Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
BELASTINGKAMER
Nummer22/03412
Datum13 februari 2026
ARREST
in de zaak van
STICHTING [X] (hierna: belanghebbende)
tegen
het DAGELIJKS BESTUUR VAN DE BELASTINGSAMENWERKING GEMEENTEN EN HOOGHEEMRAADSCHAP UTRECHT
op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 augustus 2022, nr. BK-ARN 21/01488 [1] , op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (nr. UTR 20/1206) betreffende een ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en een aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019.
1.Geding in cassatie
Belanghebbende, vertegenwoordigd door A. Oosters, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het dagelijks bestuur van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: het Dagelijks Bestuur), vertegenwoordigd door [P1] , [P2] en [P3] , heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
De Advocaat-Generaal R.J. Koopman heeft op 10 november 2023 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie. [2]
Zowel belanghebbende als het Dagelijks Bestuur heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten in cassatie
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak te [Q] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 1987 gerealiseerd gebouw voor middelbaar beroepsonderwijs.
2.2
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 vastgesteld op € 10.189.000. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van 25 augustus 2020 overgelegd. In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum 1 januari 2018 geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 1 Onderwijs (hierna ook: de Taxatiewijzer). Bij het bepalen van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer opgenomen gegevens (kengetallen). Ter onderbouwing van de in dit geval toegepaste kengetallen ten aanzien van de restwaardes heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een aantal gerealiseerde verkoopcijfers.
3.De oordelen van het Hof
3.1
Voor het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak naar een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft voor het Hof een waarde van € 7.858.000 bepleit.
3.2
Volgens het Hof heeft belanghebbende de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Belanghebbende heeft zich voor het Hof op het standpunt gesteld dat de Taxatiewijzer onvoldoende inzicht biedt in de onderliggende gegevens waarop de daarin genoemde uitgangspunten, zoals de kengetallen voor restwaardes, zijn gebaseerd. Daarnaast onderbouwen de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde transactiegegevens uit de markt de in de Taxatiewijzer genoemde restwaardes niet, aldus belanghebbende. Volgens belanghebbende volgt uit die transactiegegevens juist dat de restwaarde van de opstallen aan het einde van de levensduur een waarde van nihil, of zelfs een negatieve waarde hebben.
3.4
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 (hierna: het arrest van 23 oktober 2020), heeft het Hof overwogen dat, indien partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast draagt de redenen hiervoor aannemelijk te maken. Dit betekent volgens het Hof in dit geval dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaarden zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Op belanghebbende rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen aan het eind van de levensduur, in afwijking van de Taxatiewijzer, op nihil moet worden gesteld, aldus het Hof. Het Hof komt tot het oordeel dat belanghebbende niet in dat bewijs is geslaagd.
4.Beoordeling van de middelen
4.1
Het tweede middel is gericht tegen het hiervoor in 3.4 weergegeven oordeel van het Hof. Het klaagt erover dat het Hof bij dat oordeel ervan is uitgegaan dat belanghebbende de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt heeft genomen. De uitspraak van het Hof is op dat punt niet behoorlijk gemotiveerd, aldus het middel.
4.2
Het eerste middel komt eveneens op tegen het hiervoor in 3.4 weergegeven oordeel van het Hof. Omdat belanghebbende de richtsnoeren uit de Taxatiewijzer met betrekking tot de restwaardes van onroerende zaken heeft afgewezen, gelden volgens het middel in dit geval de normale regels van stelplicht en bewijslast met betrekking tot de restwaarde. Het Hof heeft daarom ten onrechte geoordeeld dat belanghebbende de bewijslast daarvoor heeft. Het beroept zich daartoe op het arrest van 23 oktober 2020. Het Hof is uitgegaan van een onjuiste lezing van dat arrest, aldus het middel.
4.3
Bij de beoordeling van deze middelen, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, stelt de Hoge Raad het volgende voorop.
4.3.1
Op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in beginsel gesteld op de vervangingswaarde. Bij de berekening van die waarde wordt onder andere rekening gehouden met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering (de gecorrigeerde vervangingswaarde). Artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak.
4.3.2
De heffingsambtenaar heeft bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde aangesloten bij de in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten tot stand gekomen Taxatiewijzer. In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren en bijbehorende kengetallen gegeven voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van onroerende zaken die in gebruik zijn voor onderwijsdoeleinden. Die richtsnoeren en kengetallen zien onder meer op de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaken.
4.3.3
De richtlijnen in dergelijke taxatiewijzers en de daarbij opgenomen kengetallen zijn bedoeld als handvat voor de waardering van de daarin bedoelde objecten. Het zijn hulpmiddelen voor de heffingsambtenaar om de waarde van een onroerende zaak te bepalen in overeenstemming met het waardebegrip van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Het zijn geen algemeen verbindende voorschriften en evenmin beleidsregels waaraan de heffingsambtenaar op de voet van artikel 4:84 Awb Pro is gebonden. De waarde zoals omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ is de toetssteen. Of de algemene gegevens uit een taxatiewijzer en de daarbij opgenomen kengetallen daarmee in overeenstemming zijn, en de toepassing ervan daarom kan worden aanvaard, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en dient daarom per geval te worden beoordeeld, rekening houdend met de kenmerken en omstandigheden van de desbetreffende onroerende zaak. In de Taxatiewijzer die in deze zaak aan de orde is, staat ook dat voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen, en of er andere omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen.
4.3.4
Met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels over stelplicht en bewijslast. Daardoor geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. [3] Deze regel geldt ook als het om de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat en de daarbij in aanmerking te nemen technische veroudering in geschil is, [4] ook in een geval als dit waarin de heffingsambtenaar bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer.
