Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 14/1429
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiseres],
gevestigd te Almelo, eiseres,
gemachtigde: S.J.A.W.M. Kivits,
gemachtigde: S.J.A.W.M. Kivits,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Staphorst,verweerder.
14/1429
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van het perceel [perceel] te Staphorst vastgesteld bij beschikking van 31 januari 2014. Daarbij is de waarde vastgesteld op
€ 2.487.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2014 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 3.683,00.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 mei 2014 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 8 januari 2015 ter zitting behandeld. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, vergezeld door [naam 1].
Verweerder is verschenen in de persoon van J. Herms.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek heropend en verweerder in de gelegenheid gesteld nadere informatie te geven. Bij brief van 23 februari 2015 heeft verweerder aan dit verzoek voldaan.
Eiseres heeft op 5 maart 2015 een reactie ingezonden.
Partijen hebben de rechtbank toestemming verleend uitspraak te doen zonder een nadere zitting te houden.
De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens gesloten en bepaald dat zonder nadere zitting uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van het perceel [perceel] te Staphorst (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een bouwterrein voor industrie met een oppervlakte van 19.215 m².
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van het perceel te hoog is vastgesteld, omdat de onroerende zaak niet 100% uitgeefbaar is. Daarnaast moet de onroerende zaak nog woonrijp worden gemaakt en dient een gemeentelijke bijdrage afgedragen te worden. Uitgaande van een uitgiftepercentage van 70%, en de bepaalde gemeentelijke bijdrage van € 58,79 per meter, komt de bijdrage alleen al op ruim € 1.100.000,00.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Hiertoe heeft verweerder aangevoerd dat de onroerende zaak bouwrijp is en met in achtneming van de bestemmingsplanvoorwaarden geheel uitgeefbaar, met andere woorden er gaan geen wegen of iets dergelijks vanaf. De uitgifteprijs voor deze “A28-locatie” is € 122,00 per m², exclusief BTW. De onderhavige onroerende zaak heeft verweerder gewaardeerd op € 107,00 per m². Ter onderbouwing heeft verweerder aangevoerd dat er aan de [naam 2] perceel bouwgrond van 4.000 m² is verkocht voor € 123,00 per m².
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt - kort gezegd - de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.
Bij het bepalen van de vervangingswaarde van een perceel grond dient beoordeeld te worden welke prijs de eigenaar van het perceel zou willen betalen om grond in eigendom te verwerven die voor hem in economische zin eenzelfde nut oplevert als dat perceel; daarbij zijn de zogenoemde overdrachts- en verkrijgingsfunctie van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ van toepassing.
Verweerder is bij de bepaling van de vervangingswaarde vrij in zijn keuze van de waarderingsmethode die naar zijn oordeel tot de beste benadering van de waarde van het perceel leidt.
Op verweerder rust in eerste instantie de last om te bewijzen dat hij de waarde van het perceel voor het in geding zijnde belastingjaar niet te hoog heeft vastgesteld.
Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport van de WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van het perceel op de waardepeildatum van € 2.487.000,00 (inclusief BTW).
Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijs van Wethouder Wassebaliestraat SHT02 AA 5923, een bouwterrein voor industrie van 4000 m², verkocht op 7 februari 2013 voor € 493.680,00 (ruim € 123,00 per m2 inclusief BTW) .
De taxateur is bij de waardebepaling uitgegaan van de gronduitgifteprijzen die de gemeente Staphorst zelf hanteert voor het bedrijventerrein De Esch. Ingevolge de Nota van uitgangspunten Grondexploitatie Staphorst 2013/14 is in tabel 2 aangegeven dat voor een perceel grond op het industrieterrein De Esch, met een zichtlocatie langs de A28, een kavelprijs gehanteerd wordt van € 122,00 per m² exclusief BTW.
De taxateur van verweerder heeft voor de waarde bepaling van onderhavig perceel een prijs per m² gehanteerd van € 107,00 exclusief BTW, derhalve lager dan de voor 2013/2014 gehanteerde gronduitgifteprijzen.
Nu ingevolge vaste jurisprudentie bij de waardebepaling van bouwgrond rekening dient te worden gehouden met de BTW, is de waarde per m² vastgesteld op € 107,00 + 21% =
€ 129,43 per m² inclusief BTW. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de waarde van onderhavig perceel niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van de stelling van eiseres dat bij verkoop per m² € 58,79 afgedragen dient te worden aan de gemeente Staphorst, heeft verweerder desgevraagd in de brief van 23 februari 2015 aangegeven dat dit de maximale exploitatiebijdrage is. Op grond van artikel 6.12.1 van de Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet heeft de gemeenteraad voor de uitgeefbare bedrijventerreinen een exploitatieplan moeten vaststellen. Dit is gelijktijdig met het bestemmingsplan van het terrein De Esch II vastgesteld. Met dit exploitatie plan is de gemeente in staat om (afdwingbare) kostenverhaal te plegen, locatie-eisen te stellen, te zorgen voor binnenplanse verevening en geeft zij ook een nadere invulling van de vorm van planuitvoering die zij nastreeft. De maximale exploitatiebijdrage van € 58,79 kan lager uitvallen indien achteraf blijkt dat de totale kosten lager zijn.
De rechtbank is van oordeel dat bij de waardebepaling van onderhavig perceel geen rekening dient te worden gehouden met de exploitatiebijdrage, nu voor de waarde van het perceel uit moet worden gegaan van de prijs die de aspirant-koper van het perceel zou willen betalen om de grond in eigendom te verwerven. Derhalve is niet relevant wat bij verkoop van deze grond afgedragen moet worden aan de gemeente. Deze afdracht kan namelijk in de vast te stellen verkoopprijs verdisconteerd worden, nu eiseres niet verplicht is de grond te verkopen voor de door de gemeente voor haar eigen gronduitgifte vastgestelde verkoopprijzen.
Weliswaar heeft eiseres in dit verband er op gewezen dat als haar grondprijs boven het niveau zou uitstijgen van de gemeentelijke prijs dat de verkoopbaarheid van de grond niet ten goede zal komen, dan nog blijft het de keuze van de eigenaar om te bepalen of en zo ja op welke wijze hij de af te dragen exploitatiebijdrage in de verkoopprijs verwerkt.
Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een zichtlocatie, aangezien de gronden zijn gelegen achter een benzinestation en om die reden vanaf de A28 niet zichtbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder gelet op de ligging van de gronden terecht is uitgegaan van een zichtlocatie. Voor zover er sprake zal zijn van een iets beperktere zichtbaarheid heeft verweerder dat in voldoende mate verdisconteerd in het lager gehanteerde bedrag per m².
Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld. Van de zijde van eiseres is geen taxatierapport overgelegd, waaruit blijkt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Het beroep is ongegrond.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W.M. Bunt, rechter, in aanwezigheid van
Y. van der Zaan-van Arnhem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op: