Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 23 januari 2013
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 227309 / HA ZA 12-180 van
[eiseres]
eiseres,
advocaat mr. M.J. van Dam te Capelle aan den IJssel,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 231951 / HA ZA 12-476 van
[eisers]
eisers,
advocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROZA B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. M. Velsink te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiseres in de hoofdzaak], de notaris en Groza genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 augustus 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 25 oktober 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 september 2012,
- het proces-verbaal van comparitie van 25 oktober 2012.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Groza is een bedrijf dat doet in speculatieve grondtransacties. Groza benadert particulieren door middel van ‘direct call’.
3.2. [eiseres in de hoofdzaak] is een alleenstaande, oude dame. [eiseres in de hoofdzaak] is in november 2010 een drietal grondtransacties met Groza aangegaan. Het betreft drie koopovereenkomsten, waarbij [eiseres in de hoofdzaak] van Groza drie percelen grond heeft gekocht. Het betreft transacties met een hoog speculatief gehalte. Op het moment van de transacties was [eiseres in de hoofdzaak] 81 jaar oud.
3.3. De levering van de percelen heeft ten overstaan van de notaris plaatsgevonden. De notaris was als zodanig aangewezen door Groza. Bij akte van 12 november 2010 heeft Groza aan [eiseres in de hoofdzaak] geleverd een perceel te Rucphen voor een koopprijs van € 66.400,00. Bij akte van 25 november 2010 heeft Groza aan [eiseres in de hoofdzaak] geleverd een perceel te Niedorp voor een koopprijs van € 14.000,00. Bij akte van 29 november 2010 heeft Groza aan [eiseres in de hoofdzaak] geleverd een perceel te Sliedrecht voor een koopprijs van € 36.120,00. Het gaat om percelen akkerbouwgrond en grasland.
3.4. Voorafgaand aan het verlijden van de aktes heeft de notaris aan [eiseres in de hoofdzaak] toegezonden een formulier getiteld ‘vragenlijst aankoop registergoed’. Die vragenlijst heeft [eiseres in de hoofdzaak] ondertekend en gedateerd op 25 oktober 2010 teruggezonden. In die vragenlijst heeft [eiseres in de hoofdzaak] bij de vraag ‘Wilt u aanwezig zijn bij het passeren?’ ‘nee’ aangevinkt (waarbij was opgemerkt ‘kosten volmacht € 50,-- exclusief BTW’). Bij de vraag ‘Beseft u dat de grond in waarde kan stijgen en kan dalen, dat de aankoop daarvan risico’s met zich meebrengt en dat u na aankoop zelf volledig verantwoordelijk bent voor het beheer?’ heeft zij ‘ja’ aangevinkt. Ook bij de vraag ‘Beseft u dat de aanbieding of bemiddeling van de grond niet onder toezicht valt van de Autoriteit Financiële Markten?’ heeft zij ‘ja’ aangevinkt.
3.5. Op 4 november 2010 heeft de notaris [eiseres in de hoofdzaak] opgebeld, hetgeen hem door Groza was verzocht. Over dat telefoongesprek heeft hij diezelfde dag aan Groza ge-emaild:
“Mevrouw [eiseres in de hoofdzaak] heb ik gebeld. Zij is een zeer heldere bij de tijdse dame. E-mail kon niet omdat ze ruzie heeft met haar computer. Ze kan het zeker wel. Met name als ze in het buitenland zit. Haar heb ik de stukken per post verzonden. Ze gaat naar de lokale notaris voor een legalisatie.”
3.6. Bij het verlijden van de leveringsaktes is [eiseres in de hoofdzaak] niet in persoon aanwezig geweest. Zij heeft daartoe aan de notaris volmachten verstrekt. De volmachten zijn haar door de notaris toegezonden. Zij heeft haar handtekening bij een lokale notaris laten legaliseren. In de volmachten is de conceptakte van levering geheel opgenomen. Verder is in de volmachten de volgende tekst opgenomen:
“De inhoud van de akte is gelezen en begrepen - toelichting
Ondergetekende verklaart met de ondertekening van deze volmacht de akte te hebben gelezen en te hebben begrepen en van de notaris voldoende toelichting te hebben ontvangen om de inhoud en de strekking van de akte te begrijpen en de consequenties daarvan geheel te overzien en aanvaarden.
(…)
Het tekenen bij volmacht en de notariële voorlichting (Belehrung).
In verband met het feit dat de ondergetekende er zelf voor gekozen heeft dat hij per volmacht komt – ondanks dat de notaris de ondergetekende hiertoe nadrukkelijk ten kantore van de notaris heeft uitgenodigd – en de notaris ook de voorkeur er aan geeft van persoonlijk verschijnen bij de akte van ondergetekende – en de notaris ter zake geen mondelinge persoonlijke toelichting kan geven aan de ondergetekende bij het passeren van de akte verklaart de ondergetekende het volgende:
1. het is op initiatief van ondergetekende om zich bij de akte te laten vertegenwoordigen;
2. (…)
3. ondergetekende is door (een medewerker van) [het notariskantoor] er van op de hoogte gesteld dat het de voorkeur van de notaris verdient om in persoon bij het passeren van de akte aanwezig te zijn, gelet op de door de notaris te verstrekken informatie en gevolgen van gemelde akte alsmede de mogelijkheid voor de ondergetekende om direct vragen te kunnen stellen;
4. ondergetekende verklaart er desondanks voor te kiezen om niet in persoon maar per volmacht de akte te ondertekenen;
(…)”
3.7. In de akte van levering betreffende Rucphen d.d. 12 november 2010 is onder het kopje “Notariële Belehrung” opgenomen:
“1. Koper is bekend – en het is aan hem door de verkoper meegedeeld – dat de onderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering en een B-C levering.
2. Koper is bekend – en het is aan hem door de verkoper meegedeeld – dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit van:
a. levering A-B de dato zes september 2010: tien euro (€ 10,00) per vierkante meter; en
b. levering B-C de dato mede op heden verleden:
dertien euro vijftig eurocent (€ 13,50) per vierkante meter; en
c. levering C-D deze akte:
drie en dertig euro twee en twintig eurocent € 33,22) per vierkante meter.
(…)
4. Koper is bekend – en het is aan hem door de verkoper meegedeeld – dat de onderhavige koop en levering niet valt onder de toezicht regeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling raadpleegbaar is via www.afm.nl.
5. Koper is bekend met – op basis van eigen onderzoek – en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandeling(en), in en voortvloeiende uit deze akte en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst, ondanks dat koper (zichzelf) niet meteen kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en heeft koper – voor zover van toepassing – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie ontvangen om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en risico’s.
6. Koper is bekend met het huidige bestemmingsplan welke is te raadplegen bij de gemeente Rucphen (…)
7. Koper is bekend – en het is aan hem door de verkoper meegedeeld – dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingsplanwijzigingen van het verkochte zodat er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden;
8. Koper is bekend – en het is aan hem door de verkoper meegedeeld – dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gerealiseerd in het verleden geen garanties geven voor de onderhavige locatie;
(..)
10. Koper heeft vrij toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed.”
3.8. Ook in de leveringsakten betreffende de percelen grond te Niedorp en Sliedrecht is een gelijkluidende notariële Belehrung opgenomen, behoudens de prijzen genoemd in lid 2 van de bepaling. Ook bij de transacties Niedorp en Sliedrecht was sprake van een A-B-C transactie (Niedorp) respectievelijk A-B-C-D transacties (Sliedrecht), ten aanzien waarvan de prijsontwikkeling in de notariële Belehrung was opgenomen. Bij de transactie te Niedorp was de grond op 25 november 2010 geleverd voor € 5,25 per m2 aan B en op diezelfde datum voor € 14,00 per m2 aan C (namelijk [eiseres in de hoofdzaak]). Bij de transactie te Sliedrecht was de grond op 29 november 2010 voor € 10 per m2 geleverd aan B, op diezelfde datum voor € 14,50 per m2 geleverd aan C en op diezelfde datum voor € 36,12 per m2 aan D (namelijk [eiseres in de hoofdzaak]). Dit staat dus in de aktes vermeld.
3.9. In de leveringsakten staat verder telkens de volgende bepaling opgenomen onder de kop ‘Meerwaarde clausule – ketting-/boetebeding’:
“Artikel 7
1. In de koopovereenkomst staat het volgende vermeld:
“ Het is koper bekend dat er op het verkochte een meerwaardebeding/ketting-boetebeding rust ten behoeve van een nog nader in de akte van levering te benoemen meester. Indien het verkochte een onherroepelijke goedgekeurde bestemmingsplanwijziging krijgt, zodanig dat door de koper een positieve meerwaarde kan worden gerealiseerd, dat koper aan een nog nader te noemen meester een (na)betaling verschuldigd is van tien procent (10%) over de meerwaarde (lees: over de meerwaarde per vierkante meter).
Onder meerwaarde wordt verstaan het verschil tussen vrije verkoopwaarde in het economisch verkeer na bestemmingsplanwijziging enerzijds en de koopprijs inclusief kosten koper in deze overeenkomst anderzijds.”
Koper is gehouden om binnen 6 maanden na onherroepelijk goedgekeurde bestemmingsplanwijziging, dan wel zoveel eerder bij een notariële vervreemding door koper, aan een nog nader te benoemen meester, 10% over de meerwaarde uit te keren.”
2. Koper wijst zichzelf als meester aan.
3. In het kader hiervan komen partijen als volgt overeen:
a. Indien voormelde situatie zich voordoet, is de (dan) eigenaar van het verkochte gemeld bedrag verschuldigd aan de gemelde gerechtigde casu quo zijn rechtsopvolger.
b. Bij overtreding van voormelde aan de koper opgelegde verplichting, verbeurt koper casu quo zijn rechtsopvolger aan de verkoper een direct zonder nadere ingebrekestelling opeisbare boete van een bedrag ter grootte van vijftig procent (50%) van de taxatiewaarde (zoals bepaald door een door een notaris aan te wijzen onafhankelijke taxateur) na bestemmingswijziging.
c. Koper casu quo zijn rechtsopvolger is verplicht voormelde verplichting en de gehele tekst van onderhavig artikel bij iedere volgende vervreemding in eigendom of vestiging van een beperkt genotsrecht bij notariële akte welke wordt ingeschreven in de openbare registers gelijk met een eigendomsoverdracht casu quo vestiging van een beperkt genotsrecht aan de verkrijger op te leggen ten behoeve van de verkoper te bedingen en aan te nemen eveneens onder verbeurte van een direct zonder ingebrekestelling opeisbare boete van een bedrag ter grootte van vijftig procent (50%) van de taxatiewaarde (zoals bepaald door een door een notaris aan te wijzen onafhankelijke taxateur) na bestemmingswijziging, ten opzichte van de verkoper hetgeen koper hierbij aanvaardt.
d. Het onderhavige kettingbeding zal eindigen bij uitbetaling van het door koper verschuldigde bedrag.”
3.10. Ook in de leveringsakten betreffende Niedorp en Sliedrecht is een dergelijk beding opgenomen.
3.11. In de akten is voorts het navolgende opgenomen:
“Vrijwaring beoogd gebruik
1. Verkoper verklaart dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaart voorts geen enkele garantie te geven aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaart geen enkele garantie te geven dat de bestemming van het verkochte ook wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.
2. Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, alsdan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.
3. Met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan, heeft de koper een zelfstandige onderzoeksplicht.”
3.12. In april/mei 2011 heeft [eiseres in de hoofdzaak] een geriatrische analyse ondergaan. In een verslag van het Dagdiagnostisch Centrum Geriatrie (klinisch geriater [X]) staat over die analyse vermeld:
“Neuropsychologisch onderzoek
Gezien wordt een 82-jarige vrouw met een geschat boven gemiddeld tot hoog premorbide niveau van functioneren. Testmatig worden er aanwijzingen gevonden voor stoornissen op het gebied van het geheugen (de auditieve inprenting en uitgestelde reproductie en het werkgeheugen) en de taalvaardigheid (semantische vloeiendheid). Het verdelen van de aandacht en de informatieverwerkingssnelheid zijn verminderd. Er zijn lichte benoemproblemen. (…) Concluderend zijn er aanwijzingen voor een matige cognitieve achteruitgang met stoornissen in het geheugen en tevens in de taalvaardigheid. (…)
Bespreking: Deze 82-jarige vrouw wordt door mij gezien voor een geriatrische analyse. (…)
Bij psychiatrisch onderzoek blijkt sprake van een dementie, van matige ernst, waarschijnlijk van het Alzheimertype met vasculaire component. Verder gebruikte mevrouw redelijke forse hoeveelheden alcohol hetwelk ik haar sterk ontraden heb. Zij heeft mij inmiddels bij herhaling verzekerd dat zij nu vrijwel geen alcohol meer gebruikt. Ik denk dat dit zowel voor haar lichamelijk als voor haar cognitief functioneren tot duidelijke verbetering zal leiden. (…)”
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [eiseres in de hoofdzaak] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 128.916,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 72.354,50 vanaf 12 november 2010, over € 16.062,25 vanaf 25 november 2010 en over € 40.500,00 vanaf 29 november 2010, dit onder veroordeling van gedaagden in de proceskosten en nakosten.