4.3.5
Gelet op wat hiervoor in 4.3.3 is overwogen, kan het voor een juiste vaststelling van de waarde van een onroerende zaak nodig zijn om af te wijken van de richtsnoeren uit een taxatiewijzer. Ook indien een procespartij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor een bepaald aspect van de waardering heeft aanvaard, staat het haar daarom vrij om, gelet op de omstandigheden van het geval, een standpunt in te nemen dat meebrengt dat een afwijking van dat uitgangspunt is geboden. Het is in dit verband niet van belang of ook de andere partij de richtsnoeren van de taxatiewijzer met betrekking tot dit aspect van de waardering, of op enig ander punt, als uitgangspunt heeft aanvaard. Wel brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat de partij die een beroep doet op een zodanige afwijking, terwijl zij de taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. [5] Indien die partij de belanghebbende is, vormt dit een uitzondering op de hiervoor in 4.3.4 vermelde regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten.
4.4.1
Bij zijn hiervoor in 3.4 weergegeven oordeel is het Hof ervan uitgegaan dat de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt zijn genomen door beide partijen, dus ook door belanghebbende. Indien het Hof hiermee tot uitdrukking heeft willen brengen dat de bewijslast met betrekking tot de restwaarde op belanghebbende rust omdat zij een deel van die richtsnoeren uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt heeft genomen, ook al betreft dat niet het deel van de richtsnoeren dat betrekking heeft op de restwaarde, geeft dat oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Gelet op wat hiervoor in 4.3.5 is overwogen, rust de bewijslast voor een afwijking van de Taxatiewijzer op het punt van de restwaarde alleen op belanghebbende indien zij de richtsnoeren van de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen met betrekking tot dit aspect van de waardering op zichzelf als uitgangspunt heeft aanvaard, maar stelt dat een afwijking van de Taxatiewijzer op dat punt is geboden. Indien het Hof hiermee tot uitdrukking heeft willen brengen dat belanghebbende de richtsnoeren van de Taxatiewijzer ook in zoverre als uitgangspunt heeft aanvaard, is dat oordeel onbegrijpelijk. De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat belanghebbende zowel in de procedure voor de Rechtbank als voor het Hof kenbaar heeft gemaakt dat zij zich niet kan vinden in de richtsnoeren die de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen geven met betrekking tot de restwaarde. Het tweede middel slaagt daarom.
4.4.2
Aangezien belanghebbende de richtsnoeren van de Taxatiewijzer met betrekking tot de restwaarde niet als uitgangspunt heeft aanvaard, brengt wat hiervoor in 4.3.4 en 4.3.5 is overwogen mee dat geen grond bestaat om in dit geval een uitzondering aan te nemen op de regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. Het Hof heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat op belanghebbende de last rust om aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen, in afwijking van de Taxatiewijzer, op nihil moet worden gesteld. Ook het eerste middel slaagt daarom.
4.5
De Hoge Raad heeft ook de overige klachten over de uitspraak van het Hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van die uitspraak. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie).
5.Slotsom
5.1
Gelet op wat hiervoor in 4.4.1 en 4.4.2 is overwogen, kan de uitspraak van het Hof niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
5.2
Het verwijzingshof dient te beoordelen of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij geldt dat de bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rust.
5.3
Voor zover de heffingsambtenaar zich ter voldoening aan die bewijslast beroept op de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen, is van belang dat belanghebbende voor het Hof het gebruik daarvan op het punt van de restwaarde heeft bestreden met het argument dat de Taxatiewijzer deze waarde niet motiveert. In verband hiermee merkt de Hoge Raad met het oog op het geding na verwijzing op dat de rechter weliswaar een grote vrijheid heeft bij de selectie en waardering van de bewijsmiddelen die hij aan een oordeel over de feiten ten grondslag legt, maar dat hij een dergelijk oordeel op grond van vaste rechtspraak niet ten nadele van een partij mag baseren op bescheiden of andere gegevens waarover die partij zich niet voldoende heeft kunnen uitlaten. Dit brengt mee dat een taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen slechts aan een rechterlijke beslissing ten grondslag mogen worden gelegd, indien de partij die de juistheid daarvan heeft betwist, de gelegenheid heeft gehad om effectief commentaar te leveren op het door haar bestreden onderdeel van die taxatiewijzer met bijbehorende kengetallen. Om effectief commentaar te kunnen leveren op een taxatiewijzer en daarbij behorende kengetallen, is het niet steeds noodzakelijk dat de belanghebbende de beschikking heeft over alle (onderliggende) bescheiden en andere gegevens waarop de door hem bestreden onderdelen van die taxatiewijzer en kengetallen zijn gebaseerd. [6]
6.Proceskosten
Het Dagelijks Bestuur zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding moet worden toegekend.
7.Beslissing
De Hoge Raad:
- verklaart het beroep in cassatie gegrond,
- vernietigt de uitspraak van het Hof, behalve voor zover deze de vergoeding van het griffierecht en de kosten van het geding voor de Rechtbank betreft,
- verwijst het geding naar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
- draagt het dagelijks bestuur van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht op aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep in cassatie heeft betaald van € 548, en
- veroordeelt het dagelijks bestuur van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht in de kosten van belanghebbende voor het geding in cassatie, vastgesteld op € 6.305 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.A.R. van Eijsden als voorzitter, en de raadsheren M.W.C. Feteris, M.A. Fierstra, M.T. Boerlage en A.E.H. van der Voort Maarschalk, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier J.P.J. van Kampen, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2026.