Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 14/708
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiser],
wonende te Denekamp, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland,
verweerder.
14/708
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder
de waarde van de onroerende zaak [adres] te Denekamp vastgesteld bij beschikking van 31 maart 2013. Daarbij is de waarde vastgesteld op
€ 36.000,- per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 februari 2014 heeft verweerder het hiertegen door eiser ingediende bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met het beroep met zaaknummer AWB 14/655, op 7 oktober 2014 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
J.H. Dorman, bijgestaan door T. Dam RVGME.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] in Denekamp (hierna:
de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een landelijk gelegen perceel bos/natuurterrein met een oppervlakte van 36.650 m².
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.
Eiser is van mening dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij wijst er in dat verband op dat zijn onroerende zaak een bos is dat deel uitmaakt van het landgoed dat is aangewezen op grond van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: Nsw 1928). Om deze reden dient zijn onroerende zaak niet als afzonderlijk WOZ-object te worden gewaardeerd.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak van eiser wel op grond van de Wet WOZ dient te worden gewaardeerd en dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit laatste standpunt heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Verweerder heeft in verweer uitgelegd dat de onroerende zaak van eiser deel uitmaakt van een landgoed, dat als zodanig is aangewezen op grond van de Nsw 1928. Als gevolg van de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0266, heeft verweerder de onroerende zaak van eiser als een zelfstandige onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ aangemerkt.
Verweerder heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat het landgoed waar de onroerende zaak van eiser deel van uitmaakt zowel op de waardepeildatum 1 januari 2011 als op de toestandsdatum 1 januari 2012 niet aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit. Om die reden heeft verweerder bij de waardebepaling van eisers onroerende zaak voor het jaar 2012 geen rekening gehouden met de vrijstellingsregeling ongebouwd, die is opgenomen in artikel 2, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten). In de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2013 heeft verweerder geconcludeerd dat voor dat jaar op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten voor eisers onroerende zaak geen WOZ-waarde dient te worden vastgesteld.
De rechtbank overweegt dat artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet voorschrijft dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB buiten aanmerking wordt gelaten, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Nsw 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
In artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit is bepaald dat de voorwaarden, bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet zijn:
ten minste 30% van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of
de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20% met houtopstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen.
Artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten schrijft voor dat bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de
Nsw 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
De rechtbank stelt vast dat uit de beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatssecretaris van Financiën van 3 augustus 2009 blijkt dat het landgoed, waar eisers onroerende zaak deel van uitmaakt, op 1 januari 2011 niet voldeed aan de voorwaarden uit artikel 220d, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet en artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit. Uit de beschikking van de Staatssecretaris van Economische Zaken en de Staatssecretaris van Financiën van 22 augustus 2013 blijkt dat dit landgoed pas per
11 december 2012 aan deze voorwaarden voldoet. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak voor het jaar 2012 terecht geen rekening heeft gehouden met de vrijstellingsregeling ongebouwd uit artikel 2, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten. Verweerder heeft dan ook terecht een waarde op grond van de Wet WOZ toegekend aan de onroerende zaak van eiser.
Verweerder dient voorts aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Hierbij merkt de rechtbank ter voorlichting van eiser op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde heeft verweerder verwezen naar het
in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door T. Dam RVGME, registertaxateur.
In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 36.000,-, zijnde € 0,98 per m². Uit het taxatierapport blijkt dat deze waardebepaling is gebaseerd op de verkoop van een perceel bos/natuurterrein aan de Bornsestraat/Hertmerweg in Saasveld met een oppervlakte van 8.632 m². Dit perceel is op
15 november 2013 verkocht voor € 10.790,-, zijnde € 1,25 per m².
De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit transactiegegeven aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag heeft kunnen leggen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld.
Op grond van het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: