Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 14/655
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiser]
wonende te Denekamp, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland,
verweerder.
14/655
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder
de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Denekamp vastgesteld bij beschikking van 31 maart 2013. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 595.000,- per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 februari 2014 heeft verweerder het tegen deze beschikking door eiser ingediende bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met het beroep met zaaknummer AWB 14/708, op 7 oktober 2014
ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.H. Dorman, bijgestaan door T. Dam RVGME.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres 1] in Denekamp (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1935, met een inhoud van circa 960 m³ en een kavel met een oppervlakte van
6.000 m². Bij de onroerende zaak horen verder een recreatiewoning met een inhoud
van circa 274 m³, een aangebouwde schuur/deel, een loopstal, een wagenloods, een jongveestalling, een kippenhok en een veldschuur. De onroerende zaak maakt deel
uit van het landgoed “[naam].
Van eisers onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.
Eiser is van mening dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld.
Ter onderbouwing hiervan heeft eiser aangevoerd dat verweerder voor het belastingjaar 2013 de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak in de uitspraak op bezwaar aanzienlijk heeft verlaagd. Deze uitspraak op bezwaar ontving eiser tegelijk met de uitspraak op bezwaar
die ziet op het belastingjaar 2012. Om die reden had hij verwacht dat beide uitspraken op bezwaar met elkaar zouden overeenkomen. Volgens eiser dient zijn landgoed ook voor het belastingjaar 2012 te worden aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van Pro de Natuurschoonwet 1928 (hierna: Nsw 1928), dat voldoet aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 (hierna: het Rangschikkingsbesluit).
Eiser is verder van mening dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak in verhouding
tot de referentieobjecten te hoog is vastgesteld, omdat deze objecten geen agrarische bestemming hebben. Mede daarom dient de waarde van zijn onroerende zaak met toepassing van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ te worden bepaald. Ook is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de afgelegen ligging van zijn onroerende zaak.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De waarde voor woningen wordt ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna:
de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door T. Dam RVGME, registertaxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van
€ 595.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vijf vrijstaande woningen en woonboerderijen. Dit betreffen:
- [adres 2] Oud Ootmarsum, op 19 januari 2011 verkocht voor € 509.000,-;
- [adres 3]in Weerselo, op 2 september 2011 verkocht voor € 415.000,-;
- [adres 4] in Denekamp, op 3 augustus 2011 verkocht voor € 360.000,-;
- [adres 5] in Saasveld, op 13 januari 2011 verkocht voor € 500.000,-;
- [adres 6]in Saasveld, op 1 oktober 2010 verkocht voor € 500.000,-.
Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van eisers onroerende zaak is bepaald met behulp van de in de Uitvoeringsregeling genoemde methode van systematische vergelijking met referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in dit geval deze waarderingsmethode heeft mogen toepassen. Daarbij wijst de rechtbank op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0266. Deze uitspraak ziet op de WOZ-waarde die voor het belastingjaar 2011 voor de onroerende zaak van eiser is vastgesteld. Verweerder heeft deze uitspraak afgewacht, voordat hij uitspraak deed op de bezwaren van eiser met betrekking tot de belastingjaren 2012 en 2013. In de genoemde uitspraak overwoog het Hof dat de waardering van een onroerende zaak volgens de Taxatiewijzers niet als een recht of een gunst kan worden aangemerkt. De Taxatiewijzers zijn immers gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en vormen aldus een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economisch verkeer. Daarbij zullen, indien nodig, de gegevens uit een Taxatiewijzer zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden. Uitgangspunt blijft dat de Taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.
Dat eisers onroerende zaak een agrarische bestemming heeft, maakt het voorgaande niet anders. In verweer en ter zitting heeft verweerder toegelicht dat eiser zijn onroerende zaak als woonobject in gebruik heeft, maar dat het perceel op verzoek van eiser in het bestemmingsplan een agrarische bestemming heeft behouden. Volgens verweerder is de boerderij echter hoofdzakelijk geschikt om te worden gebruikt voor woondoeleinden.
Om die reden is volgens verweerder voor de bepaling van de waarde van eisers onroerende zaak dan ook vergelijking met andere woonboerderijen en vrijstaande woningen in het buitengebied de meest geëigende methode. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij op zijn perceel agrarische activiteiten verricht, maar dat hij niet een volwaardig agrarisch bedrijf heeft. Mede gelet op de genoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is
de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak heeft kunnen vaststellen met toepassing van de vergelijkingsmethode.
De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport gehanteerde referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Ook is in dat rapport voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en eisers onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de marktgegevens van de referentieobjecten dat de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Voor het oordeel dat bij de bepaling van de waarde van eisers onroerende zaak niet voldoende rekening is gehouden met de afgelegen ligging, ziet de rechtbank geen aanleiding. Uit het taxatierapport en de hierop ter zitting door verweerder gegeven toelichting blijkt niet dat dit het geval is. Ook is niet gebleken dat de omstandigheid dat eisers onroerende zaak een agrarische bestemming heeft, met zich brengt dat de onderhavige WOZ-waarde te hoog is.
De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak voor het belastingjaar 2012 hetzelfde dient te zijn als de waarde die voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld. De WOZ-waarde van een onroerende zaak dient voor elk jaar opnieuw te worden vastgesteld. Daarbij zijn de WOZ-waarden die voor andere jaren voor die onroerende zaak zijn vastgesteld niet relevant. Dat eiser in dit geval op dezelfde dag zowel de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2012 als de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2013 ontving, maakt dit niet anders. Deze uitspraken op bezwaar zijn op de dezelfde dag gedaan, omdat verweerder eerst de eerdergenoemde uitspraak van het
Hof Arnhem-Leeuwarden heeft afgewacht.
Verweerder heeft in verweer uitgelegd dat de onroerende zaak van eiser deel uitmaakt van een landgoed, dat als zodanig is aangewezen op grond van de Nsw 1928. Dit landgoed voldeed volgens verweerder zowel op de waardepeildatum 1 januari 2011 als op de toestandsdatum 1 januari 2012 echter niet aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit. Om die reden heeft verweerder bij de waardebepaling van eisers onroerende zaak voor het jaar 2012 geen rekening gehouden met de instandhoudingverplichting, genoemd in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, en de vrijstellingsregeling ongebouwd, genoemd in artikel 2, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten). Voor het jaar 2013 heeft verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak wel rekening gehouden met deze instandhoudingsverplichting en vrijstellingsregeling.
Artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet schrijft voor dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB buiten aanmerking wordt gelaten, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Nsw 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
In artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit is bepaald dat de voorwaarden, bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet zijn:
ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of
de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20% met houtopstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen.
Artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ schrijft voor dat de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Nsw 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden, wordt bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is.
Artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten bepaalt dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de
Nsw 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
De rechtbank stelt vast dat uit de beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatssecretaris van Financiën van 3 augustus 2009 blijkt dat het landgoed, waar eisers onroerende zaak deel van uitmaakt, op 1 januari 2011 niet voldeed aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit. Uit de beschikking van de Staatssecretaris van Economische Zaken en de Staatssecretaris van Financiën van 22 augustus 2013 blijkt dat dit landgoed pas per
11 december 2012 aan deze voorwaarden voldoet. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak voor het jaar 2012 terecht geen rekening heeft gehouden met de instandhoudingsverplichting uit artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ en de vrijstellingsregeling ongebouwd uit artikel 2, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten. Hetgeen eiser op dit punt in beroep heeft aangevoerd, leidt dan ook niet tot het oordeel dat verweerder de
WOZ-waarde van zijn onroerende zaak voor het jaar 2012 te hoog heeft vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld.
Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: