Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.047.151/01
Rekestnummer rechtbank : 847176/09-51262
beschikking van de negende civiele kamer d.d. 9 november 2010
inzake
Gemeente Den Haag,
zetelende te ’s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M.F. Mesu-Abbekerk te ’s-Gravenhage,
tegen
Van Neerbos Bouwmarkten B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Van Neerbos,
advocaat: mr. L. Cohen te Rotterdam.
Het geding
Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 27 oktober 2009, is de Gemeente in hoger beroep gekomen van de beschikking van 28 juli 2009, door de rechtbank 's Gravenhage, sector kanton, locatie 's Gravenhage, gegeven tussen partijen. Van Neerbos heeft op
20 januari 2010 een verweerschrift ingediend. Op 12 mei 2010 heeft de Gemeente aanvullende producties toegezonden. Op 21 mei 2010 is de zaak mondeling behandeld. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaat, beide aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van het verhandelde is door de griffier proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens hebben partijen een poging tot minnelijke regeling gedaan, die is mislukt. Bij brief van 24 september 2010 heeft de Gemeente het hof verzocht een beschikking te geven.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende.
2.1. Bij akte van 31 december 1990 heeft Van Neerbos het pand Oude Haagweg 499 te Den Haag (hierna: het pand) gehuurde van de toenmalige eigenaar. Als bijzondere bepaling is in het contract opgenomen:
“7. Bestemming
Huurder en verhuurder zijn overeengekomen, dat het bedrijfscomplex zal worden gebruikt t.b.v. opslag- en magazijndoeleinden.
Indien huurder het bedrijfscomplex wenst te gebruiken als verkoopruimte (indien de bestemming dit toelaat) komen partijen nu reeds overeen, dat de huurprijs zal worden aangepast.
De huurprijs zal dan f 150,-- per m2 excl. BTW bedragen, terwijl de overige voorwaarden onverkort van kracht blijven.”
2.2. De huur werd aangegaan voor de duur van drie jaren, ingaande op 1 maart 1991, met stilzwijgende verlenging met perioden van telkens vijf jaren en de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden, voorafgaande aan het verstrijken van de lopende termijn.
2.3. De Gemeente verwierf op 14 augustus 2007 de eigendom van het pand en werd dientengevolge de verhuurder van Van Neerbos.
2.4. Bij brief van 28 februari 2008 heeft de Gemeente de huur opgezegd tegen 1 maart 2009, met aanzegging van de ontruiming per die datum. Zij wenst ter plaatse een nieuw stedenbouwkundig plan te realiseren.
2.5. Met een op 20 april 2009 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie 's Gravenhage ingediend verzoekschrift heeft Van Neerbos zich gewend tot de kantonrechter aldaar en verzocht: primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW, en subsidiair om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. De Gemeente heeft het verzoek bestreden.
2.6. De kantonrechter heeft bij beschikking van 28 juli 2009 het primaire verzoek van Van Neerbos toegewezen, oordelend dat de huurovereenkomst een overeenkomst is in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De Gemeente is in de proceskosten verwezen.
3. De Gemeente is van deze beschikking in hoger beroep gekomen
4. Het hof stelt voorop dat volgens art. 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter art. 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.
5. Volgens de Gemeente doet zich één van deze door de rechtspraak erkende “doorbrekingsgronden” voor. In het appelschrift stelt zij dat de rechtbank art. 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast (grond a). De Gemeente is daarom op die grond in haar hoger beroep ontvankelijk. Wat Van Neerbos op dit punt heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
6. Van Neerbos heeft voorts gesteld dat de Gemeente niet ontvankelijk is in het hoger beroep omdat er sprake is van een oneigenlijke toepassing van art. 7:230a lid 8 BW, nu zij langs deze weg haar ontwikkelingsplannen wil doorvoeren door Van Neerbos “weg te pesten”. Volgens Van Neerbos is er daarom sprake van détournement de pouvoir. Het hof verwerpt dit standpunt. Nog los van de vraag of détournement de pouvoir als door Van Neerbos verdedigd leidt tot niet-ontvankelijkheid, is het hof van oordeel dat de Gemeente een rechtmatig belang heeft als verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst, nu zij haar ontwikkelingsplannen (in ieder geval niet volledig) kan doorvoeren zolang de huurovereenkomst voortduurt. Dat bij een einde van de huurovereenkomst de Gemeente (ook) een drukmiddel heeft om Van Neerbos te dwingen tot de verkoop van de bouwmarkt, waarvan het pand ook op te herontwikkelen gebied staat, doet niet aan bedoeld belang van de Gemeente af. Voor zover Van Neerbos (mede) beoogt te stellen dat de Gemeente niet langs de gevolgde civiele route, maar langs een bestuursrechtelijke route tot de verwezenlijking van de haar ontwikkelingsplannen had dienen te komen, is dat onvoldoende onderbouwd.
7. Het hof zal in het hiernavolgende nagaan of het door de Gemeente ingestelde beroep gegrond is.
8. De Gemeente heeft twee grieven geformuleerd tegen het oordeel dat de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat het pand was en is bestemd om samen met de door Van Neerbos geëxploiteerde bouwmarkt te worden gebruikt. Anders gezegd: de grieven richten zich tegen de toepassing van de zogenaamde connexiteitsregel (HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 215, LJN:AG4662).
9. Van Neerbos voert in hoger beroep aan dat het gehuurde op zichzelf beschouwd, dus los van de toepassing van de connexiteitsregel, als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro moet worden aangemerkt, dat de kantonrechter dat ook zo heeft geoordeeld en dat de Gemeente daaraan geen aandacht besteedt. Het pand dient (mede) als afgiftepunt van zaken aan het publiek. Bij gelegenheid van het pleidooi is namens Van Neerbos gesteld dat de deur open is, dat er een balie is en dat er vier tot vijf keer per week zaken worden afgegeven aan het publiek. De bouwmarkt is te klein om alle producten op te slaan en aan de klanten af te geven, aldus nog steeds Van Neerbos.
10. De Gemeente heeft een en ander gemotiveerd betwist. Zo heeft zij foto’s van de buitenzijde van het pand en de toegang tot het pand in het geding gebracht. Aan de hand daarvan heeft zij betoogd dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat het pand beschikt over een voor het publiek toegankelijke ruimte. Aan de zijkant van het pand is een bord bevestigd met de vermelding “Goederenontvangst” en op de toegangsdeur hangt een papier met de aanhef “Geachte leveranciers”. Bij gelegenheid van het pleidooi is namens de Gemeente gesteld dat bij aanbellen bij de toegangsdeur naar de bouwmarkt wordt verwezen. Volgens de Gemeente gebruikt Van Neerbos het gehuurde feitelijk nog steeds alleen als opslagruimte en magazijn.
11. Het hof overweegt als volgt.
12. Voor zover Van Neerbos stelt dat de kantonrechter inmiddels onaantastbaar heeft geoordeeld dat het gehuurde op zichzelf beschouwd, dus los van de connexiteit met de bouwmarkt, bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro, verwerpt het hof dit standpunt. De kantonrechter heeft dit niet geoordeeld. Overigens heeft Van Neerbos dat punt in eerste aanleg ook niet aangevoerd.
13. Het hof zal beoordelen of het gehuurde, op zichzelf beschouwd als hiervoor bedoeld, als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro kwalificeert.
14. De toepasselijkheid van de regeling van art. 7:290 e.v. BW hangt af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:290 BW Pro. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (vgl. o.m. HR 24 december 1993, NJ 1994, 215; HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 en HR 3 december 2004, WR 2005, 14).
15. Het hof overweegt dat Van Neerbos in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente onvoldoende heeft gesteld om te oordelen dat het pand, op zichzelf beschouwd, bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro, en wel om de volgende redenen, in onderling verband en samenhang bezien.
- Tussen partijen is in confesso dat bij het sluiten van de huurovereenkomst het de (destijds) contracterende partijen voor ogen stond het pand in overwegende mate te bestemmen voor “opslag- en magazijndoeleinden”(zie r.o. 2.1), en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde.
- De huurovereenkomst voorzag wel in de verandering van de bestemming in die van “verkoopruimte”, in welk geval de huurprijs zou worden aangepast als in de huurovereenkomst voorzien. De huurprijs is niet in die zin aangepast. Gesteld noch gebleken er feitelijk sprake is geworden van (ook) een “verkoopruimte”, noch dat Van Neerbos een bestemmingswijziging tot “verkoopruimte” expliciet aan de opvolgende verhuurders heeft voorgelegd.
- Ook als juist is dat de deur van het pand open is, er een balie is en dat er vier tot vijf keer per week zaken worden uitgegeven aan het publiek, zoals Van Neerbos stelt, is dat van onvoldoende gewicht om te oordelen dat die afgiftefunctie is gaan prevaleren boven die van “opslag- en magazijndoeleinden”. De door de Gemeente overgelegde foto’s laten uitsluitend op leveranciers gerichte mededelingen zien, wat laatstgenoemde bestemming onderschrijft. Van belang is ook dat gesteld noch gebleken is dat er ook op het publiek gerichte mededelingen op of aan het pand zijn aangebracht. Tenslotte heeft de Gemeente onweersproken gesteld dat bij aanbellen aan de toegangsdeur naar de bouwmarkt wordt verwezen.
16. Het hof zal vervolgens beoordelen of de huurovereenkomst insluit dat de Gemeente of haar rechtsvoorganger ermee ingestemd heeft dat het pand was en is bestemd om samen met de door Van Neerbos geëxploiteerde bouwmarkt te worden gebruikt.
17. Van Neerbos stelt kort gezegd dat het pand ononderbroken als opslag- en magazijnruimte en als goederenuitgifte, alles ten behoeve van de naastgelegen bouwmarkt van Van Neerbos, is en wordt gebruikt. De verhuurder heeft daarmee van tevoren ingestemd en was ook in de loop der jaren precies bekend met het feitelijk gebruik van het gehuurde en met de connexiteit met de naastgelegen bouwmarkt. Om die reden komt haar een beroep op de in HR 14 oktober 1983, LJN:AG4662 genoemde connexiteitsregel toe. Dat de bouwmarkt aan Van Neerbos in eigendom toebehoort en niet wordt gehuurd, doet niet ter zake. Voldoende is dat het gebruik van het gehuurde uitsluitend de exploitatie van de bouwmarkt dient, aldus nog steeds Van Neerbos.
18. Het hof overweegt het volgende.
19. Art. 7:290 lid 1 BW Pro luidt:
“De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte."
Art. 7:290 lid 2 BW Pro luidt voor zover in deze van belang:
“Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; (...)"
Art. 7:290 lid 3 BW Pro luidt:
“Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning."
20. Uit deze bepalingen van afdeling 6, titel 4, boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, vloeit voort dat het bij bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De in eigendom aan Van Neerbos behorende bouwmarkt is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen aan een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro. Nu de bouwmarkt niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro is het door Van Neerbos van de Gemeente gehuurde pand ook niet aan te merken als een onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW Pro.
21. Het beroep van Van Neerbos op HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 215 LJN:AG4662 gaat om diezelfde reden niet op. In de casus die heeft geleid tot dit arrest van de Hoge Raad was sprake van een combinatie van twee overeenkomsten van huur en verhuur ten aanzien van bedrijfsruimte en dat is in het onderhavige geval, waar sprake is van het eigendomsrecht van Van Neerbos ten aanzien van de bouwmarkt in combinatie met een huurovereenkomst ten aanzien van het pand, niet aan de orde.
22. Gezien het voorgaande kan in het midden blijven of de Gemeente (of haar rechtsvoorganger) heeft ingestemd met het gebruik van het pand tezamen met of als onderdeel van de bouwmarkt, wat tussen partijen in geschil is.
23. Ten overvloede wordt overwogen dat het standpunt van Van Neerbos en vooral ook haar interpretatie van genoemd arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 1983 voor de praktijk te verstrekkende, want doorgaans door partijen onbedoelde, rechtsgevolgen met zich brengt. Een dergelijke benadering zou ook het in de wet gehanteerde onderscheid tussen bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro en bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW grotendeels doen vervagen. Het hof ziet geen grond om terug te komen op zijn eerdere uitspraken (w.o. 7 april 2009, WR 2009, 120 m.nt. J.E. van der Werff).
24. Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1 en 2 slagen. Het hof zal daarom beoordelen of het subsidiaire verzoek van Van Neerbos ex art. 7:230a lid 1 BW, om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden, te verlengen.
25. In eerste aanleg is (subsidiair) verlenging verzocht van de termijn waarbinnen de ontruiming dient plaats te vinden tot 1 maart 2010, dan wel voor een in goede justitie te bepalen redelijke termijn. Van Neerbos heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verzocht de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden niet tot
1 maart 2010, maar tot 1 september 2011 te verlengen. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat in de onderhavige procedure de ontruimingstermijn tot maximaal 1 maart 2010 kan worden verlengd en dat Van Neerbos voor of uiterlijk op 31 januari 2010 een verzoek bij de kantonrechter had moeten indienen om een verdere verlenging te verzoeken.
26. Het hof overweegt als volgt.
27. In onderhavige procedure is uitsluitend de eerste verlenging onderwerp van het geschil. Die eerste verlenging kan slechts worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste één jaar na het eindigen van de overeenkomst (art. 7:230a lid 5 BW), dus tot ten hoogste
1 maart 2010. Voor zover Van Neerbos met zijn hierboven genoemde nadere verzoek een tweede verlengingsverzoek doet, is hij daarin niet ontvankelijk. Van Neerbos had daartoe een tweede verlengingsverzoek moeten indienen bij de kantonrechter. Het hof verwerpt de stelling van Van Neerbos dat zulks niet mogelijk was vanwege het ontbreken van een eerste verlenging. Van Neerbos had dat tweede verlengingsverzoek kunnen indienen onder de voorwaarden (i) dat het hoger beroep van de Gemeente op het primaire punt zou slagen en (ii) het subsidiaire verzoek van Van Neerbos zou zijn toegewezen. Gesteld noch gebleken is overigens dat dit is gebeurd.
Een (voorwaardelijk) verzoek als hier bedoeld had Van Neerbos tijdig, dat wil zeggen: uiterlijk één maand voor het aflopen van de termijn van de eerste verlenging, moeten doen. Het hof is zich er van bewust dat het voor Van Neerbos onzeker was of en zo ja, welke termijn van verlenging er mogelijk zou worden gegeven, en dus ook tot wanneer zij tijdig een tweede verlengingsverzoek had kunnen indienen. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel. De ontstane onzekerheden zijn het uitsluitende gevolg van de toewijzing in eerste aanleg van het primaire verzoek van Van Neerbos (niet-ontvankelijkverklaring) en de afwijzing daarvan in hoger beroep. Genoemde onzekerheden zijn inherent aan een dergelijk verzoek en voorzienbaar. Van Neerbos had er (bijvoorbeeld) ook voor kunnen kiezen het primaire verzoek niet te doen, maar uitsluitend het subsidiaire verzoek (wat dan een primair verzoek is), zij het onder de voorwaarde dat onherroepelijk in rechte komt vast te staan dat het pand geen bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 BW Pro. Of er sprake is van bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 BW Pro kan dan in een bodemprocedure aan de orde worden gesteld door middel van een verklaring voor recht. Bij een dergelijke procedurele benadering zouden de onzekerheden niet bestaan. Van belang is voorts dat indien in een situatie zoals in dit geding alsnog gelegenheid zou worden geboden om een tweede (en derde) verlengingsverzoek in te dienen, dat ertoe kan leiden dat er een langere ontruimingsbescherming wordt genoten dan door de wetgever beoogd (maximaal drie jaren en twee maanden), hetgeen in strijd is met de rechtszekerheid.
28. Uit het voorgaande volgt dat het hof zich zal beperken tot de beoordeling of de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden moet worden verlengd tot 1 maart 2010, dan wel voor een in goede justitie te bepalen redelijke termijn. Het enkele feit dat de maximaal haalbare verlenging reeds is verstreken betekent niet dat Van Neerbos geen belang meer heeft bij een oordeel ter zake. De verlenging is verzocht en het hof dient er over te oordelen.
29. Naar het oordeel van het hof is het verzoek toewijsbaar. Door de Gemeente is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Van Neerbos de exploitatie van de bouwmarkt bij ontruiming van het pand niet ongewijzigd kan voortzetten, nu er geen gelijkwaardige alternatieven zijn voor de ontvangst en opslag van roerende zaken, en dat het pand waarin de bouwmarkt is gevestigd daarin niet zelf kan voorzien. Daarmee is het redelijk en zwaarwegend belang van Van Neerbos gegeven. Daar komt bij dat volgens de Gemeente de herontwikkeling van het gebied waarin het pand staat niet eerder een aanvang neemt dan na de zomer van 2010. In dat licht is onvoldoende gemotiveerd door de Gemeente betwist dat de belangen van Van Neerbos door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik tot
1 maart 2010.
30. De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. De bestreden beschikking zal worden vernietigd. De termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden zal worden verlengd tot 1 maart 2010. Bij deze uitslag past een compensatie van de proceskosten in beide instanties. Grief 3 faalt om die reden.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van 28 juli 2009 van de rechtbank 's Gravenhage, sector kanton, locatie 's Gravenhage, gegeven tussen partijen,
en opnieuw rechtdoende:
- verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde aan de Oude Haagweg 499 te Den Haag moet plaatsvinden tot 1 maart 2010;
- compenseert de proceskosten van beide instanties.
Deze beschikking is gegeven door mrs. R.S. van Coevorden, C.T.M. Luijks en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 november 2010 in aanwezigheid van de griffier.