Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/4197
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 mei 2026 in de zaak tussen
Stichting Humankind, uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: S.A. van Eck).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de WOZ [1] -waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met een beschikking van 25 februari 2024. De waarde is vastgesteld op € 1.176.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. In het aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (gebruiker) 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door taxateur E.M.J. Brandsen (Brandsen), en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, tevens taxateur.
Feiten
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2004 gebouwd dagverblijf. De onroerende zaak bestaat uit meerdere schoolgebouwen en een crèche met een totale oppervlakte van 1.044 m2 en een schoolplein van 400 m2. Bij de onroerende zaak hoort ook een stuk grond van 1.133 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
3.1.
Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Het geschil en de standpunten van partijen
4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport. In dat taxatierapport en bijbehorende taxatiekaart, opgesteld op 7 april 2025 door de gemachtigde van de heffingsambtenaar, is de waarde getaxeerd op € 1.262.000. Eiseres vindt dat de waarde van de onroerende zaak € 1.033.000 moet zijn. Eiseres verwijst ter onderbouwing hiervan naar een taxatierapport van Phydias dat op 22 augustus 2024 is opgesteld door Brandsen en C.R.J. Boelens, en de bijbehorende taxatiekaart.
4.1.
Tussen partijen is in het bijzonder in geschil of de heffingsambtenaar bij zijn taxatie is uitgegaan van te hoge zogeheten restwaarden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is?
5. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de onroerende zaak niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.
De gecorrigeerde vervangingswaarde
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Ook de rechtbank neemt dit tot uitgangspunt.
6.1.
Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de technische en functionele veroudering die sinds de stichting van de zaak is opgetreden. De invloed van latere wijzigingen wordt daarin meegenomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft.
Over de restwaarden
7. De restwaarde is de waarde van het object aan het einde van de levensduur waarbij het object nog geschikt is voor het doel waarvoor het gesticht is.
7.1.
De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de kengetallen in de ‘Taxatiewijzer Onderwijs’ (hierna: taxatiewijzer), archetype O126BY12.
7.2.
Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde kengetallen bij het bepalen van de restwaarde niet aannemelijk gemaakt. Een verwijzing naar de taxatiewijzer is daarvoor onvoldoende. Eiseres merkt hierbij op dat zowel zij als haar gemachtigde niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de taxatiewijzer en dat er daarom geen enkele mogelijkheid is geweest om invloed te kunnen uitoefenen op de inhoud. In de taxatiewijzer is daarnaast geen enkele onderbouwing te vinden over hoe de kengetallen van de restwaarde tot stand zijn gekomen.
7.3.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 13 februari 2026 [2] overwogen dat met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak de normale regels over stelplicht en bewijslast gelden. Daardoor geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. Deze regel geldt ook als het om de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat en de daarbij in aanmerking te nemen technische veroudering in geschil is, ook in een geval als dit waarin de heffingsambtenaar bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer.
De bewijslast voor een afwijking van de taxatiewijzer op het punt van de restwaarde rust alleen op een belanghebbende indien deze de richtsnoeren van de taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen met betrekking tot dit aspect van de waardering op zichzelf als uitgangspunt heeft aanvaard, maar stelt dat een afwijking van de taxatiewijzer op dat punt is geboden.
7.4.
Omdat eiseres de richtsnoeren van de taxatiewijzer met betrekking tot de restwaarde niet als uitgangspunt heeft aanvaard, rusten de stelplicht en bewijslast op de heffingsambtenaar.
8. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiekaart blijkt dat hij voor de restwaarden is uitgegaan van (vrijwel) de gemiddelden uit de bandbreedtes in de taxatiewijzer, te weten voor de ruwbouw 27 %, voor de afbouw 22 % en voor de installaties 17 %.
9. De rechtbank heeft in de taxatiewijzer geen empirische onderbouwing gevonden voor de daarin genoemde en door de heffingsambtenaar overgenomen kengetallen van de restwaarden. Wel geven beide partijen aan de hand van verkopen in de markt allebei een onderbouwing voor de door hen voorgestane restwaarden.
9.1.
Ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarden heeft de heffingsambtenaar gegevens overgelegd van verkooptransacties van vier objecten. Tussen haakjes staat de bestemming van deze objecten:
- [adres] (overig onderwijs), restwaarde: 44%
- [adres] crèche/peuterspeelzaal), restwaarde 42%
- [adres] (speciaal onderwijs), restwaarde 21%
- [adres] (beroepsonderwijs), restwaarde 22%.