4.2. [eiseres in de hoofdzaak] heeft haar vordering gebaseerd op de stelling dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door zijn zorgplicht te verzaken. De notaris heeft haar, zo stelt zij, onvoldoende voorgelicht over en gewaarschuwd voor het karakter van de grondtransacties die zij met Groza was aangegaan.
4.3. De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de standpunten van de partijen wordt hierna nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.4. De notaris vordert dat Groza wordt veroordeeld tot betaling van al datgene waartoe de notaris in de hoofdzaak jegens [eiseres in de hoofdzaak] wordt veroordeeld, met inbegrip van de proceskostenveroordeling, dit onder de veroordeling van Groza in de proceskosten van de vrijwaringsprocedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.5. De notaris baseert de vordering op de stelling dat indien in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat hij – de notaris – zijn zorgplicht jegens [eiseres in de hoofdzaak] heeft verzaakt, vast staat dat ook Groza onrechtmatig jegens [eiseres in de hoofdzaak] heeft gehandeld. Er is dan sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid jegens [eiseres in de hoofdzaak]. In de onderlinge relatie tussen de hoofdelijke schuldenaren dient Groza de schade te dragen, zodat de notaris voor de gehele schade regres kan nemen op Groza, zo stelt hij.
4.6. Groza voert verweer. Op het standpunt van beide partijen zal hieronder in worden gegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. De grond van de vordering is het volgende. Volgens [eiseres in de hoofdzaak] heeft de notaris niet gehandeld conform de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Hij heeft zijn zorgplicht jegens haar verzaakt. Hij heeft gezien de omstandigheden van deze transacties onvoldoende onderzocht of [eiseres in de hoofdzaak] zich wel realiseerde wat zij aan het doen was en haar onvoldoende voorgelicht en gewaarschuwd. Zij is een alleenstaande, 81-jarige dame, met bescheiden inkomen en bescheiden vermogen. Zij was ten tijde van de transacties dement aan het worden. De notaris heeft weliswaar in de transportakte een ‘notariële belehrung’ opgenomen, maar die heeft hij niet aan [eiseres in de hoofdzaak] in persoon voorgehouden. De akte bevat bovendien onjuistheden. Het is namelijk onjuist dat de koper eigen onderzoek heeft gedaan, dat de koper door de notaris voldoende is geïnformeerd, dat de koper tijdig relevante, correcte en duidelijke informatie heeft ontvangen, dat de koper bekend is met het huidige bestemmingsplan en dat zij vrij toegang heeft tot internet. Het betreft drie speculatieve grondtransacties in één maand, waarbij sprake is van A-B-C-(D) transacties met grote prijsverschillen. De notaris was de vaste notaris van Groza. De notaris was er mee bekend dat de AFM waarschuwt voor het aangaan van dergelijke transacties. Aldus nog steeds [eiseres in de hoofdzaak].
5.2. De notaris heeft in de kern genomen aangevoerd dat de bijzonderheden en risico’s van de transacties duidelijk zijn beschreven in de koopovereenkomst en de leveringsaktes, en in het informatiememorandum dat de notaris aan [eiseres in de hoofdzaak] heeft verstrekt. Bovendien heeft hij [eiseres in de hoofdzaak] op 4 november 2010 telefonisch gesproken. [eiseres in de hoofdzaak], die ervaring had met grondtransacties, heeft er zelf voor gekozen de aktes per volmacht te laten passeren. De notaris ziet niet in waarom en hoe hij haar nader had moeten informeren. Bovendien valt niet in te zien hoe voorlichting haar in een betere positie zou hebben gebracht, aldus nog steeds de notaris.
5.3. Hierover wordt als volgt overwogen. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen aan te trekken. Zulks kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van de partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet. (Zie HR 14 december 2007, NJ 2008, 8). Daar hoort bij dat hij zich ervan vergewist dat de partijen de implicaties van de transactie overzien.
5.4. De rechtbank is van oordeel dat de notaris dit onderzoek in onvoldoende mate heeft uitgevoerd en dat hij dus zijn zorgplicht jegens [eiseres in de hoofdzaak] heeft verzaakt. Daartoe strekt het volgende. De notaris was de vaste notaris van Groza. Vast staat dat Groza particulieren via ‘direct calling’ benadert met het aanbod tot het investeren in sterk speculatieve grondposities. Het gaat hierbij om stukjes grond (‘postzegeltjes’) met bestemming akkerbouw of landbouw, die in A-B-C transacties qua prijs op één dag meermalen over de kop gaan en waarbij wordt gespeculeerd op in de (verre) toekomst liggende bestemmingswijzigingen en mogelijke prijsstijgingen. Vast staat dat de Autoriteit Financiële Markten (naar de notaris wist) particulieren voor het aangaan van dergelijke zeer speculatieve transacties heeft gewaarschuwd. Ten aanzien van [eiseres in de hoofdzaak] was het de notaris bekend dat zij een dame was op een leeftijd van 81 jaar. Ook was het de notaris bekend dat zij binnen het bestek van één maand drie perceeltjes grond van Groza kocht. Onder die omstandigheden had de notaris [eiseres in de hoofdzaak] onder vier ogen dienen voor te lichten over de implicaties en risico’s van de transacties die zij aanging. Daarbij had de notaris dan ook kunnen onderzoeken in hoeverre [eiseres in de hoofdzaak] in staat was haar wil te bepalen.
5.5. De notaris heeft slechts één maal telefonisch contact met [eiseres in de hoofdzaak] opgenomen. In het daarover gerapporteerde emailtje aan Groza heeft de notaris slechts opgenomen dat [eiseres in de hoofdzaak] ‘een zeer heldere dame’ was. Uit die email blijkt niet dat de notaris [eiseres in de hoofdzaak] op welke wijze dan ook heeft voorgelicht over de transacties die zij aanging en de risico’s daarvan. Weliswaar heeft de notaris ter comparitie verklaard dat hij altijd bespreekt ‘weet dat u belegt, dat je te duur inkoopt’, maar dat acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten dat de notaris ook heeft verklaard dat hij zich niet tot in detail kan herinneren wat er is besproken en de notaris geen verslaggeving van dat gesprek heeft gemaakt, anders dan de email aan Groza blijkt uit hetgeen de notaris heeft gesteld niet dat hij zich er van vergewist heeft dat [eiseres in de hoofdzaak] de transactie geheel overzag, dat wil zeggen inclusief het ABC(D) karakter daarvan, de prijsstijgingen die het onroerend goed in één dag onderging en de (grote) risico’s die deze beleggingen met zich meebrengen, alsmede de grootte van de kans op toekomstige waardevermeerdering van de onroerende zaken wegens bestemmingsplanwijzigingen.
5.6. De notaris heeft erop gewezen dat in de leveringsakte en de volmachten diverse bepalingen zijn opgenomen die duiden op het speculatieve karakter van de transacties. Ook dat oordeelt de rechtbank echter onvoldoende. Het betreft aktes die voor een leek onoverzichtelijk en moeilijk leesbaar zijn. Juist daarom is het van belang dat de notaris de partijen deugdelijk informeert. Hij kon daarbij niet volstaan met het toesturen van de tekst daarvan.
