Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 25/1334
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser 1],
[eiser 2],
[eiser 3],
[eiser 4],
[eiser 5],
[eiser 6],
[eiser 7],[eiser 8],[eiser 9],[eiser 10],
allen uit [woonplaats], samen: eisers
(gemachtigde: [naam]),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven
(gemachtigde: mr. J. van den Boom).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[naam]uit [vestigingsplaats] (de vergunninghouder)
[naam]uit [vestigingsplaats] (de vergunninghouder)
(gemachtigde: mr. J.C. Hoogendoorn).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over een door het college aan de vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementengebouw van vijf verdiepingen hoog en het afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Eisers zijn het niet eens met deze vergunningverlening. Zij vinden met name de bouwhoogte niet passen bij het karakter van de buurt en zij vrezen voor een vermindering van daglichttoetreding en een aantasting van hun privacy. Daarnaast maken eisers zich zorgen over een toegenomen parkeerdruk en een waardedaling van hun woning. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de verlening van de omgevingsvergunning.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat enkele eisers te laat beroep hebben ingesteld, zodat hun beroepen niet-ontvankelijk zijn. Voor de overige beroepen komt de rechtbank tot het oordeel dat het college zich terecht op het standpunt stelt dat de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen moest worden verleend. Daarnaast komt de rechtbank tot het oordeel dat het college zich in redelijkheid op het standpunt mocht stellen dat de vergunde activiteiten niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en dat het college daarom kon afwijken van het bestemmingsplan. Voor dit oordeel is met name van belang dat de gemeenteraad bij de totstandkoming van het bestemmingsplan de ruimtelijke belangen heeft afgewogen en is gekomen tot een toegestane bouwhoogte en bouwvolume die ruimte laat voor de voorgenomen ontwikkeling. Deze eisers krijgen daarom geen gelijk en hun beroep is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Inleiding
2. Het gaat in deze zaak om een project ter hoogte van de [adres] in [woonplaats]. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020’ (het bestemmingsplan) kent aan de projectlocatie de enkelbestemming ‘Centrum’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 1’ toe. Daarnaast is het ‘Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021’ van toepassing. Het bestemmingsplan laat op de projectlocatie een bouwhoogte van 15 meter met volledige bebouwing van het bouwvlak toe.
2.1.
Het project omvat de bouw van een appartementengebouw van vijf woonlagen waarin negen studio’s worden gerealiseerd. Hiervoor heeft de vergunninghouder op 3 december 2020 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de activiteiten bouwen, het uitvoeren van een werk (aanleg) en gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Het college heeft met het bestreden besluit de aangevraagde vergunning op 8 mei 2025 verleend voor de activiteiten bouwen en gebruik in strijd met de bestemmingsplan. [1] De activiteit aanleg is niet vergund omdat het project volgens het college niet leidt tot aanlegvergunningplichtige activiteiten.
2.2.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 12 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser 5], [eiser 2], [eiser 1], [eiser 3], [eiser 10], de gemachtigde van het college en de gemachtigde van de vergunninghouder.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid van de beroepen
3. De beroepstermijn bedraagt op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zes weken. De beroepstermijn vangt aan op de dag na die waarop het besluit op de voorschreven wijze bekend is gemaakt. [2] Het bestreden besluit is voorbereid met toepassing van de zogeheten uitgebreide procedure van afdeling 3.4 van de Awb. Voor een met deze procedure genomen besluit geldt dat het bekend wordt gemaakt door terinzagelegging van het besluit met mededeling daarvan in het Gemeenteblad. [3] Deze mededeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2025 in het Gemeenteblad met nummer 2025, 205046. Dat betekent dat 23 juni 2025 de laatste dag is waarop beroep kon worden ingesteld.
3.2.
Deze beroepen zijn onder nadere aanvulling van gronden ingesteld. Omdat de nadere aanvulling van gronden van 26 juni 2025 in deze zaken identiek was en was ondertekend door alle in de aanhef van deze uitspraak genoemde eisers, heeft de rechtbank met goedvinden van eisers de losse beroepen aangemerkt als één beroepschrift, ingesteld door de eisers gezamenlijk. Omdat de in 3.1 genoemde eisers vóór het verstrijken van de beroepstermijn beroep hebben ingesteld, zijn hun beroepen ontvankelijk.
3.3.
In de aanvulling van gronden van 26 juni 2025 worden echter ook drie eisers vermeld die niet eerder beroep hebben ingesteld, zodat de aanvulling van gronden in zoverre moet worden opgevat als een namens deze eisers ingediend beroepschrift. Het betreft [eiser 6], [eiser 7] en [eiser 10]. Deze eisers hebben buiten de beroepstermijn beroep ingesteld.
3.4.
De rechtbank heeft ter zitting gevraagd wat de reden is dat deze eisers niet eerder beroep hebben ingesteld. De gemachtigde van eisers heeft aangegeven dat eisers niet ‘de scherpsten’ en geen jurist zijn en daarom de termijn hebben gemist.
3.5.
Een niet op tijd ingediend beroep moet op grond van de wet niet-ontvankelijk worden verklaard, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. [8] Of dat zo is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. [9] De enkele omstandigheid dat de in 3.3 genoemde eisers niet alert zijn geweest, is op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat zij redelijkerwijs niet in verzuim zijn geweest. Dat betekent dat de rechtbank hun beroepen niet-ontvankelijk zal verklaren.
Inleiding inhoudelijke bespreking
4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning vóór deze datum is ingediend, dan is het recht van vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing. [10] De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 3 december 2020. Dit betekent dat in dit geval het recht zoals dat gold voor 1 januari 2024 van toepassing is. De belangrijkste regels daarvan staan in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
4.1.
Hierna bespreekt de rechtbank de beroepsgronden die eisers hebben aangevoerd.
De omgevingsvergunning bouw
Inleiding
5. Het college heeft de bouw van het appartementsgebouw vergund. Voor de activiteit bouwen geldt dat een aangevraagde omgevingsvergunning slechts kan worden geweigerd als één van de weigeringsgronden van artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo van toepassing is. De rechtbank beoordeelt de beroepsgronden van eisers in het licht van deze weigeringsgronden.
Is de vergunde bouwhoogte in strijd met redelijke eisen van welstand?
6. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk moet worden geweigerd als – kort gezegd – het uiterlijk van het bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand. [11]
6.1.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) moet de welstandstoets zich in beginsel richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Uit het algemeen karakter van het welstandsvereiste vloeit voort dat bij de welstandstoets de voor de grond geldende bebouwingsmogelijkheden als uitgangspunt dienen te worden gehanteerd. Naarmate het bestemmingsplan meer keuze laat tussen verschillende mogelijkheden om een bouwplan te realiseren, heeft het college meer beoordelingsruimte om in het kader van de welstandsbeoordeling een bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand te achten zonder dat dit oordeel leidt tot een belemmering van de verwezenlijking van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Dat is anders als uit de voorschriften en de systematiek van het bestemmingsplan volgt dat zo’n keuze niet of slechts in beperkte mate aanwezig is, bijvoorbeeld als de bebouwingsmogelijkheden daarin gedetailleerd zijn aangegeven. In dat geval vormt die opzet van het bestemmingsplan bij de welstandstoets een dwingend gegeven en wordt de grens van de welstandstoets eerder overschreden. [12]
6.2.
Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit voorziet in een maximale bebouwing van een kleine locatie in een woonbuurtje met grondgebonden eengezinswoningen in een beschermd stadsgezicht. Dit tast het naastgelegen beschermde stadsgezicht aan en leidt tot een ruimtelijke en cultuurhistorische aantasting van de kwaliteit van de buurt. Bovendien staat het bouwvolume haaks op eerdere stedenbouwkundige keuzes in de directe omgeving. Eisers verwijzen daarbij naar het al bestaande appartementsgebouw aan de Aalsterweg, waarvoor bewust is gekozen voor een trapsgewijze afbouw. Eisers scharen zich achter het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (de welstandscommissie). Deze heeft geadviseerd dat dient te worden onderzocht hoe er qua volume een betere aansluiting met de omliggende bebouwing kan worden bereikt, bijvoorbeeld door gebruikmaking van een setback aan de gehele voorzijde van het gebouw of het algeheel weglaten van de vijfde bouwlaag. Volgens de welstandscommissie is de schaalsprong qua volume-opbouw te groot ten opzichte van de fijne schaal van de kort na de oorlog gebouwde woningen aan de overkant van de straat en aan het Stadswandelpark.
6.3.
Het college en de vergunninghouder hebben zich op het standpunt gesteld dat het welstandsadvies, indien opgevolgd, een belemmering zou vormen voor de verwezenlijking van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Daarom kan het advies volgens hen niet worden opgevolgd. Aangezien het advies van de welstandscommissie voor het overige geen aanleiding geeft om het bouwplan in strijd met de redelijke eisen van welstand te achten, heeft het college hierin geen grond gezien voor weigering van de aangevraagde vergunningen.
6.4.
