Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer: 11612627 \ CV EXPL 25-2181
Vonnis van 30 april 2026
in de zaak van
ENEXIS NETBEHEER B.V.,
te 's-Hertogenbosch,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Enexis,
gemachtigde: mr. K.M.G. Verkleij,
tegen
GOLF- EN COUNTRY CLUB DE TONGELREEP,
te Eindhoven,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: GCDT,
gemachtigde: mr. M.A.J. Aerts (ARAG SE Rechtsbijstand).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2025 met producties 1 tot en met 10;
- het herstelexploot ex artikel 125 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- het e-mailbericht van 7 november 2025 (16:33 uur) van Enexis;
- het e-mailbericht van 16 februari 2026 met productie 15 [4] van GCDT;
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Enexis verschenen [A] , zelfstandig rentmeester bij Enexis (hierna: de huidige rentmeester), samen met de gemachtigde van Enexis. Aan de zijde van GCDT zijn verschenen [B] , voorzitter bij GCDT en [C] , bestuurslid bij GCDT, samen met de gemachtigde van GCDT;
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Enexis verschenen [A] , zelfstandig rentmeester bij Enexis (hierna: de huidige rentmeester), samen met de gemachtigde van Enexis. Aan de zijde van GCDT zijn verschenen [B] , voorzitter bij GCDT en [C] , bestuurslid bij GCDT, samen met de gemachtigde van GCDT;
- de spreekaantekeningen van mr. Verkleij;
- de pleitnotities van mr. Aerts.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
GCDT is een golfvereniging met 650 leden. GCDT exploiteert haar golfbaan met bijbehorende faciliteiten en clubhuis aan de Charles Roelslaan 15 in Eindhoven.
2.2.
GCDT huurde met ingang van 1 januari 1987 van (de rechtsvoorganger van) Enexis een perceel, kadastraal bekend als Gestel E 2897 (hierna: het gehuurde). Op het (voormalig) gehuurde lagen twee van de (in totaal negen) holes van de golfvereniging. Hieronder is het (voormalig) gehuurde blauw gearceerd weergegeven. Op het perceel ten noorden van het (voormalig) gehuurde is een hoogspanningsstation van TenneT en Enexis (hierna: het hoogspanningsstation) gevestigd.
2.3.
In de huurovereenkomst tussen partijen staat, voor zover in deze procedure relevant:
“Artikel 1
Huurder verklaart het gehuurde in goede staat van onderhoud te hebben aanvaard. Bij het einde van de huur zal hij het gehuurde in goede staat aan de eigenaar moeten opleveren.
(…)
Artikel 4
Huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken zoals een goed huurder betaamt. Het is verhuurder bekend dat op het verhuurde terrein golfbanen worden aangelegd.
(…)
Artikel 10
(…)
En voorts onder de bijzondere bepalingen:
(…)
8. uiterlijk na een periode van maximaal vijf jaar zal tussen partijen overleg plaatsvinden over verkoop van het gehuurde.”
2.4.
De energietransitie en het verhelpen van netcongestie vereisten op korte termijn een uitbreiding van het hoogspanningsstation. Voor de uitbreiding van het hoogspanningsstation bleek het noodzakelijk dat Enexis de huurovereenkomst met GCDT zou beëindigen en de beschikking over haar eigendom zou terugkrijgen. GCDT was hiervan vanaf (medio) 2022 op de hoogte.
2.5.
Enexis heeft bij brief van 4 maart 2024 de huurovereenkomst betreffende het gehuurde opgezegd per 31 augustus 2025. Bij brieven van 28 maart 2024 en 14 oktober 2024 heeft GCDT hierop gereageerd.
2.6.
In de brief van 28 maart 2024 heeft GCDT onder meer geschreven:
“(…)
Wel willen wij u alvast informeren dat het bestuur van GCC de Tongelreep bereid zal zijn de ALV positief te adviseren m.b.t. de beëindiging van de met u gesloten huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat haar bestaan als 9-holes golfbaan niet in gevaar komt.
In concreto betekent dit (a) dat er overeenstemming moet zijn over de termijn van de ontruiming van het gehuurde en (b) de kosten die door u moeten worden vergoed enerzijds vanwege het verdwijnen van 2 holes waar GCC de Tongelreep jarenlang in heeft geïnvesteerd en anderzijds om nieuwe holes en een nieuw routing in de baan te kunnen realiseren. (…).”
2.7.
In de brief van 14 oktober 2024 heeft (de gemachtigde van) GCDT bericht dat GCDT niet akkoord kan gaan met de opzegging van de huurovereenkomst. Verder heeft GCDT in de brief onder meer geschreven:
“(…)
In mijn visie is immers sprake van een duurovereenkomst van zgn. onbebouwde grond, die thans door u is opgezegd, weliswaar met een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging, maar, gegeven de aard en inhoud van de geldende huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval, zonder inachtneming van een daarmede overeenstemmende opzegtermijn en ook zonder het doen van een aanbod tot betaling van een schadevergoeding.
(…)
Graag wil cliënte daarom nog éénmaal met u aan tafel om te zien of zij met u tot nadere afspraken kan komen over een ook voor cliënte passende datum van opzegging c.q. een aan cliënte toekomende compensatie voor de door haar te lijden schade. (…).”
2.8.
Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd en overleg gevoerd over de uitbreidingswerkzaamheden ten behoeve van het hoogspanningsstation en (als gevolg daarvan) de opzegging van de huurovereenkomst, de beëindigingsdatum van de huur en een door GCDT verzochte schadevergoeding, maar zij hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
2.9.
Tussen Enexis enerzijds en GCDT anderzijds is bij de kantonrechter in kort geding van deze rechtbank een kort geding gevoerd dat heeft geleid tot een minnelijke regeling tussen partijen die is neergelegd in een proces-verbaal van 11 september 2025 (zaak- en rolnummer 11775560 / CV EXPL 25-4859). Enexis en GCDT zijn daarin onder meer overeengekomen dat de huurovereenkomst betreffende het gehuurde is beëindigd per 31 augustus 2025 en dat GCDT uiterlijk 31 december 2025 het gehuurde ontruimt en ontruimd houdt.
2.10.
Tijdens de mondelinge behandeling in de nu voorliggende bodemprocedure is gebleken dat GCDT het (voormalig) gehuurde inmiddels heeft verlaten.
3.Het geschil
in conventie
De oorspronkelijke vorderingen van Enexis
3.1.
Enexis heeft in deze procedure aanvankelijk gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, GCDT veroordeelt om uiterlijk op 31 augustus 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde volledig te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking te stellen van Enexis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per (gedeelte van een) kalenderdag dat GCDT niet aan deze veroordeling heeft voldaan, met een maximum van € 250.000,--, vermeerderd met de kosten van deze procedure.
3.2.
In de dagvaarding heeft Enexis aan deze vorderingen – samengevat – ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst ziet op onbebouwde grond en dat zij op grond van artikel 7:228 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) de huurovereenkomst met GCDT bij brieven van 4 maart 2024 respectievelijk 1 november 2024 rechtsgeldig heeft opgezegd tegen de datum van 31 augustus 2025 respectievelijk 1 januari 2025. De huurovereenkomst bevat geen opzeggingsregeling, maar in de huurovereenkomst is opgenomen dat betaling van de jaarhuurprijs telkens in de maand januari dient plaats te vinden, wat volgens Enexis betekent dat de huurovereenkomst ieder jaar op 1 januari kan worden beëindigd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand. Volgens Enexis is de wettelijke opzegtermijn van minimaal één maand ruimschoots in acht genomen. Daarnaast stelt Enexis dat – hoewel niet vereist – er zwaarwegende opzeggingsgronden aanwezig zijn. De energietransitie en het verhelpen van netcongestie vereisen op korte termijn een uitbreiding van het hoogspanningsstation. Voor de uitbreiding van het hoogspanningsstation is het noodzakelijk dat Enexis de huurovereenkomst met GCDT opzegt en de beschikking over haar eigendom terugkrijgt.
3.3.
GCDT heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van Enexis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Enexis, met veroordeling van Enexis in de kosten van deze procedure.
De vermindering van eis tot nihil van Enexis
3.4.
Zowel Enexis als GCDT hebben bij akte toegelicht dat partijen in een parallel aan deze bodemprocedure lopende kort geding procedure (zie r.o. 2.9) een schikking hebben getroffen, waarin zij hebben afgesproken dat (i) Enexis haar vorderingen in de bodemprocedure intrekt en (ii) GCDT het eerste deel van haar reconventionele vordering, betreffende de ontruiming, intrekt en haar reconventionele vordering wat betreft de financiële vergoeding handhaaft. Ook hebben beide partijen bij akte toegelicht dat zij hebben afgesproken dat zij daartoe een eisvermindering zullen indienen.
3.5.
Enexis heeft bij akte haar vorderingen in conventie ingetrokken, althans haar eis verminderd tot nihil. De kantonrechter stelt vast dat Enexis hiermee uitvoering heeft gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen. Inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van Enexis hoeft dus niet meer plaats te vinden.
3.6.
Enexis heeft bij akte verzocht te bepalen dat iedere partij in conventie de eigen kosten draagt. GCDT heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. De proceskosten worden dus tussen partijen in conventie gecompenseerd zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
3.7.
GCDT vordert - na eisvermindering - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, haar een financiële vergoeding toekent van € 660.290,--, althans een vergoeding die de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, vermeerderd met de kosten van deze procedure.
3.8.
GCDT legt aan de vordering ten grondslag dat zij door de uitbreiding van het hoogspanningsstation van Enexis een deel van het door haar gehuurde golfterrein, waarop twee holes liggen, per 1 januari 2026 moet ontruimen en het resterende golfterrein moet herinrichten. GCDT heeft advies moeten inwinnen bij diverse deskundigen om tot een deugdelijke herinrichting te komen. Aangezien Enexis er belang bij had dat GCDT op een zo kort mogelijke termijn een deel van het door haar gehuurde golfterrein zou ontruimen, is GCDT gedwongen geweest om kosten te maken voor de herinrichting, die zij anders niet of in mindere mate zou hebben hoeven maken. GCDT wijst erop dat Enexis in redelijkheid rekening moet houden met de positie van GCDT bij ontruiming, waarbij een belangenafweging moet worden gemaakt. GCDT stelt, onder verwijzing naar de arresten Mattel/Borka, 21 juni 1991 ECLI:NL:HR:1991:ZC0291 en Goglio/SMQ, 2 februari 2018 ECLI:NL:HR:2018:141, dat zonder toekenning van de gevorderde financiële vergoeding (hierna: de schadevergoeding) de ontruiming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. GCDT heeft de afgelopen 38 jaren forse investeringen gepleegd in de twee holes die zij verliest en GCDT hoefde – gelet op artikel 10 lid 8 van Pro de huurovereenkomst – niet te bevroeden dat er op enig moment een einde aan de huurovereenkomst zou komen. Het door GCDT gevorderde bedrag aan schadevergoeding bestaat uit (i) kosten voor de realisatie van de noodzakelijke verandering aan het golfterrein, waaronder kosten voor de beregeningsinstallatie en het omhakken van bomen, van in totaal € 626.334,-- (€ 479.000,-- + € 125.000,-- + € 22.334,--) [5] en (ii) kosten voor advisering van € 33.991,-- [6] .
3.9.
Enexis heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van GCDT, met veroordeling van GCDT in de kosten van deze procedure.
3.10.
Enexis voert aan dat GCDT geen recht heeft op een schadevergoeding, omdat zij geen bijzondere omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat GCDT op basis van de redelijkheid en billijkheid recht heeft op een schadevergoeding. Uit de omstandigheden volgt juist dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Daartoe voert Enexis aan dat:
- i) GCDT sinds 2022 weet dat het gehuurde bestemd is voor de uitbreiding van het hoogspanningsstation en partijen sinds 2022 in overleg zijn over het einde van de huurovereenkomst, waardoor feitelijk een opzegtermijn van drie jaar is gehanteerd. De formele opzeggingsbrief dateert van 4 maart 2024. GCDT heeft dus ruim de tijd gehad om zich voor te bereiden en maatregelen te treffen;
- ii) Enexis een zwaarwegend belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst;
- iii) GCDT heeft ingestemd met een ontruiming op uiterlijk 31 december 2025 en deze instemming impliceert dat GCDT de in acht genomen termijn redelijk vindt;
- iv) het lopende verenigingsjaar kan worden afgemaakt, gelet op de afgesproken ontruimingsdatum van 31 december 2025, waardoor GCDT de contributie over 2025 niet (gedeeltelijk) aan haar leden hoeft te restitueren;
- v) de afgesproken ontruimingsdatum van 31 december 2025 GCDT voldoende gelegenheid biedt om zich aan te passen naar de nieuwe situatie;
- vi) de eventuele investeringen die GCDT heeft gedaan, gezien de lange looptijd van de huur en de geringe huurprijs, ruimschoots kunnen zijn terugverdiend. Daarnaast heeft GCDT in het recente verleden geen investeringen gedaan in het gehuurde;
- vii) GCDT geen gebruik heeft gemaakt van de in de huurovereenkomst opgenomen mogelijkheid om het gehuurde in eigendom te verkrijgen. Deze optie is in 1992 vervallen;
- viii) Enexis over de huurperiode van 38 jaar een totale huursom van circa
- ix) de jaarlijkse huurprijs van het gehuurde van in totaal 2,5 hectare sinds 1987 (omgerekend naar euro’s) circa € 1.135,-- bedraagt en nooit is geïndexeerd, waardoor GCDT een bedrag van circa € 23.000,-- in totaal (van 1987 tot en met 2024) aan huurverhoging bespaard is gebleven.
Daarnaast voert Enexis aan dat het toewijzen van de reconventionele vordering er op neerkomt dat Enexis financieel verantwoordelijk wordt gehouden voor alle gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst en dat dit de aard en essentie van huur miskent; een verhuurder verschaft slechts een tijdelijk gebruiksrecht en geen eigendom. Gelet daarop dient een huurder erop bedacht te zijn dat de huurovereenkomst op enig moment wordt beëindigd en dat er op dat moment sprake is van verplaatsings- of herinrichtingskosten voor de huurder. Daarnaast betwist Enexis de door GCDT opgevoerde kostenposten op inhoud.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [7] Verder kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat, ook als de wet of duurovereenkomst voorziet in een (specifieke) regeling van opzegging, nadere eisen worden gesteld aan de opzegging op grond van artikel 6:248 lid 1 BW Pro in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Zo kan opzegging in omstandigheden slechts mogelijk zijn indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat, een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen of dat de opzegging gepaard gaat met een aanbod tot betaling van een passende (schade)vergoeding. [8] Indien de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een passende (schade)vergoeding, maakt het ontbreken van een dergelijk aanbod de opzegging in de regel niet ongeldig. [9]
De huurovereenkomst en de opzegging daarvan
4.2.
De huurovereenkomst tussen partijen is aangevangen in 1987. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een duurovereenkomst en dat er sprake is van een huurovereenkomst die ziet op onbebouwde grond.
4.3.
Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst die ziet op onbebouwde grond kan worden opgezegd zonder dat de wet eisen stelt aan de opzeggingsgronden. Partijen hebben in de huurovereenkomst geen afspraak gemaakt over opzeggingsgronden en ook niet over enig vergoedingsrecht voor GCDT bij beëindiging van de huurovereenkomst. In beginsel had Enexis dus geen grond nodig om de huurovereenkomst op te zeggen en is Enexis op basis van de huurovereenkomst geen schadevergoeding aan GCDT verschuldigd. Tussen partijen is op zichzelf ook niet in geschil dat Enexis het recht had de huurovereenkomst op te zeggen. [10] Tussen partijen staat bovendien vast dat Enexis een zwaarwegend, maatschappelijk belang had bij opzegging van de huurovereenkomst. [11]
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat Enexis de huurovereenkomst bij brief van 4 maart 2024 formeel heeft opgezegd per 31 augustus 2025 (productie 4 bij dagvaarding). Dat betekent dat Enexis een formele opzegtermijn van 17 maanden heeft gehanteerd. Dat is geen onredelijk korte termijn. Bovendien was GCDT feitelijk vanaf (medio) 2022 al op de hoogte van de uitbreiding van het hoogspanningsstation en de aanstaande huuropzegging en heeft te gelden dat Enexis GCDT – gelet op de tussen partijen overeengekomen ontruimingstermijn van uiterlijk 31 december 2025 – extra tijd heeft gegeven voor het ontruimen van het gehuurde. Gelet op het voorgaande heeft GCDT de facto circa 3,5 tot 4 jaar de tijd gehad om zich voor te bereiden op het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat Enexis op die manier voldoende rekening heeft gehouden met de (lange) duur van de huurovereenkomst tussen partijen en het belang van GCDT om voorbereidingen te kunnen treffen en maatregelen te kunnen nemen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Enexis in de gegeven omstandigheden een redelijke opzegtermijn in acht heeft genomen.
Redelijkheid en billijkheid
4.5.
Volgens GCDT is het uitoefenen van de opzeggingsbevoegdheid door Enexis en de daarop volgende ontruiming zonder betaling van een schadevergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.6.
Hoewel er naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een redelijke opzegtermijn (zie r.o. 4.4), dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen bij beantwoording van de vraag of de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat Enexis een schadevergoeding moet betalen aan GCDT. De Hoge Raad heeft immers bepaald dat, ook als een redelijke opzegtermijn in acht is genomen, bepaalde omstandigheden kunnen meebrengen dat een schadevergoeding moet worden betaald (Hoge Raad 21 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0291 en overeenkomstig Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141). De hierna te noemen omstandigheden neemt de kantonrechter in aanmerking bij de beoordeling van het beroep van GCDT op de redelijkheid en billijkheid.
4.7.
GCDT stelt dat zij door de uitbreiding van het hoogspanningsstation van Enexis een deel van het door haar gehuurde golfterrein per 1 januari 2026 moet ontruimen en het resterende golfterrein moet herinrichten. GCDT heeft advies moeten inwinnen bij diverse deskundigen om tot een deugdelijke herinrichting te komen. Aangezien Enexis er belang bij had dat GCDT “zo vlug mogelijk” zou vertrekken, is GCDT gedwongen geweest om kosten te maken voor de herinrichting, die zij anders niet of in mindere mate zou hebben hoeven maken. Enexis voert aan dat die redenering niet opgaat, omdat de herinrichting van het golfterrein hoe dan ook onvermijdelijk is als GCDT elders nieuwe holes wil of moet aanleggen.
4.8.
De kantonrechter volgt Enexis daarin. De situatie was voor GCDT niet anders geweest als de huuropzegging bijvoorbeeld twee jaar later had plaatsgevonden en/of wanneer de ontruiming op een langere termijn had moeten plaatsvinden. Ook dan had GCDT kosten moeten maken voor de herinrichting van het golfterrein en had zij er vermoedelijk voor gekozen om advies in te winnen bij een of diverse deskundigen omtrent de herinrichting en ook daarvoor dus kosten moeten maken. Weliswaar heeft GCDT gesteld dat ze nu – bij een ontruiming op uiterlijk 31 december 2025 – meer kosten heeft moeten maken dan dat zij had gehad op het moment dat er op een latere datum zou zijn opgezegd en/of had moeten worden ontruimd, maar deze stelling heeft ze niet geconcretiseerd of onderbouwd, waardoor dit niet aannemelijk is geworden. Ook is niet geconcretiseerd of onderbouwd dat GCDT handelingen heeft verricht die zij zou hebben nagelaten als zij eerder had geweten dat er een huuropzegging zou plaatsvinden. Van de juistheid van die stelling kan dus evenmin uitgegaan worden. Uit de stukken van GCDT en de tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting volgt wel dat GCDT al vanaf 2022 actie onderneemt om een vervangend terrein te verkrijgen voor hetzij een volledige verplaatsing van de golfbaan, hetzij een minder ingrijpende herinrichting van het overblijvende golfterrein. Het verkrijgen van een vervangend terrein blijkt echter lastig te zijn en een beter alternatief dan de nu voorgenomen herinrichting is tot aan het moment van de mondelinge behandeling (nog) niet gevonden, door omstandigheden die buiten de invloedsfeer van GCDT en Enexis liggen. Ter illustratie is door GCDT toegelicht dat een eigenaar van twee aangrenzende percelen die percelen niet wil verkopen of verhuren en dat andere (aangrenzende) percelen eigendom zijn van de Gemeente Eindhoven, die de betreffende percelen op basis van een Inrichtingsplan heeft bestemd voor de plaatselijke manege. Zo zijn er nog andere alternatieven onderzocht, maar dit alles heeft niet tot een oplossing geleid. Hieruit volgt dat GCDT, als zij ruimer de tijd had gehad, geen alternatief had gehad. De situatie zou niet anders zijn geweest dan nu het geval is.
4.9.
Voorts wijst GCDT op de kosten die zij heeft moeten maken en de investeringen die zij de afgelopen 38 jaar heeft gedaan om op “twee magere maïsvelden”, waaruit het gehuurde bij uitgifte in 1987 bestond, een golfterrein te realiseren. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een begroting overgelegd van een (golf-)baanarchitect, die vanuit zijn professie en betrokkenheid bij GCDT weet wat er in het verleden is geïnvesteerd. Daarnaast heeft GCDT tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de investeringen waarover zij spreekt, bestaan uit kosten van periodiek onderhoud om de golfbaan in optimale staat te houden. Enexis voert aan dat de investeringen die GCDT heeft gedaan ten behoeve van de oorspronkelijke aanleg van de golfbaan (en meer in het bijzonder in het gedeelte dat nu ontruimd moet worden) als terugverdiend moeten worden beschouwd, zeker gelet op de lage huurprijs die GCDT de afgelopen jaren heeft betaald. Daarnaast voert Enexis aan dat GCDT in het recente verleden geen investeringen heeft gedaan in het gehuurde, die zij door beëindiging van de huurovereenkomst niet zou kunnen terugverdienen of die verloren zouden gaan.
4.10.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De omstandigheid dat GCDT 38 jaar geleden investeringen heeft gedaan om het golfterrein te realiseren en dat zij in de loop van die 38 jaar periodieke (onderhouds)kosten heeft moeten maken om het golfterrein in goede staat te houden, leidt niet tot het oordeel dat GCDT op basis van redelijkheid en billijkheid recht heeft op een schadevergoeding. Het maken van dergelijke kosten en het doen van dergelijke investeringen is naar het oordeel van de kantonrechter inherent aan het exploiteren van een golfterrein. Daarbij geldt dat als onbetwist is komen vast te staan dat de jaarlijkse huurprijs van het gehuurde sinds 1987 een bedrag van slechts (omgerekend naar euro’s) circa
€ 1.135,-- bedroeg en dat deze huurprijs nooit is geïndexeerd. Deze erg lage huurprijs en het feit dat GCDT 38 jaar over het gehuurde heeft kunnen beschikken, rechtvaardigt de conclusie dat GCDT de investeringen die zijn gemoeid met aanleg en het periodiek onderhoud van de golfbaan inmiddels heeft terugverdiend, althans dat deze investeringen voldoende hebben gerendeerd. Dat dit anders is, heeft GCDT niet aannemelijk gemaakt. Verder heeft GCDT niet kunnen uitleggen welke investeringen ze in het recente verleden heeft gedaan die zij, als ze had geweten dat ze een deel van het gehuurde golfterrein zou moeten afstaan, niet had gedaan. Dat van zulke investeringen sprake is geweest, is dus niet komen vast te staan.
4.11.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft GCDT toegelicht dat de voorganger van de huidige rentmeester (hierna: de voorganger) in een gesprek met GCDT heeft aangegeven dat er een mogelijkheid bestaat dat Enexis de huur met GCDT gaat opzeggen, ondanks dat Eindhoven-Zuid (waar het golfterrein is gelegen) destijds niet in aanmerking kwam voor uitbreiding van het hoogspanningsstation. Volgens GCDT heeft de voorganger in dat gesprek gezegd dat er in dat geval vanuit Enexis aan twee opties wordt gedacht, te weten i) wat het aanleggen van een golfhole (in dit geval twee holes) kost; en ii) kapitaliseren welke investeringen er de afgelopen 38 jaar zijn gedaan. De huidige rentmeester heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de voorganger hierover heeft gesproken, maar dat de voorganger aangeeft dat hij zich niet kan herinneren of hij dit zo tegen GCDT heeft gezegd. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting van GCDT tijdens de mondelinge behandeling, dat GCDT aan het gesprek met de voorganger het vertrouwen heeft ontleend dat aan haar – als de huurovereenkomst zou worden opgezegd – een vergoeding zou worden betaald op basis van een van de opties die naar haar zeggen zijn voorgehouden. Enexis heeft betwist dat er gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt en GCDT heeft haar stelling niet onderbouwd, waardoor het bij een blote stelling is gebleven. Bovendien is door GCDT aan die blote stelling geen rechtsgevolg verbonden. Deze stelling van GCDT kan gelet op dit alles geen aanspraak rechtvaardigen op schadevergoeding.
Conclusie
4.12.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er door GCDT geen omstandigheden zijn gesteld die een aanspraak op schadevergoeding, gegrond op eisen van redelijkheid en billijkheid, kunnen rechtvaardigen, zodat de reconventionele vordering van GCDT, wordt afgewezen.
GCDT moet de proceskosten betalen
4.13.
GCDT is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten van Enexis worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
3.602,50
(2,5 punten × € 1.441,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.746,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verstaat dat Enexis haar vorderingen op GCDT niet langer handhaaft en hierop geen beslissing meer wenst,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen van GCDT af,
5.4.
veroordeelt GCDT in de proceskosten van € 3.746,50, te vermeerderen met de kosten van betekening als GCDT niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken door mr. J.A. van Voorthuizen op 30 april 2026.