Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 9391833 / CV EXPL 21-3846
Vonnis van 5 juni 2025
in de zaak van:
1.[eiser 1] B.V.,
2. [eiser 2] B.V.,
beiden gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
advocaat: mr. P.A. Schippers,
tegen:
Gemeente ’s-Hertogenbosch,
zetelende te ’s-Hertogenbosch,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. M.P.C. Hendriks.
Partijen worden hierna genoemd “ [eisers] ” (aan te duiden in vrouwelijk enkelvoud) en “de gemeente”. [eisers] wordt afzonderlijk genoemd “ [eiser 1] ” en “ [eiser 2] ”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
het vonnis van 16 december 2021 waarin is bepaald dat een zitting (‘mondelinge behandeling’) zal worden gehouden, met de daarin genoemde stukken;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging
eis;
de brief van de gemeente van 24 juni 2022 met productie 6;
de akte overlegging producties van [eisers] van 30 juni 2022 met productie 37 en 38;
het proces-verbaal van de zitting van 30 juni 2022;
de akte overlegging producties van [eisers] van 25 oktober 2023 met productie 39 tot en met 60;
de akte overleggen andere producties van de gemeente met producties 7 tot en met 11;
het proces-verbaal van de zitting van 25 oktober 2023, waarbij de kantonrechter partijen in de gelegenheid heeft gesteld nadere aktes te nemen;
de nadere akte in conventie en reconventie tevens akte wijziging van eis in conventie van [eisers] van 14 december 2023 met productie 61 tot en met 63;
de akte van de gemeente van 14 december 2023 met producties 12 tot en met 16;
de akte van [eisers] van 28 maart 2024 met productie 64 tot en met 68;
de antwoordakte tevens houdende akte verduidelijking petitum, althans wijziging van eis van de gemeente van 28 maart 2024 met productie 17;
de akte reactie op producties van de gemeente van 13 juni 2024;
de akte uitlaten productie van [eisers] van 13 juni 2024;
de akte van de gemeente van 20 maart 2025 met productie 18;
de akte uitlaten productie van [eisers] van 3 april 2025.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of [eisers] de volledige huurprijs verschuldigd is of dat zij een deel daarvan (de zogenaamde huuropslag) niet hoeft te betalen. Volgens [eisers] bestaat er op grond van de huurovereenkomsten een verplichting voor de verhuurder om aan haar rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de huuropslag. Doordat de gemeente de huurovereenkomsten heeft overgenomen van de vorige verhuurder, Stichting De Conceptenbouwers (hierna: CB), is volgens [eisers] deze verplichting overgegaan op de gemeente. Aangezien zowel CB als de gemeente geen rekening en verantwoording over de huuropslag heeft afgelegd, althans uit de overgelegde gegevens niet blijkt dat deze is besteed waarvoor deze is bedoeld, meent [eisers] niet gehouden te zijn de huuropslag te betalen. De gemeente is van mening dat [eisers] de huurovereenkomsten niet goed uitlegt en dat er voor haar geen verplichting bestaat om aan [eisers] rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de huuropslag. Zij betwist met het overnemen van de huurovereenkomsten van CB een dergelijke verantwoordingsverplichting op zich te hebben genomen.
Daarnaast zijn de (rekening en verantwoording van de) daadwerkelijk gemaakte servicekosten in geschil. Met name de door de gemeente gehanteerde methodiek voor de afrekening van de servicekosten is in discussie evenals de vraag welke posten als servicekosten kunnen worden aangemerkt. Volgens de gemeente moet [eisers] de openstaande bedragen (de huuropslag en de servicekosten) betalen omdat de gemeente aan haar verplichtingen heeft voldaan.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] exploiteert een groothandel in koffie, thee en aanverwante artikelen. Zij brandt koffie op locatie en verzorgd workshops.
3.2.
[eiser 2] exploiteert een horecaonderneming waarbij ontbijt, lunch, diner, borrel en uiteenlopende arrangementen worden verzorgd.
3.3.
De Tramkade is vanaf 1983 in eigendom van [A] . De gemeente heeft het terrein van De Tramkade in 2014 gekocht met het oog op stedelijke herontwikkeling. Onderdeel van dit terrein is het Tramkadegebouw, een fabriekscomplex, kadastraal bekend als Gemeente 's-Hertogenbosch, [kadastrale aanduiding] , bestaande uit kantoren, opslagplaatsen en productiehallen, deels ondergebracht in monumentale gebouwen en (deels) gelegen aan de [adres] te ’s-Hertogenbosch (hierna: het complex). Aangezien het complex zich niet leende voor traditionele gebiedsontwikkeling heeft de gemeente in het kader van een pilot besloten het Tramkadegebouw in ieder geval voor 10 jaar in gebruik te geven als laboratorium voor lokale en circulaire economie. Dit laboratorium is de Mengfabriek genoemd. De gebruikers van de Mengfabriek maken onderdeel uit van het concept van circulaire economie (ook wel circulaire hub), waarbij wordt gewerkt aan nieuwe arbeidsplaatsen, innovatieve opleidingsplaatsen en leerwerkplekken, een gevarieerd cultureel aanbod, een innovatief- en ondernemersklimaat en draagvlak van de gemeenschap.
3.4.
Om het concept van de Mengfabriek op te zetten heeft de gemeente (voor de organisatorische ondersteuning daarvan) CB ingeschakeld. Het doel van CB is het realiseren van een zichzelf (economisch) bedruipende (tijdelijke) creatieve en culturele hotspot door de inzet van homegrown solutions en experiment via placemaking. In de periode 2015-2017 heeft de gemeente CB hiervoor subsidie verleend. Na afloop van de subsidie heeft CB haar werkzaamheden voortgezet op basis van een opdrachtrelatie met de gemeente.
3.5.
Aanvankelijk verhuurde de gemeente de Mengfabriek aan Stichting De Tramkade, die met toestemming van de gemeente onderverhuurde aan CB. CB verhuurde op haar beurt met toestemming van de gemeente het complex in delen aan diverse partijen (gebruikers). Op enig moment is de huurovereenkomst tussen de gemeente en Stichting De Tramkade beëindigd en is CB de Mengfabriek rechtstreeks van de gemeente gaan huren.
3.6.
Vanaf 1 september 2016 huurt [eisers] van CB twee commerciële ruimtes in de Mengfabriek. [eiser 2] huurt 210 m² commerciële ruimte en [eiser 1] 92 m².
3.7.
[eiser 2] en [eiser 1] hebben afzonderlijk van elkaar met CB een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 9 jaar. De huurovereenkomsten lopen zodoende beiden tot 31 augustus 2025. In de huurovereenkomsten tussen CB en [eisers] zijn, voor zover voor dit geschil van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 2. Het gehuurde, bestemming
(…)
9.
Eventuele positieve verschillen tussen de door de gemeente aan verhuurder in rekening gebrachte huurprijzen, en de door verhuurder aan huurder in rekening gebracht huurprijzen enerzijds en de door huurder aan onderhuurder of door de onderhuurder verder aan derden in rekening gebrachte huurprijzen anderzijds, dienen aantoonbaar terug te vloeien in het gebied.
Eventuele positieve verschillen tussen de door de gemeente aan verhuurder in rekening gebrachte huurprijzen, en de door verhuurder aan huurder in rekening gebracht huurprijzen enerzijds en de door huurder aan onderhuurder of door de onderhuurder verder aan derden in rekening gebrachte huurprijzen anderzijds, dienen aantoonbaar terug te vloeien in het gebied.
10.
In het kader van de verplichting tot het aantoonbaar terug doen vloeien van positieve verschillen tussen huurprijs en onderhuurprijs (en onderhuurprijs en onder-onderhuurprijs) in het gebied, dient huurder (onderhuurder en verder) jaarlijks voor 1 april de jaarrekening met jaarverslag (met samenstellingsverklaring van de accountant en met bestuurdersverklaring) over het voorgaande kalenderjaar voor te leggen aan de verhuurder.
In het kader van de verplichting tot het aantoonbaar terug doen vloeien van positieve verschillen tussen huurprijs en onderhuurprijs (en onderhuurprijs en onder-onderhuurprijs) in het gebied, dient huurder (onderhuurder en verder) jaarlijks voor 1 april de jaarrekening met jaarverslag (met samenstellingsverklaring van de accountant en met bestuurdersverklaring) over het voorgaande kalenderjaar voor te leggen aan de verhuurder.
Artikel 4. Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
1.
Gelet op de experimentele aard van dit project en het feit dat sprake is van een pilot, de beperkte duur (10 jaren) van het in de onderhavige overeenkomst geregelde gebruik, in relatie tot opstart van de door (onder)huurders te ontplooien activiteiten en de voor deze activiteiten door hen te plegen investeringen, zulks ook in verhouding tot de (matige) staat waarin het complex zich bevindt en de verdeling van verantwoordelijkheden met betrekking tot het onderhoud daarvan zijn de huurprijzen ingedeeld in 7 categorieën. De huurprijzen per categorie in euro's bij aanvang van de huur zijn conform onderstaande tabel waarin tevens de Ingroeiregeling is opgenomen.
Gelet op de experimentele aard van dit project en het feit dat sprake is van een pilot, de beperkte duur (10 jaren) van het in de onderhavige overeenkomst geregelde gebruik, in relatie tot opstart van de door (onder)huurders te ontplooien activiteiten en de voor deze activiteiten door hen te plegen investeringen, zulks ook in verhouding tot de (matige) staat waarin het complex zich bevindt en de verdeling van verantwoordelijkheden met betrekking tot het onderhoud daarvan zijn de huurprijzen ingedeeld in 7 categorieën. De huurprijzen per categorie in euro's bij aanvang van de huur zijn conform onderstaande tabel waarin tevens de Ingroeiregeling is opgenomen.
Om zwaarwegende redenen kunnen de periode van ingroei, alsmede de ingroeibedragen worden aangepast. Van zodanige "zwaarwegende redenen" is in ieder geval sprake indien de huur in de hoofdhuurovereenkomst wordt aangepast.
Deze bedragen zullen het eerste jaar nadat de ingroeiregeling is beëindigd (dat wil zeggen met ingang van het jaar 2020) jaarlijks geïndexeerd worden, als bedoeld in de leden 7 tot met 9 van het onderhavige artikel.
Specificatie Servicekosten 2016 (deze wordt jaarlijks opnieuw berekend en met de
huurders tijdig gecommuniceerd):
Servicekosten Tramkade € 15,00 per m2 per jaar
Servicekosten Tramkade € 15,00 per m2 per jaar
Internet € 6,53 per m2 per jaar
Internet € 6,53 per m2 per jaar
WiFi € 1,13 per m2 per jaar
WiFi € 1,13 per m2 per jaar
Schoonmaak algemene ruimten € 3,33 per m2 per jaar
Schoonmaak algemene ruimten € 3,33 per m2 per jaar
Onderhoudskosten € 0,79 per m2 per jaar
Onderhoudskosten € 0,79 per m2 per jaar
Beheerskosten € 0,79 per m2 per jaar
Beheerskosten € 0,79 per m2 per jaar
Overige belastingen € 0,43 per m2 per jaar
Overige belastingen € 0,43 per m2 per jaar
TOTAAL € 28,00 per m2 per jaar
(…)
8.
Er zal nooit meer dan 3% worden geïndexeerd.
Er zal nooit meer dan 3% worden geïndexeerd.
9.
(…)
(…)
10.
Ter zake de vergoeding die huurder verschuldigd is voor, door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast.
Ter zake de vergoeding die huurder verschuldigd is voor, door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast.
Artikel 5. Leveringen en diensten
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- Energie, water
- Verwijdering van afval vanaf het verzamelpunt op het buitenterrein
- Beveiliging nadere omschrijving en behoefte zal nog worden bepaald
- Internet en WiFi
- Schoonmaak algemene ruimten”
3.8.
De hiervoor genoemde artikelen 2.9 en 2.10 in de huurovereenkomsten tussen [eisers] en CB staan (met exact dezelfde bewoordingen) ook in de huurovereenkomst tussen de gemeente en CB.
3.9.
Op 4 juli 2019 heeft de gemeente aan CB de volgende email verzonden:
“Vorige week hebben wij elkaar gesproken over de overname van de huurovereenkomsten en de business case (investeringen in het gebouw en inhoudelijke coördinatie door Conceptenbouwers van het Molengebouw. De volgende punten hebben wij besproken c.q. afgesproken.
1. Alle huurders binnen het Molengebouw zijn bekend met de business case, het feit dat de business case gedekt wordt uit de hogere huur (t.o.v. de huur die nu door CB aan de gemeente wordt betaald) en ook dat inhoudelijke coördinatie kosten daaruit worden betaald. Huurders weten ook dat de huurachterstand [weggestreept] in de business case zit. Dat is toegelicht en aangegeven al community probleem. Overige huurachterstand is inmiddels betaalt door [weggestreept].
2. MV (kantonrechter: Maatschappelijk Vastgoed) neemt de huurovereenkomsten van CB over en stelt een allonge op. In de allonge wordt de huur uitgesplitst in de daadwerkelijk huur (aan de gemeente) en een opslag ten behoeve van de business case. Streven is om per 1 september de huurovereenkomsten over te nemen.
3. CB stuurt aan MV een prestatieomschrijving voor de activiteiten die worden bekostigd uit de business case.
Algemeen: de afgelopen jaren is de opslag m.n. nodig geweest voor bouwkundige begeleiding en aanpassingen, de komende jaren verschuift dit naar inhoudelijke programmering. De investering in het sanitair plus omgeving van de 2e verdieping zit ook de business case.
4. De verantwoording aan de huurders over de prestatie die CB levert uit de business case verloopt altijd via CB. Een eventueel jaarlijks overschot in de business case wordt gereserveerd t.b.v. toekomstige investering in gebouw of community.
5. In zowel de business case als in de servicekosten is een post ‘klein onderhoud’ opgenomen. Het verschil wordt beter omschreven door CB (zie punt 3). Met klein onderhoud in de business case wordt verstaan investering voor de community, in de servicekosten gaat het daadwerkelijk om klein onderhoud. Het klein onderhoud blijft bij CB. [weggelakt] coördineert dit (dit is opgenomen in de business case). Klein onderhoud nog wel nader definiëren (wat doet MV, wat doet CB).
6. De activiteiten uit de business case worden uitgevoerd binnen het beschikbare bedrag van de business case. Leegstand in het gebouw houdt in dat er minder budget beschikbaar is in de business case. Het reguliere leegstandsrisico ligt na overname van de huurovereenkomsten bij MV.
(…)”
3.10.
Bij email van 22 juli 2019 heeft de gemeente [eisers] bericht dat zij de huurovereenkomsten van CB zal overnemen. In deze email staat, voor zover voor dit geschil van belang, het volgende:
“De gemeente en Stichting CB hebben na onderling overleg besloten dat de gemeente de huurcontracten van de Mengfabriek over gaat nemen.
Dit betekent dat dat per 1 september 2019 de gemeente ‘s-Hertogenbosch (MV) op zal treden als verhuurder. Daarmee komen alle rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst met Stichting CB als verhuurder te vervallen. Deze rechten en plichten, alsmede de voortzetting van de huurovereenkomst, zullen worden overgenomen door de gemeente ‘s-Hertogenbosch. De huurovereenkomst zal voor u ongewijzigd blijven.
(…)
Stichting CB zal op blijven treden als concept als ontwikkelaar om te komen tot de circulaire hub, zij zullen nog steeds over de invulling/huurders van het gebouw gaan en hier kunt u terecht voor kleine onderhoudsvragen. De opslag in de huur welke jullie als huurder betalen ten behoeve van de circulaire hub, zal uiteraard op de zelfde manier besteed blijven worden door Stichting de
Conceptenbouwers. Stichting CB zal zoals aangegeven in de huurovereenkomst hier jaarlijks een verslag van blijven doen. Stichting CB is en blijft verantwoordelijk voor de verantwoording aan de huurders en voor de inzet en besteding van de opslag in de huur voor de circulaire hub.”
3.11.
In verband met de overname van de huurovereenkomsten heeft de gemeente [eisers] een allonge ter ondertekening voorgelegd. Hierin staat het volgende:
“Artikel 2
Huurder is ermee bekend dat Stichting CB verantwoordelijk blijft voor het concept, de invulling, het dagelijks beheer en dagelijks onderhoud van het gebouw. De servicekosten die hierop betrekking hebben vloeien terug naar Stichting CB.
Artikel 3
Huurder is ermee bekend dat in de overeengekomen huursom een opslag zit ten behoeve van circulaire hub. Stichting CB legt over de opslag en de besteding ervan, zoals bedoeld in artikel 2.9 en 2.10 van de vigerende huurovereenkomst, verantwoording af richting huurder. Verhuurder is niet verantwoordelijk voor de besteding van deze opslag en legt hierover geen verantwoording af aan huurder.”
3.12.
Vanaf 1 september 2019 heeft de gemeente de huurovereenkomsten met [eisers] van CB overgenomen.
3.13.
De gemeente heeft [eisers] op 28 februari 2020 facturen toegestuurd voor de huur, energiekosten en servicekosten voor maart 2020. Op deze facturen staan de volgende posten vermeld:
- Huur ruimte Mengfabriek
- Huuropslag
- Voorschot energiekosten
- Voorschot servicekosten
Op de factuur voor [eiser 2] is tevens een post Huur terras opgenomen.
3.14.
Bij brief van 27 maart 2020 heeft [eisers] de gemeente bericht dat zij zich niet kan verenigen met de inhoud van de allonge en heeft zij de gemeente verzocht en gesommeerd om rekening en verantwoording af te leggen ter zake van de besteding van de door [eisers] betaalde huuropslag over de jaren 2017 tot en met 2019. Daarbij is aangezegd dat bij gebreke daarvan [eisers] haar betalingsverplichting zal opschorten. Tevens is verzocht om rekening en verantwoording af te leggen over de servicekosten over diezelfde periode.
3.15.
Aangezien [eisers] op haar brief van 27 maart 2020 geen reactie heeft gekregen van de gemeente heeft zij bij brief van 7 mei 2020 aangekondigd dat bij gebreke van rekening en verantwoording ter zake van de besteding van de huuropslag en de servicekosten (beiden over de periode 2017 tot en met 2019) zij over zal gaan tot opschorting van de betaling van de huuropslag en servicekosten.
3.16.
Vanaf 12 mei 2020 heeft [eisers] de betalingen van de huuropslag en voorschotten servicekosten opgeschort.
3.17.
Op 24 november 2020 heeft [eisers] van de gemeente de eindafrekeningen ter zake van de servicekosten over 2019 ontvangen. [eisers] heeft deze niet voldaan.
3.18.
[eisers] ontvangt op 16 december 2021 de eindafrekeningen ter zake van de servicekosten (waaronder de energiekosten) over 2020. Na klachten van meerdere huurders van de Mengfabriek over de hoogte van de eindafrekening is [eisers] op 17 februari 2022 bericht dat de huidige afrekening van de voorschotten van energie (niet die van de servicekosten) voorlopig zal worden verlaagd met 50% en dat wanneer meer inzicht is verkregen in het energieverbruik van de komende periode, met terugwerkende kracht een verrekening zal worden gemaakt op het geschatte verbruik in het verleden. Daarbij wordt vermeld dat de kosten niet worden kwijtgescholden maar op een later moment opnieuw worden verrekend op basis van nieuwe inzichten.
3.19.
[eisers] heeft op 7 maart 2023 van de gemeente de eindafrekeningen servicekosten 2021 ontvangen. Uit de afrekeningen blijkt dat [eiser 2] , na aftrek van een tegemoetkoming voor de energievoorschotten, een bedrag ontvangt van € 864,29 exclusief btw en [eiser 1] een bedrag van € 341,27 exclusief btw.
Op de eindafrekeningen staat verder vermeld dat de gemeente heeft besloten om de tijdelijke teruggave voor de energievoorschotten van 2020 definitief te maken.
3.20.
Bij deurwaardersexploot van 31 juli 2023 heeft de gemeente [eisers] bericht de huurovereenkomsten per 31 juli 2024 te beëindigen. [eisers] heeft niet met deze beëindiging van de huurovereenkomsten ingestemd. De rechtsgeldigheid van deze beëindiging door de gemeente staat in deze zaak niet ter discussie.
3.21.
Wegens gezondheidsproblemen van [B] , bestuurder van [eiser 1] en [eiser 2] (middels zijn vennootschap [C] B.V.) is de horecagelegenheid van [eiser 2] sinds de Corona-periode feitelijk gesloten. De exploitatie van [eiser 2] is op 20 september 2023 gestaakt. Bij e-mailbericht van 21 augustus 2023 heeft [eiser 2] de huurovereenkomst opgezegd tegen 21 september 2023.
4.Het geschil in conventie
De vordering
4.1.
[eisers] vordert, na wijziging van eis bij akte van 14 december 2023, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht wordt verklaard dat de gemeente gehouden is jaarlijks voor 1 april de jaarrekening met jaarverslag (met samenstellingsverklaring van de accountant en met bestuurdersverklaring) over het voorafgaande kalanderjaar voor te leggen aan huurder als bedoeld in artikel 2.10 van de huurovereenkomst en derhalve gelet op artikel 6:159 BW gehouden is rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de huuropslag over de jaren 2015 tot en met 2022 en alle opvolgende jaren;
voor recht wordt verklaard dat [eisers] met recht en reden met ingang van 12 mei 2020 de betaling van de huuropslag rechtsgeldig heeft opgeschort;
voor recht wordt verklaard dat de gemeente toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door niet –
althans niet tijdig – rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de ontvangen huuropslag over de jaren 2016 tot en met 2022, alsmede dat de door de gemeente, althans diens rechtsvoorganger, ontvangen huuropslag niet aantoonbaar is teruggevloeid in het gebied zoals bedoeld in artikel 2.9 van de huurovereenkomsten;
de gemeente
primairwordt veroordeeld de door [eiser 1] B.V. ten gevolge van de hiervoor genoemde toerekenbare tekortkoming geleden schade te vergoeden tot een bedrag van € 8.130,34 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
primairwordt veroordeeld de door [eiser 1] B.V. ten gevolge van de hiervoor genoemde toerekenbare tekortkoming geleden schade te vergoeden tot een bedrag van € 8.130,34 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
de gemeente
primairwordt veroordeeld de door [eiser 2] B.V. ten gevolge van de hiervoor genoemde toerekenbare tekortkoming geleden schade te vergoeden tot een bedrag van € 11.761,15 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
primairwordt veroordeeld de door [eiser 2] B.V. ten gevolge van de hiervoor genoemde toerekenbare tekortkoming geleden schade te vergoeden tot een bedrag van € 11.761,15 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
de gemeente
subsidiairwordt veroordeeld om binnen 1 maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis alsnog rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de ontvangen huuropslag over de jaren 2016 tot en met 2022 op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de gemeente hiervan in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00. De rekening en verantwoording dient in elk geval inzichtelijk te maken welk totaalbedrag aan huuropslag in het betreffende kalenderjaar is ontvangen en hoe dit is aangewend, voorzien van achterliggende contracten met en facturen van derden;
subsidiairwordt veroordeeld om binnen 1 maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis alsnog rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de ontvangen huuropslag over de jaren 2016 tot en met 2022 op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de gemeente hiervan in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00. De rekening en verantwoording dient in elk geval inzichtelijk te maken welk totaalbedrag aan huuropslag in het betreffende kalenderjaar is ontvangen en hoe dit is aangewend, voorzien van achterliggende contracten met en facturen van derden;
voor recht wordt verklaard dat [eisers] rechtsgeldig met ingang van 12 mei 2020 de betaling van de voorschotten servicekosten heeft opgeschort en de nota’s van 24 november 2020 ter zake de afrekening 2019 onbetaald heeft gelaten;
de gemeente wordt veroordeeld om binnen een maand na dagtekening van het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis een deugdelijke met verificatoire bescheiden onderbouwde eindafrekening servicekosten 2016 tot en met 2022 te presenteren op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de gemeente hiervan in gebreke blijft tot een maximum van € 50.000,00. De gemeente dient bij de eindafrekening de wijze van omslaan van de servicekosten inzichtelijk te maken alsmede de totale door leveranciers en andere partijen in rekening gebrachte kosten voorzien van (jaar)facturen;
I. indien en voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de gemeente op een voldoende deugdelijke wijze aan haar verplichting om de eindafrekening servicekosten 2016 tot en met 2022 te presenteren heeft voldaan, voor recht wordt verklaard dat de door de gemeente gehanteerde methodiek van omslaan van energielasten en servicekosten in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en derhalve buiten toepassing wordt verklaard en rechtdoende een methodiek van omslaan van energielasten en servicekosten wordt vastgesteld aansluitend bij het redelijke dan wel daadwerkelijke verbruik van [eisers] - dan wel enige andere methodiek van omslaan van energielasten en servicekosten door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, al dan niet met tussenkomst van een door de kantonrechter aan te wijzen deskundige - en daarbij tevens te bepalen dat de gemeente kosten van leegstand van onverhuurde ruimtes niet mag omslaan over de wel verhuurde ruimtes;
voor recht wordt verklaard dat de door de verschuldigdheid van [eisers] van door de gemeente in rekening gebrachte servicekosten zoals genoemd onder randnummer 33 van de akte van 14 december 2023 nimmer zijn overeengekomen en om die reden de gemeente de aan [eisers] ter zake in rekening gebrachte en door [eisers] betaalde kosten over de jaren 2016 tot en met 2023 gerestitueerd dienen te worden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat [eisers] deze – ten onrechte – heeft voldaan tot aan de dag van restitutie en daarbij te bepalen dat over de opvolgende jaren niet aan [eisers] doorbelast mogen worden.
de gemeente wordt veroordeeld in de kosten van het geding alsmede de nakosten.
4.2.
[eisers] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
Op grond van artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten diende het positieve verschil tussen de huur zoals deze aanvankelijk door de gemeente aan CB in rekening werd gebracht en de huur die [eisers] aan CB diende te betalen (de zogenoemde ‘huuropslag’) terug te vloeien in de circulaire hub van de Mengfabriek en diende verhuurder, CB, hierover rekening en verantwoording af te leggen aan de huurders/gebruikers van de Mengfabriek.
Uit de emails van de gemeente van 4 juli 2019 (productie 47 van [eisers] ) en 9 januari 2020 (productie 49 van [eisers] ) aan CB en van 22 juli 2019 aan [eisers] (productie 6 bij de dagvaarding) alsmede de allonge (productie 7 bij de dagvaarding) blijkt volgens [eisers] dat ook de gemeente van mening is dat door CB aan huurders rekening en verantwoording dient te worden afgelegd over de huuropslag. Niet valt in te zien dat deze verplichting op iemand anders rust dan de verhuurder die de huurpenningen ontvangt.
4.3.
Het feit dat de gemeente de besteding van de huuropslag aan CB heeft uitbesteed, ontslaat haar niet van haar verplichting tot rekening en verantwoording hierover.
Door CB is nooit rekening en verantwoording afgelegd over deze huuropslag.
Aangezien de gemeente de huurovereenkomsten met [eisers] op grond van artikel 6:159 BW heeft overgenomen zijn alle rechten en verplichtingen van CB overgegaan op de gemeente. In de opvatting van [eisers] betekent dit dat de gemeente als opvolgend verhuurder rekening en verantwoording dient af te leggen richting huurders over de besteding van de huuropslag, zowel over de periode vóór de contractovername (tot 1 september 2019) als de periode daarna. De door de gemeente opgestelde allonge, waarin zij de rekening en verantwoording bij CB neerlegt, doet aan deze verplichting niet af. [eisers] heeft deze allonge niet ondertekend en bovendien wordt daarmee afgeweken van hetgeen in artikel 2.10 is bepaald. Daar komt bij dat CB geen partij is bij deze allonge zodat [eisers] niet in rechte nakoming kan vorderen van CB.
4.4.
Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat er op basis van artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten tussen CB en [eisers] geen verplichting voor CB bestond om aan haar rekening en verantwoording af te leggen, stelt [eisers] zich subsidiair op het standpunt dat sprake is geweest van een impliciet (beoogd) derdenbeding in de huurovereenkomst tussen de gemeente en CB ter zake van de verantwoording van de huuropslag. [eisers] kan/kon gelet op haar positie als onderhuurder een beroep doen op de tussen de gemeente en CB geldende bepalingen van artikel 2.9 en 2.10. Op die grond had [eisers] – hoewel zij geen partij is bij deze overeenkomst – recht op rekening en verantwoording over de besteding van de huuropslag. Doordat de gemeente de huurovereenkomsten heeft overgenomen hebben de aanspraken van [eisers] , voorheen voortvloeiend uit een eventueel derdenbeding, thans jegens de gemeente te gelden.
4.5.
Aangezien CB noch de gemeente, ondanks meerdere verzoeken daartoe van [eisers] (in ieder geval op het moment van dagvaarden) volledige rekening en verantwoording over de besteding van de huuropslag hebben (hadden) afgelegd (de jaarverslagen over 2015, 2019 en 2020 over de besteding van de huuropslag ontbraken) zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens [eisers] heeft zij daarom rechtsgeldig gebruikt gemaakt van haar bevoegdheid om op grond van artikel 6:262 BW de betaling van de huuropslag op te schorten.
4.6.
Uit de rekening en verantwoording die de gemeente aan [eisers] heeft afgelegd over de jaren 2016 tot 2018 blijkt volgens [eisers] dat de subsidies en huuropslag zijn aangewend voor (personeels)kosten van CB en niet ten goede zijn gekomen aan de Mengfabriek.
Voorts blijkt uit de door de gemeente in de procedure overgelegde stukken (jaaroverzichten Businesscase 2019, 2020 en 2021 en Q1 en Q2) eveneens dat de huuropslag enkel en volledig besteed wordt aan de door CB gestelde maandelijkse interne (personeels)kosten en dat deze niet worden onderbouwd. Hieruit blijkt niet dat de huuropslag is teruggevloeid in het gebied. Daarnaast geldt dat met name in de jaren 2020 en 2021, de huuropslag niet terugvloeit in de circulaire hub van de Mengfabriek. In die jaren waren de Corona maatregelen van toepassing en konden geen activiteiten plaatsvinden. Voor zover wel activiteiten zijn georganiseerd en hebben plaatsgevonden hebben de huurders dit zelf geïnitieerd. Specifiek voor 2019 geldt dat verdeelkasten en dergelijke door CB uit de circulaire hub zijn voldaan terwijl deze kosten slechts voor bepaalde huurders zijn gemaakt. De conclusie is dat CB uitgaven heeft gedaan die niet uit de huuropslag mochten worden voldaan, zoals kosten die onder de servicekosten vallen. Aangezien in strijd met artikel 2.9 van de huurovereenkomst de huuropslag niet aantoonbaar is teruggevloeid in de circulaire hub van de Mengfabriek (en dus niet ten goede is gekomen aan huurders/gebruikers van de Mengfabriek) is de gemeente toerekenbaar tekort geschoten en heeft [eisers] schade geleden. Om die reden meent [eisers] dat het bedrag dat [eisers] aan huuropslag heeft betaald dient te worden aangemerkt als schade en aan haar dient te worden terugbetaald door de gemeente.
4.7.
Gelet op de contractsovername door de gemeente is zij tevens gehouden rekening en verantwoording af te leggen over de servicekosten.
CB heeft in haar tijd als verhuurder nooit enige rekening en verantwoording afgelegd ter zake van de betaalde voorschotten servicekosten. De gemeente heeft niet afgerekend over de periode 2016 tot en met 2018. Een eindafrekening over deze periode ontbreekt. [eisers] heeft de gemeente gevraagd deze alsnog te verstrekken en aangezien hier geen gehoor aan is gegeven heeft [eisers] vanaf 12 mei 2020 ook de betaling van de voorschotten opgeschort.
De door de gemeente verstrekte eindafrekeningen over 2019 en 2020 bevatten geen nadere onderbouwing van de servicekosten. Hierdoor was voor [eisers] onduidelijk welk aandeel van de totale kosten voor rekening van de Mengfabriek komt en welk aandeel voor [eisers] . Tevens werden de daadwerkelijke kosten niet inzichtelijk gemaakt zodat deze niet gecontroleerd konden worden.
4.8.
De gemeente heeft met het verstrekken van de eindafrekening 2019, 2020, 2021 en het aanbod om de onderliggende facturen daarvan op het gemeentehuis in te zien en deels toe te zenden op 21 maart 2024, niet voldoende voldaan aan haar verplichting tot rekening en verantwoording.
4.9.
Pas tijdens deze procedure, is door toezending van de stukken die [eisers] als productie 51 (en de gemeente als productie 10) en 52 in het geding heeft gebracht, voor [eisers] duidelijk geworden dat de energiekosten op basis van de gehuurde m² worden berekend. Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst waarin enkel wordt gesproken over een voorschot aan servicekosten en niets wordt vermeld over de afrekening van de servicekosten. Deze methodiek is niet passend bij de verhuurconstructie zoals bij de Mengfabriek.
De berekening op basis van de gehuurde m² is niet eerlijk omdat:
- niet alle ruimtes verhuurd worden en niet alle huurders stroom afnemen. De wel deelnemende huurders betalen hierdoor een hoger bedrag. De vaste kosten worden omgeslagen over steeds minder huurders. De huurders betalen ook voor de niet verhuurde ruimtes;
- daarnaast is het pand slecht geïsoleerd waardoor sprake is van een energielek; vanwege de ouderdom van het pand lijkt veel energie weg te stromen;
- er is een grote diversiteit aan huurders en bedrijfsactiviteiten. De kleine verbruikers betalen verhoudingsgewijs veel meer. De ene huurder is langer open dan de ander waardoor er een groot verschil is in gebruik en dat komt niet terug in de berekening van de energielasten.
[eisers] verwijst in dit kader naar de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 3 juli 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0425). De door de gemeente gehanteerde methodiek kan derhalve niet worden gehanteerd voor de eindafrekening nutsvoorzieningen.
In het overzicht van de afrekening van 2020 worden de vertrekpunten en de
methodiek onvoldoende toegelicht. De bedragen en de m² die genoemd worden zijn niet onderbouwd. De overzichten kennen geen specificatie van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Aangezien om die onderbouwing is verzocht had het op de weg van de
gemeente gelegen om de achterliggende nota's te presenteren om de huurders het gevraagde inzicht te verschaffen. [eisers] betwist de in productie 51 en 52 vermelde verhoudingen en aantal gehuurde m² per huurder.
Medio 2017 heeft de gemeente een tussenmeter (voor gas) geplaatst toen [eisers] op eigen kosten een gasleiding heeft laten leggen. Daarnaast heeft [eisers] op enig moment een tussenmeter voor de elektriciteit geplaatst. Op basis van hetgeen deze meters hebben geregistreerd heeft [eisers] in 2022 € 4.799,62 te veel aan energiekosten betaald en in 2023 € 19.102,79.
4.10.
Daarnaast blijkt uit de eindafrekening 2019 dat bij de servicekosten een aantal posten is betrokken dat in de huurovereenkomsten niet als servicekosten staat opgenomen en ook niet nadien is overeengekomen. Dit blijkt ook uit het overzicht van 2021. De volgende posten zijn niet bij de huurovereenkomst of nadien overeengekomen óf [eisers] heeft hiervoor uitsluiting bedongen:
- Internet en Wifi;
- Beveiliging (2x)
- Intercom
- Controle Blusmiddelen
- Rentokill
- Terrein groenvoorziening
- Controle verwarming
- Overig
Het verweer
4.11.
De gemeente concludeert tot afwijzing van de vordering en voert daartoe het volgende aan. De gemeente erkent dat zij de huurovereenkomsten met [eisers] van CB heeft overgenomen maar betwist dat op haar de verplichting rust om aan te tonen op welke wijze de huuropslag is besteed.
4.12.
In het kader van de subsidierelatie tussen de gemeente en CB, als kartrekker van de circulaire hub de Mengfabriek, is destijds met CB afgesproken dat een deel van de huurprijs werd gemarkeerd, zodat de inkomsten van CB ter hoogte van het gemarkeerde bedrag zouden worden aangewend voor het (verder) ontwikkelen en in stand houden van de circulaire hub de Mengfabriek. Daarnaast is met CB de afspraak gemaakt, hetgeen ook in artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten is opgenomen, dat a) een positief verschil tussen de huurinkomsten van CB (als onderverhuurder) en de huurprijs die zij aan de gemeente verschuldigd is wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van de circulaire hub de Mengfabriek en b) zij daarover verantwoording aflegt aan de gemeente. De achterliggende reden hiervan was de tussen CB en de gemeente bestaande subsidierelatie, waarbij voor CB de verplichting bestond om aantoonbaar te laten zien dat zij de gesubsidieerde activiteiten uitvoerde. Sinds de beëindiging van de subsidierelatie hebben partijen een opdrachtrelatie met betrekking tot de business case. De huurders zijn hiervan op de hoogte.
Bij het overnemen van de huurovereenkomsten door de gemeente is met CB afgesproken dat de gemeente de huur zal innen en een deel van de huurinkomsten (waaronder het verschil tussen de huurprijs die de huurders aan CB betaalden en hetgeen CB eerst aan huur aan de gemeente betaalde) volledig ter beschikking zal stellen aan CB in het kader van het in stand houden van en de (verdere) ontwikkeling van de circulaire hub de Mengfabriek.
In het kader van de overdracht van de huurovereenkomsten is door de gemeente richting CB steeds benadrukt dat zij verantwoording dient af te leggen en niet de gemeente zelf. De gemeente heeft nooit beoogd dat zij rekening en verantwoording zou moeten afleggen aan de huurders (en kan dat ook niet).
4.13.
CB heeft als bewaker van het concept de Mengfabriek periodieke huudersoverleggen georganiseerd waarin zij liet zien welke initiatieven zij ontplooide om de Mengfabriek in stand te houden en te ontwikkelen. Deze huurdersoverleggen waren geen verplichting richting huurders op grond van de huurrelatie maar georganiseerd vanuit de taak van CB om de huurders mee te nemen in de ontwikkeling van de Mengfabriek en daarvoor draagvlak te creëren.
4.14.
Indien de artikelen 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten conform de Haviltex-maatstaf worden uitgelegd, kan hierin geen verplichting van de gemeente tot rekening en verantwoording van de huuropslag richting huurders worden gelezen. Volgens de tekst van de bepaling gaat het om een verplichting van (onder)huurder aan verhuurder en niet om een verplichting richting de huurders van de Mengfabriek. In de artikelen staat (uitgaande van de voormalige huurovereenkomst tussen CB en de gemeente) dat CB, als huurder, richting de gemeente, als verhuurder, verantwoording diende af te leggen. De gemeente heeft CB, aanvankelijk in het kader van de subsidierelatie en later contractueel, opgelegd dat zij aan haar verantwoording aflegt en niet aan de gebruikers/huurders van de Mengfabriek.
4.15.
De verplichting voor CB om verantwoording aan de gemeente af te leggen is ongelukkigerwijs één op één in de onderhuurovereenkomsten terecht gekomen, maar dat maakt het nog geen verplichting die beoogde om de gemeente verantwoording te laten afleggen.
4.16.
Ook uit de allonge blijkt dat verhuurder, de gemeente, niet verantwoordelijk is voor de besteding van de huuropslag en daar geen verantwoording over aflegt.
Als er al een verplichting zou zijn voor CB om een vorm van verantwoording af te leggen aan de gebruikers/huurders van de Mengfabriek dan is deze gebaseerd op voornoemde subsidie- en later opdrachtrelatie tussen de gemeente en CB en niet op de gemeente overgegaan. Enerzijds omdat dit niet is beoogd en anderzijds omdat CB haar rol als kartrekker van de circulaire hub heeft behouden en nog steeds op basis van voornoemde opdrachtrelatie verantwoordelijk is voor het in stand houden en ontwikkelen van de circulaire hub Mengfabriek.
4.17.
Van een derdenbeding is geen sprake omdat a) de verplichting tot verantwoording aan de gemeente diende te worden afgelegd (en dus niet aan de gebruikers/huurders) en b) de ratio van de bepalingen van artikel 2.9 en 2.10 niet is gelegen in het beschermen van huurders maar het monitoren of aan de subsidievoorwaarden werd voldaan. Voor zover wel sprake zou zijn van een derdenbeding, schept dit bovendien hooguit een verbintenis tussen CB en [eisers] maar niet tussen [eisers] en de gemeente, ook niet na de contractovername.
4.18.
Voor zover voor de gemeente toch een verplichting zou bestaan om rekening en verantwoording af te leggen heeft zij deze plicht niet geschonden omdat zij de jaarverslagen over de periode 2016 tot en met 2018 heeft gedeeld en [eisers] inmiddels ook beschikt over de jaaroverzichten van de Businesscase over de jaren 2019, 2020, 2021 en Q1 en Q2 van 2022. Voor het overleggen van het jaarverslag over 2015 bestaat geen grondslag omdat [eisers] toen geen huurder was. [eisers] is dan ook voldoende op de hoogte van de investeringen die door CB in de Mengfabriek zijn gedaan. [eisers] betwist dat de gemaakte kosten deugdelijk c.q. eerlijk zijn ten behoeve van alle huurders maar dit gaat verder dan de door [eisers] op grond van artikel 2.9 en 2.10 gestelde verplichting om inzicht te geven in de uitgaven c.q. investeringen van CB en de activiteiten die ten behoeve van de Mengfabriek zijn verricht. De vorderingen van [eisers] strekken niet tot een inhoudelijke beoordeling van de aangeleverde informatie op rechtmatigheid, zolang de uitgaven en werkzaamheden maar aantoonbaar zijn verricht ten behoeve van de Mengfabriek, hetgeen de gemeente voldoende heeft aangetoond.
4.19.
Voor zover de gemeente voornoemde verplichting wel heeft geschonden en in verzuim is komen te verkeren bestaat er geen recht op schadevergoeding. Niet is gebleken dat de betaalde huuropslag niet is teruggevloeid in de circulaire hub de Mengfabriek. Alleen bij voldoende aanknopingspunten dat CB met de huuropslag geen investeringen zou hebben gedaan bestaat er schade maar deze zijn er niet. Het feit dat de huuropslag met name is aangewend voor arbeidskosten van CB betekent niet dat dit niet in de Mengfabriek is teruggevloeid. Dit is namelijk logisch omdat CB als projectleider moest zorgen dat het concept op de kaart kwam te staan. CB heeft geprobeerd reuring te creëren en heeft vele gesprekken gevoerd met gebruikers/huurders. De door huurders georganiseerde activiteiten zijn door CB gecoördineerd hetgeen tot kosten leidt. Bovendien is de huuropslag niet alleen aan personeelskosten van CB besteed maar ook aan andere kosten.
4.20.
[eisers] komt geen bevoegdheid tot (volledige) opschorting van de servicekosten 2019 toe omdat veelvuldig over de eindafrekening is gecorrespondeerd en een onderbouwing daarvan aan de huurders van de Mengfabriek is gepresenteerd op 27 januari 2021, waarbij [eisers] niet aanwezig was.
4.21.
De gemeente betwist dat [eisers] pas tijdens deze procedure bekend is geworden met de wijze van afrekenen op basis van de gehuurde m². Uit artikel 4 lid 1 en lid 13 jo. artikel 5 van de huurovereenkomsten blijkt namelijk dat de nutsvoorzieningen en servicekosten per m² worden afgerekend via een systeem van voorschotbetalingen. Bovendien wisten alle huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst dat er geen tussenmeters waren en het individuele gebruik dus niet gemeten kon worden. Daarom is bij de start van het project gekeken naar objectieve en goed meetbare variabelen en gekozen voor afrekening van de energiekosten op basis van de gehuurde m². Gelet op het concept van de Mengfabriek met een community van huurders die onderdeel uitmaken van een circulaire hub die moet groeien acht de gemeente dit een eerlijke wijze van afrekening en derhalve niet onredelijk.
Met de huurders in de Mengfabriek is altijd overleg gevoerd over de te leveren (gemeenschappelijke) zaken en/of diensten. Het opnemen van kosten ten behoeve van het terrein, ongediertebestrijding (Rentokill) e.d. is steeds door CB gebeurd na bespreking in het periodieke huurdersoverleg. Los daarvan dient de zinsnede in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomsten dat verhuurder de specificatie van de servicekosten ieder jaar opnieuw berekend, zo te worden gelezen dat de verhuurder ook de aard en omvang van de servicekosten eenzijdig kan wijzigen.
5.Het geschil in reconventie
De vordering
5.1.
De gemeente vordert, na vermeerdering/verduidelijking van eis bij akte van 28 maart 2024, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht wordt verklaard dat [eisers] geen beroep op opschorting toekomt met betrekking tot de betaling van de huurpenningen (inclusief de door hen genoemde huuropslag) en zij aldus gehouden is tot volledige betaling van de huurpenningen aan de gemeente;
II. [eisers] wordt veroordeeld tot betaling van de
achterstallige huurpenningenzoals vastgesteld op de datum van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf het moment van verzuim tot aan de datum van voldoening;
achterstallige huurpenningenzoals vastgesteld op de datum van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf het moment van verzuim tot aan de datum van voldoening;
III. [eisers] wordt veroordeeld tot betaling van de eindafrekening van de servicekosten over het huurjaar 2019 ter grootte van een bedrag van (tezamen) € 4.292,38 (productie 13 bij dagvaarding), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf het moment van verzuim tot aan de datum van voldoening;
IV. [eisers] wordt veroordeeld tot betaling van de onbetaald gelaten voorschotten op de servicekosten (waaronder de onbetaald gelaten voorschotten energiekosten (nuts) en onbetaald gelaten huur van het terras) op de datum van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf het moment van verzuim tot aan de datum van voldoening;
V. voor recht wordt verklaard dat [eisers] geen beroep op opschorting toekomt met betrekking tot de betaling van de voorschotten servicekosten (waaronder van de voorschotten energiekosten (nuts) en de huur voor het terras) en zij aldus gehouden is tot volledige betaling van de voorschotten servicekosten aan de gemeente;
VI. [eisers] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van de door de gemeente gemaakte proces- en nakosten, onder de bepaling dat zij de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn op het moment dat betaling aan de gemeente binnen veertien dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis achterwege blijft.
5.2.
De gemeente baseert haar tegenvordering op hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd. Aangezien op de gemeente op grond van artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten geen verplichting rust om rekening en verantwoording af te leggen over het deel van de huur dat wordt aangeduid als huuropslag heeft [eisers] dit deel van de huur niet rechtsgeldig opgeschort. De gemeente heeft derhalve recht op betaling van de achterstallige huurpenningen.
5.3.
Voorts heeft de gemeente voldoende verantwoording afgelegd over de eindafrekening 2019 zodat [eisers] gehouden is deze aan de gemeente te voldoen.
5.4.
Aangezien de gemeente over 2019 een deugdelijke eindafrekening heeft gepresenteerd en een aanbod heeft gedaan om eventuele onduidelijkheden nader te specifiëren, heeft [eisers] de voorschotten servicekosten niet rechtsgeldig opgeschort. Bovendien heeft [eisers] de geleverde zaken en/of diensten daadwerkelijk genoten en dient zij gebonden te worden geacht aan de met instemming van de huurders geleverde collectieve zaken/en diensten. [eisers] is derhalve gehouden de achterstallige voorschotten servicekosten te voldoen.
5.5.
Over de verschuldigdheid van huur voor het terras bestaat tussen de gemeente en [eiser 2] overeenstemming zodat de achterstallige huur voor het terras voor toewijzing gereed ligt.
5.6.
Om opschortingen in de toekomst te voorkomen heeft de gemeente recht en belang bij haar verklaring voor recht dat [eisers] niet gerechtigd was om de huurbetalingen (al dan niet gedeeltelijk) en de voorschotten servicekosten op te schorten.
5.7.
De huurovereenkomsten tussen [eisers] en de gemeente zijn te kwalificeren als handelsovereenkomsten zodat [eisers] op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente verschuldigd is over de achterstallige huurpenningen, de eindafrekening 2019 en de onbetaald gelaten voorschotten servicekosten.
Het verweer
5.8.
[eisers] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de tegenvordering en heeft daartoe aangevoerd hetgeen zij in conventie aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd.
5.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie en reconventie
6.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
De eisvermeerdering van [eisers]
6.2.
De kantonrechter stelt vast dat [eisers] bij akte van 14 december 2023 haar eis heeft vermeerderd door haar vorderingen onder C. en F. uit te breiden met het jaar 2016 en de vordering onder H. met de jaren 2016 tot en met 2018. Tevens heeft zij de vorderingen onder I. en J. toegevoegd. De gemeente heeft zich verzet tegen toelating van de eisvermeerdering.
6.3.
Zolang nog geen eindvonnis is gewezen zijn partijen op grond van artikel 130 Rv bevoegd hun eis schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. De rechter kan, na bezwaar van gedaagde of ambtshalve, de verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten indien deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
6.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de eiswijziging van [eisers] tardief ingesteld en om die reden in strijd met een goede procesorde. De eisvermeerdering is immers ingediend nadat reeds twee inhoudelijke mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden en over en weer meerdere aktes zijn gewisseld. Niet valt in te zien waarom [eisers] deze vorderingen niet reeds bij de dagvaarding had kunnen instellen, althans haar eis niet in een eerder stadium van de procedure had kunnen vermeerderen. Bij aanvang van de procedure was het [eisers] immers al bekend dat ook over 2016 de door haar gewenste bescheiden over de besteding van de huuropslag ontbraken evenals de door haar gewenste (met verificatoire bescheiden) onderbouwde eindafrekening over de periode 2016 tot en met 2018. Voorts wijst de gemeente terecht op het feit dat in dit stadium van de procedure een door de gemeente naar aanleiding van de eisvermeerdering gewenste oproeping in vrijwaring niet meer mogelijk is.
Voor de vorderingen onder I. en J. geldt dat de gemeente [eisers] , met het verstrekken van de stukken die door [eisers] als producties 51 en 52 zijn ingediend, in ieder geval al in oktober 2023 inzicht heeft gegeven in de door haar gehanteerde methodiek voor afrekening van de servicekosten én de onder servicekosten in rekening gebrachte kosten. Tegen die achtergrond is het onbegrijpelijk dat [eisers] al niet eerder haar eis heeft vermeerderd maar pas ná de mondelinge behandeling van 25 oktober 2023.
6.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat bij de beoordeling uit zal worden gegaan van de eis van [eisers] zoals deze is geformuleerd in de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging eis. Concreet betekent dit dat in afwijking van hetgeen onder 4.1 staat vermeld geen beslissing wordt genomen over de onder I. en J. genoemde punten en met betrekking tot C., F. en H. wordt geoordeeld over de volgende vorderingen:
te verklaren voor recht dat de gemeente toerekenbaar te kort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door niet – althans niet tijdig – rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de ontvangen huuropslag over de jaren 2017 tot en met 2021, alsmede dat de door de gemeente, althans diens rechtsvoorganger, ontvangen huuropslag niet aantoonbaar is teruggevloeid in het gebied zoals bedoeld in artikel 2.9 van de huurovereenkomsten;
de gemeente subsidiair te veroordelen om binnen 1 maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis alsnog rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de ontvangen huuropslag over de jaren 2017 tot en met 2021 op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de gemeente hiervan in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00. De rekening en verantwoording dient in elk geval inzichtelijk te maken welk totaalbedrag aan huuropslag in het betreffende kalenderjaar is ontvangen en hoe dit is aangewend, voorzien van achterliggende contracten met en facturen van derden.
de gemeente te veroordelen om binnen een maand na dagtekening van het door de kantonrechter ten dezen te wijzen vonnis een deugdelijke met verificatoire bescheiden onderbouwde eindafrekening servicekosten 2019 en 2020 te presenteren op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat de gemeente hiervan in gebreke blijft tot een maximum van € 50.000,00. Gedaagde dient bij de eindafrekening de wijze van omslaan van de servicekosten inzichtelijk te maken alsmede de totale door leveranciers en andere partijen in rekening gebrachte kosten voorzien van (jaar)facturen.
De inhoudelijke beoordeling
6.6.
Het geschil tussen partijen heeft betrekking op meerdere aspecten van de huurovereenkomsten tussen partijen. In geschil zijn de zogenoemde ‘huuropslag’, de energiekosten (kosten nutsvoorzieningen) en servicekosten. Deze aspecten zullen afzonderlijk van elkaar worden behandeld.
Huuropslag
6.7.
De kantonrechter stelt vast dat de verhuur van de commerciële ruimtes aan [eisers] onderdeel uitmaakt van een pilot waarbij de Mengfabriek voor in ieder geval 10 jaar in gebruik is gegeven als laboratorium voor lokale en circulaire economie. Blijkens de considerans van de huurovereenkomsten die tussen [eisers] en CB zijn gesloten, betreft de pilot een experimenteel plan voor een organische ontwikkeling van de culturele krachten van de stad met de bedoeling een culturele, creatieve en sociale hotspot te creëren. Om dit concept te realiseren heeft de gemeente CB ingeschakeld die tot 2018 op basis van een subsidierelatie en nadien op basis van een overeenkomst van opdracht verantwoordelijk was/is voor de inhoud en de doelstelling van het concept, waaronder het aanzoeken van gebruikers van de Mengfabriek en het bewaken van de financiële kaders. Gebruikers van de Mengfabriek, waaronder [eisers] , maken onderdeel uit van het concept van circulaire economie/hub. De bedoeling hiervan was dat de huurders, gezamenlijk als community, onder leiding van CB, zouden optrekken om de circulaire hub te laten groeien. Tegen deze achtergrond dient het geschil tussen partijen te worden beoordeeld.
6.8.
Aanvankelijk verhuurde de gemeente de Mengfabriek aan CB en verhuurde CB de afzonderlijke ruimtes aan diverse onderhuurders, waaronder dus twee commerciële ruimtes aan [eisers] .
6.9.
Uit de stellingen van de gemeente, die [eisers] niet gemotiveerd heeft betwist, blijkt dat zij, om te voorkomen dat CB winst zou maken op de onderverhuur, in de huurovereenkomst met CB heeft opgenomen dat een positief verschil tussen de huur die CB van de gebruikers/onderhuurders ontving en de huurprijs die CB aan de gemeente verschuldigd was, besteed zou worden aan het (verder) ontwikkelen en in stand houden van de circulaire hub de Mengfabriek. Deze afspraken in de huurovereenkomst tussen de gemeente en CB zijn één op één overgenomen in de artikelen 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten tussen [eisers] en CB.
6.10.
Als onweersproken staat vast dat de instandhouding en ontwikkeling van het concept Mengfabriek (de circulaire hub) tot 2018 werd bekostigd van de subsidies die CB van de gemeente ontving en de hiervoor genoemde positieve verschillen. Vanaf 2018 werd dit enkel bekostigd met de positieve verschillen (de business case). CB was en is nog steeds verantwoordelijk voor de besteding van deze bedragen.
6.11.
Verder staat vast dat de gemeente in 2019 heeft besloten om de afzonderlijke ruimtes in de Mengfabriek zelf rechtstreeks aan de gebruikers, waaronder [eisers] , te gaan verhuren zodat vanaf dat moment CB niet meer als onderverhuurder optrad.
Niet in geschil is dat de gemeente ingevolge artikel 6:159 BW de huurovereenkomsten met [eisers] per 1 september 2019 van CB heeft overgenomen en zij derhalve in de rechten en plichten als verhuurder jegens [eisers] is getreden. In geschil is welke verplichtingen verhuurder (de gemeente) jegens huurder ( [eisers] ) heeft op grond van de overgenomen huurovereenkomsten. De vraag is of op de gemeente op grond van artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten een verplichting rust om rekening en verantwoording af te leggen aan huurders ( [eisers] ) over de besteding van het deel van de huur dat zowel voor als na de contractovername door CB diende/dient te worden geïnvesteerd in de circulaire hub de Mengfabriek (de positieve verschillen).
6.12.
Voor de beantwoording van deze vraag dienen de aanvankelijk tussen [eisers] en CB gesloten huurovereenkomsten, die nadien door de gemeente zijn overgenomen, te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens deze maatstaf dient de rechtsverhouding tussen partijen niet uitsluitend te worden uitgelegd op basis van de taalkundige betekenis van een bepaling maar dient ook te worden gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
6.13.
