ECLI:NL:RBOBR:2026:417

Uitspraak

RECHTBANK Oost-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/407415 / HA ZA 24-521

Vonnis van 28 januari 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: de verhuurders,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar,

tegen

[gedaagde],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de makelaar,

advocaat: mr. N. Kooistra.

1.Inleiding

1.1.

Verhuurders verhuurden een woning. In deze woning is een hennepkwekerij aangetroffen, waardoor verhuurders forse schade hebben geleden. De huurders zijn onvindbaar. Deze zaak gaat over de vraag of de makelaar die de huurders had aangedragen voor de schade aansprakelijk is.

1.2.

Met dit vonnis wijst de rechtbank eindvonnis. De rechtbank is van oordeel dat de makelaar aansprakelijk is. Zij wijst de vordering grotendeels toe, tot een bedrag van € 59.857,18.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 oktober 2025
- de akte van de verhuurders
- de akte van de makelaar.

2.2.

Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.De verdere beoordeling

3.1.

Voor de weergave van de feiten wordt verwezen naar het tussenvonnis van 1 oktober 2025.

3.2.

Volgens de verhuurders is de makelaar aansprakelijk voor de schade die de huurders hebben veroorzaakt.

Artikel 14 beheerovereenkomst Pro is onredelijk bezwarend

3.3.

Als meest verstrekkend verweer heeft de makelaar een beroep op een beding gedaan dat zijn aansprakelijkheid uitsluit (een zogenaamd exoneratiebeding). Het gaat om artikel 14 van Pro de beheerovereenkomst, dat luidt:

“Beheerder[de makelaar, toevoeging rechtbank]
kan niet aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen van het plegen van onrechtmatige daden door huurder(s) en / of eigenaar / verhuurder.”

3.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is dit een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 sub a BW Pro op grond van het volgende.

3.5.

Een dergelijk beding wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn, op grond van het bepaalde in artikel 6:237 sub f BW Pro. Dit artikel is van toepassing, omdat verhuurders consumenten zijn en de makelaar een professional.

3.6.

Dit vermoeden kan worden weerlegd, maar, naar het oordeel van de rechtbank, is dat niet gebeurd.

3.7.

Het is een kernverplichting van de beheerder onder de bemiddelingsovereenkomst dat hij de aangedragen huurder screent. Dat de makelaar zich verplichtte potentiële huurders te screenen is gesteld, niet betwist en blijkt uit de overgelegde stukken (o.a. de overgelegde circulaires, productie 1 dagvaarding).

3.8.

De bepaling is echter zo geschreven dat als de makelaar dat niet doet (dus: hij screent de huurder niet) en de huurder voor schade zorgt en dit als een onrechtmatige daad kan worden gekwalificeerd, de makelaar niet aansprakelijk zou zijn. En dit terwijl de gevolgen van het niet deugdelijk screenen verstrekkend kunnen zijn (zoals dat ook in dit geval is).

3.9.

Kortom: de bepaling zorgt ervoor dat de makelaar onder omstandigheden niet aansprakelijk is, terwijl hij wel tekort is geschoten in de nakoming van een kernverplichting (namelijk: het screenen van aangedragen huurders). Dat is een erg (/ te) verstrekkend gevolg.

3.10.

De makelaar heeft, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende overtuigend uitgelegd, waarom een dergelijke ruime bepaling nodig is/was. De makelaar heeft gewezen op een wanverhouding tussen zijn vergoeding (6% van de maandelijkse huur) en zijn mogelijke aansprakelijkheid (in casu: in de orde van € 60.000,-). Dat is echter nog geen reden om een dergelijke ruime bepaling als niet bezwarend te achten. Niet is gebleken dat er geen andere mogelijkheden waren voor de makelaar om het risico voor hem te beperken. Zo had de makelaar bijvoorbeeld een minder ruim geformuleerde bepaling kunnen opnemen en/of een verzekering voor dit risico kunnen afsluiten. Het is niet gebleken dat dit risico onverzekerbaar is. De makelaar heeft weliswaar aangevoerd dat de schade niet onder de dekking van zijn verzekering valt, maar los van het feit dat dit niet is gebleken (de polis is niet overgelegd), betekent dat nog niet dat het risico niet verzekerbaar was.

3.11.

De makelaar heeft ook andere argumenten aangevoerd (namelijk: dat de bepaling is opgenomen in een korte, duidelijke overeenkomst, dat de exoneratie alleen ziet op de situatie dat een onrechtmatige daad is gepleegd, dat het niet opnemen van de bepaling kostenverhogend zou werken en dat niet alle risico’s voor de makelaar beheersbaar zijn), maar deze maken het oordeel niet anders. Noch afzonderlijk, noch gezamenlijk leiden zij tot een ander oordeel. De kern is dat de bepaling ervoor zorgt dat de makelaar niet aansprakelijk kan zijn voor de schade als gevolg van het tekortschieten in de nakoming van een kernverplichting, terwijl daar onvoldoende tegenover staat.

3.12.

De makelaar kan geen beroep kan doen op artikel 14 beheersovereenkomst Pro, omdat dit beding onredelijk bezwarend is.

3.13.

Hierna worden de overige standpunten/verweren besproken.

De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst

3.14.

Volgens de verhuurders is de makelaar tekortgeschoten in de nakoming van twee verplichtingen uit de overeenkomst, namelijk (1) de verplichting om de huurders deugdelijk te screenen en (2) de verplichting om tijdens de looptijd van de huur de huurders en de woning te controleren. De makelaar heeft betwist dat hij tekort is geschoten.

3.15.

De rechtbank overweegt hierover als volgt.

3.16.

De overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een overeenkomst van opdracht en een bemiddelingsovereenkomst. Dat betekent dat artikel 7:400 BW Pro en verder, en artikel 7:425 - 427 BW van toepassing zijn. Uit artikel 7:401 BW Pro volgt dat een opdrachtnemer (in dit geval: de makelaar) gehouden is de
zorg van een goede opdrachtnemerin acht te nemen. Deze maatstaf is in de jurisprudentie als volgt nader ingevuld.

3.16.1.

In het geval van een opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van en huurovereenkomst houdt deze zorgplicht in dat de bemiddelaar moet beoordelen of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar in elk geval de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen en deze zo nodig te controleren.^[1]

3.16.2.

Wat betreft het risico op verhuur aan malafide huurders, die in het gehuurde een hennepkwekerij aanleggen, geldt in het bijzonder het volgende.

Aan verhuurbemiddelaars behoort bekend te zijn dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepkwekerijen in woningen wordt aangetroffen en dat bij de aanleg van hennepkwekerijen doorgaans grote materiële schade wordt aangericht. Een verhuurmakelaar behoort zich van dit risico bewust te zijn. Daarbij geldt dat een verhuurmakelaar het risico op vestiging van een hennepplantage nooit volledig zal kunnen uitsluiten. Zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huurder zal immers kunnen besluiten het gehuurde te gaan misbruiken voor de kweek van hennep en na ontdekking daarvan met de noorderzon kunnen vertrekken. Het gaat erom dat de verhuurbemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken. Gelet op deze risico’s voor de verhuurder acht de rechtbank een verhuurbemiddelaar in het algemeen in beginsel gehouden is de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van een potentiële huurder te verifiëren.^[2]

3.17.

In het licht van dit beoordelingskader is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de makelaar tekort is geschoten. Hij is de hiervoor beschreven zorgplicht niet deugdelijk nagekomen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

3.18.

De makelaar heeft een aantal maatregelen getroffen om de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van de potentiële huurders te verifiëren:

- de makelaar^[3]heeft paspoorten opgevraagd en, naar de rechtbank aanneemt, de makelaar heeft paspoorten van beide mannen ingezien (dit is overigens betwist, maar veronderstellend wordt dat ze zijn ingezien)

- volgens opgave werkten beide mannen bij “ [A] ”. De makelaar heeft bij de huurders gegevens van de werkgevers opgevraagd. Daarop is het volgende ontvangen:

o van beide huurders heeft de makelaar een “Employer’s statement” ontvangen, die is ingevuld (/ zou zijn ingevuld) door ene [B] uit [plaats] , [land] , werkend voor “ [C] ”,

o er zijn documenten ontvangen met als titel “Administratief besluit inzake de vaststelling van belasting”. De stukken zijn in het [taal] . Een beëindigde vertaling is bijgevoegd. De stukken gaan over de heer [D] – hij wordt erin als belastingplichtige aangeduid. Uit de stukken volgt onder meer dat hij een inkomen had van € 6.627,51 respectievelijk van € 5.340,13.

Er zijn ook vergelijkbaar uitziende documenten ontvangen, die, naar de makelaar heeft gesteld, gaan over [E] . De documenten zijn in het [taal] . Een beëdigde verklaring hiervan is niet ontvangen.

3.19.

De rechtbank is van oordeel dat deze maatregelen, in het licht van de hiervoor beschreven zorgplicht, onvoldoende zijn. Weliswaar heeft de makelaar informatie en documenten opgevraagd en ontvangen van huurders, maar deze informatie en documenten waren niet voldoende. Hij had meer informatie moeten opvragen althans moeten controleren of de aan hem verstrekte informatie en documenten juist waren / of zij in overeenstemming waren met de werkelijkheid, bijvoorbeeld door nader onderzoek te doen naar de identiteit van de kandidaat-huurders en de opgegeven werk- en inkomensgegevens te verifiëren bij hun werkgever. Zeker in dit geval was aanleiding om te controleren of de verstrekte informatie en documenten juist waren:

de informatie en documenten waren immers enkel ontvangen van de huurders (niet van een andere partij) – waardoor het risico op het blootstaan aan falsificatie groter is,
het ging hier om twee mannen die geen bekende woon- of verblijfplaats hadden in Nederland. Zij zouden dus ook geen / veel moeilijker verhaalsmogelijkheden bieden bij schade / fraude en de juistheid van hun verklaringen zou moeilijker te controleren zijn,
de ontvangen / ingeziene documenten – [nationaliteit] paspoorten, een employer’s statement en een verklaring van een buitenlandse autoriteit – waren geen documenten waarvan zonder meer van de echtheid kon worden uitgegaan, ook omdat het voor een Nederlandse makelaar geen bekende documenten zijn (niet is gesteld dat dit wel het geval is),
niet is gesteld of gebleken dat de werkgever – “ [A] ” althans “ [C] ” – een bekende onderneming was voor de makelaar of überhaupt bestaat / heeft bestaan.

3.20.

Gezien het voorgaande had de makelaar meer moeten doen, en moeten controleren of de ontvangen informatie en documenten juist waren. Dat is niet gedaan. Het is weliswaar juist dat niet alle risico’s kunnen worden uitgesloten, maar het bijvoorbeeld op internet zoeken van de namen van de werkgever en de directe leidinggevende en het contact opnemen met de leidinggevende zijn relatief kleine maatregelen die – tenminste (zonder daarmee aan te geven dat dit genoeg zou zijn) – getroffen hadden moeten worden in het licht van de verstrekte informatie en documenten. De makelaar heeft echter niet (tenminste) gecontroleerd of de werkgever ook echt bestond. Ook is geen contact opgenomen met de heer [B] , ondertekenaar van de “Employer’s statement”.

3.21.

De rechtbank is zodoende van oordeel dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn zorgplicht.

3.22.

Partijen hebben overigens getwist over de vragen of een paspoort sowieso is ingezien en of een ingezien paspoort wel echt was (omdat in de woning later een identiteitsbewijs is aangetroffen waaruit andere informatie blijkt dan op een ingezien paspoort). Deze vragen behoeven echter geen beantwoording. Zelfs als de makelaar daarin wordt gevolgd, dus dat hij de paspoorten heeft ingezien en dat hij niet kon zien dat het ingezien paspoort niet echt was, dan nog is de rechtbank van oordeel dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn zorgplicht op grond van het voorgaande.

3.23.

De verhuurders hebben verder betoogd dat de makelaar ook tekort is geschoten, omdat hij, nadat de huurovereenkomst tot stand was gekomen, onvoldoende controle heeft uitgeoefend op de huurders en de woning. De rechtbank volgt de verhuurders hierin niet. Dat de makelaar de plicht heeft een dergelijke controle (achteraf) uit te voeren volgt niet uit de wet en ook niet is gebleken dat dit volgt uit de overeenkomst. Verder is niet gebleken dat er aanleiding was om de woning / de huurders na de totstandkoming van de overeenkomst te controleren. De huurders betaalden immers netjes. Verder woonden de verhuurders zelf in de buurt en hebben zij zelf verklaard dat zij af en toe in de buurt van de woning rondliepen en ook niks opmerkelijks zagen. Er was dus geen aanleiding voor de makelaar om na de overeenkomst de verhuurders te controleren.

De schade

3.24.

De makelaar is aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het niet deugdelijk nakomen van zijn zorgplicht, te weten het niet deugdelijk screenen van de huurders.

3.25.

De verhuurders hebben betaling voor de volgende schadeposten gevorderd:

Post

Bedrag

schade aan woning

€ 36.308,23

illegaal aftappen stroom

€ 16.521,51

misgelopen huur 3 maanden

€ 6.781,20

afvoer afval

€ 1.014,24

schade interieur

€ 1.881,47

waarborgsom

€ -1.795,00

heraansluitingskosten

€ 945,53

Totaal

€ 61.657,18

3.26.

Voor het antwoord op de vraag welke schade toewijsbaar is, geldt het volgende beoordelingskader.

Alleen schade komt voor vergoeding in aanmerking die
het gevolg isvan het tekortschieten. Daaruit volgt dat alleen schade wordt vergoed die niet zou zijn ontstaan als er niet zou zijn tekortgeschoten (het zogenaamd
conditio sine qua non verband). Dit volgt uit artikel 6:74 BW Pro, waar de verhuurders ook hun vordering op baseren.

Verder volgt uit artikel 6:98 BW Pro dat alleen de schade voor vergoeding in aanmerking komt die in zodanig verband staat met de tekortkoming dat de schade de schuldenaar (in dit geval: de makelaar), mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van de gebeurtenis
kan worden toegerekend. Bij het antwoord op de vraag of schade kan worden toegerekend zijn (1) de aard van de aansprakelijkheid, (2) de aard van de schade en (3) het verband tussen de schade en de gebeurtenis (/ de voorzienbaarheid) belangrijke gezichtspunten.

Op grond van artikel 6:97 BW Pro heeft de rechter een grote mate van vrijheid bij het begroten van de schade.

3.27.

De rechtbank is van oordeel dat voor alle gevorderde posten voldaan is aan het conditio sine qua non verband. Immers: als de makelaar zijn werk goed had gedaan en de screening deugdelijk had uitgevoerd, dan zou waarschijnlijk naar boven zijn gekomen dat er reden is om de huurders niet te vertrouwen, zou de woning aan hen niet zijn verhuurd en zou de schade niet zijn ontstaan. Dat volgt uit het betoog van de verhuurders en de makelaar heeft dat niet betwist.

3.28.

Wat betreft de tweede toets (de toets van artikel 6:98 BW Pro) heeft de makelaar het algemene verweer gevoerd dat de schade als gevolg van het inrichten van een hennepkwekerij in een te ver verwijderd verband staat tot de tekortkoming. De rechtbank ziet dit anders. Zoals hierboven ook is weergegeven, behoren verhuurbemiddelaars rekening te houden met het risico op het aanleggen van een hennepkwekerij. Zij behoren ermee bekend te zijn dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepkwekerijen in woningen wordt aangetroffen en dat bij de aanleg van hennepkwekerijen doorgaans grote materiële schade wordt aangericht. De schade (als gevolg van de aanleg van een hennepkwekerij) was voorzienbaar en daarom niet in een te verwijderd verband tot de geschonden zorgplicht. Daar komt nog bij dat de bedoeling van de geschonden norm (de zorgplicht, inhoudend dat de (identiteit van de) huurders wordt gecontroleerd) juist het beschermen van de huurder is tegen schade vanwege malafide huurders. Het voorkomen van schade aan het gehuurde is waarvoor de norm geldt. Ook daarom is de rechtbank van oordeel dat de schade niet in een te ver verband staat tot de geschonden zorgplicht.

3.29.

De posten nalopend, oordeelt de rechtbank als volgt.

3.30.

De post “schade aan de woning” van € 36.308,23 is toewijsbaar. Dit bedrag is gebaseerd op de begrote herstelkosten van de woning als gevolg van de aanleg van de hennepkwekerij. De makelaar heeft hiertegen ingebracht dat de verhuurders inmiddels de woning hebben verkocht, zodat de verhuurders deze kosten niet hebben gemaakt. De rechtbank ziet daarin echter geen aanleiding om deze kosten niet toe te wijzen (althans een ander bedrag toe te wijzen). De verhuurders hebben immers (zoals onbetwist is gesteld) genoegen moeten nemen met een lagere koopsom en ter begroting daarvan ligt aansluiting bij de herstelkosten voor de hand. Een andere begroting van de vermindering van de koopsom is niet gegeven.

3.31.

De posten “illegaal aftappen stroom” van € 16.521,51 en “ heraansluitingskosten” van € 945,53 hebben de verhuurders als volgt toegelicht.

De energiemaatschappij was enkel bereid om de woning weer van stroom te voorzien als aan haar schade werd vergoed die zij had geleden als gevolg van het illegaal aftappen van stroom. De verhuurders hebben zodoende een betalingsregeling met de energiemaatschappij moeten treffen ter vergoeding van de schade, op grond waarvan zij € 16.521,16 hebben betaald. Verder hebben de verhuurders heraansluitingskosten van € 945,53 moeten betalen, aldus de verhuurders.

3.32.

Deze post is toewijsbaar. De makelaar heeft niet betwist dat de verhuurders kosten hebben moeten maken om ervoor te zorgen dat de energiemaatschappij weer stroom aan de woning zou leveren. Weliswaar heeft de makelaar de juistheid van de begroting van €16.521,16 betwist en opgemerkt dat het bedrag van de regeling erg hoog is, maar (1) bekend is dat hennepkwekerijen behoorlijk veel stroom verbruiken en (2) de makelaar heeft geen aanknopingspunt gegeven voor een andere begroting. De heraansluitingskosten van € 945,53 zijn niet betwist.

3.33.

De post “misgelopen huur 3 maanden” van € 6.781,20 is toewijsbaar tot een bedrag van € 4.981,20.

De verhuurders hebben huurinkomsten misgelopen doordat hun woning drie maanden gesloten is geweest. Het bedrag van € 6.781,20 is het bedrag dat de verhuurders aan huur en servicekosten voor de drie maanden zouden hebben ontvangen, zodat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is.

De makelaar heeft in dat verband echter opgemerkt dat de verhuurders geen (service)kosten van € 600,- per maand hebben gemaakt, doordat zij de woning niet ter beschikking hebben hoeven te stellen. De verhuurders hebben deze meevallers niet betwist, zodat de rechtbank € 1.800,- (3 maanden x € 600,- per maand) op het gevorderde bedrag in mindering zal brengen. Zo wordt uitgekomen op een bedrag van € 4.981,20.

3.34.

De post “afvoer afval” van € 1.014,24 is toewijsbaar. Gesteld en niet is betwist dat deze kosten zijn gemaakt.

3.35.

De post “schade interieur” van € 1.881,47 is toewijsbaar. De post ziet op het vervangen van meubels (inclusief een boxspring), die volgens de verhuurders waren beschadigd. Weliswaar heeft de makelaar betwist dat er schade was aan de meubels en erop gewezen dat er geen foto’s van de meubels zijn overgelegd. De rechtbank is echter van oordeel dat uit de foto’s voldoende volgt dat het gemeubileerde appartement “als een puinhoop” is achtergelaten. Dat er enige schade aan meubels is gemaakt, acht de rechtbank voldoende aannemelijk. Bovendien is het schadebedrag voor de meubels relatief beperkt.

3.36.

Partijen zijn het erover eens dat de waarborgsom van € 1.795,- in mindering moet worden gebracht.

3.37.

Samenvattend is de rechtbank van oordeel dat alle posten toewijsbaar zijn, behalve dat aanvullend € 1.800,- in mindering moet worden gebracht. Dit betekent dat € 59.857,18 toewijsbaar is (= € 61.657,18 -/- € 1.800,-). De makelaar zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld.

3.38.

De wettelijke rente hierover wordt toegewezen zoals gevorderd, omdat uit het gestelde volgt dat zij toewijsbaar is en niet afzonderlijk is betwist.

De proceskosten

3.39.

De makelaar is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de verhuurders worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

140,17

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

3.035,00

(2,5 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.678,17

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

veroordeelt de makelaar om aan de verhuurders te betalen een bedrag van € 59.857,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 14 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt de makelaar in de proceskosten van € 4.678,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de makelaar niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.

Aansprakelijkheid makelaar voor schade door niet deugdelijk screenen huurders