Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/150068 HA ZA 14-10
datum vonnis: 11 maart 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
verder te noemen: [X],
advocaat: mr. B. Th. Van Schouwenburg te Rotterdam,
tegen
1.[A] en
2. [B],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
verder te noemen: [A en B],
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo.
1.Het procesverloop
1.1
Bij vonnis van 5 maart 2014 heeft de rechtbank Overijssel een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, heeft plaatsgevonden op 13 mei 2014.
1.2
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 13 mei 2014;
- de akte uitlating tevens akte overlegging producties van de zijde van [X];
- de antwoordakte van de zijde van [A en B]
1.3
Doordat de rechter die aanvankelijk de zaak behandelde wegens ziekte was verhinderd om vonnis te wijzen, heeft de rechtbank Overijssel – ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3076) – partijen gevraagd of zij er mee konden instemmen dat een andere rechter dan de rechter die de comparitie had geleid, vonnis zou wijzen. [X] heeft hierop laten weten prijs te stellen op een comparitie onder leiding van de “nieuwe” rechter. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 23 januari 2015 en hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
1.4
Partijen hebben ten slotte om vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1
[X] en [A en B] hebben op 11 januari 2012 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een kavel ter grootte van ca. 500 m² ten behoeve van de door [A en B] beoogde bouw van een kantoorvilla met woonfunctie.
2.2
Deze koopovereenkomst bevat (onder meer) de volgende bepalingen:
Ontbindende voorwaarden
Artikel 10
1. deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarden:
a. dat de Koper binnen vier maanden na diens ondertekening van deze overeenkomst voor de financiering van de koop- en bouwsom, zijnde € 600.000,-- en de daarover verschuldigde rentevergoeding als bedoeld in deze overeenkomst een hypothecaire geldlening verkrijgt, zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen;
b. dat het Verkochte, binnen één jaar na ondertekening van onderhavige overeenkomst door beide partijen, de correcte bestemming voor de door Verkoper en Koper beoogde ontwikkeling, zijnde een kantoorvilla met woonfunctie verkrijgt.
(…)
Bestemmingsplanwijziging
Artikel 11
1. Koper is ermee bekend dat de huidige bestemming van het Verkochte de door Koper beoogde ontwikkeling van kantoorvilla met woonfunctie niet toestaat.
2. Koper en Verkoper komen overeen dat aangaande het Project een procedure voor de bestemmingsplanwijziging in gang zal worden gezet. (…)
2.3
Na het sluiten van de overeenkomst is namens [A en B] bij de gemeente Hengelo een conceptaanvraag ingediend voor een bouwplan met alleen een kantoorfunctie.
Op 9 mei 2012 heeft de gemeente Hengelo schriftelijk het volgende laten weten:
“Op uw verzoek hebben wij uw conceptaanvraag getoetst aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan Vooroorlogse Wijke. Hieronder vindt u het resultaat van deze toetsing. De aanvraag betreft het oprichten van een kantoorpand op gronden bestemd voor “bedrijfsdoeleinden met dienstwoning”, zoals bepaald in het bestemmingsplan Vooroorlogse Wijken. Een kantoorpand alleen is hierniettoegestaan. Wel is een pand met kantoor op de begane grond en wonen daarboven qua gebruik aanvaardbaar.”
2.4
Bij brief van 30 november 2012 heeft [X] aan [A en B] (onder meer) laten weten dat de termijn voor de ontbindende voorwaarde voor financiering ruimschoots is verstreken.
2.5
Bij brief van 9 januari 2013 schrijven [A en B] aan [X] (onder meer) het volgende:
“In overleg met mijn accountant moet ik U helaas berichten gebruik te maken van de in art. 10 sub Pro. 1.b van de in de koopakte genoemde ontbindende voorwaarde.
Ondanks alle inzet van [N] en de heer [G], regiomanager van [X], is het niet gelukt medewerking van de gemeente Hengelo (O.) te verkrijgen voor de afgifte van een vergunning voor de bouw van de beoogde kantoorvilla.”