De kantonrechter stelt vast dat, hoewel het in artikel 2.9 van de huurovereenkomst bedoelde positieve verschil na de contractovername feitelijk niet meer bestond (de onderverhuurconstructie via CB was immers opgehouden te bestaan), de gemeente heeft besloten om dit bedrag te blijven reserveren voor het in stand houden en ontwikkelen van de circulaire hub de Mengfabriek. De gemeente omschrijft dit in haar email van 22 juli 2019 aan huurders als
“De opslag in de huur welke jullie als huurder betalen ten behoeve van de circulaire hub zal uiteraard op de zelfde manier besteed blijven worden door Stichting CB”.Dit blijkt overigens ook uit de afspraken tussen de gemeente en CB die in het kader van de overname zijn gemaakt en in de email van 4 juli 2019 (productie 47) zijn vastgelegd:
“De opslag in de huur welke jullie als huurder betalen ten behoeve van de circulaire hub zal uiteraard op de zelfde manier besteed blijven worden door Stichting CB”.Dit blijkt overigens ook uit de afspraken tussen de gemeente en CB die in het kader van de overname zijn gemaakt en in de email van 4 juli 2019 (productie 47) zijn vastgelegd:
- Alle huurders binnen het Molengebouw zijn bekend met de business case, het feit dat de business case gedekt wordt uit de hogere huur (t.o.v. de huur die nu door CB aan de gemeente wordt betaald) en ook dat inhoudelijke coördinatie kosten daaruit worden betaald
- MV neemt de huurovereenkomsten van CB over en stelt een allonge op. In de allonge wordt de huur uitgesplitst in de daadwerkelijk huur (aan de gemeente) en een opslag ten behoeve van de business case
Conform deze afspraken met CB heeft de gemeente in artikel 3 van de allonge opgenomen dat de huurder ermee bekend is dat in de overeengekomen huursom een opslag zit ten behoeve van de circulaire hub de Mengfabriek en dat CB over de opslag en de besteding ervan verantwoording aflegt richting huurder, zoals bedoeld in artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten. Daar wordt aan toegevoegd dat verhuurder niet verantwoordelijk is voor de besteding van deze opslag en hierover geen verantwoording aflegt aan de huurder. Deze allonge heeft [eisers] niet ondertekend. Na de overname heeft de gemeente op de facturen die zij [eisers] stuurde voor de huur en de energie- en servicekosten een uitsplitsing gemaakt in “Huur ruimte Mengfabriek” en “Huuropslag”.
Op basis van deze uitsplitsing en de emails van de gemeente van 4 juli 2019 (productie 47 van [eisers] ) en 9 januari 2020 (productie 49 van [eisers] ) aan CB stelt [eisers] zich op het standpunt dat het huurbedrag uit twee componenten bestaat, zijnde de huur en de huuropslag. De gemeente heeft betoogd dat het om een alomvattend huurbedrag gaat dat niet uit verschillende componenten bestaat omdat het gedeelte dat als huuropslag is aangeduid enkel relevant is in de rechtsverhouding (de opdracht- en voorheen subsidierelatie) tussen de gemeente en CB.
6.14.
Indien een zuiver taalkundige uitleg wordt gehanteerd dan volgt uit de bewoordingen van artikel 2.10 (van de overgenomen huurovereenkomsten met [eisers] ) dat huurder, in dit geval [eisers] , rekening en verantwoording dient af te leggen aan verhuurder, de gemeente, over de besteding van het verschil tussen de huurprijs die zij aan de gemeente betaalt (en daarvoor aan CB betaalde) en de huurprijs die verhuurder (aanvankelijk CB maar thans de gemeente) voor de contractovername aan de gemeente verschuldigd was. Gezien het feit dat de gemeente sinds september 2019 rechtstreeks verhuurder is geworden en er zodoende feitelijk geen positief verschil meer is zoals omschreven in artikel 2.10, biedt een zuivere taalkundige uitleg in deze geen duidelijkheid. Bovendien kan het, tegen de hiervoor geschetste ratio van artikel 2.10 en het feit dat CB zowel voor als na de contractovername door de gemeente verantwoordelijk was (en nog steeds is) voor de besteding van dit positieve verschil (de huuropslag), niet de bedoeling zijn geweest om met de contractovername hieromtrent een verantwoordingsverplichting voor [eisers] jegens de gemeente te creëren. Beoordeeld dient te worden of, gelet op hetgeen partijen van elkaar mochten verwachten op basis van de gegeven omstandigheden en elkaars gedragingen, een verantwoordingsverplichting van de gemeente jegens [eisers] kan worden aangenomen, daar waar vóór de contractovername voor CB een verantwoordingsverplichting
jegens de gemeentebestond op grond van artikel 2.10 van de huurovereenkomst die aanvankelijk tussen hen gold.
jegens de gemeentebestond op grond van artikel 2.10 van de huurovereenkomst die aanvankelijk tussen hen gold.
6.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan tegen de hiervoor geschetste achtergrond uit de artikelen 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten tussen [eisers] en de gemeente (voorheen CB) geen verplichting voor aanvankelijk CB, en na de overname voor de gemeente, worden afgeleid om aan [eisers] als huurder rekening en verantwoording af te leggen over het positieve verschil zoals bedoeld in artikel 2.9. van de huurovereenkomsten, de zogenoemde huuropslag. Het volgende is daarvoor redengevend.
6.16.
Vaststaat dat de inhoud van de artikelen 2.9 en 2.10 één op één is overgenomen uit de huurovereenkomst die aanvankelijk tussen de gemeente en CB bestond. Uitgaande van de huurovereenkomst tussen CB en de gemeente volgt uit de letterlijke bewoordingen van deze bepaling dat hierin voor CB (de huurder) een verplichting is opgenomen om een eventueel positief verschil tussen haar huurinkomsten (als onderverhuurder) en de aan de gemeente verschuldigde huurprijs te investeren in de Mengfabriek en hierover rekening en verantwoording af te leggen aan de gemeente (verhuurder) én niet de (onder)huurders. Dit is als zodanig afgesproken om ervoor te zorgen dat een positief verschil in huurinkomsten niet als winst ten goede zou komen aan CB maar aan de circulaire hub de Mengfabriek.
6.17.
In het kader van de overname van de huurovereenkomst is door de gemeente op 22 juli 2020 aan [eisers] gecommuniceerd dat de huurovereenkomst hetzelfde blijft, CB op zal blijven treden als ontwikkelaar van het concept om te komen tot de circulaire hub en dat de opslag in de huur die [eisers] ten behoeve van de circulaire hub betaalt op dezelfde manier besteed zal blijven worden door CB. Daarbij is tevens vermeld dat CB verantwoordelijk is en blijft voor de verantwoording aan de huurders en voor de inzet en besteding van de opslag in de huur voor de circulaire hub.
Voor zover [eisers] hierin, in combinatie met de verwijzing naar artikel 2.9 en 2.10 en artikel 3 van de allonge, leest dat al voor de contractovername op grond van artikel 2.9 en 2.10 een verplichting bestond voor CB om
richting de huurdersrekening en verantwoording af te leggen geldt dat de gemeente terecht heeft betoogd dat dit niet voortvloeit uit de huurrelatie (artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten) maar gebaseerd is op haar taak als projectleider van de circulaire hub van de Mengfabriek, die zij, ook na de contractovername, nog steeds vervuld en waaraan zij invulling geeft in de periodieke huurdersoverleggen.
richting de huurdersrekening en verantwoording af te leggen geldt dat de gemeente terecht heeft betoogd dat dit niet voortvloeit uit de huurrelatie (artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten) maar gebaseerd is op haar taak als projectleider van de circulaire hub van de Mengfabriek, die zij, ook na de contractovername, nog steeds vervuld en waaraan zij invulling geeft in de periodieke huurdersoverleggen.
6.18.
Uit het voorgaande volgt a) dat met artikel 2.9 en 2.10 geen verplichting jegens huurders is gecreëerd (maar jegens de gemeente) en b) dat de gemeente met de overname van de huurovereenkomsten van [eisers] nimmer de bedoeling heeft gehad om een verplichting over te nemen die zij CB, in het kader van de subsidierelatie en later in het kader van opdracht, heeft opgelegd om rekening en verantwoording af te leggen over de positieve verschillen c.q. de huuropslag. De door de gemeente aan CB opgelegde verplichting heeft dan ook zuiver betrekking op de rechtsverhouding tussen CB en de gemeente en regardeert [eisers] niet. Het feit dat de gemeente na de contractovername, haar facturen voor de huur kennelijk abusievelijk heeft uitgesplitst in “Huur Mengfabriek” en “Huuropslag”, terwijl dit onderscheid niet werd gemaakt op de facturen die [eisers] van CB ontving, maakt niet dat deze situatie is veranderd. Feitelijk is in de rechtsverhouding tussen [eisers] en de gemeente geen sprake van een huuropslag. [eisers] is na de contractovername immers dezelfde huurprijs aan de gemeente verschuldigd die zij daarvoor aan CB verschuldigd was. Het deel van de huur dat op de facturen als huuropslag wordt aangemerkt was dus zowel vóór als na de contractovername een component van de huur en door [eisers] verschuldigd ongeacht de verplichtingen van CB jegens de gemeente dan wel jegens de huurders in het kader van haar taken als projectleider van de circulaire hub de Mengfabriek.
6.19.
Van een derdenbeding ex artikel 6:253 BW, zoals door [eisers] is betoogd, is geen sprake. Uit de bewoordingen van artikel 2.10, zoals opgenomen in de huurovereenkomst tussen De Conceptenbouwers en de gemeente, volgt namelijk niet dat voor een derde (de huurders/gebruikers Van de Mengfabriek) een recht wordt gecreëerd om een prestatie (rekening en verantwoording) van CB te vorderen. Zoals hiervoor is overwogen schept het artikel immers een verplichting voor CB om rekening en verantwoording aan de gemeente af te leggen en heeft het niet de strekking om de huurders/gebruikers enig recht jegens CB te verschaffen.
6.20.
Het feit dat de bepalingen van artikel 2.9 en 2.10 door het één op één overnemen uit de huurovereenkomst tussen CB en de gemeente per abuis in de huurovereenkomsten tussen [eisers] en CB terecht zijn gekomen en de omstandigheid dat [eisers] later rechtstreeks van de gemeente is gaan huren kan derhalve niet tot de conclusie leiden dat de gemeente de door haar aan CB opgelegde verplichting (in het kader van diens taken als projectleider van de circulaire hub de Mengfabriek) heeft overgenomen.
6.21.
Aangezien niet kan worden vastgesteld dat op de gemeente ingevolge artikel 2.9 en 2.10 van de huurovereenkomsten een verplichting rust om aan [eisers] , als huurder, rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de positieve verschillen (het deel van de huur dat als huuropslag wordt aangeduid), is in deze procedure niet relevant waaraan de positieve verschillen zijn besteed c.q. of deze daadwerkelijk aan de circulaire hub ten goede zijn gekomen. Dit betekent dat [eisers] de volledig in rekening gebrachte huur, dus zowel de post “Huur ruimte Mengfabriek” als “Huuropslag” aan de gemeente verschuldigd is en haar geen bevoegdheid toe kwam om de betaling van de “Huuropslag” op te schorten.
Het feit dat de gemeente [eisers] voor de in rekening gebrachte huuropslag van april, mei en juni 2023 op 1 augustus 2023 een creditnota heeft verzonden en haar sindsdien enkel facturen voor “de kale huur” (de huur zonder het deel dat wordt aangemerkt als huuropslag) heeft gestuurd doet hier niet aan af. De gemeente heeft in haar stukken en ter zitting van 25 oktober 2023 immers onweersproken toegelicht dat zij met de creditnota’s niet de bedoeling heeft gehad het deel van de huur dat als huuropslag is aangeduid daadwerkelijk te crediteren maar daarmee enkel heeft beoogd om voorlopig, zolang de verschuldigdheid van de huuropslag onder de rechter is, alleen de kale huur in rekening te brengen.
Kosten voor nutsvoorzieningen
6.22.
Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de kosten voor de nutsvoorzieningen moeten worden afgerekend. De gemeente heeft de kosten voor nutsvoorzieningen steeds afgerekend op basis van het gehuurde aantal m² en beroept zich hiervoor op de huurovereenkomsten met [eisers] . Volgens [eisers] dienen deze echter te worden berekend op basis van het daadwerkelijke verbruik.
6.23.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van artikel 4 en 5 van de huurovereenkomst niet anders worden geconcludeerd dan dat partijen hebben afgesproken dat de energiekosten zullen worden afgerekend op basis van het gehuurde aantal m². Daartoe is het volgende redengevend.
6.24.
In artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomsten wordt een specificatie gegeven van de servicekosten. Per onderdeel wordt een bedrag genoemd dat per m² per jaar in rekening wordt gebracht. In totaal komt het bedrag uit op € 28,00 per m² per jaar. Vervolgens staat in lid 13 onder 2, in de huurovereenkomst met [eiser 1] , dat het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (92 x 28 = 2576) € 2.576,00 bedraagt, hetgeen correspondeert met de oppervlakte van het gehuurde van 92m². In de huurovereenkomst van [eiser 2] bedraagt dit € 9.450 (210 x 45 = 9.450) hetgeen correspondeert met de gehuurde oppervlakte van 210 m². Weliswaar staat in artikel 4 lid 1 onder de specificatie van de servicekosten geen post “nutsvoorzieningen” maar uit artikel 5 van de huurovereenkomsten blijkt dat onder de ‘door verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten’ onder andere ‘energie’ dient te worden verstaan.
Voorts wordt in artikel 4 lid 10 duidelijk vermeld dat ter zake van de door de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast.
6.25.
Aangezien uit voorgaande blijkt dat het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten (waaronder energie) wordt berekend op basis van de gehuurde m² per jaar, had [eisers] kunnen en moeten begrijpen dat de energie ook op basis van het aantal gehuurde m² zou worden afgerekend.
6.26.
Dit is bovendien ook passend gelet op het feit dat het gehuurde onderdeel is van een oude fabriekshal, dat in een matige staat van onderhoud verkeert en niet primair is ingericht op het gebruik door veel publiek, zoals in de considerans van de huurovereenkomsten is geëxpliciteerd. Dit pleit des te meer voor afrekening op basis van gehuurde m² in plaats van het daadwerkelijke verbruik.
6.27.
Bovendien staat als onweersproken vast dat [eisers] bij het aangaan van de huurovereenkomsten wist dat de Mengfabriek geen tussenmeters had. Door de huurovereenkomst desalniettemin te ondertekenen heeft [eisers] afrekening van de energiekosten op basis van het aantal gehuurde m² aanvaard. Daar komt bij dat [eisers] de wijze van afrekenen van de energiekosten eerst in 2019 ter discussie heeft gesteld terwijl zij de commerciële ruimtes reeds van vanaf september 2016 huurt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eisers] , indien zij het niet eens was met afrekening van de energiekosten op basis van het aantal gehuurde aantal m² en stond op afrekening op basis van daadwerkelijk verbruik middels het plaatsen van tussenmeters, de huurovereenkomst niet als zodanig had moeten ondertekenen. Door achteraf onder meer de methodiek van de berekening van de energiekosten ter discussie stellen miskent [eisers] het concept van de Mengfabriek met een community van huurders die onderdeel uitmaken van een circulaire hub.
6.28.
Deze specifieke omstandigheden maken dat het arrest waarnaar [eisers] heeft verwezen (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 3 juli 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0425), waarbij sprake is van een heel ander feitencomplex, niet één op één toepasbaar is in deze zaak.
6.29.
Voor zover [eisers] het aantal m² van het gehuurde en, gelet op haar stellingen onder punt 11 van haar akte van 28 maart 2024, eveneens de juistheid van het door de gemeente overgelegde meetrapport (productie 12 van de gemeente) betwist, geldt het volgende. De kantonrechter begrijpt het betoog van de gemeente zo dat bij aanvang van de huurovereenkomsten het aantal gehuurde m² is afgesproken (en schriftelijk is vastgelegd in de huurovereenkomsten) en dat het meetrapport (waaruit een groter aantal m² blijkt) de redelijkheid daarvan bevestigd.
6.30.
Door [eisers] is niet betwist dat partijen in de huurovereenkomsten het aantal m² zijn overeengekomen, sterker nog [eisers] erkent dit ook in punt 11 van haar akte van 28 maart 2024. De redelijkheid van dit aantal m² is door [eisers] niet gemotiveerd betwist. [eisers] heeft weliswaar kritiek op het meetrapport maar dit doet niet af aan (de redelijkheid van) wat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken. De kantonrechter zal dit verweer van [eisers] dan ook passeren en uitgaan van de in de huurovereenkomsten genoemde 92 m² ( [eiser 1] ) respectievelijk 210 m² ( [eiser 2] ).
6.31.
Met betrekking tot de stelling van [eisers] dat niet duidelijk is wat er is uitgegeven aan elektra geldt dat hiervoor op 14 maart 2024 een inzagemoment heeft plaatsgevonden op het gemeentehuis. Zoals hierna zal worden geoordeeld heeft de gemeente met het bieden van inzage voldoende aan de op haar rustende verplichting voldaan.
Overige servicekosten
6.32.
[eisers] heeft aangevoerd dat in de afrekeningen van de servicekosten een aantal posten is opgenomen dat niet bij de huurovereenkomst of daarna is overeengekomen, althans dat zij voor deze posten uitsluiting heeft bedongen. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
6.33.
Ten aanzien van de post Internet en Wifi stelt de kantonrechter geldt dat deze kosten zowel in artikel 4 van de huurovereenkomsten als onderdeel van de servicekosten worden genoemd, als in artikel 5 van de huurovereenkomsten als door de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Voorts is nergens uit gebleken dat [eisers] met CB, dan wel later met de gemeente, op dit punt een afwijkende afspraak heeft gemaakt, in die zin dat zij deze kosten niet verschuldigd zou zijn.
6.34.
Met betrekking tot de post beveiliging geldt dat deze in artikel 5 van de huurovereenkomsten is opgenomen als door verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Hierbij staat vermeld
‘nadere omschrijving en behoefte zal nog worden bepaald’. De gemeente stelt zich op het standpunt dat deze nadere omschrijving en behoefte tijdens de door CB georganiseerde huurdersoverleggen zijn bepaald. Deze stelling wordt ondersteund door het verslag van het huurderoverleg van 27 januari 2021 en bijgevoegde correspondentie van 29 januari 2021 (productie 16 bij de dagvaarding). Hieruit blijkt in ieder geval dat in het huurdersoverleg van 27 januari 2021 over de (terrein)beveiligingskosten is gesproken en dat er een nieuw huurdersoverleg zal worden gepland om hierover een besluit te nemen. Blijkens de stellingen van de gemeente is het onderdeel van het concept van de Mengfabriek dat de huurders gezamenlijk, onder leiding van CB, inventariseren aan welke extra diensten zij behoefte hebben én daarover nadere afspraken maken tijdens de periodieke huurdersoverleggen. [eisers] heeft deze werkwijze en de gemaakte afspraken over de beveiliging tijdens het huurdersoverleg niet betwist, maar stelt zich op het standpunt dat zij hier niet aan gebonden is omdat er geen huurdersvereniging is die de bevoegdheid heeft om hierover beslissingen te nemen.
‘nadere omschrijving en behoefte zal nog worden bepaald’. De gemeente stelt zich op het standpunt dat deze nadere omschrijving en behoefte tijdens de door CB georganiseerde huurdersoverleggen zijn bepaald. Deze stelling wordt ondersteund door het verslag van het huurderoverleg van 27 januari 2021 en bijgevoegde correspondentie van 29 januari 2021 (productie 16 bij de dagvaarding). Hieruit blijkt in ieder geval dat in het huurdersoverleg van 27 januari 2021 over de (terrein)beveiligingskosten is gesproken en dat er een nieuw huurdersoverleg zal worden gepland om hierover een besluit te nemen. Blijkens de stellingen van de gemeente is het onderdeel van het concept van de Mengfabriek dat de huurders gezamenlijk, onder leiding van CB, inventariseren aan welke extra diensten zij behoefte hebben én daarover nadere afspraken maken tijdens de periodieke huurdersoverleggen. [eisers] heeft deze werkwijze en de gemaakte afspraken over de beveiliging tijdens het huurdersoverleg niet betwist, maar stelt zich op het standpunt dat zij hier niet aan gebonden is omdat er geen huurdersvereniging is die de bevoegdheid heeft om hierover beslissingen te nemen.
Hoewel de kantonrechter aan de hand van de door de gemeente overgelegde stukken niet kan vaststellen dat dit periodieke huurdersoverleg een officiële status heeft in die zin dat hierin geformaliseerde besluiten kunnen worden genomen, is hij evenwel van oordeel dat, gelet op het bijzondere karakter van het concept de Mengfabriek (en de daaraan ten grondslag liggende community gedachte), welke expliciet door [eisers] met het aangaan van de huurovereenkomst is geaccepteerd, de huurders desalniettemin gebonden kunnen worden geacht aan hetgeen in deze huurdersoverleggen is besloten. Het feit dat [eisers] – zich bewust zijnde van het bijzondere karakter van het concept de Mengfabriek én daarmee ook van het belang van het huurderoverleg – ervoor gekozen heeft om niet aanwezig te zijn en zonder overleg op eigen initiatief beveiliging heeft geregeld, betekent niet dat [eisers] niet gebonden is aan hetgeen in de huurdersoverleggen is besloten. Het door [eisers] ingenomen standpunt dat zij enkel gebonden is aan hetgeen in de huurovereenkomst of nadien is overeengekomen miskent het bijzonder karakter van het concept de Mengfabriek en wordt dan ook niet gevolgd.
6.35.
De gemeente heeft betoogd dat ook de overige door [eisers] ter discussie gestelde servicekosten (intercom, controle blusmiddelen, Rentokill, terrein groenvoorziening, controle verwarming en overig) in de huurdersoverleggen zijn besproken en dat daarin is besloten om deze kosten aan te merken als “Servicekosten Tramkade” zoals genoemd in artikel 4 van de huurovereenkomsten. Ook hiervoor geldt dat [eisers] de door de gemeente gestelde afspraken in het huurdersoverleg niet heeft betwist zodat zij met betrekking tot deze posten ook aan de besluitvorming in de huurdersoverleggen is gebonden.
6.36.
Met betrekking tot de stelling dat beheerskosten en onderhoudskosten zowel onderdeel uitmaken van de servicekosten als de kosten die met de huuropslag worden voldaan geldt dat in artikel 5 van de huurovereenkomsten is bepaald dat deze als servicekosten worden aangemerkt. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat op de gemeente geen verplichting rust om rekening en verantwoording af te leggen over de besteding van de huuropslag, is het aan [eisers] om zich hiervoor tot CB te wenden.
Afrekeningen servicekosten
6.37.
[eisers] heeft in deze procedure afgifte van een eindafrekening servicekosten 2019 en 2020 gevorderd onderbouwd met deugdelijke en verificatoire bescheiden. De kantonrechter stelt vast dat de gemeente [eisers] de eindafrekening 2019 (productie 13 en productie 36 van [eisers] ), de eindafrekening 2020 (productie 32 van [eisers] ) én de eindafrekening 2021 (productie 54 van [eisers] ) heeft verstrekt.
6.38.
Voorts stelt de kantonrechter vast dat de gemeente [eisers] meermaals heeft uitgenodigd om de aan de eindafrekeningen ten grondslag liggende bescheiden, waaronder de onderliggende facturen, op het gemeentehuis te komen inzien. Uit de door [eisers] en de gemeente genomen aktes van respectievelijk 28 maart 2024 en 13 juni 2024 blijkt dat [eisers] uiteindelijk op 14 maart 2024 met haar accountant op het gemeentehuis is geweest en inzage heeft gekregen in de stukken die haar later op 21 maart 2024 ook per email zijn toegestuurd. [eisers] heeft deze stukken als productie 66 overgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de gemeente met het verstrekken van de eindafrekeningen, de gegeven toelichting en het geven van inzage in de als productie 66 overgelegde stukken, voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de eindafrekeningen van de servicekosten zijn opgebouwd. Dat dit inzicht pas later, gedurende deze procedure, aan [eisers] is verstrekt doet aan de verschuldigdheid van de eindafrekening servicekosten niet af.