10. Deze vier transacties van de heffingsambtenaar kunnen naar het oordeel van de rechtbank als onderbouwing van de restwaarden dienen. Het gaat immers om objecten die alle vier een maatschappelijke bestemming hebben. Overigens zijn twee van de genoemde objecten dezelfde objecten als die eiseres aandraagt ter onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden, zoals hierna zal blijken. Het gaat om [adres] en [adres] . Deze verkooptransacties zijn dus ook in de visie van eiseres geschikt als onderbouwing.
11. Brandsen gaat in zijn taxatiekaart uit van een restwaarde van 10%. Hij baseert dat op het rapport ‘Restwaarde algemeen’ van Phydias, waarin negen verkooptransacties van veelal dagverblijven zijn geanalyseerd. Het betreft de transactiegegevens van [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De daaruit gevonden restwaarden variëren van 0% tot 13,1%. De gemiddelde restwaarde is 6,1%.
11.1.
De rechtbank stelt vast dat op pagina 10 van het taxatierapport van Brandsen is vermeld dat Phydias een eigen set taxatiewijzers hanteert. In het rapport ‘Restwaarde algemeen’ wordt bij de hoogte van de bruto vervangingswaarde van voormelde objecten verwezen naar deze eigen taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers zijn echter niet overgelegd, zodat alleen al om deze reden de door Phydias berekende restwaarden niet zijn onderbouwd. Dit geldt dus ook voor de door Brandsen gehanteerde restwaarde van 10%.
12. De heffingsambtenaar heeft verder op inzichtelijke wijze duidelijk gemaakt hoe hij de restwaarden van de vier objecten heeft berekend. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat hij hierbij is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten.
13. Het betoog van eiseres dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden, slaagt dus niet.
Levensduurverlenging
14. Op de zitting heeft Brandsen ook aangegeven dat hij zich niet kan verenigen met de levensduurverlenging van de installaties die de heffingsambtenaar heeft toegepast. In reactie daarop heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar aangegeven dat als de levensduur niet wordt verlengd, de WOZ-waarde in stand zou blijven, mits hij de door hem gehanteerde restwaarden mag toepassen. Brandsen heeft vervolgens niet weersproken dat de WOZ-waarde dan in stand blijft. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het geschilpunt van de levensduurverlenging te bespreken.
Conclusie over de WOZ-waarde
15. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld.
Redelijke termijn
16.1.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. [4] Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn voor berechting is overschreden, wordt als regel – dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden wordt gerekend het geval dat het financiële belang bij de procedure zeer gering is.
16.2.
Zoals uiteengezet in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 [5] , r.o. 3.4.3 en 3.4.4, geldt voortaan als uitgangspunt dat zich een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld voordoet, wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, beslist de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Het staat de belastingrechter vrij om – na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn – ook in die gevallen te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
16.3.
Dit geldt niet voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep, hoger beroep, cassatieberoep) op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (zie het overgangsrecht dat is getroffen in het arrest van 14 juni 2024, r.o. 3.5).
16.4.
De rechtbank doet vandaag uitspraak. Het bezwaarschrift is ontvangen op 8 april 2024. De redelijke termijn van twee jaar is op die dag gaan lopen. Deze termijn is op de datum van het arrest (14 juni 2024) niet overschreden, zodat het overgangsrecht niet van toepassing is. De redelijke termijn is bij het doen van deze uitspraak wel overschreden, maar niet met meer dan twaalf maanden. Dit betekent dat getoetst moet worden of het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt.
16.5.
Het financiële belang bij de procedure bestaat in beginsel uit het financiële voordeel dat de belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.
16.6.
Eiseres bepleitte een vermindering van € 143.000 voor de onroerende zaak (1.176.000 minus € 1.033.000). Uitgaande van een belastingtarief van 0,26% is het financiële belang in deze zaak € 520. Omdat dit minder is dan € 1.000, volstaat de rechtbank met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak in stand blijft. Ondanks overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres geen recht op immateriële schadevergoeding.
17.1.
Er is geen aanleiding voor een veroordeling tot betaling van de proceskosten en het griffierecht. Het beroep is namelijk ongegrond en eiseres heeft geen recht op schadevergoeding, bovendien heeft zij niet verzocht om schadevergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, voorzitter, en mr. M. van den Brink en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 mei 2026.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.