Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/398949 / HA ZA 23-749
Vonnis van 9 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren,
en
[gevoegde partij] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gevoegde partij,
hierna te noemen: [gevoegde partij] ,
advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren,
tegen
MECUS PLANONTWIKKELING B.V.,
te Elst, gemeente Overbetuwe,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Mecus,
advocaat: mr. S.H. Bloembergen-Nooter.
[eiser] en [gevoegde partij] worden hierna ook samen [eisers] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiser] van 6 december 2023 met 9 producties
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 30 november 2023 met 16 producties
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 30 november 2023 met 16 producties
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt;
- de e-mails van de rechtbank van 14, 23 en 28 januari 2025 waarin [eiser] in de gelegenheid wordt gesteld om [gevoegde partij] in het geding te betrekken;
- de incidentele vordering tot voeging van [gevoegde partij] van 10 februari 2025;
- het antwoord in incident aan de zijde van Mecus, tevens akte wijziging van eis in de hoofdzaak van 25 februari 2025;
- het vonnis in incident van 27 maart 2025;
- de akte van [eisers] van 26 maart 2025 in reactie op de eiswijziging van Mecus.
1.2.
Ter toelichting merkt de rechtbank het volgende op. De inleidende dagvaarding was uitsluitend op naam van [eiser] uitgebracht. Mecus heeft als verweer gevoerd dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding tussen [eisers] en Mecus. Aangezien de rechtbank voorshands van oordeel was dat dit verweer zou slagen, heeft de rechtbank [eiser] in de gelegenheid gesteld om [gevoegde partij] in het geding te betrekken. Daarbij heeft de rechtbank aanvankelijk een termijn gesteld van 8 dagen. Op 14 januari 2025 om 11.54 uur werd de termijn immers gesteld op de rolzitting van 22 januari 2025. Deze termijn was onwerkbaar kort, aangezien [eiser] voor het oproepen van [gevoegde partij] een oproepingstermijn van ten minste een week in acht diende te nemen. [1]
1.2.1.
Weliswaar was het ook mogelijk voor [gevoegde partij] om zich, zoals nu is gebeurd, tegen een kortere termijn te voegen, maar [eiser] was bij die mogelijkheid van herstel van verzuim afhankelijk geweest van een partij die op dat moment formeel geen procespartij was. Ambtshalve heeft de rechtbank de termijn om [gevoegde partij] in het geding te betrekken daarom verlengd tot 12 februari 2025. [gevoegde partij] heeft vervolgens op deze datum gevorderd zich aan de zijde van [eiser] te mogen voegen. De rechtbank heeft deze vordering bij vonnis in incident van 27 maart 2025 toegewezen.
1.3.
Ten slotte is datum vonnis nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eisers] en Mecus hebben op 7 januari 2021 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het agrarisch perceel van [eisers] De bedoeling was dat het perceel zou worden ontwikkeld als woningbouwlocatie. De koopprijs bedroeg
€ 500.000,-. De bedoeling was tevens dat Mecus zou onderzoeken of de voorgenomen ontwikkelingen publiekrechtelijk waren of konden worden toegestaan.
2.2.
De koopovereenkomst bepaalt, voor zover in deze procedure van belang:
“
2. Akte van levering
2. Akte van levering
[…]
2.2
De akte van levering zal worden gepasseerd uiterlijk drie maanden nadat minimaal 70% van de woningen onherroepelijk zijn verkocht of uiterlijk negen maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan die de bouw van het project mogelijk maakt, of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader overeenkomen. Bij de levering zullen de reeds verkochte kavels in A-C akte worden geleverd aan de eindgebruikers, in bebouwde staat (dus inclusief de aanwezige stallen en verharding) met overdrachtsbelasting.
[…]
3.Betaling
[…]
3.2
De Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag.
[…]
13. Ingebrekesteling, verzuim, ontbinding en boete
13.1.
Een partij is in verzuim als hij/zij, na door de wederpartij in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft aan zijn/haar verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. In dat geval is de wederpartij gerechtigd deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden door een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
13.2.
Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming en deze tekortkoming betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering en/of het betalen van de koopsom, verbeurt de nalatige partij aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van 10% van de koopsom, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
13.3.
Als de wederpartij geen gebruik maakt van zijn/haar recht op ontbinding als bedoeld in lid 1 van dit artikel en nakoming verlangt, verbeurt de nalatige partij mits de tekortkoming en deze tekortkoming betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering en/of het betalen van de koopsom aan de wederpartij na afloop van de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn van acht dagen een zonder rechterlijke tussenkomst en direct opeisbare boete van drie promille van de koopprijs per dag tot aan de dag van nakoming met een maximum van 10% van de koopprijs, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Als de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt, dan is deze boete verschuldigd tot aan de dag van ontbinding.
13.4.
Als de nalatige partij, na in gebreke te zijn gesteld, binnen de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn van acht dagen alsnog aan zijn/haar verplichtingen voldoet, is hij/zij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet tijdige nakoming te vergoeden.
[…]
15.Bijzondere bepalingen
15.1.
Onderzoeksperiode
Gedurende een periode van 4 (vier) maanden na ondertekening van deze overeenkomst heeft de koper de gelegenheid om de nodige gesprekken te voeren en onderzoeken te verrichten om de haalbaarheid van het plan te onderzoeken en principemedewerking van de gemeente Uden te verkrijgen. Koper heeft een inspanningsplicht om de ontwikkeling voortvarend aan te pakken en houdt de Verkoper regelmatig -minimaal éénmaal per einde van de maand- op de hoogte van de voortgang. Gedurende de onderzoeksperiode zal de Verkoper niet met andere partijen in contact treden over verkoop van de locatie. Wanneer in deze periode duidelijk wordt dat er geen haalbare ontwikkeling mogelijk is, kan de overeenkomst door de Koper kosteloos worden ontbonden en zijn partijen elkaar over en weer niets verschuldigd.
[…]”
2.3.
Mecus is er niet in geslaagd om een principemedewerking van de gemeente Uden – per 1 januari 2022 gefuseerd tot de gemeente Maashorst – te verkrijgen voor de ontwikkeling van woningbouw op het perceel. Op 17 juni 2022 heeft Mecus met een beroep op artikel 15.2 aangegeven de overeenkomst te willen ontbinden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – een verklaring van recht dat [eisers] terecht tot ontbinding van de met Mecus gesloten overeenkomst zijn overgegaan. Subsidiair vorderen zij ontbinding van de koopovereenkomst. Daarnaast vorderen [eisers] de betaling van een bedrag van € 51.275,-. Dit bedrag is opgebouwd uit € 50.000,- aan contractuele boete en € 1.275,- aan buitengerechtelijke kosten. [eisers] vorderen tot slot wettelijke rente en de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst van Mecus vergt dat zij overgaat tot afname van het perceel onder betaling van de koopsom. Nu Mecus dat niet heeft gedaan, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Daarom is ontbinding gerechtvaardigd en is Mecus de in artikel 13.2 van de overeenkomst opgenomen boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
3.3.
Mecus voert verweer. Mecus concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. Mecus betwist dat er sprake is van omstandigheden die maken dat artikel 13.2 van de overeenkomst in werking treedt. Primair omdat Mecus rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op de ontbindingsmogelijkheid die artikel 15.2 van de overeenkomst biedt. Subsidiair omdat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van Mecus.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Mecus vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – voorwaardelijk een verklaring van recht dat partijen over en weer bevrijd zijn van hun verplichtingen uit de overeenkomst, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst. Als voorwaarde stelt zij dat de overeenkomst niet rechtsgeldig door Mecus is ontbonden op 17 juni 2022 en [eisers] evenmin bevoegdelijk over zijn gegaan tot ontbinding. Er is dan sprake van een overeenkomst die in stand is gebleven, maar door geen van beide partijen nog kan worden nagekomen. De redelijkheid en billijkheid vergen onder die omstandigheden dat de overeenkomst wordt ontbonden.
3.6.
[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Mecus, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Mecus, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Mecus in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Mecus heeft aangevoerd dat de vorderingen van [eisers] niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard omdat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding.
4.2.
Het volgende kader is hierbij van belang. De Hoge Raad heeft met zijn uitspraak van 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:411 beoogd een regeling te treffen voor de situatie waarin in een civiele procedure vorderingen worden ingesteld die betrekking hebben op een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Wanneer alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen ook procespartij zijn, dan geldt in eerste aanleg voor iedere partij in deze procedure het recht jegens alle andere bij die rechtsverhouding betrokken partijen een beslissing over die rechtsverhouding te vorderen. Dat geldt ongeacht wie de procedure heeft aangespannen en ongeacht tegen wie de bij dagvaarding ingestelde vordering zich richt. Ook heeft ieder van hen het recht verweer te voeren tegen een vordering met betrekking tot die rechtsverhouding, ongeacht door en tegen wie deze is ingesteld. [2]
4.3.
De in kracht van gewijsde gegane beslissing van de rechter over een processueel ondeelbare rechtsverhouding heeft steeds jegens alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen gezag van gewijsde, ongeacht door en tegen wie de vordering is ingesteld en ongeacht wie tegen de vordering verweer heeft gevoerd. [3]
4.4.
Met betrekking tot een processueel ondeelbare rechtsverhouding geldt dus een uitzondering op de regels van de dagvaardingsprocedure dat een reconventionele vordering uitsluitend kan worden ingesteld tegen degene die als wederpartij de vordering in conventie heeft ingesteld. Deze uitzondering wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat meer partijen bij de rechtsverhouding zijn betrokken en het wenselijk is dat ieder van hen in één en hetzelfde geding vorderingen met betrekking tot die rechtsverhouding kan instellen en verweer tegen zulke vorderingen kan voeren, en dat daadwerkelijk één beslissing over die rechtsverhouding voor alle daarbij betrokken partijen kan worden gegeven.
4.5.
In deze procedure geldt het volgende. [gevoegde partij] heeft zich aan de zijde van [eiser] gevoegd. Zij is daarmee procespartij geworden. De vorderingen over en weer kunnen daarom niet stranden op het leerstuk van de processueel ondeelbare rechtsverhouding.
4.6.
Mecus voert aan dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de partij die een beslissing wenst uit te lokken over een processueel ondeelbare rechtsverhouding maar daarbij heeft verzuimd om alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure te betrekken, in de gelegenheid dient te worden gesteld om dit op de voet van artikel 118 Rv Pro alsnog te doen. Volgens Mecus dient alsnog niet-ontvankelijkheid te volgen, nu [gevoegde partij] zich heeft gevoegd op grond van artikel 217 Rv Pro en niet op grond van artikel 118 Rv Pro is opgeroepen.
4.7.
De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het klopt weliswaar dat in de regel tussenkomst vereist is als een derde een eigen vordering wenst in te stellen of tegen zich wil hebben gelden. Deze hoofdregel geldt echter niet in een geval als dit waarin sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Dat is nadrukkelijk verwoord in het in randnummer 4.2 tot en met 4.4 geschetste toetsingskader. Het komt erop aan dat partijen in de gelegenheid worden gesteld om de situatie te doen ontstaan waarin de door hen ingestelde vordering inhoudelijk kan worden beoordeeld. Die situatie houdt niet meer in dan dat de bij de rechtsverhouding betrokken partijen procespartij worden. De enige manier waarop een partij dat zonder medewerking van de te betrekken partijen kan bewerkstelligen, is door middel van oproeping op de voet van artikel 118 Rv Pro. Dat betekent echter niet dat aan de vereiste processuele betrokkenheid niet wordt voldaan indien de overige betrokkenen zich – eventueel daartoe verzocht door de oorspronkelijke procespartijen – hebben gevoegd op grond van artikel 217 Rv Pro. Ook in dat geval worden de betrokkenen immers procespartij. [4]
4.8.
Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat voor de gevorderde contractuele boete geldt dat deze vordering niet afstuit op het leerstuk van de processueel ondeelbare rechtsverhouding. Het is voor deze vordering immers niet strikt noodzakelijk dat [gevoegde partij] in de procedure wordt betrokken. Wel geldt dat de beslissing ten aanzien van de gevorderde boete, indien deze onherroepelijk wordt, gezag van gewijsde kan krijgen ten aanzien van [gevoegde partij] . Dat komt omdat deze aan [eisers] – indien toegewezen – hoofdelijk toekomt. Zo dit al niet is omdat de vordering in de – door Mecus gestelde en door [eisers] niet weersproken – huwelijksgemeenschap valt, dan volgt dit wel uit de strekking van de overeenkomst, die [eisers] als één partij beschouwt. [gevoegde partij] is dus ook partij in deze rechtsbetrekking, zodat de beslissingen daarover ook gezag van gewijsde tegen haar krijgen. [5]
in conventie
Inleiding
4.9.
De vordering van [eisers] is primair dat de rechtbank voor recht verklaart dat [eisers] ‘terecht tot ontbinding van de met gedaagde gesloten koopovereenkomst is overgegaan’ en subsidiair dat de rechtbank overgaat tot het ontbinden van de tussen partijen gesloten overeenkomst. De rechtbank interpreteert deze vorderingen zo, dat met ‘terecht’ wordt gedoeld op een ontbinding vanwege een tekortkoming aan de zijde van Mecus die – in de woorden van artikel 13.2 van de koopovereenkomst – ‘betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering en/of het betalen van de koopsom’. [eisers] hebben immers nadrukkelijk aangegeven dat de gevorderde ontbinding moet worden bezien in het licht van de gevorderde contractuele boete.
4.10.
De rechtbank wijst alle vorderingen van [eisers] af. Daartoe is het volgende redengevend.
Uitleg overeenkomst: uitgangspunten
4.11.
In deze zaak gaat het om de uitleg van de koopovereenkomst. Deze uitleg dient plaats te vinden aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Die houdt in dat het bij de uitleg aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeengekomen bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.12.
De koopovereenkomst schept in artikel 13.1 een ontbindingsmogelijkheid wanneer sprake is van een tekortkoming aan de zijde van één van de partijen. Het begrip ‘tekortkoming’ wordt niet nader gedefinieerd. Gelet op het feit dat de bewoordingen in de overeenkomst steeds overeenkomen met de bewoordingen zoals deze in het Burgerlijk Wetboek worden gebruikt, legt de rechtbank het begrip uit in overeenstemming met het wettelijk stelsel. Partijen hebben geen andersluidende uitleg bepleit. Het komt bij het vaststellen van een tekortkoming daarom aan op de vraag wat de overeenkomst van partijen vergt. Wanneer partijen niet in lijn daarmee handelen, dan schieten zij tekort in de nakoming van de overeenkomst.
4.13.
De letterlijke tekst van de koopovereenkomst houdt in dat Mecus pas tot betaling verplicht is wanneer het perceel wordt geleverd. De levering vindt op haar beurt pas plaats nadat er sprake is van ruimtelijke toelating van de woningbouw of van de oplevering van de eerste woningen. Dat is niet gebeurd, zo staat tussen partijen vast. In beginsel zijn daarom nog geen leverings- en betalingsverplichtingen ontstaan.
Uitleg overeenkomst door [eisers] wordt niet gevolgd
4.14.
[eisers] hebben aangevoerd dat artikel 15.2 van de overeenkomst zo moet worden gelezen, dat wanneer Mecus niet binnen de gestelde termijn een beroep doet op deze bepaling, de risico-omslag voor de planontwikkeling bij Mecus komt te liggen. De rechtbank begrijpt deze stellingen aldus, dat volgens [eisers] Mecus bij het niet op tijd inroepen van de ontbindingstermijn vanaf dat moment verplicht is om, in weerwil van de artikelen 2.2 en 3.2, al eerder tot levering en betaling van het perceel over te gaan.
4.15.