Aan de stelling van [eisers] dat met de als productie 66 overgelegde bescheiden de eindafrekeningen onvoldoende zijn onderbouwd omdat onderliggende facturen of overeenkomsten of verstrekte opdrachten ontbreken, gaat de kantonrechter voorbij. Indien [eisers] meende dat de stukken niet compleet waren had het op haar weg gelegen om dat op het moment van de inzage op het gemeentehuis aan te kaarten en een nadere toelichting te vragen. Volgens de gemeente heeft [eisers] op 14 maart 2024 geen enkele inhoudelijke vraag gesteld. Niet gesteld of gebleken is dat [eisers] op 14 maart 2024 dan wel kort daarna aan de orde heeft gesteld dat volgens haar de gegevens incompleet waren. Voor zover [eisers] in dit verband heeft aangevoerd dat de medewerker van de gemeente die tijdens de afspraak aanwezig was geen inhoudelijke vragen van haar accountant kon of mocht beantwoorden hadden [eisers] en/of haar accountant kunnen vragen naar een ambtelijk persoon die wel inhoudelijk van een en ander op de hoogte is en in staat is c.q. de bevoegdheid heeft om inhoudelijke vragen te beantwoorden.
Terras
6.39.
In haar antwoordakte voor de rolzitting van 28 maart 2024 heeft de gemeente haar eis aangevuld in die zin dat zij naast de huur voor de gehuurde commerciële ruimtes tevens de achterstallige huur voor het terras van [eiser 2] vordert. Met betrekking tot de huur van het terras heeft zowel [eiser 2] als de gemeente ter zitting van 25 oktober 2023 expliciet verklaard dat hierover overeenstemming bestaat. Bovendien heeft [eisers] de (uitbreiding van de) vordering, hoewel hiertoe in de gelegenheid te zijn gesteld met het nemen van een antwoordakte, niet betwist. Gelet op de overeenstemming tussen partijen en het feit dat de vordering niet is betwist, zal de kantonrechter de eisvermeerdering toelaten en de vordering toewijzen.
Wat betekent het voorgaande voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van [eisers] ?
6.40.
Aangezien hiervoor is geoordeeld dat op de gemeente geen verplichting rust om rekening en verantwoording af te leggen over het deel van de huurpenningen dat op de facturen van de gemeente wordt aangeduid als “huuropslag”, is van een tekortkoming door de gemeente in zoverre geen sprake en bestond er geen juridische grond voor [eisers] om de huuropslag op te schorten. Nu geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de gemeente kan van een schadevergoeding evenmin sprake zijn. Dit betekent dat de vorderingen onder A. tot en met F. niet voor toewijzing in aanmerking komen.
6.41.
Uit hetgeen onder 6.23. tot 6.38. is overwogen volgt dat [eisers] de afrekening servicekosten 2019 niet rechtsgeldig heeft opgeschort zodat de vordering onder G. zal worden afgewezen.
6.42.
Met betrekking tot de vordering van [eisers] onder H. geldt dat enkel dient te worden beslist met betrekking tot de eindafrekening servicekosten 2019 en 2020 aangezien de eisvermeerdering van [eisers] bij akte van 28 maart 2024 niet wordt toegelaten. De eindafrekeningen servicekosten 2019 en 2020 heeft de gemeente inmiddels verstrekt. [eisers] heeft bovendien op 14 maart 2024 op het gemeentehuis inzage heeft gekregen in de als productie 66 overgelegde stukken (die zowel zien op 2019 als 2020). De kantonrechter is daarom van oordeel dat ook deze vordering dient te worden afgewezen.
Wat betekent het voorgaande voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van de gemeente?
6.43.
Uit de afwijzing van de vorderingen van [eisers] onder B. en G. in conventie volgt dat de tegenvorderingen van de gemeente onder I. en V. in reconventie toewijsbaar zijn nu deze in feite het spiegelbeeld vormen van de vorderingen van [eisers] .
6.44.
Met betrekking tot de vorderingen onder II. en IV. geldt het volgende.
[eisers] stelt in haar akte van 28 maart 2024 dat de gemeente in strijd met artikel 4.8 van de huurovereenkomsten de huur met meer dan 3% heeft geïndexeerd maar zij verbindt hieraan geen rechtsgevolg. Voor zover [eisers] heeft willen betogen dat de gevorderde achterstallige huurpenningen niet (geheel) toewijsbaar zijn faalt dit. Blijkens het door [eisers] overgelegde overzicht (productie 64) is deze stelling gebaseerd op een berekening waarbij [eisers] onderscheid maakt tussen de componenten “huur ” en “huuropslag”. Zoals hiervoor reeds is geoordeeld is echter sprake van één huurbedrag. Feitelijk is geen sprake van een huuropslag daar deze term enkel betrekking heeft op de rechtsverhouding tussen de gemeente en CB. Het feit dat de gemeente een deel van de door [eisers] betaalde huur op basis van de tussen hen bestaande opdrachtrelatie door CB laat investeren in de circulaire hub de Mengfabriek is voor de indexering van de door [eisers] te betalen huur dan ook niet relevant.
6.45.
Bij akte van 28 maart 2024 heeft de gemeente een overzicht overgelegd van de achterstallige betalingen aan huur, kosten nutsvoorzieningen en servicekosten (productie 17). Gelet op het tijdsverloop heeft de kantonrechter de gemeente in maart 2025 in de gelegenheid gesteld een actueel overzicht in te dienen. Bij akte van 20 maart 2025 heeft de gemeente een dergelijk overzicht (productie 18) ingediend.
6.46.
Uit dit actuele overzicht volgt een betalingsachterstand van [eiser 1] van € 6.447,08 aan huur, € 15.379,47 aan huuropslag, € 25.280,10 aan energiekosten en € 5.377,26 aan servicekosten. Volgens het overzicht heeft [eisers] echter nog een aantal betalingen gedaan waarvan voor de gemeente onduidelijk is waarop deze betrekking hebben. Dit betreft in totaal een bedrag van € 3.223,58. Rekeninghoudend met dit betaalde bedrag heeft [eiser 1] volgens de gemeente in totaal een betalingsachterstand van € 49.259,31.
6.47.
Conform de door de gemeente in haar akte van 28 maart 2024 ingenomen stellingen en daarbij overgelegde overzicht (productie 17) betreft de betalingsachterstand van [eiser 2] een bedrag van € 62.899,84. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: € 14.333,47 aan huur, € 20.518,31 aan huuropslag, € 1.476,59 aan huur terras, € 24.072,24 aan energiekosten en € 6.752,66 aan servicekosten. Blijkens het overzicht geldt voor [eiser 2] eveneens dat meerdere bedragen zijn betaald waarvan voor de gemeente onduidelijk is waarop deze betrekking hebben. Dit betreft een bedrag van € 4.253,39 en strekt in mindering op voornoemde bedragen.
In haar akte van 20 maart 2025 stelt de gemeente dat de betalingsachterstand van [eiser 2] (vanwege het feit dat deze huurovereenkomst reeds op 31 december 2023 was beëindigd) hetzelfde is gebleven. Uit het nieuw overgelegde overzicht (productie 18) volgt echter een lagere betalingsachterstand van € 62.679,97 (de post energiekosten bedraagt volgens dit overzicht geen € 24.072,24 maar € 23.852,33). De kantonrechter zal voor het vervolg uitgaan van het meest actuele overzicht en dus van een gestelde betalingsachterstand van € 62.679,97.
6.48.
[eisers] heeft de overzichten van de gemeente betwist. In haar akte van 13 juni 2024 stelt [eisers] random een aantal huurtermijnen in de overzichten van de gemeente te hebben gecontroleerd en daarbij te hebben geconstateerd dat dit niet klopt met de door haar verrichte betalingen. Volgens [eisers] heeft zij meerdere betalingen verricht die niet in de overzichten van de gemeente zijn meegenomen en heeft ter onderbouwing verwezen naar de betaalbewijzen die zij als productie 22 heeft overgelegd. Daarnaast voert zij aan een aantal, in de overzichten genoemde facturen, niet te hebben ontvangen.
In haar akte van 3 april 2025 heeft [eisers] bij haar eerdere betwisting gepersisteerd.
De kantonrechter constateert dat [eisers] haar stellingen heeft willen onderbouwen met het overleggen van producties 69 en 70, zowel bij haar akte van 13 juni 2024 als van 3 april 2025, maar dat hij (de kantonrechter) dit abusievelijk niet heeft toegestaan. De kantonrechter zal om die reden [eisers] alsnog in de gelegenheid stellen haar stellingen met stukken te onderbouwen door het nemen van een nadere akte. In deze akte dient [eisers] specifiek en onderbouwd met stukken aan te geven:
op welke concrete punten de actuele overzichten van de gemeente volgens haar niet kloppen én waarom niet, alsmede
wat het volgens haar wel moet zijn en waarom, middels het overleggen van een eigen overzicht van alle door haar verrichte betalingen.
Daarbij geldt dat [eisers] niet kan volstaan met een algemene verwijzing naar betaalbewijzen (zoals naar productie 22 in haar akte van 13 juni 2024) maar dat zij per gestelde betaling concreet zal moeten verwijzen naar een specifiek betaalbewijs c.q. overboeking. Het is [eisers] in deze akte enkel toegestaan zich uit te laten over (en producties over te leggen met betrekking tot) voornoemde punten. [eisers] krijgt vier weken de tijd om deze akte te nemen, dus uiterlijk op de rolzitting van 3 juli 2025. De gemeente mag hier vervolgens bij akte op reageren, uiterlijk op de rolzitting van 31 juli 2025.
6.49.
In afwachting van de nadere aktes van partijen acht de kantonrechter het geraden om alle beslissingen (zowel in conventie als in reconventie) aan te houden.
6.50.
Tot slot heeft de gemeente aangevoerd dat [eiser 1] nog een bedrag van € 3.198,22 van haar tegoed heeft en [eiser 2] een bedrag van € 4.785,99. Vanwege de betalingsachterstanden heeft zij deze niet uitbetaald. De gemeente verzoekt om verrekening van deze bedragen, ten gevolge waarvan de vordering onder III. vervalt omdat de afrekeningen servicekosten 2019 al zijn meegenomen in de hiervoor genoemde overzichten van de gemeente. Aangezien de door de gemeente gestelde vorderingen van [eisers] op haar voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding en [eisers] de vermeende vorderingen op de gemeente niet heeft betwist, is dit verrekeningsverzoek toewijsbaar. Dit betekent dat nadat voornoemde aktes zijn genomen en de actuele betalingsachterstand van [eisers] kan worden vastgesteld, de kantonrechter deze bedragen zal verrekenen.
7.De beslissing in conventie en reconventie
De kantonrechter:
in conventie
7.1.
houdt iedere beslissing aan;
in reconventie
7.2.
stelt [eisers] in de gelegenheid zich op de rolzitting van
donderdag 3 juli 2025 om 09.00 uurbij akte uit te laten over hetgeen uiteengezet in randnummer 6.48, en bepaalt dat de gemeente daarop bij antwoord-akte zal kunnen reageren tot uiterlijk de rolzitting van
donderdag 31 juli 2025 om 9:00 uur;
donderdag 3 juli 2025 om 09.00 uurbij akte uit te laten over hetgeen uiteengezet in randnummer 6.48, en bepaalt dat de gemeente daarop bij antwoord-akte zal kunnen reageren tot uiterlijk de rolzitting van
donderdag 31 juli 2025 om 9:00 uur;
7.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025.