Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 17/483
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[naam] en [naam] te [plaats] , eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Hengelo, verweerder
gemachtigde: mr. H.E.M. Wolsink.
Procesverloop
Bij besluit van 4 augustus 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen op de grond dat de schade, die is bepaald op € 27.000,--, tot het normaal maatschappelijk risico behoort.
Bij besluit van 10 januari 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2017. Eisers zijn in persoons verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden
mr. M.S. van Dijk en J.B.M. Nijhof.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, onder a, van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een bepaling van het bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk-heid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3. Eisers zijn sinds 1999 eigenaar van het perceel grond aan het [adres] te [plaats] , alwaar zij in de periode 2011/2012 een woning hebben gerealiseerd. Op 24 november 2014 hebben eisers een aanvraag om tegemoetkoming in planschade, zoals bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, ingediend. Eisers betogen planschade te lijden vanwege de planologische gevolgen van het door de raad van de gemeente Hengelo bij besluit van 10 november 2010 vastgestelde bestemmingsplan “Bedrijventerrein Westermaat”, welk bestemmingsplan de bouw van een parkeergarage bij de IKEA-vestiging op Bedrijventerrein Westermaat te Hengelo mogelijk maakt op enige afstand achter de woning van eisers. Eisers hebben gesteld dat een waardevermindering is opgetreden van
€ 35.000,00. De tegemoetkoming dient na aftrek van 2% maatschappelijk risico
€ 22.000,-- te bedragen.
4. Verweerder heeft aan het besluit van 4 augustus 2016 een door een schadebeoordelings-commissie, bestaande uit P.W.M. Schiphorst RMT, beëdigd makelaar taxateur te Hengelo en mr. J. Eshuis, advocaat te Enschede (verder: de commissie), op 20 juni 2016 uitgebracht advies ten grondslag gelegd.
Deze commissie heeft geoordeeld dat uit de planologische vergelijking volgt dat het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Westermaat”, eisers in een planologisch nadeliger situatie heeft gebracht. De nadelige invloed van dit plan wordt naar de mening van de commissie veroorzaakt door de uitbreiding van de IKEA-vestiging met een parkeergarage.
In het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Westermaat” is op het perceel de bestemming Detailhandel – Grootschalig gevestigd. Op grond van artikel 9 van Pro de planregels zijn gronden met deze bestemming bestemd voor grootschalige detailhandel en, daar waar aangeduid, voor een parkeergarage met een maximale bouwhoogte van 15 meter. In het voorheen geldende planologische regime was, op grond van de op 22 augustus 2001 met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleende bouwvergunning, op de plaats waar nu de parkeergarage is gerealiseerd een parkeerterrein van 7.000 m2 met bijbehorende voorzieningen ingericht. Op dat parkeerterrein was geen bebouwing van de omvang van de huidige parkeergarage toegestaan.
De commissie ziet als schadefactoren het verlies van uitzicht, overlast door straat- en reclameverlichting en geluid. Van privacy verlies, zoals door eisers gesteld, is volgens de commissie niet in die mate sprake dat dit van invloed is op de waarde van de woning.
De commissie heeft vervolgens de waardevermindering van de woning van eisers geschat op € 27.000,00 (van € 780.000,00 naar € 753.000,00), maar de tegemoetkoming in planschade op nihil vastgesteld op de grond dat deze waardevermindering van circa 3,4% geheel tot het normaal maatschappelijk risico dient te worden gerekend. Verweerder heeft het advies overgenomen. Met het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit in stand gelaten.
5. Eisers voeren aan dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde planvergelijking, omdat op het perceel in het voorheen geldende bestemmingsplan “Rijksweg I” de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden en bos” lag.
Voorts stellen zij dat niet adequaat is onderbouwd waarom een verhoogd normaal maatschappelijk risico van 3,4% geldt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de aard en omvang van de schade.
Ook stellen eisers dat bij meerdere schadeoorzaken, zoals hier aan de orde, sprake is van een middelzware schade, waarbij uitgegaan dient te worden van een schadepercentage van 4-7, hetgeen minimaal een waardevermindering van € 31.200,-- met zich meebrengt.
Ook vinden zij dat de door de schadebeoordelingscommissie opgenomen waarde van de woning vóór de peildatum te hoog is vastgesteld, in welk verband eisers wijzen op de WOZ-waarde van € 658.000,-- en de door de door eisers ingeschakelde taxateur bepaalde waarde van € 650.000,--.
6. Volgens vaste rechtspraak (onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling) van 26 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:56) mag een bestuursorgaan, indien in een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze verslag is gedaan van het door de deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
De rechtbank dient te beoordelen of verweerder aan deze vergewisplicht heeft voldaan en tot het oordeel kon komen dat het advies van de schadebeoordelingscommissie zorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan zodanige gebreken kleven, dat verweerder het advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op juiste wijze aan de vergewisplicht heeft voldaan en het advies van de commissie heeft kunnen volgen. Daarbij betrekt de rechtbank het volgende.
7.1
Het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Westermaat” is vastgesteld door de gemeenteraad van Hengelo op 10 november 2010, in werking getreden op 19 mei 2011 en met ingang van 2 mei 2012 onherroepelijk geworden. Als peildatum voor de vergelijking van de planologische regimes geldt de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden, te weten 19 mei 2011.
Ten aanzien van die planologische vergelijking is de rechtbank van oordeel dat de schadebeoordelingscommissie, in tegenstelling tot de door eisers ingeschakelde taxateur, van de juiste peildatum is uitgegaan. Ook is de schadebeoordelingscommissie voor het voorheen geldende planologische regime terecht uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden van de op 22 augustus 2001 verleende bouwvergunning voor de bouw van een woonwarenhuis (IKEA), waarbij onder meer vrijstelling ex artikel 19, eerste lid, van de WRO is verleend van het voorheen geldende bestemmingsplan Rijksweg I. Deze vergunning met vrijstelling omvatte, gelet op de daarbij behorende tekening en de opgenomen voorwaarden, tevens de realisering van een parkeerplaats van ca. 7.000 m2.
De rechtbank is van oordeel dat de commissie daarmee van een juiste planvergelijking is uitgegaan en stelt vast dat de commissie heeft geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan eisers in een planologisch nadeliger situatie heeft gebracht. In dat verband is de commissie tevens van de juiste schadeveroorzakende factoren uitgegaan, te weten overlast door licht, overlast door geluid en verminderd uitzicht. Tevens heeft de commissie gemotiveerd vermeld dat geen sprake is van een negatieve beïnvloeding van de waarde van de woning door privacyverlies, , mede gelet op de afstand tussen de parkeergarage en de woning van eisers.
7.2.
Ook ten aanzien van de taxatie is de rechtbank van oordeel dat verweerder kon uitgaan van de door de commissie genoemde waarden. De commissie heeft de woning op juiste wijze omschreven, heeft de juiste peildatum toegepast en de taxatie mede gebaseerd op een drietal referentiewoningen.
De rechtbank is van oordeel dat de commissie ook afdoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de gebruikte referentiewoningen en de woning van eisers. Daarbij zijn de waarden van deze drie objecten door de commissie geïndexeerd naar de peildatum met behulp van de zogenaamde NVM indexerings-rekentool. De commissie heeft gezocht naar woningen die wat bouwjaar en woningtype betreft zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De rechtbank acht de door de commissie gegeven opsomming en beschrijving van de bij de taxatie gebruikte vergelijkbare objecten begrijpelijk, zodat er ook op dit punt geen reden bestaat te twijfelen aan de juistheid van het advies van de commissie.
De rechtbank ziet verder geen aanleiding om door de commissie vastgestelde waarde vóór de peildatum, te weten € 780.000,--, voor onjuist te houden. Ook de taxatiewaarde direct ná de peildatum, te weten € 753.000,--, komt de rechtbank niet onjuist voor, nu daarbij de hiervoor genoemde schadeveroorzakende factoren zijn meegewogen.
In het rapport van de door eisers ingeschakelde taxateur mr. J. Hoogland is van een verkeerde peildatum uitgegaan, te weten 2 mei 2012 in plaats van 19 mei 2011. Ook is de feitelijke situatie in dat rapport onjuist beschreven, omdat is uitgegaan van een afstand van 100m tussen de woning van eisers en de parkeergarage, waar dit, naar niet is bestreden, 188m moet zijn. Reeds hierom kan aan de taxatie van mr. J. Hoogland niet die waarde worden toegekend die eisers daaraan wensen toe te kennen.
Hetzelfde geldt voor de door eisers genoemde WOZ-waarde die op de datum 1 januari 2015 ziet.
Verweerder kon zich dan ook op het standpunt stellen dat de waardevermindering op
€ 27.000,-- diende te worden vastgesteld.
7.3
Ten aanzien van de vraag of verweerder in redelijkheid een verhoogd maatschappelijk risico van 3,4% kon hanteren, overweegt de rechtbank dat schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico redelijkerwijs ten laste moet blijven van de verzoeker om een tegemoetkoming. Naarmate het bestuursorgaan een hoger normaal maatschappelijk risico hanteert, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld. De rechter toetst de motivering en kan de omvang van het normaal maatschappelijk risico in een concreet geval zelf vaststellen door te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. De rechtbank verwijst in dit verband naar vaste jurisprudentie van de Afdeling, onder andere haar uitspraak van 30 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:858.
De commissie heeft in haar rapport ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico overwogen dat de gemeenteraad van Hengelo in december 1997 voor het gebied waar het retailpark onderdeel van is, het “de Ronde, Masterplan Hengelo Westermaat” heeft vastgesteld, waarin het gebied werd aangewezen als vestigingsplaats voor publieks- en consumentenfuncties; grootschalige voorzieningen en perifere en grootschalige detailhandel, waaronder de vestiging van IKEA. Vervolgens is daaraan invulling gegeven door het verlenen van bouwvergunningen waarbij vrijstelling van het onderliggende bestemmingsplan werd verleend. In de lijn van die ontwikkelingen heeft de gemeente een bestemmingsplan voor het terrein ontwikkeld, resulterend in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Westermaat”. De commissie ziet de mogelijkheid om een parkeergarage op te richten als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee rekening kon worden gehouden in de zin dat deze in de lijn der verwachtingen lag. Het betreft, aldus de commissie, de verdere invulling van de op het Bedrijventerrein al aanwezige bebouwing, welke voornamelijk langs de randen van het bedrijventerrein is gelegen, met aan de binnenzijde van het terrein parkeerplaatsen. De commissie wijst er op dat onder andere reeds bebouwing is gelegen aan de Amerikalaan aan de zijde van de woning van eisers. De mogelijkheid om op de locatie van het voormalige parkeerterrein bij het IKEA-pand te bouwen is volgens de commissie passend binnen de ruimtelijke structuur van het terrein. Daarnaast is het verschil met de bouwhoogte van het naastgelegen IKEA-pand niet zodanig dat gesteld moet worden dat dit niet als passend kan worden bestempeld. Ook zijn de aard en omvang van het nadeel in de vorm van verlies van uitzicht en van overlast door straat- en reclameverlichting en geluid meegewogen en heeft de commissie aangegeven dat de afstand tussen de woning van eisers en de parkeergarage te groot is om te kunnen concluderen dat er sprake is van privacyverlies in een mate die van invloed is op de waarde van de woning.
De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze motivering niet kan worden geoordeeld dat verweerder in dit geval in redelijkheid niet een normaal maatschappelijk risico van 3,4 % kon hanteren.
7.4
De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder bij zijn besluitvorming mocht uitgaan van het advies van de schadebeoordelingscommissie. De rechtbank ziet in hetgeen eisers naar voren hebben gebracht geen concreet aanknopingspunt voor een andersluidend oordeel.
8. Het beroep is ongegrond .
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.B. Cornelissen, voorzitter, en mr. D. Hardonk-Prins en mr. R.M. Fieten, leden, in aanwezigheid van R.K. Witteveen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.