Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 6012837 \ CV EXPL 17-1907
Vonnis in kort geding van 28 juni 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde: J. Bolte,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. I. Mercanoglu.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens [eiser] betekende dagvaarding van 29 mei 2017, waarbij [eiser] een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en [gedaagde] heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
De vordering is behandeld ter zitting van 7 juni 2017, tegelijk met de comparitie van partijen in een tussen partijen aanhangige bodemzaak onder nummer 5511813 CV EXPL 16-5558. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
1.3.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken aantekeningen gemaakt.
1.4.
Hoewel de voorzieningenrechter aanvankelijk een voortgezette mondelinge behandeling in de onderhavige procedure had gelast, heeft [eiser] de voorzieningenrechter verzocht zo spoedig mogelijk een kort geding vonnis te wijzen.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de navolgende feiten. Deze worden als vaststaand aangenomen omdat zij door één van partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend, dan wel niet, of onvoldoende gemotiveerd, zijn bestreden.
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst voor onbepaalde duur gesloten, op grond waarvan [gedaagde] met ingang van 1 april 2015 het gehuurde staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats] huurt van [eiser] . Er is geen omschrijving van het gehuurde. De huur bedraagt in de eerste twee maanden € 250,- ex omzetbelasting en daarna € 500,- exclusief omzetbelasting per maand.
2.2.
Het gehuurde betreft huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 Burgerlijk Pro Wetboek.
2.3.
Bij brief van 20 september 2016 heeft [eiser] bericht dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] opzegt, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Tevens is in die brief de ontruiming aangezegd.
2.4.
Op 3 november 2016 heeft [gedaagde] [eiser] gedagvaard bij de kantonrechter. [gedaagde] vordert in die zaak (55118123 CV EXPL 16-5558) - kort gezegd - dat [eiser] ervoor zorgdraagt dat [gedaagde] wordt aangesloten op het riool, alsmede een verklaring voor recht dat hij de huur mag opschorten totdat de aansluiting op het riool is gerealiseerd. [eiser] heeft daartegen een reconventionele vordering ingediend waarin hij onder meer vordert dat [eiser] het bedrijfspand verlaat, alsmede de achterstallige huur en verbruikskosten betaalt.
2.5.
[eiser] heeft op 29 mei 2017 onderhavige procedure aanhangig gemaakt.
Deze zaak is tegelijk behandeld met de bodemzaak op 7 juni 2017.
3.De vordering en de standpunten van partijen
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het perceel aan [adres] te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en te laten, zulks op kosten van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
standpunt [eiser]
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij heeft moeten constateren dat [gedaagde] structureel en stelselmatig de bepalingen van de huurovereenkomst heeft geschonden. [gedaagde] is structureel nalatig gebleven in het betalen van de huur, alsmede de betaling van bijkomende diensten. [eiser] heeft daarom de huurovereenkomst opgezegd per 20 september 2016 met ingang van de volgens de huurovereenkomst in acht te nemen opzegtermijn van drie maanden, zodat de huurovereenkomst is beëindigd met ingang van
27 december 2016. In de huuropzeggingsbrief is tevens de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Ondanks dat [eiser] [gedaagde] herhaaldelijk heeft gesommeerd het pand te verlaten, weigert [gedaagde] dit. [eiser] wil vrijelijk kunnen beschikken over zijn bedrijfspand.
standpunt [gedaagde]
3.3.
[gedaagde] verweert zich tegen het gevorderde en concludeert tot afwijzing van het gevorderde. Hij stelt daartoe dat hij in het pand wil blijven en dat hij een totale investering in het pand heeft gedaan van € 25.000,-. Die investering zou teniet gaan als hij uit het pand zou moeten vertrekken. Hij heeft onder meer de elektriciteitsleiding volledig vervangen, 25 stopcontacten aangelegd en het pand geschikt gemaakt voor de uitoefening van een garage. [eiser] blijft in gebreke met het herstellen van gebreken en tekortkomingen. Bij brief van 30 juli 2016 heeft [gedaagde] daarom aan [eiser] laten weten dat hij de huur zou gaan opschorten indien [eiser] de gebreken niet zou herstellen. Hij heeft sinds mei 2016 al geen huurgenot meer. Hij heeft de betaling van een gedeelte van de huur opgeschort, zijnde
€ 250,-, vanwege de gebrekkige voorzieningen waardoor hij in de uitoefening van zijn garagebedrijf werd en wordt belemmerd.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om het antwoord op de vraag of [eiser] recht en belang heeft bij zijn vordering, die ertoe strekt dat [gedaagde] het bedrijfspand onmiddellijk/op korte termijn ontruimt en verlaat.
4.2.
Voorop gesteld zij dat hier gaat om een beoordeling van een vordering en het daartegen gevoerde verweer in een kort geding procedure, welke naar haar aard beperkingen kent wat betreft de waarheidsvinding. Voor bewijslevering is in een kortgeding procedure geen plaats.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt voorts dat de vordering tot ontruiming slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden.
4.4.
De voorzieningenrechter constateert dat van een dergelijke waarschijnlijkheid (nog) geen sprake is. Er is weliswaar een huurachterstand, maar dat rechtvaardigt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in de gegeven omstandigheden geen toewijzing van de gevorderde ontruiming.
4.5.
Tussen partijen is een bodemprocedure aanhangig waarin hoofdzakelijk de discussie speelt of de huurovereenkomst al dan niet rechtsgeldig is opgezegd door [eiser] en of [gedaagde] terecht de betalingen van de huurtermijn gedeeltelijk heeft opgeschort vanwege het ontbreken van een toiletvoorziening/rioolaansluiting. Die procedure is, evenals de onderhavige procedure, behandeld ter zitting van 7 juni 2017. De procedures hangen met elkaar samen. Partijen hebben in onderling overleg gepoogd tot overeenstemming te komen. Partijen hebben de kantonrechter bericht dat dat niet is gelukt. De kantonrechter heeft gelet op het verhandelde ter zitting, alsmede de nadien overgelegde stukken, aanleiding gezien een voortgezette comparitie te gelasten.
4.6.
Gelet op het verloop van beide procedures, komt het (reeds nu) treffen van de gevorderde voorziening tot ontruiming de voorzieningenrechter niet geraden voor. Toewijzing van die vordering zou, mede gelet op het ingrijpende karakter en de onherstelbare gevolgen daarvan, in het gedrang kunnen komen met de beslissing in de reeds aanhangige bodemzaak. In de bodemzaak bestaat daarentegen gelegenheid voor een verdergaand onderzoek naar de juistheid van de beweringen van partijen, alsmede - indien gewenst en noodzakelijk - voor een eventueel deskundigenonderzoek. Een kort gedingprocedure leent zich daar niet voor.
4.7.
De vordering wordt afgewezen.
4.8.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 (2 punten x € 200,00) voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing in kort geding
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00, wegens het salaris van de gemachtigde,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Alers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2017.