De letterlijke tekst van de koopovereenkomst biedt voor deze uitleg geen aanknopingspunten. Artikel 15.2 bepaalt het niet met zoveel woorden. Mecus voert terecht aan dat ook de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomst geen aanknopingspunten biedt voor deze uitleg. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] de initiator waren van de samenwerking. Ook is niet in geschil dat partijen er allebei van uit gingen dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling binnen de geldende ruimtelijke kaders zou passen en dat daarover binnen afzienbare tijd een principemedewerking van de gemeente zou worden verkregen. Onder die omstandigheden heeft de bepaling veeleer – zoals Mecus bepleit – de strekking om Mecus aan te jagen om, gegeven de verwachte korte realisatietijd, vaart te maken met de ontwikkeling.
4.16.
Aangezien [eisers] zich op de door hen voorgestane uitleg beroepen, ligt het op hun weg om omstandigheden te stellen die – anders dan de bewoordingen van de overeenkomst suggereren – voor de voorgestane uitleg pleiten. Die omstandigheden hebben [eisers] niet gesteld. Zij hebben de door Mecus aangevoerde uitleg niet weersproken en hebben volhard bij de voorgestane uitleg op basis van de bewoordingen van de overeenkomst. Daarmee hebben [eisers] hun stellingen onvoldoende onderbouwd.
4.17.
Nu [eisers] hebben nagelaten om omstandigheden te stellen die maken dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd, dat deze van Mecus vergde dat deze na ommekomst van de ontbindingstermijn van artikel 15.2 verplicht werd tot afname van het perceel, is deze uitleg niet komen vast te staan. Daarom is er ook geen tekortkoming van Mecus komen vast te staan. Voor ontbinding op deze grond bestond en bestaat daarom geen aanleiding.
Gestelde gebrekkige informatieverstrekking geeft geen aanleiding tot ontbinding
4.18.
[eisers] hebben nog aangevoerd dat er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Mecus met betrekking tot het informeren van [eisers] over de voortgang van de planontwikkeling.
4.19.
[eisers] hebben echter erkend dat zij makelaar [A] hebben ingeschakeld om hen te vertegenwoordigen in de gesprekken met Mecus over de planontwikkeling. Mecus heeft in dit verband terecht gesteld dat zij er onder die omstandigheden op mocht rekenen dat [A] de relevante informatie over de voortgang van de ontwikkeling zou doorspelen aan [eisers] Ook op dit punt is daarom geen tekortkoming komen vast te staan.
4.20.
Overigens zou de gevorderde boete ook niet toewijsbaar zijn geweest als op dit punt wel sprake was van een tekortkoming. De gestelde gebrekkige informatieverstrekking is immers geen tekortkoming die betrekking heeft op ‘het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering en/of het betalen van de koopsom’. Het is daarom geen tekortkoming die een grondslag kan vormen voor de contractuele boete van 10% van de koopsom.
Conclusie
4.21.
Aangezien er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming, is er ook geen aanleiding om de gevorderde contractuele boete – waarvoor een tekortkoming vereist is – toe te wijzen. Ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten daarom worden afgewezen.
4.22.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De nakosten worden begroot op € 278,-, aangezien Mecus ook ten aanzien van de vordering in reconventie in het gelijk is gesteld. De proceskosten van Mecus worden begroot op:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
278,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.543,00
4.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.24.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
Inleiding
4.25.
Mecus heeft haar eis in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank tot de conclusie komt dat de koopovereenkomst niet reeds rechtsgeldig door Mecus op 17 juni 2022 is ontbonden en evenmin oordeelt dat [eisers] bevoegd waren tot het ontbinden van de overeenkomst.
Voorwaarde is vervuld
4.26.
De rechtbank is bij de beoordeling van de vordering in conventie niet ingegaan op de vraag of de overeenkomst op 17 juni 2022 is ontbonden. Deze vraag wordt hier ontkennend beantwoord. Mecus heeft weliswaar aangevoerd dat de termijn van artikel 15.2 van de koopovereenkomst meerdere malen zou zijn verlengd, maar zij heeft geen omstandigheden gesteld die een verlenging tot 17 juni 2022 tot gevolg hebben. De verlenging van een in de overeenkomst opgenomen termijn is in wezen een aanvullende overeenkomst, waarvoor aanbod en aanvaarding vereist zijn. Dit kan ook stilzwijgend gebeuren, maar daartoe dienen voldoende omstandigheden te worden gesteld. Mecus heeft zich beroepen op een e-mail van 7 april 2021 waarin makelaar [A] – met [eisers] in cc – zegt akkoord te gaan met een verlenging van de ontbindingstermijn met twee maanden. Verdere expliciete verlengingen zijn echter niet concreet gesteld of gebleken. De mail van Mecus aan makelaar [A] van 9 mei 2022, waarin Mecus schrijft dat de termijn meerdere malen is ‘opgerekt’, geeft op zichzelf geen blijk van een overeengekomen verlenging tot 17 juni 2022.