5.7. De notaris heeft voorts het causale verband betwist tussen zijn nalaten en de schade; hij heeft aangevoerd dat [eiseres in de hoofdzaak] haar verplichtingen jegens Groza reeds was aangegaan en dat hij slechts de laatste schakel in de transacties was. Ook dit verweer wordt verworpen. De norm die de notaris heeft geschonden strekt tot bescherming tegen een specifiek gevaar, te weten dat [eiseres in de hoofdzaak] onvoldoende voorgelicht en lichtvaardig zou zijn gebonden aan een zeer speculatieve transactie, waarvan zij de reikwijdte onvoldoende begreep. Dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt, staat vast. Onder deze omstandigheden staat het causale verband, behoudens tegenbewijs, vast. Er zijn onvoldoende omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [eiseres in de hoofdzaak], zou zij door de notaris voldoende zijn voorgelicht, zich niet aan de transactie had kunnen onttrekken. Het gegeven dat Groza juist aan de notaris heeft gevraagd [eiseres in de hoofdzaak] te bellen om te controleren of zij alles overzag, duidt juist op het tegendeel. Aan tegenbewijs wordt daarom niet toegekomen.
5.8. Ook het beroep op eigen schuld van [eiseres in de hoofdzaak] wordt verworpen. De grondslag van de vordering van [eiseres in de hoofdzaak] is niet strikt beperkt tot de stelling dat zij wilsonbekwaam is en was, maar op de stelling dat de notaris zich er onvoldoende van heeft gevergewist dat zij de implicaties van de transacties overzag. Nu die stelling juist is bevonden, staat het [eiseres in de hoofdzaak] vrij te kiezen uit de haar ten dienste staande remedies, waaronder een (onzekere) vordering tot vernietiging van de overeenkomsten jegens Groza en de onderhavige vordering uit onrechtmatige daad jegens de notaris. Dat betekent dan ook dat de keuze voor dat laatste niet over de band van de eigen schuld (deels) voor haar eigen rekening komt.
5.9. Ook het verweer dat [eiseres in de hoofdzaak] al sinds 2008 lichtvaardig belegt en dat dat aan haar als eigen schuld dient te worden toegerekend, wordt verworpen. Het gaat hier om drie transacties met een andere verkoper dan Groza, waarbij de notaris niet als notaris betrokken is geweest. De eerste betreft een levering van een perceel grond te Hoogezand op 16 mei 2008, de tweede de levering van een perceel grond in Hoek op 19 mei 2009 en de derde de levering van een perceel grond te Eijsden op 2 november 2010. Daaruit volgt, zo stelt de notaris, dat [eiseres in de hoofdzaak] wel degelijk ervaring had met grondtransacties en dat, zo zij de strekking daarvan niet overzag, zij lichtvaardig handelde hetgeen als eigen schuld aan haar moet worden toegerekend. Ook dit verweer wordt verworpen. Het is juist tegen lichtvaardig handelen dat de notaris [eiseres in de hoofdzaak] - zoals de notaris onderkent een alleenstaande oude dame die zeer speculatieve transacties aanging - had moeten beschermen. Het gaat dan niet aan dat het feit dat [eiseres in de hoofdzaak] de strekking van de transacties niet heeft overzien - met andere woorden: lichtvaardig heeft gehandeld - alsnog als eigen schuld (deels) voor haar rekening komt.
5.10. Ten slotte heeft de notaris zich verweerd tegen de hoogte van de schade. Hij heeft er op gewezen dat [eiseres in de hoofdzaak] van hem vergoeding vordert van de waarde van de percelen grond, terwijl zij toch eigenaar is van die grond, die een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigt. Dit verweer komt terecht voor. De rechtbank is voornemens een makelaar te benoemen om de marktwaarde van de percelen, peildatum het moment van taxatie, vast te stellen. Die waarde zal dan in beginsel in aftrek op de schade (te weten de betaalde koopsom) komen. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat de partijen zich over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal deskundigen, de discipline van de deskundigen en de persoon van de deskundige alsmede de vraagstelling zullen kunnen uitlaten.
5.11. Het verweer dat Notariskantoor Poort Arnhem B.V. jegens [eiseres in de hoofdzaak] niet aansprakelijk is wordt verworpen. De notaris bedient zich kennelijk van een besloten vennootschap waarbinnen hij zijn praktijk uitoefent. Aangenomen wordt dat de besloten vennootschap als opdrachtnemer optreedt. Dan is het onrechtmatig handelen van de notaris bij de uitoefening van zijn werkzaamheden mede te beschouwen als een onrechtmatig handelen van de besloten vennootschap. Dat betekent dat beide gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn.
5.12. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
in de vrijwaringszaak
5.13. De notaris heeft gesteld dat als de vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, daarmee vast staat dat Groza een aantal speculatieve grondtransacties heeft verricht met een alleenstaande dame van in de tachtig, die (kenbaar) niet in staat was haar wil voldoende te bepalen, hetgeen de conclusie rechtvaardigt dat sprake was van wilsgebreken, dan wel misbruik van omstandigheden dan wel dwaling of onrechtmatig handelen van Groza. Daarom is ook Groza jegens [eiseres in de hoofdzaak] aansprakelijk. In de hoofdelijke gebondenheid tussen Groza en de notaris dient de schade geheel voor rekening van Groza te blijven, zo stelt de notaris.
5.14. Groza heeft betwist dat zij onrechtmatig jegens de notaris heeft gehandeld. Daarmee miskent Groza echter de grondslag van de vordering van de notaris, te weten regres uit een hoofdelijke aansprakelijkheid jegens [eiseres in de hoofdzaak].
5.15. Groza heeft voorts betwist dat [eiseres in de hoofdzaak] kenbaar haar wil niet kon bepalen. Zij heeft aangevoerd dat zij in het verkooptraject zorgvuldig checkt of de koper weet wat hij of zij koopt en welke risico’s en verplichtingen daaraan verbonden zijn alsook ten aanzien van de vraag of het financieel verantwoord is dergelijke investeringen te doen.
5.16. In de vrijwaringszaak is het aan de notaris om te stellen, en bij betwisting te bewijzen dat in de relatie tussen [eiseres in de hoofdzaak] en Groza sprake is van een wanprestatie dan wel onrechtmatige daad van Groza. Die kunnen immers een grondslag vormen voor een vordering van [eiseres in de hoofdzaak] tot schadevergoeding en daarmee een hoofdelijke aansprakelijkheid jegens [eiseres in de hoofdzaak]. Dat [eiseres in de hoofdzaak] de koopovereenkomsten mogelijk had kunnen vernietigen, staat daar buiten. Vooropgesteld wordt dat Groza via direct calling aan particulieren stukjes grond aanbiedt als zeer speculatief beleggingsobject. Het is dan aan Groza om die particulieren onomwonden voor te lichten over de speculatieve aard van de transactie en de risico’s die de kopers lopen. Groza heeft ter comparitie verwezen naar het verkooptraject en de informatie die daarin is verstrekt. Daarmee doelt Groza, zo heeft de rechtbank begrepen, op de verklaring van [X] en het formulier ‘compliance verficatiegesprek Happy4Us voor cliënten Aktua’. Deze stukken zijn in de hoofdzaak in het geding gebracht, maar nu de partijen allen ter comparitie hebben verklaard dat zij alle stukken kennen, en nu deze stukken afkomstig zijn van Groza, zal de rechtbank ook in de vrijwaringszaak op deze stukken acht slaan. Uit de verklaring van [X] blijkt dat Groza zich met het verificatieformulier vergewist dat de klant duidelijk weet wat hij/zij gaat doen. In dat verificatieformulier zijn de relevante vragen: ‘Klant is er van op de hoogte dat er geen garantie gegeven kan worden op een bestemmingswijziging.’ en “Klant is ervan op de hoogte dat er – nu – niet gebouwd mag worden op de grond’. Voor alle drie door [eiseres in de hoofdzaak] aangegane transacties is daarbij ‘ja’ omcirkeld. De rechtbank acht dat echter onvoldoende. Daarmee is het speculatieve karakter van de transactie onvoldoende duidelijk gemaakt. Met name is niet duidelijk dat de koper thans een zeer hoge prijs betaalt voor een onzeker, mogelijk niet te realiseren of in de verre toekomst te realiseren, voordeel. Verder is er geen enkele aanwijzing dat Groza zich ervan vergewist heeft of de inkomens- en vermogenspositie van de koper de belegging toelaten. Zij is dan ook haar zorgplicht jegens [eiseres in de hoofdzaak] niet nagekomen.