2.6
Bij brief van 11 januari 2013 aan [A en B] heeft [X] [A en B] in gebreke gesteld door haar tot uiterlijk 1 maart 2013 in de gelegenheid te stellen de overeenkomst alsnog na te komen.
3.De standpunten van partijen
In conventie:
3.1
[X] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [A en B] veroordeelt tot:
A. primair nakoming van de verplichtingen die voor hen voortvloeien uit de koopovereenkomst bestaande uit het (i) meewerken aan de juridische levering van de Kavel onder (ii) gelijktijdige betaling van de overeengekomen koopsom (inclusief de daarover verschuldigde BTW, thans ad 21%) te vermeerderen met de over de totale koopsom verschuldigde contractuele rente van 5% vanaf vier weken na 9 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente ex 6:119 BW vanaf 9 januari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair, indien ontbinding zal geschieden, nakoming van de verplichtingen die voor [A en B] voortvloeien uit de koopovereenkomst bestaande uit betaling van een bedrag ter grootte van 10% van de overeengekomen koopsom, conform hetgeen in artikel 10 lid Pro 4 j° 13 lid 3 van de overeenkomst is bepaald;
het betalen van het bedrag van € 2.848,-- aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke handelsrente (ex 6:199a BW) over de ter zake deze kosten toegewezen bedragen tot aan de dag der algehele voldoening;
betaling van de kosten in deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de conservatoire beslaglegging.
3.2
[X] stelt daartoe dat [A en B] gehouden zijn tot afname van de kavel. Het beroep van [A en B] op artikel 10 lid 1 sub b is Pro onterecht, omdat de ontbindende voorwaarde niet gaat over het verkrijgen van een vergunning, maar over de bestemming van de kavel. De bestemming kantoorvilla met woonfunctie is door de gemeente toegestaan.
3.3
Door onjuist een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst houden gedaagden hun betalingsprestatie ten onrechte achter en nemen zij de kavel op onjuiste gronden niet af. Hierdoor schieten gedaagden toerekenbaar tekort in de nakoming van hun verplichtingen jegens [X].
3.4
Artikel 1 lid 1 sub a van Pro de overeenkomst bepaalt dat de juridische en feitelijke levering van de kavel binnen vier weken zal plaatsvinden, nadat de kavel de correcte bestemming heeft gekregen.
3.5
Op 9 mei 2012 werd duidelijk dat de gemeente de bouw van de overeengekomen kantoorvilla met woonfunctie zou goedkeuren. Levering moest dus vier weken later geschieden. Door het enkel verstrijken van deze fatale termijn, zijn gedaagden van rechtswege al in verzuim. Subsidiair wordt uit de brief van 9 januari 2013 van [A en B] duidelijk dat zij tekort zullen schieten en treedt het verzuim van rechtswege in op voet van artikel 6:83 sub c BW Pro.
3.6
[X] maakt aanspraak op betaling van de koopsom van € 211.225,-- en afname van de kavel. In aanvulling daarop vordert [X] tevens de contractuele rente van 5% over dat bedrag, te rekenen vanaf vier weken na 9 mei 2012, althans vanaf 9 januari 2013, althans een andere in goede justitie te bepalen dag tot aan de datum van levering. Subsidiair vordert [X] de wettelijke handelsrente vanaf de datum van het intreden van het verzuim tot aan de datum van daadwerkelijke betaling van de door [A en B] verschuldigde hoofdsom.
3.7
Daarnaast stelt [X] schade te hebben geleden als gevolg van de ongerechtvaardigde ontbinding door [A en B] Deze schade betreft onder meer de juridische kosten, die [X] heeft moeten maken ter verkrijging van voldoening buiten rechte.
3.8
[A en B] voeren verweer. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [A en B] meerdere malen aan [X] laten weten wat hen voor ogen stond, aan de hand van een door [N] gemaakte schets d.d. 28 augustus 2011. Aanvankelijk wilden [A en B] het gehele pand van drie verdiepingen als kantoorruimte kunnen gebruiken. Daarvoor was een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Na overleg met de gemeente Hengelo bleek wijziging van het bestemmingsplan mogelijk, mits één van de verdiepingen van het pand zou kunnen worden ingericht als woonruimte. Omdat [A en B] er mee konden instemmen dat de begane grond en de eerste verdieping van het pand zouden worden ingericht als kantoorruimte en de tweede verdieping van het pand als woonruimte, hebben zij de koopovereenkomst getekend.
3.9
In afwijking van eerdere mededelingen heeft de gemeente Hengelo bij brief van 9 mei 2012 laten weten alleen te kunnen instemmen met een pand met kantoor op de begane grond en wonen daarboven. Ook een gesprek nadien met de wethouder mocht niet baten: tijdens de bespreking van 18 oktober 2012 liet deze weten dat de gemeente geen medewerking zou verlenen voor realisering van het door [A en B] beoogde pand.
3.1
[A en B] stellen zich op het standpunt dat het door hen gekochte perceel niet de bestemming heeft gekregen voor de door hen beoogde kantoorvilla met woonbestemming. Op grond van artikel 10 lid 1 sub b van Pro de koopovereenkomst waren [A en B] dan ook gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden, hetgeen zij bij brief van 9 januari 2013 hebben gedaan. De enkele omstandigheid dat [A en B] daarbij abusievelijk spreken over het niet kunnen verkrijgen van een vergunning voor de bouw van de beoogde kantoorvilla, in plaats van het niet kunnen verkrijgen van de correcte bestemming, doet daaraan niet af.
3.11
Doordat [A en B] de koopovereenkomst terecht hebben ontbonden, zijn zij bevrijd van de daaruit voortvloeiende verplichtingen jegens [X], zodat zij niet van hen kan verlangen dat zij medewerking verlenen aan de juridische levering van het perceel en betaling van de overeengekomen koopsom met rente, of dat zij de in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst bedoelde boete betalen.
3.12
[A en B] merken ten overvloede op dat op 9 mei 2012 nog niet was voldaan aan de voorwaarde dat de kavel de correcte bestemming had gekregen – dat moest nog geformaliseerd worden. Voor zover [A en B] al in verzuim zijn geraakt, dan is dat op zijn vroegst pas op 1 maart 2013, zijnde de in de brief van 11 januari 2013 door [X] genoemde termijn.
3.13
Anders dan [X] stelt, kan zij zich voor wat betreft de contractuele rente niet beroepen op artikel 12 lid 6 van Pro de koopovereenkomst. Hoogstens is de subsidiair door [X] gevorderde wettelijke rente toewijsbaar vanaf 1 maart 2013.
In reconventie:
3.14
[A en B] vorderen in reconventie [X] te veroordelen tot het opheffen van de beslagen die op 4 december 2013 zijn gelegd op hun bankrekeningen. [A en B] stellen daartoe dat de vordering die ten grondslag ligt aan deze beslagen, niet bestaat. Daarmee is het beslag onrechtmatig gelegd. [A en B] vorderen zodoende opheffing van de beslagen binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag met een maximum van € 150.000,--.
3.15
[X] voert verweer. Zij meent, gelet op hetgeen zij heeft gesteld in conventie, dat zij wel degelijk een vordering heeft op [A en B] en concludeert op die grond tot afwijzing van de vordering van [A en B]
4.Het oordeel
In conventie
4.1
Partijen twisten over de vraag of [A en B] op goede gronden de ontbindende voorwaarde van artikel 10 lid 1 sub b van Pro de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Teneinde op dit artikel een beroep te kunnen doen, is noodzakelijk dat de kavel, binnen één jaar na ondertekening van onderhavige overeenkomst door beide partijen, niet de correcte bestemming voor de door Verkoper en Koper beoogde ontwikkeling verkrijgt, zijnde een kantoorvilla met woonfunctie.
4.2
In de brief van 9 januari 2013 waarin [A en B] een beroep doen op deze bepaling, schrijven zij als toelichting dat het niet is gelukt medewerking van de gemeente te verkrijgen voor de afgifte van een vergunning voor de bouw van de beoogde kantoorvilla.
4.3
Uit de processtukken en uit hetgeen ter comparitie door partijen naar voren is gebracht, maakt de rechtbank op dat het aanvankelijk de bedoeling was van [A en B] om een kantoorvilla te realiseren met een volledige kantoorfunctie (en dus zonder woonfunctie). De gemeente Hengelo heeft hierop bij brief van 9 mei 2012 laten weten dat dit niet is toegestaan.
4.4
Omdat de gemeente in dezelfde brief had laten weten dat een pand met kantoor op de begane grond en wonen daarboven qua gebruik wel aanvaardbaar is, hebben [A en B] vervolgens hun plannen aangepast, waarbij de te bouwen kantoorvilla twee lagen kantoorfunctie zou krijgen en een laag woonfunctie. De gemeente Hengelo heeft vervolgens bij monde van de verantwoordelijke wethouder laten weten dat zij slechts één laag kantoorruimte wil toestaan, in combinatie met twee lagen woonruimte.
[A en B] hebben vervolgens geconcludeerd dat dit niet was wat zij voor ogen hadden, en hebben vervolgens de koopovereenkomst met [X] ontbonden.
4.5
Alhoewel in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst ook is opgenomen dat [A en B] ermee bekend zijn dat dat de huidige bestemming van de kavel de door [A en B] beoogde ontwikkeling van kantoorvilla met woonfunctie niet toestaat, heeft [X] ter comparitie onbetwist gesteld dat zij na het aangaan van de overeenkomst heeft geconstateerd dat het vigerende bestemmingsplan al van meet af aan toelaat dat op de kavel een kantoorvilla met woonfunctie mag worden gerealiseerd. De restricties van het bestemmingsplan zitten volgens [X] met name in de maximaal toegestane bouwhoogte en het maximale bouwoppervlak.
4.6
Nu de rechtbank er dus van uit moet gaan dat het bestemmingsplan niet in de weg staat aan het realiseren van een kantoorvilla met woonfunctie – en de gemeente Hengelo ook met zoveel woorden schriftelijk heeft laten weten dat dit is toegestaan – komt aan [A en B] geen beroep toe op deze clausule. Weliswaar hebben [A en B] aan [X] laten weten dat het niet is gelukt om een vergunning te krijgen voor de bouw van de door hem beoogde kantoorvilla, maar daarin voorziet artikel 10 van Pro de koopovereenkomst tussen partijen niet.
4.7
Het vorengaande leidt tot het oordeel dat de vordering van [X] tot nakoming van de koopovereenkomst, bestaande uit het meewerken aan de juridische levering van de Kavel onder gelijktijdige betaling van de overeengekomen koopsom (inclusief de daarover verschuldigde BTW, thans ad 21%), dient te worden toegewezen.
4.8
Met [X] is de rechtbank van oordeel, dat met de brief van de gemeente Hengelo van 9 mei 2012 duidelijk was voor partijen dat het bestemmingsplan voorzag in de bouw van een kantoorvilla met woonfunctie. Ingevolge artikel 1 sub a van Pro de koopovereenkomst zal de levering van de kavel geschieden uiterlijk binnen vier weken na het tijdstip waarop vaststaat, dat de overeenkomst niet meer op grond van artikel 10 van Pro de overeenkomst kan worden ontbonden.
4.9
Daar staat tegenover dat het [A en B] moet worden toegegeven dat dit geen fatale termijn betreft, omdat ingevolge artikel 13 van Pro de koopovereenkomst, ingeval een van de partijen een of meer verplichtingen uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig nakomt, de ene partij de andere partij een redelijke termijn stelt om na te komen. Nu echter uit de brief van [A en B] van 9 januari 2013 volgde dat zij de overeenkomst niet zouden nakomen, waren zij vanaf die datum in verzuim ingevolge artikel 6:83 sub c BW Pro. Vanaf die datum zijn [A en B] wettelijke rente verschuldigd.
4.1
De (primair) gevorderde contractuele rente van 5% zal worden afgewezen, omdat deze volgens artikel 12 lid 2 van Pro de koopovereenkomst uitsluitend betrekking heeft op “alle kosten samenhangend met het vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan door middel van een bestemmingsplanprocedure”. Daar valt betaling van de koopsom niet onder.
4.11
Nu de primaire vordering (als omschreven onder r.o. 3.1 sub A) wordt toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan de behandeling van het subsidiair gevorderde (r.o. 3.1 sub B).
4.12
Het verweer van [A en B] dat een specificatie van de buitengerechtelijk verrichte werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten ontbreekt, faalt.
Het versturen van één enkele sommatiebrief is in casu voldoende om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten (ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405).
4.13
Ten aanzien van de omvang van deze kosten heeft de Hoge Raad overwogen dat de wetgever deze heeft willen normeren aan de hand van een forfaitair percentage dat uitsluitend is gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom. Hiermee is beoogd voor beide partijen duidelijkheid en rechtszekerheid te scheppen over de hoogte van de verschuldigde kosten, zodat daarover conflicten en een eventuele gang naar de rechter worden voorkomen.
4.14
De buitengerechtelijke incassokosten zullen dus worden toegewezen als gevorderd, zij het dat de gevorderde wettelijke handelsrente daarover zal worden afgewezen, omdat geen sprake is van een handelsovereenkomst.
4.15
[A en B] zullen, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie, waaronder een deel van de kosten van conservatoire beslaglegging. [A en B] hebben onweersproken gesteld niet bij de Rabobank te bankieren, zodat er geen reden was voor [X] om daar beslag te leggen. Deze kosten zullen om die reden worden afgewezen. De rechtbank zal de kosten van beslaglegging bij ING Bank N.V. en ABN AMRO N.V. wel toewijzen.
De kosten aan de zijde van [X] worden als volgt begroot:
- dagvaarding: € 76,71
- vast recht: € 1.892,00
- kosten beslaglegging: € 587,19
- salaris advocaat: € 7.000,-- (3,5 punten x tarief € 2.000,--)
Totaal: € 9.555,90
In reconventie:
4.16
Nu de vordering van [X] grotendeels wordt toegewezen, heeft zij op goede gronden beslag gelegd. De vordering tot opheffing van de door haar gelegde beslagen zal om die reden dan ook worden afgewezen.
4.17
[A en B] zullen, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De rechtbank zal deze kosten aan de zijde van [X] begroten op één punt (ten behoeve van het opstellen van een conclusie van antwoord in reconventie), waarbij het salaris advocaat op 50% wordt gesteld van het salaris advocaat in conventie, derhalve op een bedrag van € 1.000,-- (1 punt x tarief € 2.000,-- x 50%).
5.De uitspraak
De rechtbank:
In conventie:
I. Veroordeelt [A en B] tot nakoming van de verplichtingen die voor hen voortvloeien uit de koopovereenkomst bestaande uit het (i) meewerken aan de juridische levering van de Kavel onder (ii) gelijktijdige betaling van de overeengekomen koopsom (inclusief de daarover verschuldigde BTW, thans ad 21%) te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf 9 januari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. Veroordeelt [A en B] tot betaling van € 2.848,-- aan buitengerechtelijke incassokosten aan [X];
III. Veroordeelt [A en B] in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op een bedrag van € 9.555,90, waaronder een bedrag van € 7.000,-- aan salaris advocaat;
In reconventie:
IV. Wijst de vordering van [A en B] af;
V. Veroordeelt [A en B] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.000,-- aan salaris advocaat;
Zowel in conventie als in reconventie:
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde;
VII. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.J. Louter, voorzitter, en mrs. A.H. Margadant en H. Bottenberg-van Ommeren en op 11 maart 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.