Deze beroepsgrond slaagt niet. In artikel 7.2.1, onder b en d, van de bestemmingsplanregels ‘Strijp- Gestel- en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020’ in combinatie met de planverbeelding is bepaald dat de maximale bouwhoogte op deze locatie 15 meter bedraagt en dat het bouwvlak voor honderd procent kan worden bebouwd. De bouwmogelijkheden zijn op deze punten dus gedetailleerd aangegeven. Als het college het welstandsadvies zou opvolgen, dan zou dit tot gevolg hebben dat de door de planregelgever voorziene mogelijkheden feitelijk niet kunnen worden benut. Daarmee zou het college buiten de grenzen van de welstandstoets treden. Het college heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat hij het advies op dit punt niet aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. De welstandscommissie heeft in haar advies geen andere gronden aangevoerd die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat het uiterlijk van het vergunde bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand. In dat licht heeft het college geen aanleiding hoeven zien om de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te weigeren.
Beschermd stadsgezicht
7. Volgens eisers is de voorgenomen bouw onverenigbaar met het beschermde karakter van de buurt. Volgens eisers valt de bouwlocatie binnen een beschermd stadsgezicht.
7.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Een beschermd stadsgezicht wordt van rijkswege gebiedsmatig aangewezen. Weliswaar bevindt de voorgenomen bouw zich in de buurt van het beschermd stadsgezicht Villapark Den Elzent, maar de bouwlocatie valt buiten de begrenzing van dit gebied. De rechtbank wijst op de hieronder weergegeven uitsnede van de begrenzingskaart, behorend bij het desbetreffende aanwijzingsbesluit (het begrenzingsgebied bevindt zich ter linkerzijde van de stippellijn, de vergunde bouwlocatie is bij benadering door de rechtbank omcirkeld): [13]
7.2.
De vergunde activiteiten vinden dus niet plaats binnen de begrenzing van een beschermd stadsgezicht. De beroepsgrond slaagt alleen al daarom niet.
Toename parkeerdruk
8. Eisers maken zich zorgen om de invloed van de voorgenomen ontwikkeling op de parkeerdruk in de buurt.
8.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank legt hierna uit waarom.
8.2.
Een omgevingsvergunning bouw mag geen activiteit vergunnen die in strijd is met het bestemmingsplan. [14] Op de voorgenomen ontwikkellocatie is het ‘Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021’ van toepassing. In artikel 4.1 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels is bepaald dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dat moet worden bepaald aan de hand van de beleidsregel 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)'. Wordt er niet voorzien in voldoende parkeergelegenheid, dan is de voorgenomen bouw in strijd met het bestemmingsplan.
8.3.
Het college heeft verwezen naar het verkeersonderzoek dat is uitgevoerd bij de beoordeling van de aanvraag. Uit dit onderzoek volgt dat de voorgenomen realisatie van 9 wooneenheden, gelet op de in het beleid gehanteerde parkeernorm van 0,8, leidt tot een toegenomen parkeerbehoefte van 7,2. Hierop wordt een correctie naar beneden toegepast van 25% vanwege de aanwezigheid van een Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) halte, waarop het resultaat naar boven wordt afgerond om de parkeervraag definitief vast te stellen op 6. Het college heeft daarop een parkeerdrukonderzoek laten uitvoeren. Uit het onderzoek volgt dat de parkeeropgave van de voorgenomen realisatie onder de 10 blijft en dat de parkeerdruk onder de 90% blijft. Daarom kon de vergunninghouder de toegenomen parkeeropgave afkopen voor € 1.000,- per parkeerplaats, wat zij ook heeft gedaan. De bewoners van de te bouwen woningen zullen bovendien op de zogeheten Parkeren-Op-Eigen-Terrein-lijst worden geplaatst, wat betekent dat ze niet in aanmerking zullen komen voor een parkeervergunning. De vergunninghouder heeft daaraan toegevoegd dat fietsparkeren volledig inpandig plaats zal kunnen vinden. Volgens het college heeft het dus in overeenstemming met de Actualisatie Nota Parkeernormen vergund.
8.4.
Eisers hebben aangegeven dat ze niet de expertise of de informatie hebben om het verkeersonderzoek van het college te weerspreken. De rechtbank is van oordeel dat het college voldoende heeft onderbouwd dat de vergunde activiteiten in overeenstemming zijn met de parkeerregels van de beleidsregel en dus het bestemmingsplan.
Moest het college de belangen van eisers zwaarder laten wegen dan de hoogte van de bouw?
9. Eisers hebben verschillende gronden aangevoerd tegen de hoogte van de vergunde bouw. Zo stellen zij dat de hoogte en oriëntatie van het gebouw maken dat er direct zicht ontstaat op de achtertuinen, woonkamers, slaapkamers en badkamers van de omliggende woningen. Dit leidt tot een aanzienlijke aantasting van de persoonlijke levenssfeer en daarmee het woongenot van omwonenden. Eisers hebben daarnaast aangevoerd dat de vergunde bouwmassa een aanzienlijke afname van zonlicht en daglicht voor de omliggende woningen en tuinen met zich brengt. Zeker in de wintermaanden, wanneer de zon laag staat. Dat heeft mede tot gevolg dat de opbrengst van de zonnepanelen zal dalen.
9.1.
Deze beroepsgronden zijn gericht tegen de voorgenomen bouwhoogte. Ze slagen niet. De gemeenteraad heeft destijds met het bestemmingsplan een bouwhoogte van 15 meter in combinatie met een volledige benutting van het bouwvlak toegestaan. Voor zowel de privacyaspecten als de derving van zonlicht en daglicht geldt dat deze ruimtelijke gevolgen geacht moeten worden door de gemeenteraad te zijn afgewogen. Het vergunde project voldoet aan de regels van het bestemmingsplan, zodat hierin geen grond was gelegen voor het college om de omgevingsvergunning bouw te weigeren. In de overwegingen 6 - 6.4 heeft de rechtbank al uitgelegd waarom de bouwhoogte niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand. De met de bouwhoogte verband houdende beroepsgronden van eisers zijn ook niet onder te brengen onder één van de andere weigeringsgronden van artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo. Dat betekent dat het college in de bouwhoogte geen aanleiding mocht zien om de omgevingsvergunning bouw te weigeren.
Conclusie ten aanzien van omgevingsvergunning bouw
10. Omdat geen van de weigeringsgronden van artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo van toepassing was, kon het college de omgevingsvergunning bouw niet weigeren. Het college heeft deze vergunning daarom terecht verleend.
De omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan
11. De omgevingsvergunning heeft ook betrekking op het afwijken van het bestemmingsplan. Het appartementengebouw zal namelijk ook een woonlaag op de begane grond hebben. Tussen partijen is niet in geschil dat het bestemmingsplan geen bewoning op de begane grond toestaat. Het college heeft dit afwijkende gebruik vergund. Dit betreft een zogeheten buitenplanse afwijking. Zo’n afwijking kan alleen worden vergund als de vergunde activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. [15] Daarnaast moet de omgevingsvergunning zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De beoordeling van het college of de activiteit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, mag alleen zien op de vergunde afwijking van het bestemmingsplan. Voor zover de vergunde activiteit in overeenstemming is met het bestemmingsplan, geldt namelijk dat de afweging van de betrokken ruimtelijke belangen geacht moet worden bij de totstandkoming van het bestemmingsplan te hebben plaatsgevonden. [16]
11.1.
Wat eisers hebben aangevoerd over de gevolgen van de bouwhoogte voor de privacy van eisers en hun derving van zonlicht en daglicht, heeft geen betrekking op de afwijking van het bestemmingsplan. De bewoning op de begane grond heeft namelijk geen consequenties voor deze aspecten. Het college heeft in deze zorgen daarom terecht geen aanleiding gezien om de omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan te weigeren. Voor de zorgen van eisers over de parkeerdruk geldt hetzelfde, met dien verstande dat de regels daarvoor – zoals in de overwegingen 8 - 8.4 is uiteengezet – gedetailleerd zijn vastgesteld op grond van het ‘Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021’. Met die regels is het project in overeenstemming. Deze beroepsgronden van eisers slagen dus ook niet voor zover ze betrekking hebben op de vergunde afwijking van het bestemmingsplan.
Waardedaling van het huis
12. Eisers hebben als beroepsgrond aangevoerd dat de waarde van hun huizen zal dalen vanwege de te realiseren hoogbouw.
12.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals het college heeft aangevoerd, is dit geen aspect dat kan worden meegewogen bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Conclusie en gevolgen
13. De beroepen van [eiser 6], [eiser 7] en [eiser 10] zijn niet-ontvankelijk. Van de overige eisers zijn de beroepen ongegrond. Dat betekent dat het besluit van het college om de omgevingsvergunning bouw en afwijken van het bestemmingsplan te verlenen, in stand blijft. Eisers krijgen het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen van eisers [eiser 6], [eiser 7] en [eiser 10] niet-ontvankelijk,
- verklaart de overige beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O.Y. Ifzaren, rechter, in aanwezigheid van
mr.M.J.A.B. Elsman, griffier.
mr.M.J.A.B. Elsman, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2026.
De griffier is niet in de gelegenheid
om de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.