5.17. Groza heeft nog aangevoerd dat er te laat is geklaagd, waarmee zij zich kennelijk op artikel 6:89 BW Pro beroept. Voor haar kwam de dagvaarding in vrijwaring als een donderslag bij heldere hemel, zo stelt zij. [eiseres in de hoofdzaak] heeft zich nimmer bij haar vervoegd met klachten. Daarom is er te laat geklaagd. Hierover wordt als volgt overwogen. Het gaat hier om een verweer dat Groza als hoofdelijk schuldenaar van [eiseres in de hoofdzaak] tegen [eiseres in de hoofdzaak] zou kunnen inroepen. De vraag die dan rijst is of Groza dit verweer ook kan inroepen jegens de notaris als regresnemend schuldenaar. Artikel 6:11 BW Pro bepaalt daarover dat een tot bijdragen aangesproken medeschuldenaar de verweermiddelen die hij op het tijdstip van het ontstaan van de verplichting tot bijdragen jegens de schuldeiser had, ook kan inroepen tegen de hoofdelijke schuldenaar die de bijdrage van hem verlangt (zie lid 6:11 lid 1 BW), voorzover ten minste uit de rechtsverhouding tussen de schuldenaren niet anders voortvloeit (zie lid 4 van dat artikel). Verder zijn van belang de leden 2 en 3 van artikel 6:11 BW Pro, waarin is bepaald dat de aangesproken medeschuldenaar een zodanig verweermiddel niet tegen de regresnemend schuldenaar kan inroepen, indien het na hun beider verbintenis is ontstaan uit een rechtshandeling die de schuldeiser met of jegens de aangesprokene heeft verricht en dat een beroep op verjaring van de rechtsvordering van de schuldeiser slechts kan worden ingeroepen indien ook de vordering van de schuldeiser op de regresnemend medeschuldenaar was verjaard. De vraag die dan rijst is of een beroep op de klachtplicht tegen de regresnemend medeschuldenaar kan worden ingeroepen. De rechtbank is van oordeel van niet. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt (zie Parl. Gesch. boek 6, p. 116) dat artikel 6:11 lid 3 BW Pro weergeeft hetgeen de ontwerpers blijkens de toelichting voor ogen stond zonder dat dit in de tekst van het ontwerp tot uiting was gebracht. De tekst van het ontwerp Meijers luidde: “Verweermiddelen die een hoofdelijke schuldenaar kan inroepen tegen de schuldeiser, kan hij ook inroepen tegen een hoofdelijke medeschuldenaar die de in het vorige artikel bedoelde bijdrage van hem verlangt, tenzij uit hun rechtsverhouding het tegendeel voortvloeit of het verweermiddel na de verbintenis van de medeschuldenaar zonder diens goedvinden was ontstaan.” Van die laatste situatie is in dit geval sprake: een mogelijk gegrond beroep op de klachtplicht is na de verbintenis van de notaris (jegens [eiseres in de hoofdzaak]) zonder diens goedvinden ontstaan. Weliswaar is strikt genomen niet sprake van een rechtshandeling van [eiseres in de hoofdzaak] die tot dat beroep op de klachtplicht leidt, noch van verjaring, maar de geschiedenis en de strekking van artikel 6:11 BW Pro brengen mee dat ook het beroep op de klachtplicht afstuit op de leden 2 en 3 van artikel 6:11 BW Pro. Daarom wordt dit verweer verworpen.
5.18. De notaris heeft aangevoerd dat de schade in de onderlinge verhouding tussen hem en Groza geheel door Groza dient te worden gedragen. Daarin wordt hij niet gevolgd. Gezien de aard van de tekortkoming van beiden, het onvoldoende voorlichten en waarschuwen van [eiseres in de hoofdzaak], zou de schade door beiden bij helfte dienen te worden gedragen. In de omstandigheid dat Groza de winst op de transactie heeft genoten, ziet de rechtbank aanleiding de bijdrageplicht bij te stellen tot 60:40 in het nadeel van Groza, zodat Groza 60% van de schade zal hebben te dragen.
5.19. Thans wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 20 februari 2013 voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 5.10.,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan,
in de zaak in vrijwaring
6.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2013.