Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer / rekestnummer: 11681614 \ EJ VERZ 25-220
Beschikking van 4 november 2025
in de zaak van
STICHTING SOMALISCHE GEMEENSCHAP 'S-HERTOGENBOSCH,
gevestigd in 's-Hertogenbosch,
verzoekende partij,
verwerende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: Stichting Somalische Gemeenschap,
gemachtigde: mr. M.W. van der Heijden,
tegen
GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH,
gevestigd in 's-Hertogenbosch,
verwerende partij,
verzoekende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: Gemeente 's-Hertogenbosch,
gemachtigde: mr. B. Poort.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 3 producties,
- het verweerschrift, met een tegenverzoek met 14 producties,
- de mondelinge behandeling van 13 augustus 2025.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
In augustus 2022 hebben Gemeente 's-Hertogenbosch (als verhuurder) en Stichting Somalische Gemeenschap (als huurder) en een overeenkomst met ingang van 1 juni 2022 met elkaar gesloten voor de huur van een ruimte gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd verlengd.
2.2.
Het gehuurde maakt deel uit van het Sociaal Cultureel centrum De Helftheuvel.
2.3.
Gemeente 's-Hertogenbosch heeft het gehuurde in eerste instantie verhuurd aan de Welzijnsstichting voor Surinamers. In 2022 heeft de Stichting Somalische Gemeenschap de gelegenheid gekregen om ook de ruimte te huren. Beide stichtingen gebruiken de ruimte op andere dagen in de week. Stichting Somalische Gemeenschap gebruikt het gehuurde op vrijdag, zaterdag en zondag overdag. De Welzijnsstichting voor Surinamers gebruikt het gehuurde in de avonduren.
2.4.
Stichting Somalische Gemeenschap zet zich in voor de Somalische gemeenschap in (met name) ’s-Hertogenbosch. Mensen die hulp en/of advies nodig hebben, kunnen bij de stichting terecht. Op vrijdagochtend wordt een spreekuur georganiseerd. Op vrijdagmiddag is de ruimte beschikbaar voor activiteiten van vrouwen. Verder wordt er in het weekend ook huiswerkbegeleiding georganiseerd. Tevens probeert Stichting Somalische Gemeenschap de Somalische taal en cultuur met diverse activiteiten levend te houden. En wordt met regelmaat lezingen georganiseerd, bijvoorbeeld over het onderwerp polarisatie.
2.5.
Op 19 december 2022 heeft een controle plaatsgevonden in het gehuurde in het kader van de Alcoholwet. Tijdens deze controle is de heer [A] , beheerder en bestuurder van de Welzijnsstichting voor Surinamers, gesproken. Bij de controle zijn een aantal voorwerpen gevonden zoals prijslijsten, een kassa, ijskasten met alcoholhoudende drank. Voor het schenken van alcohol is een Alcohol- en exploitatievergunning vereist. Er is geen alcohol- of exploitatievergunning getoond.
2.6.
Tijdens de controle zijn ook andere voorwerpen gevonden waaronder een ledenlijst en lijst van opkomst van motorclub [D] , truien, vlaggen en een hesje en patches met emblemen van de [D] . Ook is de gehele inrichting van het gehuurde in de kleuren geel en zwart geschilderd.
2.7.
Gemeente 's-Hertogenbosch heeft eind 2022 een brief gestuurd naar Stichting Somalische Gemeenschap en de Welzijnsstichting voor Surinamers, maar Stichting Somalische Gemeenschap heeft aangegeven deze brief niet te hebben ontvangen.
2.8.
Begin maart 2024 heeft Gemeente 's-Hertogenbosch een brief aan Stichting Somalische Gemeenschap gestuurd, maar Stichting Somalische Gemeenschap heeft aangegeven deze niet te hebben ontvangen. In deze brief staat omschreven:
“Mocht u dit voorstel niet onvoorwaardelijk en binnen de genoemde termijn accepteren, zal de zaak worden overgedragen voor verdere juridische stappen gelet op de huurachterstand en het eerdere onjuiste gebruik. Slechts volledigheidshalve wordt door middel van deze brief de huurovereenkomst voor het gehuurde (nogmaals) opgezegd met in acht name van een opzegtermijn van vier maanden per 8 juli 2024 en tevens de ontruiming aangezegd per 9 juli 2024. De huurovereenkomst zal aldus in alle gevallen eindigen en niet worden voortgezet.”
2.9.
Na juli 2024 heeft Gemeente 's-Hertogenbosch enkel contact gehad met de heer [A] , beheerder en bestuurder van de Welzijnsstichting voor Surinamers.
2.10.
Op 12 maart 2025 vindt een nieuwe controle plaats in het gehuurde. Bij deze controle is gebleken dat de ruimte niet leeg was, de muren niet waren overgeschilderd en de bar nog steeds was gevuld met etenswaren en flessen sterke drank.
2.11.
Op 28 maart 2025 heeft Stichting Somalische Gemeenschap een brief ontvangen van (de gemachtigde) van Gemeente 's-Hertogenbosch waarin is aangegeven:
“Hierbij wordt verwezen naar de brief die cliënte aan u begin maart 2024 heeft toegezonden (bijlage 1). In deze brief is een voorstel gedaan. Dit voorstel is niet door u geaccepteerd en komen te vervallen. Daarnaast is zekerheidshalve de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2025 en de ontruiming aangezegd per 2 maart 2025. Per 2 maart 2025 heeft u niet de sleutels ingeleverd. Verder is de afrekening servicekosten over 2023 niet voldaan waardoor u nog een bedrag verschuldigd bent
van € 1609,40 (bijlage 2)”
2.12.
Op 16 april 2025 heeft Gemeente 's-Hertogenbosch een uitnodiging voor een gesprek aan Stichting Somalische Gemeenschap toegestuurd, maar daar is geen gehoor aan gegeven.
2.13.
Vervolgens is Stichting Somalische Gemeenschap deze procedure begonnen.
3.Het verzoek en het tegenverzoek
3.1.
Stichting Somalische Gemeenschap verzoekt de kantonrechter om de ontruimingstermijn met één (1) jaar te verlengen.
3.2.
Gemeente 's-Hertogenbosch is het hier niet mee eens en verzoekt de kantonrechter om Stichting Somalische Gemeenschap niet ontvankelijk te verklaren en de verzoeken af te wijzen. Dan wel de verzoeken toe te wijzen met vaststelling van een gebruiksvergoeding van € 5.891,42 op jaarbasis met ingang van 1 juni 2025 en een voorschot van de servicekosten op € 25,00 per maand. Dan wel de gebruiksvergoeding van € 5.891,42 in 12 maandelijkse termijnen met ingang van 1 juni 2025 tot de datum van ontruiming.
3.3.
Gemeente 's-Hertogenbosch stelt verder ook een tegenvordering in. Zij vordert om Stichting Somalische Gemeenschap te veroordelen tot betaling van de vergoedingen gelet op de geïndexeerde huurprijs per 1 juni 2023 en de betaling van de afrekening servicekosten over het jaar 2023.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, verder ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1.
Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijke ontruiming is aangezegd worden ingediend. Wordt deze termijn van twee maanden overschreden dan wordt de huurder niet ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. Partijen twisten over de vraag of het verzoek tijdig is ingediend. Gemeente ’s-Hertogenbosch heeft gesteld dat de ontruiming al bij aangetekende brief van 6 maart 2024 is aangezegd. Stichting Somalische Gemeenschap stelt dat de ontruiming pas bij brief van 28 maart 2025 is aangezegd en betwist dat zij op 6 maart 2024 al een brief heeft ontvangen van de gemeente s’-Hertogenbosch over de ontruiming van het gehuurde.
4.2.
De kantonrechter oordeelt op dit punt als volgt. Als productie 8 bij verweerschrift is een ongedateerde brief in het geding gebracht waarin – zakelijk weergegeven – het voorstel is gedaan om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 30 april 2024 en waarin, voor het geval het voorstel niet wordt geaccepteerd, tevens de huurovereenkomst wordt opgezegd per 8 juli 2024 en de ontruiming wordt aangezegd per 9 juli 2024. Als productie 9 bij verweerschrift is een bewijs van aangetekend verzenden overgelegd. Dit bewijs bestaat uit een aanbiedingsformulier en een ingevuld strookje van postbezorgingsdienst Weener XL. De kantonrechter stelt vast dat in het aanbiedingsformulier wordt gesproken over een stuk dat aangetekend moet worden verzonden naar Stichting Somalische Gemeenschap. In dit aanbiedingsformulier staat echter ook dat het stuk ter attentie van [B] is, terwijl de ongedateerde brief niet is gericht aan [B] . Noch in de adressering, noch in de aanhef van deze ongedateerde brief wordt [B] genoemd. In het aanbiedingsformulier staat als adres waar het stuk moet worden bezorgd het privéadres van [B] , terwijl de ongedateerde brief is geadresseerd aan de Stichting met als adres het gehuurde. Gelet op deze verschillen kan de kantonrechter niet vaststellen dat het aanbiedingsformulier hoort bij deze ongedateerde brief.
Ook kan de kantonrechter niet vaststellen dat het strookje van Weener XL onderdeel uitmaakt van het aanbiedingsformulier. Op dit strookje staat een barcodenummer, maar op het aanbiedingsformulier staat dit barcodenummer niet, enkel de “streepjes” van barcode.
De kantonrechter kan derhalve niet vaststellen of dit aanbiedingsformulier en dit strookje ook daadwerkelijk horen bij deze ongedateerde brief. Daardoor kan ook niet vastgesteld worden of de ongedateerde brief aangetekend is verzonden aan de Stichting Somalische Gemeenschap. Bij de verdere beoordeling van onderhavige zaak gaat de kantonrechter er dan ook van uit Stichting Somalische Gemeenschap de ongedateerde brief niet heeft ontvangen en dat de ontruiming pas op 28 maart 2025 aan haar is aangezegd. Dit betekent dat Stichting Somalische Gemeenschap het verzoek tijdig heeft ingediend en dat zij ontvankelijk is in haar verzoek.
De opzegging
4.3.
Stichting Somalische Gemeenschap heeft in haar verzoekschrift betwist dat zij een tijdige en/of rechtsgeldige opzegging heeft ontvangen. Zij heeft daarbij tevens gesteld dat zij er voor gekozen om in deze verzoekschrift procedure een verlenging van de ontruimingstermijn te vorderen, zodat zij – in het geval de opzegging rechtsgeldig blijkt te zijn – tijdig het verzoek tot verlenging van de ontruimingsperiode heeft ingediend. Op de mondelinge behandeling heeft Stichting Somalische Gemeenschap betoogd dat de huurovereenkomst is blijven voortduren, omdat Stichting Somalische Gemeenschap de huurpenningen is blijven betalen en ook gebruik is blijven maken van het gehuurde.
Stichting Somalische Gemeenschap heeft op de mondelinge behandeling ook betoogd dat zij om deze redenen niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek.
4.4.
De kantonrechter zal het verzoek van de Stichting Somalische Gemeenschap om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek afwijzen. De kantonrechter is van oordeel dat dit pas op de mondelinge behandeling gedane verzoek in strijd met de goede procesorde. Noch de kantonrechter, noch Gemeente ’s-Hertogenbosch hadden rekening hoeven te houden met dit aangepaste verzoek. In het verzoekschrift was immers gevraagd om de ontruimingstermijn met 1 jaar te verlengen. Niet om de Stichting Somalische Gemeenschap niet ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen. Daardoor heeft het procesdebat over deze niet ontvankelijkheidverklaring en de
onderliggende stellingen over het voortduren van de huurovereenkomst en de rechtsgeldigheid en/of tijdigheid van de opzegging onvoldoende gevoerd kunnen worden.
4.5.
De kantonrechter zal het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn opvatten als een voorwaardelijk verzoek. Een verzoek onder de voorwaarde dat in een nog te voeren dagvaardingsprocedure onherroepelijk komt vast te staan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en tot een einde is gekomen (vgl. Gerechtshof ’s-Gravenhage 9 november 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BO6553 en Gerechtshof Arnhem 5 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2540)
De ontruimingsbescherming wordt verleend
4.6.
Op grond van artikel 7:230a lid 1 BW kan de huurder van een ruimte met een bestemming zoals het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming plaats dient te vinden, te verlengen (blijkens lid 5 voor ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst en op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar). In lid 4 van dit artikel staat dat het verzoek slechts wordt toegewezen indien de belangen van de door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Ook is in lid 4 bepaald dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn niettemin moet worden afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. Het vierde lid van artikel 7:230a BW bevat dus een verplichte afwijzingsgrond.
4.7.
Stichting Somalische Gemeenschap stelt dat zij een zeer zwaarwegend belang heeft bij de (voorlopige) voortzetting van het gebruik van het gehuurde en dat het belang zwaarder weegt dan het door Gemeente 's-Hertogenbosch aangevoerde belang. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [C] , bestuurder van Stichting Somalische Gemeenschap, uitgelegd dat zij een belangrijke maatschappelijke taak vervullen voor de Somalische gemeenschap in (de omgeving van) [plaats] . Zo organiseert Stichting Somalische Gemeenschap elk weekend bijvoorbeeld huiswerkklassen, spreekuren en wordt een mogelijkheid aan de vrouwen uit de gemeenschap geboden om samen te komen. De huurpenningen worden – ook na ontvangst van de brief van Gemeente 's-Hertogenbosch – doorbetaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bestuurder van Stichting Somalische Gemeenschap toegelicht dat een vervangende ruimte is gezocht, maar dat het lastig is om een ruimte te vinden die beschikbaar is in het weekend. Het is – zeker met het oog op de huiswerkklassen – belangrijk om een ruimte in het weekend te hebben. Gedurende de week zijn de kinderen en jongeren immers op school, aldus Stichting Somalische Gemeenschap. Verder heeft Stichting Somalische Gemeenschap naar voren gebracht niet betrokken te zijn geweest bij het toelaten van de leden van de [D] in het gehuurde en er ook geen weet van hebben gehad van het onbehoorlijk gebruik van het gehuurde.
4.8.
Gemeente 's-Hertogenbosch betwist dat het belang van Stichting Somalische Gemeenschap zwaarder dient te wegen dan haar belang bij het beëindigen van het gebruik en voert aan dat van haar niet kan worden gevergd dat Stichting Somalische Gemeenschap het gebruik van het gehuurde behoudt. Zij voert aan zij de verboden activiteiten zoals die in de rapportage van 19 december 2022 zijn omschreven niet kan accepteren.
Gemeente 's-Hertogenbosch brengt naar voren dat het risico bestaat dat derden de gehuurde bedrijfsruimte nog langer of opnieuw gaan gebruiken en dat Gemeente 's-Hertogenbosch niet 24/7 toezicht kan houden. Ook wenst Gemeente 's-Hertogenbosch dat de ruimte in haar maatschappelijke vastgoed portefeuille niet wordt gebruikt door een partij die betrokken is, of betrokken kan raken bij activiteiten die op 19 december 2022 zijn geconstateerd. Ten slotte heeft Gemeente 's-Hertogenbosch de wens dat de ruimte intensiever wordt gebruik dan op dit moment het geval is.
4.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter dient bedoelde belangenafweging in het voordeel van Stichting Somalische Gemeenschap uit te vallen. Het is de kantonrechter genoegzaam aannemelijk geworden dat het vinden van een alternatieve bedrijfsruimte voor Stichting Somalische Gemeenschap lastig is. Zonder alternatieve bedrijfsruimte kan zij haar maatschappelijke activiteiten niet kan uitvoeren terwijl deze van grote waarde zijn voor de Somalische gemeenschap in ’s-Hertogenbosch. Door deze maatschappelijke activiteiten worden de belangen van de Somalische gemeenschap behartigd en wordt de participatie en integratie van de Somalische gemeenschap bevorderd. De kantonrechter neemt daarbij ook in aanmerking dat de Gemeente ’s-Hertogenbosch subsidie verleent aan de Stichting Somalische Gemeenschap juist omdat zij het van belang acht dat deze maatschappelijke activiteiten worden uitgevoerd
4.10.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat niet is komen vast te staan dat Stichting Somalische Gemeenschap onbehoorlijk gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. De heer [A] heeft namelijk verklaard dat de ruimte eenmaal per twee weken door hem ter beschikking wordt gesteld aan [D] . Op vrijdagavond is het gehuurde niet in gebruik bij Stichting Somalische Gemeenschap, maar bij Stichting Welzijnswerk Suriname. [A] heeft voorts verklaard dat hij in ruil daarvoor een deel van de omzet uit drankverkoop ontvangt voor Stichting Welzijnswerk Suriname. Gesteld noch gebleken is dat Stichting Somalische Gemeenschap betrokken was bij het ter beschikking stellen van de ruimte aan [D] of daarvan wetenschap had.
4.11.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal het voorwaardelijk verzoek worden toegewezen.
4.12.
Stichting Somalische gemeenschap moet een som betalen als vergoeding voor het voortgezet genot van de zaak. Stichting Somalische gemeenschap heeft geen verweer gevoerd tegen de door de Gemeente ‘s-Hertogenbosch gevraagde vergoeding van € 5.306,64 te betalen in 12 maandelijkse termijnen van € 442,22. Deze vergoeding is ook in lijn is met de huur zoals genoemd in artikel 11.5 van de huurovereenkomst. De kantonrechter merkt daarbij wel op dat in het geval er een nieuwe medehuurder wordt gevonden hij ervanuit gaat dat partijen in overleg gaan over een evenredige vermindering van deze vergoeding.
4.13.
Gemeente ’s-Hertogenbosch wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Stichting Somalische Gemeenschap worden vastgesteld op:
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
645,00
Het tegenverzoek
4.14.
Gemeente 's-Hertogenbosch vordert daarnaast ook betaling van een bedrag van (tenminste) € 504,75 aan vergoedingen die gelet op de geïndexeerde huurprijs per 1 juni 2023 nog niet zijn betaald. En daarnaast wordt betaling gevorderd van € 98,27 voor de afrekening van de servicekosten over het jaar 2023 en € 1.277,72 voor de kosten die zijn gemaakt voor het verplaatsen van de thermostaat in het gehuurde.
4.15.
Gemeente 's-Hertogenbosch kan in haar verweerschrift ook een tegenverzoek doen, mits dit betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek. De kantonrechter kan het ingestelde tegenverzoek/reconventionele vordering niet in deze procedure behandelen, omdat het niet mogelijk is een verzoek in een verzoekschriftprocedure aan de rechter voor te leggen als dit verzoek normaliter aan de kantonrechter in een dagvaardingsprocedure dient te worden voorgelegd (HR 13 mei 1988,
NJ 1989/72(
IJsunie/Hubregtse)). Dit betekent dat Gemeente 's-Hertogenbosch niet ontvankelijk is in haar tegenverzoek/vordering.
NJ 1989/72(
IJsunie/Hubregtse)). Dit betekent dat Gemeente 's-Hertogenbosch niet ontvankelijk is in haar tegenverzoek/vordering.
4.16.
De proceskosten in het tegenverzoek worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
In verzoek en het tegenverzoek
Indien en voor zover aan de huurovereenkomst van partijen een rechtsgeldig einde is gekomen:
5.1.
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] dient plaats te vinden tot 1 maart 2026;
5.2.
stelt de door de Stichting Somalische Gemeenschap te betalen gebruiksvergoeding vast op een bedrag van € 5.306,64 te betalen in 12 maandelijkse termijnen van € 442,22;
5.3.
verklaart Gemeente 's-Hertogenbosch niet ontvankelijk in haar tegenverzoek;
5.4.
veroordeelt Gemeente 's-Hertogenbosch in de proceskosten van het verzoek van € 645,00 te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalingen binnen veertien dagen na betekening en compenseert de proceskosten voor zover die zien op het tegenverzoek, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.