het door Phydias opgemaakte taxatierapport en de bijbehorende taxatiematrix. In dit rapport komt Phydias voor het object op een waarde van € 2.797.000. Uit dit alles blijkt volgens eiseres dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

Toestandsdatum

11. Partijen zijn het er over eens dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de waarde van de zaak op de waardepeildatum 1 januari 2022, maar naar de staat daarvan op 1 januari 2023 (toestandsdatum).^[2]De rechtbank acht dit juist en sluit zich daar dan ook bij aan.

12. Partijen zijn het er ook over eens dat de onroerende zaak, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, als woning moet worden aangemerkt. Om die reden heeft de heffingsambtenaar de aan eiseres opgelegde aanslag OZB-eigenarenheffing gewijzigd van het tarief niet-wonen naar wonen. Naar het oordeel van de rechtbank geeft dit standpunt van partijen blijk van een juiste (rechts)opvatting. Zij sluit zich daar dan ook bij aan.

13. Partijen verschillen wel van mening over de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2023.

14. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.

15. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de onroerende zaak niet bestreden. Van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. Daarom gaat de rechtbank bij de beoordeling uit van wat daarover is opgenomen in de stukken en zoals door partijen is verklaard.

16. Partijen hebben tot uitgangspunt genomen dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, opvatting van partijen.

17. Onder vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden verstaan: het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen.^[3]Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en met de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

18.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft met de door hem verstrekte informatie – waaronder foto’s bij het verweerschrift – en de daarbij gegeven toelichting voldoende onderbouwd dat het oorspronkelijk aanwezige object uit 1952 volledig is gesloopt en dat van de naastgelegen werkplaats, wereldwinkel en bovenwoning (hierna: oudbouw) slechts het casco van de wereldwinkel en bovenwoning zijn behouden en dat de werkplaats is gesloopt. De resterende en behouden gedeelten van de oudbouw zijn volledig geïntegreerd in de nieuwbouw. Eiseres heeft met het enkele overleggen van het taxatierapport van Phydias, waarin, onder het kopje “nadere omschrijving van het object”, is vermeld: “Het betreft een verzorging/verpleeghuis uit 1952 (renovatie/uitbreiding in 2022)” onvoldoende onderbouwd dat bij de beoordeling moet worden uitgegaan van een uit 1952 daterend verzorgings-/verpleeghuis dat in 2022 is uitgebreid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de vervangingswaarde dan ook mogen uitgaan van de aanschaffingsprijs van de oudbouw en de stichtingskosten van de nieuwbouw. De oudbouw is voor een bedrag van € 1.856.064 – exclusief BTW – aan eiseres geleverd. Dit volgt uit de leveringsakte van de oudbouw. De waarde van de grond is, zoals ook blijkt uit de leveringsakte, in dit bedrag betrokken. Voor zover eiseres op zitting nog heeft gesteld dat de sloopkosten buiten de waardering moeten worden gehouden volgt de rechtbank dat niet. De sloopkosten maken deel uit van het offer dat een ondernemer moet brengen om de ondergrond vrij te maken voor de bouw van een nieuw pand. De sloopkosten behoren daarmee tot de aanschaffingskosten die de ondernemer heeft moeten maken. Dat betekent dat in beginsel de heffingsambtenaar de sloopkosten had kunnen toevoegen aan de vervangingswaarde. Dat heeft de heffingsambtenaar ten voordele van eiseres niet gedaan. Eiseres heeft niet onderbouwd met stukken dat dit anders zou moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft de stichtingsprijs van de nieuwbouw vervolgens vastgesteld aan de hand van de door eiseres opgegeven bouwkosten bij haar aanvraag om een omgevingsvergunning, vermeerderd met de BTW. Eiseres heeft in die aanvraag een bedrag van € 1.800.000 exclusief BTW vermeld, wat inclusief BTW € 2.178.000 is. Eiseres heeft niet bestreden dat voor de nieuwbouw inclusief BTW moet worden gewaardeerd. Daarmee bedraagt de vervangingswaarde van het object (€ 1.856.064 + € 2.178.000 =) € 4.034.064. Dat bedrag is hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Dus heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

19. Wat eiseres in beroep aanvoert, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres gaat ten onrechte uit van een deels in 1952 gebouwd object. Zoals hiervoor is vastgesteld, is sprake van een in 2022 volledig gerenoveerde nieuwbouw. Bij een nieuwbouw uit 2022 kan, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft betoogd, nog geen sprake zijn van een technische dan wel functionele correctie van de vervangingswaarde op de waardepeildatum 1 januari 2022.

20. Voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

21. Eiseres stelt zich verder op het standpunt dat de heffingsambtenaar een te lage proceskostenvergoeding aan haar heeft toegekend. Zij stelt daartoe dat het tarief voor de bezwaarfase, gelet op een recent arrest van de Hoge Raad^[4], hoger moet zijn en gelijk aan alle bestuursrechtelijke zaken. De heffingsambtenaar heeft dit niet bestreden.

22. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres een proceskostenvergoeding van € 888 toegekend. Op grond van voormeld arrest moeten de kosten voor het bezwaar met toepassing van het hogere tarief voor overige gevallen worden vergoed. Omdat de uitspraak van de rechtbank in 2024 wordt gedaan, moet daarbij het tarief worden toegepast dat voor 2024 is vastgesteld (€ 624 per punt voor bezwaar). Het in aanmerking te nemen aantal procespunten (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting) en de wegingsfactor (1,5) is geen geschilpunt van partijen. Gelet hierop had de heffingsambtenaar een proceskostenvergoeding van € 1.872 aan eiseres moeten toekennen in plaats van de toegekende € 888. Voor een vergoeding van andere kosten in bezwaar bestaat geen grond.

23. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond is. De bestreden uitspraak, voor zover betrekking hebbend op de proceskostenvergoeding, zal worden vernietigd. Ten aanzien van het te vernietigen deel van de bestreden uitspraak zal worden bepaald dat deze uitspraak daarvoor in de plaats treedt, waarbij wordt opgemerkt dat de heffingsambtenaar al een bedrag van € 888 heeft vergoed en dus nog € 984 dient te worden vergoed.

24. Nu het beroep gegrond is, heeft eiseres recht op een vergoeding voor de in beroep gemaakte proceskosten. In deze zaak heeft op 26 maart 2024 een inlichtingencomparitie (in de zin van artikel 8:44 van Pro de Algemene wet bestuursrecht) plaatsgevonden. Op die comparitie zijn in totaal 863 beroepszaken behandeld van in totaal 19 heffingsambtenaren waaronder deze zaak. Uit het zich in het dossier bevindende proces-verbaal van de inlichtingencomparitie blijkt dat de zaken niet inhoudelijk zijn besproken en dat op de inlichtingencomparitie vrijwel alleen zaaksoverstijgende (organisatorische) aspecten zijn besproken. Specifiek ten aanzien van de inlichtingencomparitie is het dus zo dat de werkzaamheden van de gemachtigden van eisers in elk van de zaken een uniform karakter hadden en dus niet waren afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Onverkorte toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) zou mede in dat licht tot een onredelijk hoog bedrag aan proceskostenvergoeding leiden. Die uitkomst zou zich daarnaast niet verdragen met het wettelijk uitgangspunt dat een proceskostenvergoeding in het bestuursrecht in beginsel als een tegemoetkoming in de werkelijke kosten is bedoeld. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de proceskostenvergoeding voor de comparitiezitting als een bijzonder geval aan te merken zoals bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Bpb en daarom af te wijken van de forfaitaire tarieven in het eerste lid van dat artikel (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415). Per beroepszaak die op genoemde comparitiezitting is behandeld zal de rechtbank, gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, in voorkomend geval en dus ook in deze zaak, een proceskostenvergoeding van € 25 toekennen.

25. Verder wordt 1 punt toegekend voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de mondelinge behandeling van het beroep met een waarde van € 875 per punt en wegingsfactor 0,5 omdat eiseres slechts gedeeltelijk en enkel op een punt van ondergeschikt belang in het gelijk wordt gesteld.^[5]Het beroep van eiseres is gericht tegen een uitspraak op bezwaar uit december 2023^[6]zodat de wettelijke vermenigvuldigingsfactoren uit de Wet WOZ voor de proceskostenvergoeding in de beroepsfase op deze zaak nog niet van toepassing zijn.

Omdat het beroep uitsluitend slaagt op een grond die losstaat van het geschilpunt waarop het door eiseres ingebrachte taxatierapport betrekking heeft, is er geen grond voor vergoeding van de kosten van de werkzaamheden van de taxateur en zijn aanwezigheid tijdens de mondelinge behandeling van het beroep.^[7]

26. De rechtbank stelt op grond hiervan de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal € 900.

27. De rechtbank wijst erop dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ verplicht is om de genoemde bedragen uit te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres, ongeacht of eiseres in een (doorlopende) machtiging met haar gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen (verbod vervreemding en verpanding).

Conclusie en gevolgen

28. Eiseres krijgt gelijk voor zover het de hoogte van de proceskostenvergoeding in bezwaar betreft. Daarom is het beroep gegrond. Gelet daarop krijgt eiseres het griffierecht (€ 365) terug en een vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover deze ziet op de hoogte van de aan eiseres toegekende proceskostenvergoeding in bezwaar;

- stelt de proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 1.872;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak;

- draagt de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 900.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Brink, voorzitter, en mr. M. Venderbosch en mr. R. Grimbergen, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 21 november 2024.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroepEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.

Beroep tegen WOZ-waarde en proceskostenvergoeding zorgcentrum