4.27.
Aan het enkele feit dat Mecus en [A] aanhoudend in contact zijn geweest over de pogingen van Mecus om een principemedewerking van de gemeente te verkrijgen, kon Mecus ook niet de verwachting ontlenen dat de ontbindingstermijn steeds zonder daartoe strekkende afspraak zou worden verlengd. Zeker niet nu de termijn geacht moet worden te zijn bedoeld om Mecus tot een snelle planrealisatie te doen komen, zoals Mecus zelf heeft betoogd. Het ligt dan niet in de rede dat de inzet om op
langeretermijn het plan te realiseren stilzwijgend tot gevolg zou hebben dat de ontbindingsclausule buiten haar oorspronkelijke toepassingsbereik om zou kunnen worden ingeroepen.
langeretermijn het plan te realiseren stilzwijgend tot gevolg zou hebben dat de ontbindingsclausule buiten haar oorspronkelijke toepassingsbereik om zou kunnen worden ingeroepen.
4.28.
De tussenconclusie is dat niet vast is komen te staan dat Mecus rechtsgeldig op 17 juni 2022 tot ontbinding is overgegaan. Aangezien in conventie reeds is geoordeeld dat ook [eisers] niet bevoegd waren om de overeenkomst te ontbinding en deze ontbinding ook niet wordt toegewezen, komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering in reconventie.
Inhoudelijke beoordeling vordering
4.29.
Bij deze beoordeling stelt de rechtbank het volgende toetsingskader voorop. Artikel 6:248 lid 1 BW Pro bepaalt dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke – naar de aard van de overeenkomst – uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
4.30.
De tussen partijen gesloten overeenkomst geeft geen opzegmogelijkheid. De overeengekomen ontbindingsmogelijkheid is immers voorwaardelijk en in tijd beperkt en kan inmiddels niet meer worden ingeroepen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de wet en de overeenkomst niet (langer) uitdrukkelijk voorzien in een regeling die het mogelijk maakt voor partijen om de overeenkomst te beëindigen. De regeling van artikel 6:248 lid 1 BW Pro brengt in zo’n geval met zich dat partijen in ieder geval bevoegd zijn om de overeenkomst te beëindigen wanneer met voortzetting geen redelijk belang meer gediend is.
4.31.
Partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst is opgesteld vanuit het idee dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling op korte termijn doorgang zou vinden. Ook staat vast dat woningbouw op de schaal waarop deze door partijen is beoogd, ten tijde van de mondelinge behandeling – vier jaar na het sluiten van de overeenkomst – vooralsnog niet mogelijk is gebleken. Dat partijen nog enig belang hebben bij het voortduren van de overeenkomst, is niet gesteld of gebleken. Sterker nog, partijen wensen allemaal te bewerkstelligen dat de overeenkomst ten einde is gekomen. Partijen twisten alleen nog over de grondslag en de gevolgen daarvan.
4.32.
Onder deze omstandigheden is geen van de partijen gebaat bij het voortzetten van de overeenkomst en moet het ervoor worden gehouden dat met het voortduren geen redelijk belang meer gediend is. De gevorderde ontbinding wordt daarom toegewezen.
Proceskosten
4.33.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mecus worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(2 punten × factor 0,5 × € 614,00)
Totaal
€
614,00
4.34.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.35.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3.
ontbindt de door Mecus en [eisers] op 7 januari 2021 gesloten koopovereenkomst,
5.4.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 614,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis, behalve voor wat betreft de onder 5.1 genoemde beslissing, uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.