Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 4394160 \ CV EXPL 15-5739
Vonnis van 1 maart 2016
in de zaak van
[X],
wonende te [plaats 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij, hierna te noemen: “ [X] ”,
gemachtigde: mr. M. van Keulen, advocaat te Arnhem,
toegevoegd d.d. 2 juli 2015 onder nummer 2FA4207,
tegen
de besloten vennootschap
MAXX VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
MAXX VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen: “Maxx”,
verschenen bij E. Stellingwerf.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 27 juli 2015, met producties
- het herstelexploot d.d. 18 augustus 2015
- het antwoord d.d. 29 september 2015, met producties, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie
- de repliek d.d. 24 november 2015, met producties
- de conclusie van dupliek, met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
[X] is geen gelegenheid geboden om op de vordering in voorwaardelijke reconventie te dupliceren. Gezien wat hierna wordt overwogen, behoeft haar die gelegenheid niet alsnog te worden geboden.
2.De feiten
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1.
Maxx drijft een onderneming, die onder meer gericht is op het tot stand brengen van overeenkomsten van huur van woonruimte.
2.2.
Op 8 augustus 2013 heeft [X] zich op/via de website van Maxx zich bij Maxx geregistreerd als woningzoekende. Voor registratie is noodzakelijk het (digitaal) accepteren van de door Maxx gebruikte algemene voorwaarden. In punt 5 daarvan is vermeld:
Mocht blijken dat u onterecht een vergoeding heeft betaald en heeft u recht op teruggave, dan ontvangt u een factuur met een specificatie van de door ons verrichte werkzaamheden welke u dient te voldoen 7 dagen na factuurdatum.
2.3.
Op 22 augustus 2013 heeft [X] met Maxx een ‘principeovereenkomst Zwolle’ gesloten, waarin onder meer is vermeld:
Verklaart hierbij, door de bemiddeling van Maxx Vastgoed te hebben gehuurd de woonruimte aan de: [adres 1] .
Hij en/of zij gaat akkoord met de navolgende voorwaarden en bedingen. De huur zal ingaan op 01-09-2013 voor een periode van onbepaalde tijd.
Deze overeenkomst van huur zal zijn ontbonden indien eigenaar/verhuurder onverhoopt geen toestemming tot verhuur zal verlenen, waarbij de aanbetaling direct zal worden gerestitueerd.
In deze overeenkomst is vervolgens vermeld dat de huur € 801,- bedraagt, als ook de waarborgsom en de bemiddelingsvergoeding (die exclusief BTW), samen € 2.571,21, waarna is vermeld:
Restitutie van de aanbetaling bij ontbinding van het contract door huurder vindt nimmer plaats.
Onderaan rechts op de overeenkomst is - voorbedrukt - een aantal regels vermeld met daarboven “in te vullen door adm. Maxx:”. Achter de regel met het woord “Eigenaar:” staat voorbedrukt vermeld “beheer”.
2.4.
Op 22 augustus 2013 is tevens tussen Maxx als verhuurder enerzijds en [X] en de heer [Y] als huurders anderzijds een huurovereenkomst tot stand gekomen aangaande het appartement op de eerste etage, aangeduid met de letter A, in het pand aan de [adres 2] tegen een prijs van € 801,- aan huur voor het appartement en een parkeerplaats en aan voorschot op de servicekosten. In deze overeenkomst is bepaald dat de huur met bijkomende vergoeding dient te worden betaald aan Maxx en voorts dat van toepassing zijn de aan die overeenkomst gehechte algemene voorwaarden. Die algemene voorwaarden zijn bedrukt op papier dat aan de bovenzijde is voorzien van een logo van Maxx en zijn getiteld: “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte - Maxx Vastgoed Zwolle BV, d.d. 20-1-2009”
2.5.
[X] heeft het bedrag van € 2.571,21 in twee delen op 22 en 26 augustus 2013 aan Maxx voldaan.
2.6.
Per brief van 3 april 2014 heeft de toenmalige gemachtigde van [X] aan Maxx, in de persoon van haar directeur [Z] (hierna: [Z] ), doen mededelen:
(…) Uw B.V. heeft voor cliënt bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst van de zelfstandige woonruimte aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde). Voordat cliënt de huurovereenkomst tekende heeft zij aan u een bedrag voldaan van in totaal € 969,21 (…) als bemiddelingsvergoeding.
Echter, uit onderzoek bij het kadaster blijkt dat u, directeur van de ‘bemiddelende’ vennootschap, zelf eigenaar bent van het gehuurde (…). Feitelijk betekent dit dat u, middels uw vennootschap, sleutelgeld in rekening hebt gebracht bij het tot stand komen van de huurovereenkomst. Het vragen van sleutelgeld is bij wet verboden.
Er is derhalve geen rechtsgrond voor de betaling van € 969,21. Cliënt vordert dit bedrag van € 969,21 dan ook terug op grond van onverschuldigde betaling. (…)
2.7.
Per e-mailbericht van 16 april 2014 heeft Maxx, in de persoon van [Z] , samengevat geantwoord dat [X] op 8 augustus 2013 opdracht heeft gegeven om passende woonruimte te vinden, dat [X] op basis daarvan de door Maxx voorgedragen panden aan de [adres 3] , [adres 4] (appartement 1) en de [adres 5] te [plaats 2] en dat Maxx, mocht [X] tot een procedure komen, een tegenvordering zal instellen voor de tijdsbesteding aan de door [X] gegeven opdracht. In dat e-mailbericht is over het appartement aan de [adres 2] geschreven:
“Dat dit appartement mij in prive toebehoord is eenvoudig te lezen in het huurcontract, de tenaamstelling is glashelder en u had wat dat betreft de moeite kunnen besparen een kadastraal uittreksel toe te voegen.”
“Dat dit appartement mij in prive toebehoord is eenvoudig te lezen in het huurcontract, de tenaamstelling is glashelder en u had wat dat betreft de moeite kunnen besparen een kadastraal uittreksel toe te voegen.”
2.8.
Het pand aan de [adres 2] te Zwolle behoort in eigendom toe aan [Z] , die tevens de bestuurder is van Maxx. De aandelen in Maxx worden gehouden door Maxx Vastgoed Adviseurs Holding B.V., van welke vennootschap [Z] de bestuurder en enig aandeelhouder is.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De vordering
[X] vordert - samengevat - de veroordeling van Maxx tot betaling van € 969,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2014, en van € 145,38, onder veroordeling van Maxx in de proceskosten, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Het verweer
Maxx concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, onder veroordeling van [X] in de proceskosten.
in voorwaardelijke reconventie
3.3.
De vordering
Maxx vordert - samengevat - voor het geval in conventie wordt geoordeeld dat [X] geen bemiddelingskosten is verschuldigd de veroordeling van [X] tot betaling van € 885,12, althans € 881,85, onder veroordeling van [X] in de proceskosten.
3.4.
Het verweer
[X] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, onder veroordeling van Maxx in de proceskosten.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.5.
Op wat partijen ter onderbouwing van de vordering onderscheidenlijk het verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het hierna volgende worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Partijen strijden over het antwoord op de vraag of Maxx gehouden is het door [X] betaalde bedrag aan bemiddelingskosten ad € 969,21 terug te betalen.
4.1.1.
[X] heeft aan haar daartoe strekkende vordering ten grondslag gelegd dat het beding tot betaling van de bemiddelingskosten nietig is, wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte ‘twee heren te dienen’, zoals bedoeld in artikel 7:417 lid 2 jo 7:427 BW.
4.1.2.
Maxx heeft samengevat aangevoerd dat zij in opdracht van [X] geschikte woonruimte heeft gezocht en dat zij daarbij uitsluitend de belangen van [X] heeft behartigd. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdig belang omdat [Z] een andere entiteit is en zich niet bezig houdt met de verhuur van woonruimte. Indien geen bemiddelingskosten berekend hadden mogen, dan dient [X] de voor haar door Maxx bestede tijd te vergoeden, te stellen op een bedrag van € 885,12, althans € 881,85.
4.2.
Bij de beoordeling van dit debat is van belang het arrest dat de Hoge Raad op 16 oktober 2015 in antwoord op prejudiciële vragen heeft gewezen (vindplaats: ECLI:NL:HR:2015:3099). De Hoge Raad heeft in dat arrest geoordeeld:
( a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.
( b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.
( c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.
( d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld
4.3.
Tegen de achtergrond van deze antwoorden van de Hoge Raad kan het volgende worden vastgesteld.
4.3.1.
De kennelijke overeenkomst tussen [Z] en (de door hem beheerste vennootschap) Maxx om voor [Z] appartement aan de [adres 2] een geschikte huurder te vinden en nadien als beheerder op te treden, moet worden aangemerkt als een overeenkomst tot lastgeving als bedoeld in de artikelen 7:414 e.v. BW.
4.3.2.
De overeenkomst tussen [X] en Maxx moet worden gezien als een bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in de artikelen 7:425 e.v. BW en wel om voor [X] geschikte woonruimte te vinden. Hierbij staat vast, naar Maxx onbestreden heeft gesteld, dat het niet voor [X] mogelijk was om een verhuurder rechtstreeks te benaderen en kon [X] slechts huren door bemiddeling van Maxx én eerst nadat [X] zich had verbonden zoals weergegeven onder 2.2. en 2.3.
4.3.3.
Het voorgaande betekent dat sprake is van “het dienen van twee heren”, waarbij vaststaat dat het hier gaat om een rechtshandeling die strekt tot (ver)huur van een onroerende zaak en [X] een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW, te weten een natuurlijk persoon die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ook staat niet ter discussie dat het bewuste appartement een zelfstandige woning is in de zin van artikel 7:234 BW, zodat van het bepaalde in lid 4 van artikel 7:417 BW niet mag worden afgeweken.
4.3.4.
Dat dienen van twee heren is dan ook op grond van artikel 7:417 lid 4 BW ongeoorloofd, welke bepaling krachtens artikel 7:427 van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
4.3.5.
Het staat vast dat [X] per brief van 3 april 2014 het ongeoorloofde karakter van de bemiddelingskosten bij Maxx aan de orde heeft gesteld en het dienaangaande betaalde bedrag heeft teruggevorderd. Een dergelijke stellingname dient te worden aangemerkt als een buitengerechtelijke vernietiging als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW jo 3:50 lid 1 BW. Dit betekent dat het beding van Maxx strekkende tot vergoeding voor bemiddelingskosten geen effect heeft.
4.4.
Ook om een andere reden is [X] geen vergoeding voor bemiddelingskosten aan Maxx verschuldigd. Het staat vast dat Maxx als verhuurder de huurovereenkomst met [X] heeft gesloten en dat daartoe slechts is overgegaan omdat [X] de onder 2.3. bedoelde ‘principeovereenkomst’ heeft gesloten, waarin was opgenomen de verplichting van [X] om in verband met het tot stand komen van een huurovereenkomst een bemiddelings-vergoeding aan Maxx te betalen. Daardoor is sprake van een situatie zoals in bedoeld in artikel 7:264 BW, te weten het bedingen van een voordeel in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dit voordeel moet als onredelijk worden aangemerkt omdat niet aannemelijk is dat daar tegenover een tegenprestatie met enige inhoud heeft gestaan. Het (per e-mailbericht) aanbieden van de woning aan een (aspirant-)huurder en bij acceptatie daarvan het te eigener bate opstellen van een huurovereenkomst, heeft niet te gelden als een tegenprestatie ten gunste van die (aspirant-)huurder.
4.5.
Voormeld verbod op “het dienen van twee heren” heeft tot gevolg, zo luidt lid 4 van artikel 7:417 BW, dat geen recht op loon bestaat jegens de huurder. Anders dan Maxx meent, sluit dat iedere vergoeding uit voor al dan niet als bemiddeling aan te merken werkzaamheden. Dit betekent dat een (aspirant-)huurder als [X] evenmin een vergoeding is verschuldigd berekend op basis van bestede tijd - wat daar er verder ook van zij. Om die reden is de vordering in reconventie van Maxx, waarvan de voorwaarde is vervuld, niet toewijsbaar.
4.6.
Op grond van al wat hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de bemiddelingskosten onverschuldigd voldaan zijn. De vordering van [X] tot terugbetaling van de hoofdsom van € 969,21 wordt dan ook toegewezen.
4.7.
De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 18 april 2014, nu Maxx op per brief van 3 april 2014 werd gesommeerd tot terugbetaling, uiterlijk op 17 april 2014.
4.8.
Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk gemaakt dat [X] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Op basis van de hoogte van vordering en gelet op de gebruikelijke en redelijke tarieven wijst de kantonrechter het bedrag van € 145,38 toe.
4.9.
Maxx wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen, zowel in conventie als in reconventie, als hierna weer te geven. De in conventie gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 50,00. Dit is een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Maxx tegen bewijs van kwijting aan [X] te betalen een bedrag van € 1.114,59, vermeerderd met de wettelijke rente over € 969,21 vanaf 18 april 2014 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt Maxx in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [X] vastgesteld op € 433,19, waarvan dient te worden betaald:
- aan de griffier van de rechtbank Overijssel nadat de gedaagde partij een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) daarvoor heeft gekregen:
75 % van de kale explootkosten : € 70,64
- aan [X] als de eisende partij:
25 % van de explootkosten en verschotten : € 34,55
griffierecht : € 78,00
salaris gemachtigde : € 200,00
nakosten : € 50,00
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering van Maxx af;
5.6.
veroordeelt Maxx in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.